必看！房屋稅與違建的灰色地帶：陽台外推課稅標準、補稅與罰鍰全攻略

251104必看！房屋稅與違建的灰色地帶：陽台外推課稅標準、補稅與罰鍰全攻略

前陣子，我接受TVBS新聞的訪問，起因於，財政部稅務入口網有則以「陽台外圍加建鋁窗應課徵房屋稅」的公告引發討論。這到底是舊事重提的政令宣導？還是新規定？實質認定標準為何？另，違建被課房屋稅就等於合法建物嗎？

以下逐一分享我的看法……↓

【Q1.「陽台外圍加建鋁窗應課徵房屋稅」如何定義？又如何計算？】

陽台若只是單純的開放空間，陽台的「功能」不變。依規定，不計入房屋稅課徵範圍。

但如果在陽台外圍加裝了鋁窗，並將其與主建物內部打通，形成一個室內空間（例如書房、儲物間或臥室），陽台就會被定義成房屋的「增建」；也由於這塊增建的面積與原本陽台的功能不同，重點是，它已具備了「室內使用性」，因此就會被認定為「應稅面積」，進而納入房屋稅的課徵範圍。

至於「房屋現值」的評定，會由地方政府定期調整，例如每三年一次。

計算公式則為：「增建面積」的「房屋現值」乘以「稅率」。

至於課稅的標準，則是依據房屋的：

A.構造：

a.房屋構造標準單價→依據房屋的建材來評定，例如鋼筋混凝土、磚造、木造、鋁鐵製等，不同的建材，有不同的單價。

b.折舊率：房屋每年都會折舊，理論上價值會隨之遞減。

B.用途：住宅、辦公、店面、倉儲、廠辦。用途不同，價值當然也不同囉～

C.面積：面積越大，房屋現值愈高。

D.地段率：房屋所在地的繁榮程度與交通便利性等，地段好的房屋會有較高的地段率，反之，偏僻則低。

綜上A、B、C、D可得知，房屋評定現值的計算，不只是單純的「面積變動」，還要考量增建的陽台，處於何種地段、使用何種建材、使用多久了等等。

要注意！

2014年7月1日起為分水嶺，在此之後的新建或增建房屋，適用重新評定後、大幅調高過的標準單價，房屋稅會高出許多；反之，在此之前的舊房屋，則仍適用極低的舊標準單價，這是決定稅負差異的關鍵時間點。

也就是說，如果想要省房屋稅（持有稅），可以鎖定「建物完工日期」（使用執照核發日）落在2014年6月30日以前的房子。

【Q2.違章建築也會被課房屋稅，這是依據什麼？有民眾以為繳納房屋稅可以讓違建合法化，這是真的嗎？】

房屋稅的課徵依據是「房屋事實上存在」，而不是「是否為合法建築」。所以，只要是可供居住、工作或營業使用的建築物，即使是未經申請、未取得使用執照的違章建築，也應依法課徵房屋稅。換言之，房屋稅只是對該建築物的「存在事實」進行課稅，它與建築物是否符合法規是兩回事。

這是在「使用者付費」以及「租稅公平」的原則下所實行的。因此，繳納房屋稅「絕對不等於」違建合法化。

至於違章建築的認定與拆除，是由建築主管機關（建管處）負責，與稅捐稽徵機關無關。因此，許多民眾都誤以為繳了稅，違建就能變成合法建築，這是一個非常常見且嚴重的錯誤觀念。

提醒：稅捐機關或建管單位常透過「空拍圖、衛星影像、民眾檢舉」來查報違建。只要新違建，基本上都躲不過；至於列為寄存緩拆的舊違建，則要做好敦親睦鄰。

【Q3.民眾若想增建或改建房屋，有哪些稅務規定必須先了解，以避免未來稅負增加？】

a.了解房屋稅的增建認定標準：任何導致房屋面積、樓層數或價值增加的改建，都可能被視為增建。例如頂樓加蓋、陽台外推、打通陽台等，都會被納入房屋稅的課徵範圍。

b.增建後應主動申報：當房屋有增建或改建時，屋主應在增建完成之日起30天內，向當地稅捐稽徵機關「主動」申報房屋稅籍變更。如未主動申報而被查獲，可能面臨連補帶罰（罰鍰通常是1至3倍）。

c.注意地價稅與土地增值稅：如果增建是屬於獨立的新建物，可能會導致土地的地價稅增加，因為建築面積的增加可能影響地價的評定。此外，未來出售時，若房屋價值因增建而大幅提升，也可能會影響土地增值稅的計算。

【最後，請保留所有證明文件】

相關的建築設計圖、施工合約、建材採購證明等文件都建議永久保存。這有助於未來進行「房屋稅籍變更」或「房屋現值評定」或「賣房轉手給下一位買家」時，用於釐清權責、證明屋況等降低糾紛發生的可能。

以下為新聞稿......↓

251020TVBS陽台封起來變室內空間「小心房屋稅」跟著變多！

不少民眾習慣把家中陽台加裝鋁窗，甚至打通與室內連貫使用，不過這樣的改建已經不算是陽台。依規定，違建在未拆除前，原本的陽台會被併入室內面積計算，同時還要多繳房屋稅。

住在台北市大安區的劉阿姨，去年申請老舊公寓「陽台補登」，經地政單位實測後，室內坪數由52坪增加至54坪。雖然每年須多繳數千元房屋稅，但因區域行情每坪房價約130萬元，換算下來，增值效益相當可觀。

大安區光武里長韓修和表示，補登後的空間，雖須依規定課徵房屋稅，但未來無論在買賣或都市更新上，皆能增加房屋坪數，提升整體價值。「多繳幾千元，但房屋增值上百萬元，對大多數里民來說是值得的。」

根據現行規定，若陽台僅裝設鋁窗作為遮風避雨，不改變使用性質，仍屬陽台，不需納入房屋稅計算。但若加建牆壁或封閉鋁門窗，與主建物連通成室內空間，即須併入建築面積課稅。

房仲業者陳泰源指出，

房屋稅課徵是依「房屋課稅現值」計算，會受到建物年代、核定單價、路段率等影響。以大安區為例，若陽台加建面積約10平方公尺，假設為103年6月前建物，核定單價每平方公尺6800元、路段率220%、自住稅率1.2%，預估房屋稅約1795元。

他補充，房屋座落區域、加建材質與地段繁榮度等因素，都會使課稅標準有所不同，雙北與其他縣市的稅額落差尤其明顯。

另外，不少民眾誤以為，違章建築只要繳納房屋稅，就等同取得合法身分。對此，房產專家徐佳馨澄清，繳稅與合法化並無關聯。「違建就是違建，政府只是依照使用情況課稅，不代表取得合法資格。」

她指出，包括頂樓加蓋等違建，政府透過空拍影像即可掌握使用情況，進而發出稅單要求所有權人繳稅。

里長韓修和也坦言，雖然補登對增值有幫助，但仍有部分獨居長者難以接受增加的稅負。他提醒，民眾若有增建或改建行為，務必依規定主動通報，以免涉及逃漏稅問題。同時，應事先了解相關稅務規定，才能避免日後衍生爭議與額外負擔。

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/3010832

TVBS原影→https://youtu.be/lVLdHz7NnK4

記者 劉彥萱 / 攝影 黃冠瑋 / 責任編輯 新聞中心 報導