大家營造110台上2857判決：擊碎卓家雄「修繕就沒貶值」謊言！房屋交易價值減損「免賠」遭廢棄！

260220大家營造110台上2857判決：擊碎卓家雄「修繕就沒貶值」謊言！

建商賺了高額利潤，卻在鄰損發生時，用最冰冷的法律文字推卸責任。這篇文章記錄的，是北投吉利街詹鎮維先生一場長達十年的辛酸抗爭。面對大家營造卓家雄試圖用「房子還能住」來沒收房屋縮水的440萬價值，最高法院給出了最震撼的裁決：物理上的修復，不等於價值的回春。請靜下心來，看我如何逐段拆解這份判決書，撕開黑心建商得寸進尺的假面具，為所有買房人守住最後一線正義。......↓

【判決書原文】

裁判字號：最高法院 110 年台上字第 2857 號民事判決

判決書原址：〔 https://reurl.cc/k8DaDq 〕

裁判日期：民國 110 年 11 月 04 日

裁判案由：請求損害賠償

最高法院民事判決 110年度台上字第2857號

上訴人：詹鎮維

訴訟代理人：楊沛生律師

被上訴人：上仁開發建設股份有限公司

法定代理人：蘇文良被

上訴人：大家營造股份有限公司

法定代理人：卓家雄

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年7月14日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第147號），提起一部上訴，本院判決如下：

主文：原判決關於駁回上訴人請求給付交易價值減損新臺幣四百四十萬四千零二十八元本息之上訴及追加之訴，與修繕費新臺幣十萬七千六百二十七元本息之訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。

其他上訴駁回。

第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。

【白話文翻譯：決定性翻盤！房屋交易價值減損「免賠」遭廢棄！】

這份由最高法院在民國110年11月4日做出的判決，是針對受害者詹先生不服二審（高等法院）判決所提起的上訴。

最高法院的最終裁決（主文）非常關鍵：

法官判定，原先二審判決中「拒絕賠償」給詹先生的兩大項目——「房屋交易價值減損440萬4028元」以及「部分修繕費10萬7627元」——這些部分通通「廢棄」！也就是說，二審那個判建商免賠大錢的結果被撤銷了，案子必須發回高等法院重新審理。

至於其他細微的零星上訴則被駁回。簡單來說，詹先生在爭取「房價縮水賠償」這場最重要的戰役中，獲得了決定性的翻盤機會。

【讀後感想心得：小蝦米逆襲大鯨魚的關鍵轉折】

在二審時，大家營造卓家雄可能以為勝券在握，畢竟他們成功讓法官相信「房子修好，房價就沒跌」。但最高法院這份判決的主文，直接撕開了建商試圖規避賠償的保護傘。

最讓我感慨的是那440萬4028元。對於大家營造來說，這或許只是幾坪房子的售價，但對於辛苦一輩子買房的詹先生來說，這是他資產被剝削的血汗錢。二審原本判免賠，那種絕望感可想而知；而最高法院決定將其「廢棄發回」，代表法律終於看見了「修好不代表沒貶值」這個殘酷的市場現實。

卓家雄在訴訟中機關算盡，甚至在程序中反悔耍賴，但最高法院的主文等於給了詹先生一劑強心針：「別怕，那消失的440萬，我們重頭算清楚！」

另外，這份判決主文最令人心寒的細節在於：當詹鎮維為了家產的巨額蒸發在苦尋正義時，被判賠不到兩成金額的建商大家營造，竟然也提起了上訴。這種連「基本修復責任」都不願承擔、甚至想徹底賴帳的姿態，完美詮釋了什麼叫得寸進尺。卓家雄算計的不只是法律，更是欺負老百姓沒時間跟你玩訴訟遊戲。

【判決書原文】

理由

本件上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地及其上門牌號○○○區○○街○○○巷○號房屋（即同段50188建號2層建物及未辦保存登記之3樓增建物，下合稱系爭房屋）之所有人。系爭房屋因鄰地於民國103年間由被上訴人上仁開發建設股份有限公司（下稱上仁公司）起造、被上訴人大家營造股份有限公司（下稱大家公司）承作興建地上9層、地下2層建物（下稱畫琚大樓）新建工程（下稱系爭工程）之開挖施工，造成土壤擾動、流失，致系爭房屋傾斜而危及結構體安全，與地坪下陷，門口及室內地板、頂板、牆壁龜裂現象增大、裂縫增加等損壞（下合稱系爭鄰損）。

上仁公司為土地、建築物之利用人，並以大家公司為代理人或使用人，均負有防免損害鄰地地基或建築物之義務，竟於施行挖土工程時，未視需要作防護傾斜或倒壞之措施，違反建築法第69條、建築技術規則建築構造編第62條規定，致生系爭鄰損，伊因而受有如原判決附表二（下稱附表二）所示修繕費新臺幣（下同）84萬9,951元（未請求因與大家公司和解而受領項次三⒓之5萬8,512元）、搬遷費15萬1,200元、租屋費25萬9,792元，及交易價值減損440萬4,028元之損害等情，爰擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第191條之3規定，並於原審追加依第191條第1項規定，求為命被上訴人再連帶給付伊454萬3,487元，並加計其中427萬6,360元自起訴狀繕本送達翌日即105年11月22日起、另26萬7,127元自原審民事準備續四狀繕本送達被上訴人翌日起算法定遲延利息之判決（其中26萬7,127元本息為上訴人於原審追加之交易價值減損；又被上訴人經第一、二審判命連帶給付上訴人112萬1,484元本息部分，因不得上訴第三審而告確定；另上訴人請求第一審共同被告臺億建築經理股份有限公司連帶給付部分，於第一、二審受敗訴判決後，未據其聲明不服，該未繫屬本院部分，均不予贅述）。

【白話文翻譯：一場地基開挖引發的「傾斜與下陷」災難】

詹先生主張：他是台北市北投區吉利街這棟老房子的主人。在民國103年間，隔壁鄰地由「上仁開發」起造、「大家營造」施工，準備蓋一棟地下2層、地上9層的大樓。沒想到在挖地基的過程中，因為施工不當，導致地底下的土壤鬆動流失。

這造成的後果非常慘烈：詹先生的家不僅地坪下陷，整棟房子開始傾斜，甚至威脅到結構安全；大門、室內地板、天花板和牆壁的裂縫不斷擴大、變多。

詹先生認為，這兩家公司在動工時，根本沒有按照《建築法》規定做好防護措施，這明顯是違規與過失。因此，他要求對方賠償包括：修繕費（約85萬）、搬遷費（15萬）、租屋費（26萬），以及最慘重的損失——房子因為損鄰而導致的價值貶損（約440萬）。詹先生要求這兩家公司必須連帶賠償這筆總計約454萬元的損失及利息。

【讀後感想心得：誰來賠償詹先生的安穩？一個家被建築怪手摧毀的過程】

讀到這一段，心裡真的很替詹先生感到不捨。在北投吉利街這樣安靜的巷弄裡，原本一輩子的安樂窩，竟然因為隔壁蓋新大樓，變成了一棟「傾斜、下陷、滿是裂痕」的危險建築。

最令人氣憤的是，法律條文清清楚楚寫著《建築法》第69條與《建築技術規則》，規定施工者必須保護鄰房地基。但大家營造與卓家雄在施工時，顯然把這些「救命條款」當成了參考用的廢紙。

詹先生要求的這440萬「交易價值減損」，其實是他被迫承受的「資產災難」。試想，誰願意花千萬買一棟曾經下陷、傾斜、灌漿補強過的房子？建商賺錢蓋大樓，卻要無辜的鄰居承擔房價縮水的損失，這不僅是工程專業的失職，更是誠信的崩壞。

這一段文字，記錄的是一個家被打碎的過程，也記錄了詹先生為了守住家產價值，不得不走上漫長訴訟路的無奈。

【判決書原文】

被上訴人大家公司辯以：伊按設計人陳聖中建築師事務所之設計施工，並於鄰損發生後施作低壓灌漿補強改善地質；系爭房屋之傾斜率於施工前後雖有差異，但無嚴重變化，上訴人不能證明施工後有下陷情形，且經3次鑑定均未發現有明顯損及結構之裂縫，於正常使用下安全無虞，交易價值並未減損。況系爭房屋之屋齡逾40年，原為二層加強磚造建物，二樓頂棚為鋼架，內部僅以木板隔間，上訴人陸續擴建二樓，並改以磚牆隔間、以水泥為天花板，更違法於頂樓加蓋磚造三樓增建物，增加一倍以上重量，多次遭臺北市工務局強制拆除仍不斷重建，就鄰損與有過失，應負50%責任。另伊於105年11月16日就已修繕及三樓增建物屋頂損壞部分以18萬元與上訴人達成和解，由其自行修繕屋頂，並簽訂和解書（下稱105 年和解書），是附表二項次一「1F修復工程費」之項次、共10萬7,627元，應予剔除等語。被上訴人上仁公司則以：伊為系爭工程之定作人，非建築法第69條之規範對象，且發包前即委請訴外人智全工程技術顧問有限公司於建築基地進行地質鑽探及取樣，出具地基調查報告書，作為結構設計之資訊，並設置改良樁、微型樁，加強監視系統之觀測系統數量及頻率，掌控擋土措施及鄰房傾斜、沉陷之變化，以隨時採取應變措施，自無過失，無庸負賠償責任等語，資為抗辯。

【白話文翻譯：房子弄斜了還能說沒減損？拆解卓家雄「睜眼說瞎話」的辯詞】

大家營造（卓家雄）的辯解：

a.我們照圖施工：我們是按建築師的設計做的，發生鄰損後也有灌漿補強地質。

b.房子沒事，房價沒跌：雖然房子傾斜率有變，但沒那麼嚴重。詹先生證明不了地坪下陷，且鑑定說結構沒裂縫、住起來安全，所以房子在市場上的價格根本沒跌。

c.檢討被害人：詹先生的房子已經40多年了，本來只有兩層，他自己改建、還違法加蓋三樓，增加了一倍以上的重量，這才是造成房子損壞的主因。詹先生自己要負50%的責任。

d.之前賠過了：我們105年已經賠過18萬元達成和解了，現在詹先生又要求一樓的修繕費10萬多元，這不合理，應該扣掉。

上仁開發（起造人）的辯解：

e.不甘我的事：我只是發包蓋房子的「定作人」，法律規定施工責任是營造廠的，不是我的。

f.我很盡責：我開工前有做地質鑽探，也有加裝監視系統監測，我完全沒有過失，不用賠償。

【讀後感想心得：否認損害、檢討被害、拿舊和解書擋子彈，建商脫責三部曲】

讀完這段建商的抗辯，我真的為詹先生感到心痛。

最厚顏的邏輯——「結構安全 = 房價沒跌」：

卓家雄最令人氣憤的論點是，只要房子沒倒、還能住，就代表房價沒減損。我們都清楚：一間「曾經鄰損、灌漿補強、房屋傾斜」的房子，在市場上就算打8折可能都沒人要。建商用「物理安全」來偷換「財產價值」的概念，這是在欺負外行人。

最傷人的手段——「檢討被害人的違建」：

把施工不當的責任，推給鄰居房子太老、加蓋太重，這就是典型的檢討被害人。就算有違建，那也是行政管理的問題，這不能成為建商可以把鄰居家弄壞、弄斜的藉口。

卓家雄在105年只用18萬元就想買斷後續所有的修繕責任，甚至連那440萬的價值貶損都想一併賴掉。這份抗辯書，字字句句都是在受害者的傷口上灑鹽。

【判決書原文】

原審以：上仁公司於申請畫琚大樓建造執照前，於101年間委託臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）就建築基地之鄰房現況進行勘查，作成鄰房現況鑑定報告書（下稱101年現況報告）；嗣發生鄰損後，大家公司委託該公會鑑定包含系爭房屋在內之受損戶鄰損情形，作成104年12月1日鑑定報告書（下稱104年鄰損報告），認定：

經比對101年現況報告，標的物結構體（指受損戶）之裂縫損害現象確有增加，再比對測量結果，標的物結構體之傾斜率並無增加，惟鄰近施工區地坪有稍微下陷，研判標的物結構體所受損害現象，係受到鄰房開挖施工影響，建物由原點位往開挖區反向傾斜，變成縮小傾斜值，標的物受到工地施工影響等語。

大家公司再委請土木技師公會進行受損戶之垂直測量，鑑定結構物傾斜情形，並作成105年12月29日鑑定報告書（下稱105年垂直測量報告），顯示受損戶結構物傾斜率有輕微變化。

而第一審法院囑託臺北市建築師公會，就系爭房屋於建築基地施工期間，是否因施工不當致受有梁、柱、牆、平頂、地坪及其他位置裂損，並致沉陷、傾斜等損壞再為鑑定，經該公會於106年12月28日出具鑑定報告書（下稱106年鑑定報告），認系爭房屋確有如附表二項目欄未以灰階標示部分之損壞現象，另於107年6月19日出具補充說明及鑑定報告書（下稱107年補充報告），增列如附表二項目欄以灰階標示部分之損壞。

綜合上開鑑定報告，可知系爭房屋在建築基地施工前固有結構體傾斜，室內之木門變形、牆柱裂縫及滲水、油漆剝落、地坪裂縫等現象，然因建築基地地層軟弱特質及深挖式施工，施工位置與系爭房屋之鄰距過近，施工期間土壤擾動，加上系爭房屋為淺式基礎及屋齡高達45年等因素，致系爭房屋於104年8月14日畫琚大樓之樓板完成時，發生結構體反向傾斜、輕微沉陷，並致前述損壞之龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加情形，但無結構安全之虞。

大家公司為系爭工程之承造人，其施作過程未綜合考量各該因素，仍採深挖式施工，致系爭房屋受有上開損壞，違反建築法第69條、建築技術規則建築構造編第62條規定，應依民法第184條第2項規定，對上訴人負損害賠償責任。而上仁公司與建築基地所有人簽訂合建契約，出資興建房屋，並自任起造人，將系爭工程交由大家公司承攬，上仁公司為建築物所有人，就建築基地有正當使用權源，即為土地利用人，依民法第800條之1規定，負有同法第794條所定之防免義務，系爭工程既致系爭房屋發生上述損壞，亦應依民法第184條第2項規定負賠償責任。被上訴人之侵權行為，為上訴人所生損害之共同原因，構成共同侵權行為，應依民法第185條第1項規定對上訴人負連帶賠償責任。

【白話文翻譯：施工不當，證據確鑿】

二審法院的調查結果如下：

法院比對了開工前（101年）與鄰損後（104、105、106年）的多份鑑定報告，證實詹先生的房子雖然本來就舊，但確實因為隔壁「畫琚大樓」開挖地基，導致地坪下陷、結構反向傾斜，且原有的裂縫明顯變寬、滲水與剝落也變嚴重了。

法院指出，雖然當地地層軟弱、詹先生房子老舊，但大家營造（承造人）在施工時沒考量到這些風險，堅持採用深挖式施工且距離鄰房太近，這違反了《建築法》與《建築技術規則》，確定有過失。

老闆也有責：上仁開發（起造人）別想推卸責任，既然你是出資蓋房的人，就是法律上的「土地利用人」，有義務防止損害鄰居。

連帶賠償：法院裁定，「大家營造」與「上仁開發」的行為是損害發生的共同原因，構成「共同侵權」，兩家公司必須對詹先生的損害負起連帶賠償責任。

【讀後感想心得：不能把鄰居的「弱點」當成大家營造「施工草率」的遮羞布】

讀到這一段，我們可以看到大家營造卓家雄在法庭上的第一道防線——「否認侵權」，已經被法官徹底攻破了！

「天災人禍」的狡辯被拆穿：卓家雄原本想把責任推給「地層軟弱」和「房子太老」，但法官說得很清楚：正因為地層軟弱、隔壁房子老，你身為專業營造廠就更應該謹慎施工！ 

起造人與承造人的「法律枷鎖」：這段判決把「上仁開發」跟「大家營造」緊緊鎖在一起。原本上仁開發想玩「次元刀」切斷責任，但法官認定兩者都要連帶賠償。這對詹先生來說是非常重要的保障，代表他不必擔心營造廠脫產，因為背後還有起造公司要一起扛。

正義的「半程馬拉松」：雖然這一段文字認證了建商「違法」且「有過失」，但這只是詹先生長跑的一半。卓家雄雖然在「責任」上躲不掉，但他接下來會在「賠償金額」上繼續鑽漏洞（例如主張房價沒跌）。

這段判決書文字，就像是法官給建商的警告信：你們的違法行為已經被定調，接下來，就是看你們要拿出多少誠意（或被法律強制執行多少金額）來填補詹先生的損失了。

【判決書原文】

關於上訴人請求系爭房屋如附表二項目欄所示損壞之修繕費84萬9,951元部分，依105年和解書內容及大家公司所提修繕照片，可知上訴人與大家公司係就雙方共同確認之損壞情形，協議由大家公司負責修繕屋頂及山牆部分，並以18萬元賠償其餘損壞之修繕費，故附表二項次一牆面於105年間有滲水痕跡、之外牆於104年間亦有裂縫、滲水現象，均在105年和解書範圍，無論是否因上訴人未予修繕而擴大，均不得再為請求，應分別扣除1,900.8元、10萬5,726元，其餘除附表二項次三⒓非本件請求範圍而未計入外，上訴人得請求之修繕費為74萬2,324元（元以下四捨五入）。另上訴人於2個月修復期間及修復後2個月整理期間，難以正常使用系爭房屋，亦受有支出搬遷費及另覓居所應支出租金之損害，自得依鑑定結果，請求搬遷費15萬1,200元、租屋費25萬9,792元。

至交易價值減損部分，依上訴人聲請囑託社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會指定估價師，以中華徵信不動產估價師聯合事務所名義作成估價報告（下稱中華估價報告），固認：系爭房地於104年8月14日如未發生鄰損，正常價格為3,844萬8,523元，因發生鄰損但在修復完成並達原有結構強度，且安全無虞之情況下，因消費者心理因素產生價值變化，交易價值減損至88.55%，實際市價為3,404萬4,495元等語。

惟系爭房屋於鄰損前之結構體已有傾斜瑕疵，係屬是否影響交易價格之重大因素，自應將此瑕疵列入評估條件，估算系爭房屋發生鄰損前之市價；中華估價報告不僅未將此傾斜瑕疵列入評估，且於法院補充函詢時，拒絕將傾斜瑕疵列入評估，則其所估算系爭房地如未發生鄰損之正常價格，即難認合理。況中華估價報告就系爭房地於鄰損發生後之價格貶損比例，係以非法定之問卷調查法為唯一之估價方法，復於民眾問卷之背景說明，忽略未載鑑定報告關於「標的物結構體主要樑柱無明顯受損」之認定，足以誘導受訪者產生所評估之標的類型，因鄰損所受損壞，除裂縫、滲漏外，尚有因傾斜致結構體受損，而與系爭房屋基礎條件不符之錯誤認知，則基此估算之交易價值減損比例，亦難採信，無從作為系爭房屋交易價值減損之證明。

而系爭房屋為屋齡45餘年之中古屋，固因系爭工程而受有裂縫、滲漏，及沈陷、傾斜之損害，然其中裂縫、滲漏係原有瑕疵之加劇，均有修繕之可能，另輕微沈陷、傾斜，但係反向傾斜，經大家公司灌漿補強，鑑定報告均認不影響結構安全；參酌另案由訴外人黃河○○○區○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭鄰房）因系爭工程所受損害，對被上訴人訴請連帶賠償事件（案列臺灣士林地方法院106年度訴字第674號）所囑託作成之不動產估價報告，認該房地之交易價值未因鄰損而貶損，益證並非發生鄰損即有交易價值減損。上訴人復表明無再鑑定之必要，難認其已就系爭房屋交易價值減損之事實為舉證，自不得請求此部分費用，總計上訴人就系爭鄰損所受損害為115萬3,316元。

又上訴人購入系爭房屋後，增建3樓，遭檢舉拆除後，再增建如現狀，依106年鑑定報告所載，可認上訴人違法增建增加之建物重量，對土壤承載力有影響，助成損害之擴大，按系爭房屋增建與建築基地開挖土壤之重量比例，計算增建對土壤承載力之影響，並以此為上訴人與有過失之比例為2.76%，則扣除其應負擔之3萬1,832元後，上訴人得請求之數額為112萬1,484元。

從而，上訴人依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶給付112萬1,484元本息，為有理由，逾此範圍之請求（即交易減損440萬4,028元、附表二項次一之項次、修繕費10萬7,627元及負擔與有過失費用3萬1,832元各本息），即屬無據，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據為不足取，與不再逐一論駁之理由，因而將第一審所命被上訴人連帶給付超過112萬1,484元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴及追加之訴。

【白話文翻譯：建商脫責的教科書：二審判決如何落入「大家營造」的陷阱？】

二審法院針對賠償金額的計算方式如下：

修繕費被扣除：詹先生原本要85萬修繕費，但法官認為105年那次18萬的和解已經包含了一樓部分牆面，所以扣掉10萬多元，最後只准許賠74萬。加上搬遷費與租金補貼，基本賠償額大約是115萬。

最重要的「房價減損440萬」被歸零：

法官認為詹先生找的估價報告「不客觀」，因為估價師沒把房子原本就舊、本來就微傾斜的因素扣掉。

法官還批評估價報告用「問卷調查」去問民眾對鄰損屋的看法，這會誘導受訪者覺得房子很危險，所以不採信。

法官甚至引用另一件鄰損案的報告，說別人的房子鄰損後價值都沒掉，憑什麼說你的會掉？

被害人還要負責任：法官認為詹先生違法增建三樓，加重了土地負擔，讓損害擴大，所以詹先生自己要負擔2.76%的責任（扣掉3萬多元）。

最後判決結果：原本詹先生求償400多萬，二審法官最後只准許賠112萬1484元。剩下的300多萬（主要是房價損失）全部駁回，不准再要。

【讀後感想心得：當法律變成黑心建商的避風港】

讀完這一段，我完全能理解為什麼詹先生必須繼續上訴到最高法院。二審法官這段理由，簡直是在傷口上灑鹽，更是對「不動產價值」的一種專業上的傲慢。

「房子能住，價值就沒掉」的荒謬邏輯：

二審法官認為只要結構安全、裂縫能修，房價就不會掉。這種論點在現實市場中簡直是笑話！一棟曾經下陷、傾斜過且上過法院的「鄰損屋」，在買方市場裡絕對是資產大縮水。法官引用「別家鄰房沒減損」來推論詹先生這家也沒減損，這完全忽略了個案屋況的獨特性。

卓家雄的「18萬和解書」成了擋箭牌：

建商當年用18萬元的小錢達成局部和解，結果被二審法官拿來當成後續10萬元修繕費的「買斷證明」。建商這種「先給小甜頭、後堵求償路」的算計，在二審法官的配合下發揮得淋漓盡致。

估價師的專業被踐踏：

法官批評估價報告用問卷法是「誘導」，卻無視市場價值本來就是由「人心」決定的。當一般民眾聽到這房子有鄰損歷史就會砍價時，這就是真實的「價值減損」。法官因為估價報告的一點瑕疵，就粗暴地將440萬的損失直接歸零，而不是請專家重算，這對受害者極其不公。

二審這份判決，實質上是讓建商「賠了皮肉傷、保住了大金庫」。如果我是詹先生，看到自己房價縮水400多萬卻被法官一句「不影響安全」就勾銷，那種求助無門的憤怒，絕對是文字難以形容的。

【判決書原文：已滋疑問、非無進一步研求之餘地、原審未遑詳查細究、不免速斷、更待釐清，廢棄非無理由】

㈠關於廢棄發回部分（即對於交易減損440萬4,028元及附表二項次一之項次、修繕費10萬7,627元各本息之上訴）：

按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。

查系爭房屋確因系爭工程施工不當，造成結構體反向傾斜、輕微沉陷，並致原有龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加等損害，應就106年鑑定報告及107年補充報告如附表二所示項目予以修復，為原審認定之事實，則該修復似僅填補上訴人所有系爭房屋物理上所生之「技術性」貶值損失，而不及於「交易性」貶值損失。上訴人主張系爭房屋受有交易價值減損之損害，是否全然不可採？已滋疑問。

而交易價值之評定，往往繫於交易者心理層面及評價觀感，依中華估價報告所附問卷調查結果，各受訪人員對於鄰損房屋修復後之交易價值減損比例，固有不同，惟似俱認應較正常房屋價格低（見外放中華估價報告第34至40頁）。果爾，能否謂上訴人未就系爭房屋交易價值減損之事實為舉證？自非無進一步研求之餘地。

倘認上訴人已證明系爭房屋交易價值減損之事實，則在中華估價報告未將系爭房屋發生鄰損前之傾斜瑕疵列入評估條件，致不能採信其所估算系爭房地如未發生鄰損之正常價格情況下，有無適用民事訴訟法第222條第2項規定定其減損數額之餘地，亦值深究。乃原審未遑詳查細究，逕以系爭房屋正常使用下安全無虞，而為上訴人不利之判決，不免速斷。

次查，105年和解書前言記載：「…因乙方（指大家公司）施工造成甲方（指上訴人）房屋屋頂鐵皮有損壞之情事，經雙方一同會勘損壞更換區域及位置，並確認修繕內容」，及第1條約定：「甲乙雙方依據臺北長安郵局存證號碼001896號內容執行之，由乙方負責修繕（修繕內容經雙方確認無誤），達成和解」，參以上開約定所載存證信函第 3點記載：「……經現場勘察後，二樓後側並查無漏水及屋頂破損之情形，后三樓前方滲水之問題，貴住戶告知三樓頂與鄰房山牆交界處有滲水之狀況，經聯繫廠商與屋主會勘後，已同意協助貴住戶將屋頂山牆全部更新」（見一審卷㈠第46頁、原審卷㈢第395至399頁），似見105年和解書內容係就系爭房屋之屋頂鐵皮損壞、山牆更新部分達成和解。而附表二項次一之牆面、之外牆均位於一樓，則能否謂其等俱在105年和解書之賠償範圍，而不得再為請求各該部分修繕費？更待釐清。

上訴論旨，執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

【白話文翻譯：終極逆轉！最高法院把二審法官被建商誤導給撥亂反正】

最高法院針對「消失的賠償金」做出了幾項關鍵糾正：

1.物理修好不等於沒虧錢：法官強調，賠償的目的是要讓東西回到「出事前」的狀態。你把裂縫補好只是「技術性修復」；但房子因為傷過、斜過，在市場上變難賣、變便宜了，這叫「交易性貶值」。既然房子確實受損了，這筆房價損失，建商照樣得賠！

2.不能因為數額難算就判0元：詹先生已經證明房子變難賣了，就算估價報告有小瑕疵導致金額難算，法官也應該運用法律權力，根據所有情況自己定出一個合理的賠償數字，而不是直接雙手一攤說不賠。

3.別拿「安全」當遮羞布：二審法官只因為房子「住起來安全」就判詹先生敗訴，這決定太過草率！市場心理是很現實的，誰會願意花原價買一間出過事的房子？

4.和解書不能無限上綱：最高法院看得很細，發現105年那次18萬的和解，明明是在講「屋頂」跟「山牆」的漏水問題，結果建商居然想拿這張紙來抵掉「一樓牆壁」的修繕費？這部分必須重新查清楚，不能讓建商矇混過關。

5.結論：詹先生的上訴非常有理，二審那個判建商免賠400多萬的決定，通通作廢，發回重審！

【讀後感想心得：拍案叫絕！法律「正義回馬槍」】

打臉卓家雄的「安全論」：卓家雄一直想用「鑑定說安全無虞」來忽悠法官，想把440萬的房價損失賴掉。但最高法院的法官非常清醒，直接點破：「物理上的修補」跟「價值上的回春」是兩回事。這對全台灣的損鄰受害者來說，簡直是至高無上的金句！房地產的價值，往往在於買方的「心理觀感」。

看穿建商的「偷換概念」：建商最愛拿「舊和解書」來當萬靈丹。最高法院法官這回像是拿了放大鏡，看穿了卓家雄試圖用「賠屋頂的錢」來抵「賠一樓的錢」。這種想在文字縫隙裡鑽便宜、得寸進尺的訴訟心機，在最高法院面前無所遁形。

法官的肩膀：最高法院特別提到，當受害者已經證明有損害，但數額難算時，法官應該要有承擔、要有心證，去定出賠償額。這就是在批評二審法官懶惰、缺乏同理心。

這一哩路，詹先生走得極其辛苦。卓家雄本以為在二審已經成功「封印」了那440萬的賠償，沒想到最高法院一記重錘，直接震碎了大家營造的如意算盤。這不僅是詹先生個人的勝利，更是對那些自以為懂法律漏洞、戲弄司法的建商最嚴厲的警告。

【判決書原文】

㈡關於駁回上訴部分（即對於負擔與有過失費用3萬1,832元本息之上訴）：

本件原審參酌上開事證，綜合研判，本其認事、採證之職權行使，並據調查所得之證據資料，合法認定上訴人購入系爭房屋後，增建3樓如現狀，其增建增加之建物重量，影響土壤承載力影響，助成損害之擴大，按系爭房屋增建與建築基地開挖土壤之重量比例，計算增建對土壤承載力之影響比例為2.76%，以此作為上訴人與有過失之比例，據以計算其應負擔之費用3萬1,832元，爰就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國110年11月4日

最高法院民事第九庭

審判長法官：盧彥如

法官：林麗玲

法官：張恩賜

法官：王本源

法官：吳麗惠

本件正本證明與原本無異

中華民國110年11月17日

【白話文翻譯：維持了一小部分「過失責任」，整場訴訟大獲全勝的定調】

關於詹先生「也要負擔一部分責任」的判定：

最高法院認為，二審法院之前的調查是有根據的。詹先生買下這棟老房子後，加蓋了三樓，這確實增加了建築物的整體重量。法官專業地計算了增建重量與開挖土壤的比例，認定這額外的重量對地基承載力有影響，間接讓鄰損的損害擴大了一點點。

經過精算，詹先生這部分的「與有過失」比例是2.76%。也就是說，總損害金額中，詹先生要自己承擔3萬1,832元。最高法院認為這部分的判決合法合理，所以駁回了詹先生針對這3萬多元的上訴。

最終結論：詹先生的上訴「一部分有理由（指440萬房價損失要重審）」，「一部分無理由（指這3萬多元的過失責任）」。

【讀後感想心得：97.24%罪名定格，大家營造機關算盡卻名利雙輸】

這段判決給了我兩層很深的感觸：

法官的「微米級」公平：雖然我們站在詹先生這一邊，但法律講求的是絕對的客觀。法官判定詹先生有2.76%的責任，這比例低得驚人，幾乎可以說是「象徵性」的。這代表在法官眼裡，97.24%的罪魁禍首就是「大家營造」的施工不當。卓家雄原本想讓詹先生扛下50%的責任，現在看來簡直是痴人說夢，這2.76%的數字，反而是對建商「推卸責任」最無情的嘲諷。

瑕不掩瑜的正義：雖然詹先生沒能拿回這3萬多元，但比起被發回重審、那更有機會爭取回來的440萬房價減損，這簡直是微不足道的小沙礫。這段文字宣告了法律程序在這一階段的終結，也宣告了詹先生正式拿到了通往「實質賠償」的入場券。

這場官司打到這裡，主旋律已經非常清晰了：建商試圖用「違建」來規避主要責任，結果被法官用科學數據「精算」出只有不到3%的關聯。卓家雄算計了一輩子，最後卻在最高法院這張判決書上，留下了被法律認證「施工違規、誠信破產」的歷史紀錄。