230925【沒比較，沒傷害】利率、持有成本世界級的低，貸款成數世界級的高，誰把台灣打造成投機之島？
在台灣，你會聽到兩派聲音，建商說「不要再打房了」，老百姓卻說「政府打假球」？到底誰才是正確的？以台灣買房的相關條件：貸款成數、利率，包括後來的持有成本，跟國外相比，我們到底是幸福還是痛苦？或許，把視野放遠至國際，答案就會看得比較清楚。
｛利率2%多哀哀叫？美韓屋主多羨慕台灣！｝
以我們七年級生的小時候來說，那年代房價很便宜，幾十萬元、頂多一兩百萬元即可入手，加上房貸利率動輒8%、10%甚至十幾%都有；後來一路往下滑，到了民國九零年代，台灣房貸利率大約2.3%，之後又一路往下掉，直到2018至2021年之間，利率只在1.3%多，堪稱史上最低；直到去年2022年美國啟動升息循環一路調漲了三十幾碼，台灣也不過才漲了三碼，此刻2023的房貸利率也只有約2.2%，可是鄰近國家呢？
以中國來說，目前大概是3.7%；日本則是3.5%；打房打得最嚴重的韓國，目前高達8%，比美國的7%多還誇張。
8%是什麼概念？假設你買一間1250萬元的房子，貸款八成1000萬元、30年期計算，採「本息均攤」等於月繳金額落在約7.4萬元，足足比台灣的月繳約3.8萬元多出近1倍！這也是韓國現階段房市急凍、無量下跌、平均暴跌三成，但台灣卻是軟著陸的最主要原因。
｛購買第二間成數降至七成，是負擔大？還是向外國炫耀？｝
還記得2013年的新聞嗎？財團購買一戶數億元的豪宅可以貸款99%！甚至回推更早些的2008至2010年之間炒房歪風興盛，那時，全額貸、甚至超貸更是時所有聞。如今2023年的台灣，首購仍不受限制，最高可貸至八五成，第二戶才降至七成。
也就是說，只要準備約200萬元現金，就可以入手一間千萬元的房子。試想像：假設你在2020年拿出「兩成自備款」投資不動產，然後2022年房價「暴漲至少兩成」，等於2年投報率就滿100%。當然，這是「假設沒有」房地合一稅制及房仲服務費等其它成本做的推算，也是為何政府不斷祭出打炒房手段來抑制過熱的房市，例如《平均地權條例修正案》已於2023年07月份正式上路。
但若以韓國為例，貸款成數只有三至五成，也就是必須要拿出五到七成的自備款；而日本跟中國，同樣只有五到最高七成而已；反觀台灣，現在購買第二戶還能貸到七成相比，真的很幸福。
但也由於台灣利率目前處於世界級的低，貸款成數也是世界級的高，加上內政部推租金補貼、房貸支持、青年安心成家享5年寬限期等等「拯救房市」措施，就知道為何房價既跌得不明顯，投機風氣仍濃厚的緣故了。
｛囤房稅加重持有成本，是嚇死人？還是笑死人？｝
為什麼台灣的「房屋持有率」高達近八成，「空屋率」卻高達近兩成？主要原因有三，一是有土斯有財的「觀念」鞏固，二是「出租」投報低又怕遇到惡房客，第三就是「持有成本」非常低。
以內政部最近推出的《囤房稅2.0》修正草案來說，縱使「稅率」調高了，但「稅基」不是按市價、而是以「房屋課稅現值」計算的關係，導致不過增加數千元的稅金而已，依舊輕鬆。
看看日本，它們有所謂的「固都稅」，也就是房屋稅與地價稅合併計算，總額大概為「市價的千分之五」，以千萬元房產來說，每年就得繳超過5萬元的稅金；另外，日本在維護大樓外觀是有法律規定的，因此有每年的房屋保養及維修費。這也是為什麼日本的街道、房子看起來都乾淨整齊、漂亮的原因；反觀台灣的大樓外觀清潔，沒有強制力介入，皆由管委會自行決定即可，因此市容才會相對老、舊、髒。
最後，阿能店長以自己在3年前買的、現在市值約一千萬元的房子為例，一年要繳的房屋稅與地價稅加起來，不過五千多塊錢而已，與日本相比，可以說是10倍之差！也正因為日本的房屋持有成本高，所以房東們一定都會將房屋招租出去；反觀台灣，寧願空著養蚊子，期待坐享房屋增值之後轉手獲利，也不願出租養房貸及持有稅金的最主要原因了。
受訪：台南房仲─林敬能／阿能店長
主持、採訪、撰稿：東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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