大家營造108年上字第147號民事判決：地質軟、房屋老、有違建、騙簽和解書，卓家雄教你「損鄰如何卸責賠少少」四大爛招！

【大家營造108年上字第147號民事判決：地質軟、房屋老、有違建、騙簽和解書，卓家雄教你「損鄰如何卸責賠少少」四大爛招！】

關於「家」的尊嚴與法律權利的真實故事。一份來自高等法院的民事判決書，也是一堂價值百萬、血淋淋的法律課。

很多老屋主以為，「你弄壞我的房子，你就該賠我」，這在道義上沒錯，但在法律的叢林裡，建商與律師有一百種方法讓你「贏了官司，卻拿不到像樣的賠償」。

我花時間把這份生硬的判決書翻譯成白話文，並整理出建商對付鄰損受害者的「四大爛招」。如果您家隔壁正準備動工，或者您正深陷鄰損糾紛，請務必把這篇文章讀完，別讓您的「老實」，成為建商眼中的「好欺負」。......↓

【判決書原文】

裁判字號：臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決，判決書原址→〔 https://reurl.cc/KO1LRg 〕

上訴人即被上訴人：詹鎮維（被大家營造毀損房子的受害者）

訴訟代理人：楊沛生律師

被上訴人即上訴人：大家營造股份有限公司（毀損詹鎮維先生房子的營造廠）

法定代理人：卓家雄（營造廠負責人）

訴訟代理人：翁偉傑律師

被上訴人即上訴人：上仁開發建設股份有限公司

法定代理人：蘇文良

訴訟代理人：黃昭仁律師

被上訴人即上訴人：臺億建築經理股份有限公司

法定代理人：紀玉枝

訴訟代理人：吳西源律師

上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國107年12月13日臺灣臺北地方法院105年度建字第411號第一審判決分別提起上訴，詹鎮維並為「訴之追加」，本院於110年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、原判決關於㈠命大家營造股份有限公司與上仁開發建設股份有限公司連帶給付超過新臺幣壹佰壹拾貳萬壹仟肆佰捌拾肆元（112萬1484元），及自民國一○五年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分；㈡命臺億建築經理股份有限公司給付部分；暨該部分假執行之宣告，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。

二、上開廢棄部分，詹鎮維在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、大家營造股份有限公司、上仁開發建設股份有限公司其餘上訴駁回。

四、詹鎮維之上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。

五、第一、二審（含追加之訴、除確定部分外）訴訟費用，關於大家營造股份有限公司、上仁開發建設股份有限公司上訴部分，由大家營造股份有限公司、上仁開發建設股份有限公司連帶負擔百分之八十九，餘由詹鎮維負擔；關於臺億建築經理股份有限公司上訴部分、詹鎮維上訴部分及第二審追加之訴部分，均由詹鎮維負擔。

📢【白話文翻譯】

1.賠償金縮水（被倒扣）：高等法院廢棄了原先一審判決中「超過112萬1484元」的部分。也就是說：原本一審判建商要賠126萬，二審法官把它扣掉一些，最後詹鎮維只能拿回112萬餘元。

2.臺億建經全身而退：一審本來判「大家營造、上仁開發、臺億建經」三家公司要連帶賠償，但二審法官把「命臺億建經給付」的部分全部廢棄（駁回）。也就是說，臺億建經現在一毛錢都不用賠了。

3.受害者的反擊全軍覆沒：詹鎮維在二審提出的「訴之追加」（想追回原本被砍掉的400多萬房屋價值減損賠償），被法官全部駁回。

4.訴訟費用的懲罰：關於臺億建經不用賠的部分，以及詹鎮維自己提起上訴、追加的部分，所有的官司費用（裁判費、鑑定費等），全部都要由受害者詹鎮維自己負擔。

👴【觀察心得與感想：法律的傲慢 與 受害者的孤單】

「上訴」變成了對受害者的懲罰：建商提起上訴，只要花個2萬元的裁判費，再經過（拖延）「兩年半」的訴訟，法官竟然幫「大家營造」又「省下」了14萬元（126萬減去112萬）。這在建商眼裡是多麼成功的「投資」？對詹鎮維來說，這兩年多的等待，換來的卻是金額被「倒扣」，這對受害者是多麼大的羞辱。

企業責任的防火牆：臺億建經在主文中被「廢棄」賠償責任，顯示出大型企業在法律分工上的精準。他們能透過信託、代辦等法律框架，將自己與實質損害切割。對詹鎮維來說，明明就是這幾家公司一起蓋房子弄壞他的家，法律卻告訴他：「這家只是掛名，你不能找他。」

訴訟費用的沈重枷鎖：最讓我心疼的是主文第五項。詹鎮維為了討公道所做的努力（追加之訴），被駁回不說，還要負擔這部分的訴訟費用。這不僅是經濟上的損失，更像是在告訴所有受害者：「如果你不乖乖接受少額賠償而想反擊，我就讓你賠更多。」

這段主文就是這場「消耗戰」的殘酷成績單。建商用兩年半的時間，成功把賠償金變少、把賠償人數變少，還讓受害者揹負了更多的訴訟債務。

這哪裡是正義的申張？這分明是程序的霸凌。

【判決書原文】

事實及理由

壹、程序部分：

一、被上訴人即上訴人上仁開發建設股份有限公司（下稱上仁公司）法定代理人原為陳良榮，嗣變更為蘇文良，業據其聲明承受訴訟，並有公司登記資料可佐（本院卷一第265頁及卷四第93頁），核無不合，應予准許。

二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。上訴人即被上訴人詹鎮維（下稱詹鎮維）於原審依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項及第191條之3規定，請求被上訴人即上訴人大家營造股份有限公司（下稱大家營造）、上仁公司、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司，與大家營造、上仁公司合稱大家營造三人）連帶給付新臺幣（下同）539萬7844元（請求項目、金額如附表一），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原審判命大家營造三人應連帶給付詹鎮維126萬0943元，及自民國105年11月22日起至清償日止之法定遲延利息，並附條件准、免假執行，另駁回詹鎮維其餘之訴及假執行之聲請。

兩造均不服，各自就敗訴部分均提起上訴，嗣詹鎮維於本院就附表一編號1地盤灌漿費用43萬9401元，本於同一訴訟標的流用至編號5交易價值減損之請求金額內，另就此項損失再擴張請求26萬7127元，及自109年9月16日準備續四狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並追加依民法第191條第1項規定為請求（本院卷一第181-182頁及卷二第292頁及卷四第89頁，請求項目、金額及原審判決情形詳如附表一），另減縮法定遲延利息之起算日為105年11月22日（本院卷二第293頁，起訴狀繕本送達日為105年11月17日，見原審卷一第39、42頁送達證書），其擴張、減縮請求金額及利息部分，應予准許，至其追加請求權基礎部分，乃本於大家營造公司三人共同損鄰受有損害之同一基礎事實為主張，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，雖大家營造三人不同意追加，仍應准許。

又大家營造上訴後減縮上訴聲明為僅就原審判命給付超過46萬2489元本息部分不服（本院卷三第357-358頁），自無不可。〈詹鎮維追加請求系爭基地所有人即訴外人潘仁助、潘添裕、賴鳳娥、黃煒智、鐘婉珣、蒲宥綺（下稱潘仁助六人）為被告部分，及大家營造減縮上訴聲明復擴張46萬2489元本息部分，均由本院另行裁定駁回〉。

📢【白話文翻譯：詹鎮維的困境與反擊&大家營造的變換戰略】

詹鎮維原本在一審要求賠償539萬，但一審法官只判了126萬。因為大家營造不服判決提起上訴，詹鎮維為了自保，在二審也決定「追加」反擊，把原本一審沒拿到的部分（例如地盤灌漿費、房屋價值減損）重新拿出來爭取，並多要了26萬，甚至連法律條文（民法第191條）都加碼引用了。雖然大家營造反對詹鎮維追加，但法院認為事實是一樣的，所以准許詹鎮維追加。

至於大家營造，原本對賠償金很不滿，後來在二審過程中縮小了爭議範圍，他們改口說：「除了原審判賠金額中超過46萬的部分，我們才要爭。」這是一種法律上的減縮聲明。

👴【觀察與感想：受害者的「不得不」與「被駁回的孤單」】

1.詹鎮維在二審做了那麼多調整，又是「流用」又是「擴張請求」，還要面對對方律師「不同意追加」的阻撓。這顯示出一個市井小民在法律叢林裡的卑微與掙扎。他本來可能也累了，但面對對方的窮追猛打，他只能拚命翻找手邊還有的法律武器（例如追加第191條），試圖把盾牌舉得更高一點。

2.最後括號裡那句「詹鎮維追加請求系爭基地所有人為被告……由本院另行裁定駁回」，讀起來格外刺眼。詹鎮維想把那些地主（潘仁助等六人）也拉進來負責，畢竟是他們的土地蓋房子害了詹家，但法院卻用程序理由「另行裁定駁回」了。

大家營造的「精準算計」：

a.大家營造在二審中「減縮上訴聲明」，把爭執範圍縮小到46萬以上的部分。這意味著他們在法律戰術上非常靈活，隨時看風向調整，只要能少賠一點，他們可以不斷變換說辭和聲明。換言之，大家營造說「只爭超過46萬的部分」，白話文的意思是：「法官大人，一審判我賠126萬，我覺得太扯了！但為了讓上訴成功率變高，我『承認』其中46萬（這通常是已經賴不掉的修繕硬開銷），剩下的80萬我一毛都不想給，請你把這80萬撤銷掉！」這不是因為他們覺得自己有責任，而是為了展現「理性」假象：在法官面前擺出「我不是無理取鬧要全免賠，我是很理性地覺得一審判太多」的姿態，增加法官反過來扣詹鎮維賠償金的機會。

b.這不是良心，是戰術：千萬別把這當成大家營造「承認賠償46萬元的部分」視為善意。如果真有良心，他們應該是「主動先給詹鎮維46萬」，剩下的再慢慢吵。但他們並沒有先給錢，而是把這46萬當作「影響法官心證的訴訟策略」。

c.「棄車保帥」的算計：他們知道完全免賠是不可能的（畢竟鄰損事實擺在眼前），所以乾脆把那些「絕對賴不掉」的小錢先認了。這就像是在賭場裡，先扔出幾個小籌碼，目的是為了保住後面那幾百萬的大籌碼（房屋價值減損）。

d.對詹鎮維的心理戰：這招對受害者很殘忍。詹鎮維看見對方「只爭46萬以上」，可能會有一種「對方退讓了」的錯覺。但實際上，建商是退一步、進兩步，透過縮小戰場，集中火力去攻擊那筆最大的「房屋價值減損」。

以上讓我們看到，「大家營造」從頭到尾想的都是怎麼「少給錢」，而不是怎麼「負起責任」。法律不只是講是非，更多時候是在比「程序」。對詹鎮維來說，每一步「准許」都得來不易，而每一句「駁回」都是一次打擊。

【判決書原文】

貳、實體部分：

一、詹鎮維主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱229土地）及其上同段50188建號2層建物之所有人。大家營造於103年間向上仁公司承攬於坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○000○000○00000地號土地（合稱系爭基地）上，興建地上9層、地下2層共16戶建物（建案名稱為畫琚，下稱畫琚大樓）之新建工程（下稱系爭工程），103年3月6日開工，104年8月14日樓板完成，105年7月5日完工。然大家營造於系爭基地開挖施工，造成毗鄰之229土地土壤擾動、流失，致伊所有之臺北市○○區○○街000巷0號房屋（即50188建號2層建物及未辦保存登記之3樓增建物，下稱系爭房屋，並與229土地合稱系爭房地，周圍房屋之地址則均逕稱吉利街）傾斜而危及結構體安全，及地坪下陷，門口及室內地板、頂板、牆壁龜裂現象增大、裂縫增加等損壞（即系爭鄰損）。大家營造於系爭基地建築房屋，為實際施作之承攬人，而上仁公司為系爭工程之定作人兼原始起造人，臺億公司亦為起造人，渠等已不法侵害伊之權利，且均為土地、建築物之利用人，並以大家營造為代理人或使用人，依民法第774條、第794條、第800條之1規定，大家營造三人均負有防免損害鄰地地基或建築物之義務，惟於鄰接其他建築物施行挖土工程時，未視需要作防護其傾斜或倒壞之措施，違反建築法第69條、建築技術規則建築構造編第62條之規定，致生系爭鄰損，伊因而受有修繕費84萬9951元（項目及金額詳如附表二所示，並扣除於105年11月16日與大家營造和解而受領項次三⒓之5萬8512元）、搬遷費15萬1200元、租屋費25萬9792元，及交易價值減損440萬4028元之損害，依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第191條、第191條之3、第224條規定擇一請求大家營造三人連帶負賠償責任。於本院上訴及追加之訴聲明：㈠原判決不利於詹鎮維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，大家營造三人應再連帶給付詹鎮維413萬6901元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢大家營造三人應連帶給付詹鎮維26萬7127元，及自109年9月16日民事準備續四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。對大家營造三人上訴之答辯聲明：上訴駁回。

📢【白話文翻譯：把受害的過程與要求的補償寫得清清楚楚】

發生什麼事：大家營造在隔壁蓋「畫琚」大樓，從103年挖地基開始，因為施工不當導致土壤流失，害詹鎮維的家（吉利街139巷O號）地坪下陷、房屋傾斜、牆壁和地板到處都是裂縫。

誰該負責：詹鎮維認為「大家營造（施工者）」、「上仁公司（出錢的主辦建商）」、「臺億公司（掛名的起造人）」這三家公司都有責任，因為他們違反了《建築法》和《民法》，沒有做好防護措施就開挖，侵害了他的財產權。

要賠多少錢：

修繕費：約85萬元（這是修補裂縫、滲水的錢）。

搬遷與租屋：約41萬元（因為修房子期間不能住人）。

房子減損價值：440萬4028元（這是最大的一筆，因為房子被毀損過，市場價值大跌）。

最後的請求：詹鎮維要求法院廢棄一審不利於他的判決，並要求這三家公司應再加碼連帶賠償他413萬多元（並非多要，而是針對一審請求的「減損價值」遭駁回的金額），再加上後續追加的金額，並且都要計算利息。

👴【觀察與感想：一段受害者的「血淚清單」】

「440萬」的恐懼與真實：對建商來說，這只是個數字；但對詹鎮維來說，這是他辛辛苦苦買下的家，因為鄰居蓋房子，一夕之間變成了「有問題的房子」。那440萬代表的是他消失的資產，也是他對未來居住安全最深的恐懼。

法律法條的「困獸之鬥」：你看詹鎮維引用的法條（民法第184、185、191、774、794、800-1條...），像不像是一個溺水的人，拼命想抓住每一根浮木？他必須引用這麼多條文，就是因為法律要求受害者要「自己證明對方有錯」，這對一個普通人來說是多麼沈重的負擔。

三方的推諉預告：詹鎮維主張「三家公司連帶負責」，這在法律戰略上是正確的，因為他不知道這三家公司內部怎麼分錢、分權。但在後面的判決中我們已經看到，臺億公司成功地把自己切開了。

遲到的利息與煎熬：詹鎮維特別強調了「從105年開始計算利息」，這代表這場官司已經打了太久（二審判決日期是110年07月）。利息雖然能補貼一點點損失，但卻買不回這幾年他為了這個家所耗掉的精氣神。

讀到這裡，你會感覺詹鎮維的訴求非常合理，因為「你弄壞我的家，就該幫我修好，並賠償我房子縮水的價值」。然而，接下來我們將會看到「大家營造」律師團如何運用「舊屋」、「違建」、「地質」等藉口，把這些合理的求償，一筆一筆抹殺掉。

【判決書原文】

二、「大家營造」公司三人方面：

㈠、大家營造以：

系爭工程之設計人陳聖中建築師事務所（下稱設計人）確有依系爭基地屬軟弱地層之土壤特性，作必要之地質改良及安全措施之設計，伊按設計人之設計施工，並於系爭鄰損發生後在系爭基地施作低壓灌漿補強改善地質，自未構成侵權行為。又系爭房屋之傾斜率於施工前後雖有差異，但無嚴重變化，且詹鎮維未提出系爭房屋興建時之高程，不能證明施工後有下陷之情形，況系爭工程已完工多時，對周邊地質影響應已穩定，系爭房屋經3次鑑定復均未發現有明顯損及結構之裂縫，伊自無庸負賠償責任。另系爭房屋之屋齡逾40年，原為二層加強磚造建物，二樓頂棚為鋼架，內部僅以木板隔間，詹鎮維陸續擴建二樓，並改以磚牆隔間、以水泥為天花板，更違法於頂樓加蓋磚造三樓增建物，增加一倍以上之重量，且多次遭臺北市工務局（下稱工務局）強制拆除仍不斷重建，就系爭房屋所受損害與有過失，應負50％責任。再就修繕費部分，系爭房屋靠施工側之牆面於系爭工程開工前即有滲水、油漆剝落之狀況，與系爭工程無關，另伊於105年11月16日就已修繕部分及三樓增建物屋頂損壞部分以18萬元與詹鎮維達成和解，由其自行修繕屋頂，並簽訂和解書（下稱105年和解書），詎其竟以保存證據為由拒絕修繕，任令滲水範圍擴大，是附表二項次一「1F修復工程費」之項次7、20、22、36，項次二「2F修復工程費」之項次1、13、14，項次三「3F修復工程費」之項次6等滲水及屋頂修繕費共14萬1651元，均應剔除。關於租屋及搬遷費之計算應按系爭房屋登記面積41坪為準，不應列入違建之坪數。另系爭鄰損事件非必造成系爭房屋交易價值減損，且伊已完成低壓灌漿補強，系爭房屋在正常使用下安全無虞，交易價值自未減損；至中華徵信不動產估價師聯合事務所（下稱中華估價事務所）於109年8月28日作成不動產估價報告書（下稱中華估價報告），未列入系爭房屋傾斜率變化情形、已完成低壓灌漿補強等條件，且所採用之問卷調查法有偏誤；況系爭鄰損並未造成土地滅失，應僅就建物部分評估價值有無減損，故其所為之鑑定結果顯不可採等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：⒈原判決關於命大家營造給付超過46萬2489元本息部分及該部分假執行之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分，詹鎮維在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。對詹鎮維上訴、追加之訴之答辯聲明：⒈上訴及追加之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡、上仁公司以：

除與大家營造為相同抗辯外，伊為系爭工程之定作人，僅於定作或指示有過失，且與損害有因果關係時，始負賠償責任。又伊非建築法第69條之規範對象，且於發包前即委請訴外人智全工程技術顧問有限公司於系爭基地進行地質鑽探及取樣、地下水位調查、土壤性質試驗、大地工程分析等項目，出具地基調查報告書（下稱地基調查報告），作為設計人結構設計之資訊，而系爭工程之地質改良平面配置圖亦有設置改良樁、微型樁作為地質改良之方法，以確保施工安全及排除對鄰房可能發生之影響，並於安全措施剖面圖之施工說明第5點規定加強監視系統之觀測系統數量及頻率，掌控擋土措施及鄰房傾斜、沉陷之變化，以隨時採取應變措施，自無過失可言；況大家營造於系爭鄰損發生後已在系爭基地施作低壓灌漿補強，對周邊地質影響已穩定，系爭房屋在正常使用下安全無虞，伊無庸負賠償責任。再系爭房屋之基礎為獨立基腳，屋齡逾40年，骨材逐漸老化，詹鎮維違法擴建二樓、加蓋磚造三樓增建物，多次遭工務局強制拆除仍不斷重建，就系爭房屋所受損害與有過失，應負50％責任。另透天房屋表彰之土地價值與公寓大廈不同，在性質上或交易上具有獨立性，縱使系爭工程造成系爭房屋受損致影響交易價格，亦不應及於土地等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：⒈原判決關於命上仁公司給付部分及該部分假執行之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分，詹鎮維在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。對詹鎮維上訴、追加之訴之答辯聲明：⒈上訴及追加之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢、臺億公司部分則以：

除與大家營造為相同抗辯外，上仁公司因向訴外人第一商業銀行士林分行（下稱第一銀行）借款，始信託伊辦理建築經理事務，管理新建建物之產權，伊乃基於專案受託人之地位變更登記為行政上之起造人，並非系爭工程之原始起造人或定作人，亦未參與發包及興建，更非系爭基地之所有人，自無違反建築法第69條、建築技術規則建築構造編第62條等規定之可能，亦不適用民法第774條、第794條、第800條之1或第191條之3等規定，詹鎮維主張之鄰損事實亦非屬民法第191條所規範之範疇；況大家營造、上仁公司均已盡防免影響鄰房安全之義務，伊無賠償義務。另大家營造已完成低壓灌漿補強，系爭房屋之地板、頂板、牆壁龜裂非屬結構性損壞，在正常使用下安全無虞，且該屋為屋齡45年之加強磚造建物，無市場交易價值減損等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：⒈原判決關於命臺億公司給付部分及該部分假執行之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分，詹鎮維在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。對詹鎮維上訴、追加之訴之答辯聲明：⒈上訴及追加之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

📢【白話文翻譯：三家公司合力編織的「卸責之網」】

讀這段判決書需要一點定力，因為裡面的說詞對於一個受害者來說，簡直是往傷口上撒鹽。這三家公司的抗辯可以總結為四大招式：

第一、我已經盡力了：「大家營造」說他們是按圖施工，發生鄰損後也做了灌漿補強，現在地質已經穩定了。他們強調房子雖然變斜了一點，但沒有「嚴重變化」，結構安全得很，所以不用賠。

第二、是你的房子太爛：他們集體攻擊詹鎮維的房子。說這房子屋齡40多年、骨材老化，還說詹鎮維違法加蓋三樓、擴建二樓，增加了一倍以上的重量，這才是房子下陷、龜裂的主因。他們主張詹鎮維要負50%的責任（也就是賠償金要砍半）。

第三、鑑定報告不准：他們否定了「中華徵信不動產估價師聯合事務所」的鑑定，認為鑑定沒考慮到他們已經灌漿補強了，還說「問卷調查」不客觀。他們堅持，就算房子壞了，土地價值也不會跌，所以賠償不應該算入土地價值減損。（相反的，以後鑑定，我支持找「中華徵信不動產估價師聯合事務所」比較客觀專業）

第四、不關我的事：

上仁開發：說自己只是出錢的（定作人），地質調查都做了，沒過失。

臺億建經：說自己只是因為銀行信託才掛名「起造人」，實際上沒管過工程，完全不該負責。

👴【觀察與感想：典型「建商欺負老實人」的律師辯詞】

看完只有四個感想：

第一、極致的「檢討受害者」：「大家營造」最殘忍的地方在於，他們把鄰損的責任推給了詹鎮維的「老家」。他們指責詹鎮維加蓋、增建；卻避而不談，如果沒有「大家營造」在隔壁挖地基，這棟45年的老房子原本住得好好的，為什麼偏偏在你們開工後才開始傾斜、龜裂、沉陷？這種「你房子弱所以被我弄壞是你的錯」的邏輯，真的很令人寒心。

第二、冷血的精算戰術：「大家營造」提到105年曾用18萬元和解一部分修繕，現在又反過來指責詹鎮維「拒絕修繕、任令滲水擴大」。這在法律上叫「擴大損害」，他們想藉此再扣掉14萬元的賠償。他們不僅要少賠，還要塑造出「受害者是為了詐領賠償金而不修房子」的負面形象。（官司定讞前，千萬別跟卓家雄簽少少金額之「部分和解書」，以免「和解」二字遭無限上綱曲解）

第三、「切割」的藝術：臺億建經的說詞最成功。他們利用法律上的信託架構，把自己包裝成一個「只是掛名的路人」。這讓詹鎮維在追求責任時，就像撞上了一道透明的牆——明明名字寫在建造執照上，出事了卻抓不到人。

第四、土地價值的歪理：「大家營造」主張「土地不會滅失，所以價值沒減損」。你想想，如果你的地上面蓋了一棟歪掉、隨時有安全疑慮的房子，這塊地在市場上還賣得掉好價錢嗎？建商用這種學術性的辯論，試圖掩蓋受害者資產大幅縮水的現實。

這段話，就是「大家營造卓家雄」和律師團最引以為傲的「防禦機制」。他們把這兩年半的訴訟，變成了一場對詹鎮維家世背景、房子結構的「全民審判」。

【判決書原文】

三、查上仁公司與潘仁助六人合作在系爭基地上興建畫琚大樓，其等並於101年6月6日與臺億公司、第一銀行共同簽訂起造人委託契約書，約定將完工後之建物（即畫琚大樓）信託與臺億公司，先自任起造人向臺北市政府都市發展局（下稱都發局）申請建造執照，102年6月10日取得102建字第0163號建造執照後，再於102年11月8日變更起造人為臺億公司，並於103年4月7日與大家營造簽訂「北投區立農段住宅新建工程合約」（下稱新建工程合約），由大家營造承作系爭工程，103年3月6日開工，104年8月14日樓板完成，105年7月5日完工，106年1月20日取得106使字第0017號使用執照等情，有建造執照、起造人委託契約書、變更起造人申報書、新建工程合約書、臺北市建築管理工程處會勘紀錄表、使用執照申請書及使用執照等可稽（原審卷一第11頁及卷二第87-89頁，本院卷一第141、155-164、343-356頁）。

又詹鎮維於102年9月30日取得系爭房地之所有權，其父即訴外人詹田於103年6月19日以北投尊賢郵局第59號存證信函向都發局陳情系爭基地施工造成鄰損，陳聖中建築師於103年12月4日會勘時確認屬施工損害，大家營造同意修繕，並於105年11月16日與詹鎮維簽訂和解書（即105年和解書），以18萬元達成和解，已於105年11月22日全數給付等情，有系爭房地之土地、建物所有權狀、建物第二類謄本、存證信函、會勘紀錄及照片、和解書、匯款憑證等可佐（原審卷一第8-10、46頁、第17頁至第20反頁，本院卷三第401頁及卷四第53-57、91頁），且為兩造不爭執（本院卷三第258-260、305、358、475、543-544頁），應堪認定。

又詹鎮維主張系爭房屋因系爭工程施工不當受有附表二所列損壞，依侵權行為之規定請求大家營造三人連帶賠償修繕費、租屋費、搬遷費及交易價值減損等語，為大家營造三人否認，並以上開情詞置辯。茲就系爭房屋是否因系爭工程受損、大家營造三人應否負責及賠償項目、數額若干等各節分別析述如下：

📢【白話文翻譯：大戰前，兩邊都沒話說的客觀事實】

這段只是為這場災難做背景交代，但裡面藏著幾個關鍵時間點：

第一、分工結構：上仁開發與地主合作蓋「畫琚」大樓，找了臺億建經做產權信託（所以變更起造人），最後發包給「大家營造」施作。工程從103年開挖，直到106年拿到使用執照。（隔壁從預售103年到竣工106年，消費者都已經入住了，結果「大家營造」還在利用上訴拖延損鄰官司」）

第二、受害時間點：詹鎮維是在102年底拿到房子。結果「大家營造」103年3月才「開工不到三個月」，詹鎮維的父親就在103年6月趕快發存證信函向政府陳情，說隔壁蓋房子把他們家弄壞了。（開工不到三個月就發函陳情，那不就表示幾乎是開工沒多久就損鄰？）

第三、建商承認過：103年12月，建築師會勘時，「大家營造」公司代表「親口承認」這確實是施工造成的損害，當時也同意修繕。（結果事後態度卻大不相同）

第四、18萬的和解金：105年11月，詹鎮維曾跟「大家營造」公司簽過一份18萬元的和解書。目前這些書面合約、匯款紀錄，法院都已經確認是真的。

【注意！大家營造提供「18萬元和解書」的陷阱】

這18萬元的和解金，是許多老實人在法庭上吃虧後才換來的血淚教訓。因為在法律的世界裡，「和解」這兩個字，對大企業來說是「護身符」，對受害者來說卻是「緊箍咒」。

在「大家營造」的眼中，這份18萬的「和解」書有三個功能：

第一、範圍模糊化：大家營造會主張「我們已經針對損害達成和解了喔！」雖然詹鎮維當時可能以為只是賠「局部裂縫」，但建商在法庭上會試圖把這18萬擴張解釋為「所有已發生的損害」。

第二、責任終結化：法律上有一種說法叫「棄權」。大家營造會辯稱：既然你拿了這18萬，就代表你認可這個修復方案，以後不能再為了同一個理由（施工損害）來跟我討大錢。

第三、製造受害者的貪心形象：這是我覺得最陰險的。「大家營造」會跟法官說：「我當時很有誠意，都賠了18萬讓他去修了，是他自己不修，現在還要跟我要500多萬，這不是獅子大開口嗎？」

反過來說，「大家營造」可能是這樣想的......↓

A.用「小錢」封住「大錢」的口：當時詹鎮維的房子已經開始傾斜（103年就陳情了），但他「在當時可能還沒意識到」交易價值減損440萬這個嚴重的問題。於是「大家營造」趕在105年（一審判決前）先拿18萬出來「私下和解」，其實是想用這筆微不足道的修補費，去抵銷掉未來可能面臨的百萬賠償。

B.資訊不對稱的欺壓：建商天天在蓋房子，他們很清楚地基擾動後的損害是持續性的，甚至會造成結構不可逆的價值暴跌。但詹鎮維只是一個住戶，他可能以為裂縫補一補、油漆刷一刷就好。卓家雄便利用受害者的「不懂」與「想趕快修好」的心情，騙他簽下這份和解書。

C.法律文字的冷酷：「大家營造」果真拿這份和解書來攻擊詹鎮維，說詹鎮維「拒絕修繕、任令滲水擴大」，甚至要求剔除後續的修繕費。這就是「和解」二字被曲解後的惡毒之處——明明是你弄壞我的家，現在卻變成「因為你拿了我的錢沒修好，所以剩下的爛攤子是你自找的」。

所以說，這18萬，不是誠意，是「法律滅火器」，是「大家營造」想趕在火燒金庫前（440萬元的價值貶損賠償金），先用這一點點水把詹鎮維的聲音壓下去。這是典型「以小博大」的陷阱。

👴【觀察與感想：「開工即摧毀」的突襲；別被卓家雄騙簽「小額和解書」】

對詹鎮維來說，是充滿了「預謀性」的無奈：

第一、「剛買就壞」的悲劇：詹鎮維102年9月剛取得房地產權，才準備開始新生活，隔年3月隔壁就開挖。短短三個月後（6月），房子就壞到要發存證信函了。這說明損害發生得非常快、非常猛烈。這不是什麼「老屋老化」，這是一場「開工即摧毀」的突襲。

第二、建商的「緩兵之計」：「大家營造」公司在103年底就承認損害，卻拖到105年才拿出那份18萬元的和解書要受害人簽章。這兩年多的時間，他們就在這種「我承認我弄壞、我會修」的安撫聲中，把房子慢慢蓋好、蓋完。這份18萬的和解書，現在看來就像「大家營造」丟出來的煙霧彈，讓受害者以為他們有誠意，結果後面的大損害（傾斜沉陷造成的價值減損440萬）卻翻臉不認。

第三、法官的「法律邏輯」：法官在這裡把「臺億建經」和「第一銀行」的信託合約列出來，其實就是在幫臺億建經「脫身」做鋪路。因為法官認為，這些合約證明了臺億只是行政上的管理，不是真的施工單位。

第四、存證信函的力量：幸好詹鎮維的父親很有警覺，103年6月就留下了公文紀錄。這讓建商後來說「這本來就是舊傷」變得難以耍賴成功。

這一部分是詹鎮維唯一的勝算所在——「對方曾經親口認錯」。但接下來的判決內容，你會看到「大家營造」如何運用律師團的口才，把這份「認錯」侷限在區區的小傷口，而推掉整棟房子價值貶損的大責任。

【判決書原文】

㈠、系爭房屋是否因系爭工程受損部分：

⒈上仁公司於申請畫琚大樓之建造執照前，即於101年間委託臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭基地之鄰房現況進行勘查（包括139巷1、3、5號1至5樓，149巷1、3、5、7號），並作成101年5月24日(101)省土技字第2118號鄰房現況鑑定報告書（下稱101年現況報告，證物外放）；發生系爭鄰損後，大家營造復委託該公會鑑定鄰損情形（包括139巷1號1、3、4樓，139巷3、5號之1、2、4樓，149巷3、5、7號共13戶，下稱受損戶），作成104年12月1日(104)省土技字第6082號鑑定報告書（下稱104年鄰損報告，證物外放）。依104年鄰損報告之建築物鑑定(估)調查紀錄表及照片說明表、現況照片、損壞差異比較表所示，可知鑑定人於104年10月22日前往現場就受損戶損害位置進行拍照、紀錄，並與施工前101年現況報告之資料比對後，發現系爭房屋原來木門變形、牆柱裂縫及滲水、油漆剝落、地坪裂縫等損害，已有增大龜裂寬度或增加現象，受損戶各測量點之傾斜率亦較101年均有輕微變動（其中最靠近系爭房屋之測量點即吉利街3號與5號間之S5點為向左傾斜1/502，較101年間測得之向左傾斜1/157，減少1/228，見該報告第183-214、235-238頁）；鑑定人又依水準測量差異表之觀測值差異值，最大為E9點的-8.34cm及L3點的-8.53cm（其中吉利街5號柱底(E6)及牆底(E7)、系爭房屋柱底(E8)及兩側牆底(E9、L3)之高程差異值分別為-7.35cm、-7.81cm、-8.02cm、-8.34cm、-8.53cm，差異值最大之E9點及L3點均為系爭房屋臨系爭基地一側之測量點），顯示沉陷量愈靠近施工區愈大等情，研判係開挖造成土壤擾動致周遭土質下陷，愈遠離施工區域時，高程相對穩定；並以兩棟建物（即139巷、149巷二棟建物）與施工區距離約4.5m（即柱間距），換算系爭房屋之角變量（即柱與柱間高程差÷柱間距）為1/849.06，符合「臺灣省土木技師公會鑑定手冊」第3.13項第1款關於角變量原則上不大於1/250之規定（101年現況報告第5之1、5之3、6之2、6之3頁，104年鄰損報告第2-4頁、第16-17頁、第31-32頁）等結論，因而認定：「經比對101年現況報告顯示，標的物結構體（指受損戶）之裂縫損害現象確有增加，再經測量結果比對顯示，標的物結構體之傾斜率並無增加，惟鄰近施工區地坪有稍微下陷，研判標的物結構體所受損害現象，係受到鄰房開挖施工影響，建物由原點位往開挖區反向傾斜，變成縮小傾斜值…標的物係受到工地施工影響。」（104年鄰損報告第4-5頁）。

📢【白話文翻譯：大家營造口口聲聲說沒事，但技師公會的數據卻像照妖鏡】

這段是在比對「施工前（101年）」與「鄰損發生後（104年）」的房子變化：

第一、裂縫是「長大」的：鑑定人比對兩份報告後發現，詹鎮維家的牆柱裂縫、滲水、地坪裂縫，在開工後都有「寬度變大」或「數量增加」的現象。

第二、地基真的下陷了：數據顯示，愈靠近施工區，地底沉陷就愈嚴重。詹鎮維家最靠近工地的那一側（E9、L3測量點），沉陷量高達8.34公分到8.53公分。這證明了土地確實因為隔壁挖地基而「沉下去」了。

第三、詭異的傾斜（縮小不代表沒事）：報告提到一個很有趣的現象：房子的傾斜率數值「減少」了。但鑑定人的解釋是：這房子原本可能有一點點往左斜，結果工地開挖後，房子的地基往工地的方向沉陷，反而把房子往右邊「拉」了回去。

第四、鑑定結論：雖然房子傾斜的程度還在公會規定的安全標準內（角變量小於1/250），但鑑定人明確斷定：「詹鎮維的房子損害，確實是受到隔壁工地施工影響。」

👴【觀察與感想：一則慶幸，一則心疼】

「8.5公分」的驚悚：8.5公分聽起來好像不多，但在建築物上，那是巨大的位移！你想想，你家的地板如果一邊平的一邊突然沉了8公分，牆壁怎麼可能不裂？門窗怎麼可能不歪？建商說「無嚴重變化」，但在數據面前，這簡直是睜眼說瞎話。

數據中的「陷阱」——角變量：鑑定報告提到角變量符合「不大於1/250」的規定。這就是建商後來敢大聲說「房子很安全、沒有結構危險」的底氣。法律通常只看「會不會馬上倒」，卻不看「住在這裡的人每天看著裂縫有多心驚膽顫」。這就是「合法但冷酷」的技術標準。（鑑定制度水很深，各位可以搜尋關鍵字「江文宗建築師太離譜鑑定」就能找到相關文章）

「反向傾斜」的殘酷：大家營造拿「傾斜率減少」來當藉口，說房子變「正」了。但我要告訴各位，房子地基被強行往另一邊「拉扯」，對房屋結構的損害可能比單純「傾斜後固定不動」更可怕。這就像一個人的脊椎本來微彎，結果被外力猛力一拉，雖然看起來直了，但內部骨頭跟神經可能都受傷了。

受害者的先見之明：還好有101年那份「現況報告」。如果當初沒做這份報告，建商一定會說：「那些裂縫是你房子本來就有的。」這也提醒了我們，在「大家營造」面前，受害者唯有靠這種「施工前的證據」才能勉強保住權益。

總之，這段雖然確認了「大家營造」有錯，但那個「安全標準內」的字眼，已經為後來賠償金被大砍埋下了伏筆。

接下來，我們要看大家營造如何拿「地質軟弱」、「45年老屋」和「違建」來反擊這8.5公分的下陷。

【判決書原文】

⒉又大家營造於本件起訴後委請土木技師公會進行受損戶之垂直測量，鑑定結構物傾斜情形，經土木技師公會作成105年12月29日(105)省土技字第6390號鑑定報告書（下稱105年垂直測量報告，證物外放），就101年現況報告、104年鄰損報告施測點S1至S5，及104年10月22日增加之V1至V11測量點（此部分未記載於104年鄰損報告）之測量結果，與105年11月29日觀測傾斜率比對結果，顯示受損戶結構物傾斜率均有輕微變化（其中S5點為向左傾斜1/1181，傾斜差值-1/873，傾斜值縮小，系爭房屋之V9點於104年為向左傾斜1/174，105年為向左傾1/237，傾斜值縮小，見105年垂直測量報告第2-3、12-14頁）。原審復再囑託臺北市建築師公會（下稱建築師公會）就系爭房屋於系爭基地施工期間，是否因施工不當致受有梁、柱、牆、平頂、地坪及其他位置裂損，並致沉陷、傾斜等損壞一節再為鑑定，該公會依詹鎮維於106年10月2日、107年5月2日會勘時指認之損壞位置，於106年12月28日出具(106)鑑字第3078號鑑定報告書（下稱106年鑑定報告，證物外放），其中第九點㈧鑑定事項之研判⒈載明：「…⑴本案鄰房損害事件，主要由於：①系爭基地地層軟弱特質及深挖式施工，②系爭房屋淺式基礎及屋齡（45年餘），③二者鄰距甚近(約1.1m)等因素，復加施工期間土壤之擾動致生損害，從101年現況報告、104年鄰損報告及本次鑑定比對，系爭基地施工期間，系爭房屋確有前述（即附表二項目欄未以灰階標示部分）損壞現象。」；另因106年10月2日觀測系爭房屋之V9點為向左傾斜1/436，較105年向左傾1/237之傾斜值縮小；E6、E7、E8、E9、L3之水平測量差異值為-1.95cm、-2.24cm、-2.53cm、-2.46cm、-1.22cm，而於㈧鑑定事項之研判認定：「⒉…⑸傾斜率變化：系爭房屋於現況鑑定時未施測，僅於補充鑑定時補V9測點，傾斜率為1/237，本次鑑定複測之傾斜率為1/436，測值雖有差異，但就系爭房屋傾斜率而言，尚無嚴重變化。水準測量變化：由101年現況鑑定至104年鄰損鑑定之系爭工程施工期間，相關測點E6-E9水平高程變化量在-7.35~-8.34cm間，本次鑑定變化量為-1.95~-2.53cm間，累計變化量為-9.3~-10.8cm。角變量變化：施工期間角變量為-0.00106(1/943)，本次鑑定角變量為-0.0015(1/667),變化量為(-0.0015-(-0.00106))=-0.00044，其值差異甚微。」（該報告第5-9、12-16頁及附件三之平面示意圖及照片）；另於107年6月19日出具(107)鑑字第1282號補充說明及鑑定報告書（下稱107年補充報告書，證物外放），增列附表二項目欄以灰階標示部分之損壞，並補充或複測BM7、L2、L3點之水平測量觀測值，重新計算E7-E9、E6-E8、E9-E8、E7-E6、L2-L3各段之角變量變化（柱間距改依5m計算），各段總變化值分別為-1/667、-1/400、-1/4348、-1/400、-1/286，而於第八點補充說明及鑑定事項之分析與研判㈧⒈認定：「綜前『角變量變化表』所示檢核成果，本次補充鑑定結果其數值均未超過1/250之容許角變量，故研判系爭房屋應無結構安全之虞。」（107年補充報告書第3-6、9-13頁及附件三平面示意圖及照片）。

📢【白話文翻譯：房子是怎麼在「科學數據」的包裝下被判定為「沒事」】

這段讀起來特別沉重，因為它紀錄了這兩年多來「大家營造」最擅長的「數據脫困」。

三份鑑定報告的角力，重點如下：

第一、沉陷量累積破10公分：這是最驚人的數字！建築師公會（106年）發現，比起之前的測量，地基下陷還在持續。從101年開工前到現在，累積下陷量已經達到9.3公分到10.8公分。

第二、傾斜值「神奇」縮小：數據顯示傾斜率從1/237變成了1/436（分母愈大代表愈直）。「大家營造」會拿這個說房子「變正了」，但鑑定研判認為這只是數據上的差異，並非真的修復。

第三、歸咎於「軟弱地層」與「老屋」：建築師公會給出了一個很賊的研判。他們說損害主因有三個：

① 工地地層軟弱、

② 詹鎮維房子是「淺式基礎」且「屋齡 45 年」、

③ 兩邊離太近。這等於是在幫建商找墊背，說：「這不能全怪施工，你家房子老、地質爛也是原因。」

第四、「結構安全無虞」的緊箍咒：雖然下陷了10公分，但因為計算出來的「角變量」分別是1/400、1/667等，都沒有超過規定的1/250。所以鑑定結論最後蓋章認定：「這房子結構安全沒問題。」

👴【觀察與感想：法律與現實的巨大鴻溝】

「10公分」的冷暴力：想像一下，一根長尺是30公分，你家的一角下陷了三分之一把尺的高度。在普通人的世界，這叫「房子毀了」；但在法律的世界，只要那個數學公式（角變量）算出來沒超過1/250，它就叫「安全無虞」。這種對受害者體感的無視，真的非常冷酷。

「淺式基礎」的原罪：建築師公會把「屋齡」和「基礎形式」列為損害主因。這是一招很毒的棋。這在暗示：「是因為你房子本來就蓋得不夠堅固，所以隔壁挖地基你才會壞。」可是，這棟房子在隔壁動工前，已經安穩地站了45年！為什麼「大家營造」一來，它的基礎就突然變得「不夠用了」？這種檢討受害者的邏輯，是為了後面「賠償金打折」做鋪墊。

持續性的「法律凌遲」：你看，從104年、105年到107年，鑑定做了一次又一次。每一次鑑定，詹鎮維都要在家裡等著、看著那些技師拿著儀器量來量去，然後等來的報告卻是一句冰冷的「應無結構安全之虞」。這對住在那裡的人來說，是多麼大的精神消耗？

分母的遊戲：「大家營造」不斷強調「傾斜值縮小」。試想，房子是剛性結構，一邊下陷10公分，另一邊沒陷那麼多，整棟房子其實是在被「扭轉」。數據上看起來變直了，可能只是因為它往另一個方向壞下去了。

總之，這段話定下了二審的基調：「你有損害，但你房子老、且沒倒的風險。」也就是說，法官已經準備好要針對「房屋價值減損」這筆大錢動刀了。

【判決書原文】

⒊綜上所述，系爭房屋在系爭基地施工前固已有結構體傾斜，室內之木門變形、牆柱裂縫及滲水、油漆剝落、地坪裂縫等現象，然因系爭基地地層軟弱特質及深挖式施工，施工位置與系爭房屋之鄰距過近，施工期間土壤擾動，復加系爭房屋為淺式基礎及屋齡高達45年等因素，致系爭房屋於104年8月14日畫琚大樓之樓板完成時，發生結構體反向傾斜、輕微沉陷，並致前述損壞之龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加之情形，迄106、107年間之損壞情形如附表二項目欄所示等情，應堪認定。又大家營造雖抗辯詹鎮維未提出系爭房屋興建時之高程以供比對，不能證明有沈陷之情形云云，然系爭房屋是否因系爭基地施工而沈陷，應比較系爭基地施工前與施工後之高程有無差異為判定依據，本與系爭房屋興建時之高程若干無關，104年鄰損報告及106年鑑定報告，亦均係依各次鑑定時測得之水準觀測值與101年現況報告測得之差異值變化，判定系爭房屋確有沈陷，大家營造此項抗辯，自屬無稽。至104年鄰損報告固認：「依現場所見，結構體主要樑柱無明顯受損，S3點傾斜鑑定值在1/147，超過1/200，似有安全顧慮，惟因屬連棟建築（其餘測量點傾斜率均小於1/200），且經本次鑑定傾斜率未增加（原為1/110）…於149巷5號、149巷3號、139巷1號、139巷3號與139巷5號之角變量值均大於1/250。目前結構體已完成，陸續進行室內裝修，於加載增加有限情況下，對原結構安全之變位影響尚在容許範圍內，應無安全之虞…」（該報告第4-5頁）；105年垂直測量報告同認傾斜值縮小，且該次鑑定傾斜率未增加，對原結構安全之變位影響在容許範圍內，無安全之虞（該報告第2-3頁）；106年鑑定報告亦認：「⒊經比對三次鑑定結果，系爭房屋未發現有明顯損及結構性之裂縫瑕疵，另由前述各項測量結果研判，亦未達造成建物致生損壞程度，且建案（即畫琚大樓）已完工多時，對周邊地質影響應已穩定，系爭房屋在正常使用下安全無虞。」（該報告第16頁）。然依此僅得認系爭房屋雖有沈陷、傾斜，但在正常使用下安全無虞，不得反推系爭房屋未受有傾斜、沈陷之物理性損害，是大家營造三人抗辯系爭房屋無傾斜、沈陷之損害云云，亦屬無據。

📢【白話文翻譯：對損害事實的「總結定調」】

這段判決書讀起來，真的讓人感受到什麼叫「打一巴掌給個甜棗」，這顆甜棗裡面藏著苦藥。法官雖然幫詹鎮維講了公道話，卻也悄悄地把「賠償的天花板」給釘死了。

1.認證「施工損害」：法官直接打臉「大家營造」。建商說詹鎮維沒拿「當初45年前，蓋房子的數據」出來，不能證明下陷。法官怒斥這理由「毫無根據（無稽）」，認為只要比對「開工前」跟「開工後」的落差，就足以證明是建商弄壞的。

2.確定損害事實：法官認定，因為地層軟弱、挖太深、離太近，加上詹鎮維家基礎淺、屋齡老，確實造成了「反向傾斜」與「地基沈陷」，也讓原本的裂縫變大、滲水變嚴重。

3.玩文字遊戲的「安全」：鑑定報告說「結構安全無虞」，法官解釋這句話的意思是「房子現在還能住、不會馬上倒」，但不代表房子沒有受損。

4.結論：法官判定，「大家營造」說「房子沒壞」是在瞎扯，損害是鐵錚錚的事實。

👴【觀察與感想：法律的精明與受害者的無奈】

「無稽」二字的痛快與空虛：看到法官罵建商的抗辯「無稽」，心裡確實會覺得正義伸張了一下。建商要求詹鎮維拿出45年前的高程數據，這根本是故意刁難！法官在這裡展現了常識，守住了受害者的底線。

「安全無虞」是建商最強的防彈衣：雖然法官說「安全無虞不代表沒受損」，但在賠償實務上，「沒倒的危險」就等於「不用賠房屋重建費」。建商只要保住這條線，剩下的修繕費、價值減損對他們來說都是小錢。這就是「法律的冷酷」：你的房子被我弄到下陷10公分、天天漏水、牆壁龜裂，只要它還站著，我就不用賠你一棟新房子。

「屋齡高達45年」的伏筆：這段話反覆提到「屋齡45年」、「淺式基礎」？法官雖然認可損害，但把這些「老舊因素」放進去，其實是在為後面的「折舊扣錢」做心理準備。法官心裡可能在想：「這房子本來就老了，損害有一部分也是因為它自己底子不好。」這種邏輯對住了一輩子老房子的詹鎮維來說，是何其沉重？

「物理性損害」的蒼白：法官承認有「物理性損害」，但對詹鎮維來說，他要的不是法官在判決書上承認「你家壞了」，而是要建商「把家還給我」，或者「賠償我失去的房價」。

總之，這一段是詹鎮維「贏了面子（事實認定）」，但建商卻保住了「裡子（結構安全）」。

接下來，我們就要看最殘酷的部分了：既然房子壞了，那到底該賠多少錢？尤其是那消失的「2.76%」是怎麼算出來的？我們繼續看下去。

【判決書原文】

㈡、大家營造三人應否負侵權行為部分：

按法人藉由其組織活動，追求並獲取利益，復具分散風險之能力，應自己負擔其組織活動所生之損害賠償責任，自應適用民法第184條規定，負自己之侵權行為責任（最高法院108年度台上字第2035號判決意旨參照）。又民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」，其立法旨趣係以保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的侵權行為類型，其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公私法強制規範，使成為民事侵權責任的規範，俾侵權行為規範得與其他法規範體系相連結。依此規定，凡違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係，即應負損害賠償責任。至於加害人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之原則，應由加害人舉證證明，以減輕被害人之舉證責任，同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益（最高法院100年度台上字第1012號判決意旨參照）。另數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負賠償責任，民法第185條第1項亦有明文。

📢【白話文翻譯：幫詹鎮維搬開那塊名為「舉證困難」的大石頭】

這一段雖然沒有提到具體的賠償金額，但它是詹鎮維在法庭上最大的「法律支柱」。法官在這裡展現了溫暖且正義的一面，這段是法官在宣示「為什麼『大家營造』必須負責」的法理依據：

1.企業拿好處就要擔風險：法官引用最高法院的觀點，認為法人（公司）透過組織活動賺錢，既然你獲取了利益，也有能力分散風險（如買保險），那麼你造成的損害就該自己負責，不能推給底下的員工或外包商。

2.只要違法，就「推論」你有錯：這最關鍵！民法第184條第2項規定，如果你違反了「保護他人的法律」（例如建築法規），法官就直接假設你有過失。

3.大企業要自己證明「我沒錯」：一般官司是受害者要證明對方有錯；但在這種鄰損案，法官採取了「舉證責任倒置」。也就是說：詹鎮維，你不用辛苦地去查建商施工哪裡出包，那是建商的事！「大家營造」如果想賴掉責任，你們得自己證明你們的施工「完全沒有任何過失」。

4.大家一起賠：如果是好幾個人共同造成損害，那就是「連帶賠償」，誰都別想跑。

👴【觀察與感想：法官在字裡行間透出的一種「公道」？】

「強者」的責任：法官很直白地說，企業是為了獲取利益才蓋房子的，所以不能「贏了拿走，輸了不賠」。這對詹鎮維這種弱勢個體來說，是非常溫暖的法律見解。這代表法律意識到，如果讓小百姓去證明大建商的工程瑕疵，那簡直是不可能的任務。

保護色的剝落：建商原本想用「我是按圖施工」、「地質本來就爛」來推卸過失。但法官這一段話，直接把球踢回建商腳下。這就像是在說：「既然詹鎮維的房子真的在你施工後下陷了，我就先認定你有錯，除非你能拿出完美的證明說你沒錯。」

詹鎮維的一線曙光：這段法條的解釋，是詹鎮維能打到二審還能保住賠償基礎的關鍵。如果法官要求詹鎮維「自證對方有過失」，詹鎮維可能早就在一審就被擊垮了。

「組織活動」的定罪：這句話非常有力量。它打破了建商想把責任推給「地質、老屋、意外」的藉口。法官認為，只要是你在這個「組織（蓋房子）」的過程中發生的損害，就是你公司的責任。

總之，法官在這裡把「盾牌」交給了詹鎮維。但是，雖然法官認可了「責任」，接下來建商就會從「金額」下手。他們會說：「好啦，我有責任，但你這老房子的損害沒那麼貴，而且你也要負一半責任。」這就是大財團的韌性——法律上我認栽，但鈔票上我絕不鬆手。

接下來，我們要看建商違反了哪一條具體的「保護他人之法律」了，那是他們無法抵賴的鐵證。

【判決書原文】

茲查：

⒈大家營造部分：

⑴按建築法第69條「建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。」，及建築技術規則建築構造編第62條「基礎設計時，須先查明其鄰近建築物之基礎或地下建築物及設施之位置及構造情形，以為設計防護設施之依據，前項開挖防護設施，應依本章第六節及建築設計施工編有關挖土安全措施之規定，妥為設計施工，防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房之損壞」之規定，屬防止危害他人權益或禁止侵害他人權益為目的之保護他人之法律。又建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責任，建築法第26條第2項亦有明文。查大家營造係營造工程業者（見原審卷一第15頁公司基本資料），為系爭工程之承造人，其於施工中造成系爭房屋龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加之損害，顯見其於施作過程中，未綜合考量系爭基地地層軟弱特質、系爭房屋淺式基礎且老舊、二者鄰距甚近等因素，仍採取深挖式施工，致土壤擾動過大，系爭房屋因而受損，而違反上開建築法規，自應依民法第184條第2項規定，對詹鎮維負損害賠償責任。

📢【白話文翻譯：法官正式對「大家營造」定罪的「判決鐵證」】

法官在這裡展現了非常清晰的邏輯，直接撕開了建商的偽裝。這段話是在釐清「大家營造」到底錯在哪裡：

法律規定要「先看鄰居」：法官搬出《建築法》第69條和《建築技術規則》第62條。這兩條法規白話說就是：你要挖地洞前，必須先看清楚隔壁房子的地基怎麼蓋的、長什麼樣子，然後量身打造一套防護措施，絕對不能讓隔壁下陷、裂掉或倒掉。

專業營造業者的失職：法官直指，「大家營造」既然是專業的營造商（承造人），就應該具備專業判斷力。

定罪理由：法官認為「大家營造」在施作時，明知道地層很軟、隔壁房子是老舊的淺地基、而且兩間房子靠得超級近，卻還是一意孤行地採取「深挖」施工，導致土壤被大幅度擾動，害詹鎮維的家受損。

結論：因為「大家營造」違反了這些保護他人的法規，法官直接判定：「這就是侵權行為，你必須賠償詹鎮維。」

👴【觀察與感想：法官終於說了公道話】

戳破「大家營造」的「專業傲慢」：之前一直抗辯說是「按圖施工」，想把球踢給設計師。

但法官說得很重：你是專業的承造人，你有義務「視需要」做防護措施。不能因為圖紙上沒寫，你就看著隔壁房子在陷下去卻不調整方法。這是在告訴建商：「專業，是用來保護人的，不是用來當作推卸責任的藉口。」

受害者的「家」不是實驗室：法官提到的「明知地層軟、老屋、距離近」，這三點加在一起，任何有常識的人都知道要倍加小心。建商卻為了趕工、省事，還是採取強硬的「深挖」。這反映出「大家營造」在獲取利益的過程中，往往把鄰居的房產當成可以承受的「損耗品」，這種心態非常可惡。

因果關係的鐵證：法官這句「顯見其於施作過程中……仍採取深挖式施工」，等於是為詹鎮維定調了。不管建商事後怎麼灌漿補強，傷害已經造成了，法律上的過失責任就此定格。

法律的保護傘：這裡用的是民法第184條第2項。這對詹鎮維非常有幫助，因為一旦被認定為「違反保護他人之法律」，詹鎮維就站在了制高點，不用再跟建商在那邊爭執「你有沒有不小心」，而是「你違法了，你就得賠」。

這段話是整份判決中對詹鎮維最有利的攻勢。然而，雖然法官在這裡確立了「大家營造要賠」，但在接下來的段落，你會看到建商是如何利用那份「18萬和解書」和「折舊計算」，試圖讓賠償金額從大象變成小老鼠。

【判決書原文】

⑵大家營造雖抗辯：設計人已依系爭基地屬軟弱地層之土壤特性，作必要之地質改良及安全措施之設計，伊按設計人之設計施工，且於系爭鄰損發生在系爭基地施作低壓灌漿補強改善地質，未違反任何保護他人之法律云云，並提出「北投畫琚鄰房側LW低壓灌漿工程施工計畫書、工程日報表、照片、土木工程技師簽証表為佐（原審卷一第87頁至第98反頁），及舉106年鑑定報告之結論為據。惟106年鑑定報告之鑑定人參考系爭工程之結構計算書、建築平面圖及結構平面圖、基樁配置平面圖及詳圖、地下室安全措施、地質改良、地下室開挖過程監測紀錄等相關圖說後，固於第九項㈣⒈記載：「⑴基地位於臺北市○○區○○段0○段000○0○地號。地質分類主要為：粘土層(CL)，N值1-4屬軟弱地層(附件四，4-4)。⑵建物規模為地上9層地下2層RC造建築，地下室外牆為50cm連續壁，另為改善土壤地耐力，施作有直徑70cm水泥樁85支，臨系爭房屋側外牆有直徑60cm改良樁23支，於地界處設置1排微型樁；設計人已依土壤特性作必要之地質改良及安全措施設計。」（該報告第10頁及附件四），而認設計人就系爭基地「土壤特性」有為防護安全設計；然該報告亦載明發生系爭鄰損之原因，除系爭基地地層軟弱特質外，尚包括系爭工程採取深挖式施工，系爭房屋淺式基礎且老舊、與系爭基地鄰距甚近等因素。則參酌系爭房屋為2層加強磚造，各層均有二次施工而加重負荷，復於軟弱地層上採獨立基腳之淺基礎設計，且屋齡高達45年，於系爭基地施工前即有傾斜等情（該報告第10頁），顯見該屋屬狀況不佳之建物，理應加強保護，大家營造既未舉證證明就此施以何種防護傾斜或倒壞之必要措施，縱設計人已依土壤特性作必要之地質改良及安全措施之設計，仍不足證明大家營造之施作無過失；至其於系爭鄰損發生後施作低壓灌漿工程改善地質，僅在避免損害擴大，與其施工有無過失之判定無關。從而，大家營造此部分抗辯，洵非可採。

📢【白話文翻譯：身為法律守護者的智慧，法官直接戳破了「大家營造」那套「專業的謊言」】

大家營造在這裡試圖用「我是聽醫生的話開藥（按圖施工）」來撇清責任，但法官的判斷非常犀利：

大家營造的說法：大家營造拿出計畫書、工程日報和技師簽證，強調設計師（建築師）已經針對軟弱地層設計了水泥樁、改良樁和微型樁。他們認為自己只要「照著設計圖做」，而且事後也灌漿補強了，就代表沒錯。

法官的駁回：法官認為，設計師考慮了「土壤」，但大家營造卻忽略了「鄰居」。

受害者的家是「危險個體」：法官指出，詹鎮維的家本來就老舊、基礎淺、還有增建加重，這就像一個身體虛弱的老人家。你明知道隔壁住著老人家，你在施工時就應該「加強保護」。

結論：就算設計圖沒寫，你身為專業施工者，看到鄰房狀況這麼差卻沒做「必要的防護措施」，就是有過失。至於你事後灌漿，那是為了不讓房子倒掉，不能證明你施工的時候沒犯錯。

👴【觀察與感想：大企業最不願意面對的責任】

「按圖施工」不是免死金牌：建商最喜歡說「圖紙怎麼畫，我就怎麼蓋」。但法官在這裡說得很清楚：圖紙是死的，鄰居的房子是活的。你不能因為設計圖上沒畫要保護鄰居，你就真的完全不管詹鎮維的家。法官要求的是一種「專業的警覺心」，這對建商來說，是他們最常為了省錢而犧牲掉的東西。

法官的同理心——保護「弱者」：看到法官形容詹鎮維的房子「屬狀況不佳之建物，理應加強保護」時，心裡感到一陣溫暖。建商原本是想用「房子老爛」來當作「壞了不關我的事」的藉口；但法官卻反過來解釋：「正因為人家房子老，你才更應該小心翼翼！」這種邏輯的翻轉，真正體現了法律保護弱勢的精神。

事後補償不等於事前無過：「大家營造」一直拿「事後有灌漿」來邀功。法官這句「與施工有無過失之判定無關」說得太好了！這就像是你把人撞傷了，事後送他去醫院，這叫負責任的態度，但不能改變「你開車撞人」這個過失的事實。

大家營造的傲慢：大家營造拿不出任何「額外防護措施」的證據，卻只會拿制式的工程計畫書來搪塞。這顯示出他們在施工時，根本沒把詹鎮維的家當一回事。

簡言之，法官在這裡把「大家營造」的後路都堵死了。「大家營造」現在就像是被抓到犯錯的孩子，想賴也賴不掉。

但接下來，真正的挑戰來了：「大家營造」試圖讓責任分散，讓詹鎮維找不到一個可以賠錢的窗口。我們看看這些大公司是怎麼玩大風吹的。

【判決書原文】

⒉上仁公司部分：

⑴次按土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害，民法第794條定有明文，該規定係以保護相鄰關係中鄰地地基及工作物之安全維持社會之公共利益，避免他人遭受損害為目的之法律。又土地所有人將開掘土地或建築工程，發包由承攬人施作，如有違反民法第794條規定之情事，應推定其於定作或指示有過失，若未能舉證證明其無過失，仍應負損害賠償責任，不因由他人承攬而免其義務，亦不因其定作人身分，改由受損者依民法第189條但書規定，舉證其定作或指示有過失（最高法院73年度台上字第4211號、109年度台上字第1049號判決意旨參照）。上開民法第794條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之，同法第800條之1亦有明文，依其立法理由：「為調和相鄰關係之利用與衝突，第774條至前條相鄰關係規定不僅規範相鄰土地所有人間，即地上權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人間，亦宜準用，爰增訂本條規定，以符民法規範相鄰關係之宗旨，並期立法之精簡。至於建築物所有人為土地之利用人，當然有本條之適用，不待明文…」，可認建築物所有人即為土地之利用人，而得準用民法第794條規定。查上仁公司於100年11月間分別與系爭基地所有人即潘仁助六人簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約），約定由上仁公司提供全數開發資金，在系爭基地興建房屋，並自任起造人於102年6月10日領得建造執照，再於103年4月7日將系爭工程交由大家營造承攬等情，有系爭基地異動索引表、合建契約、建造執照等可稽（原審卷一第11頁，本院卷二第431-450頁及卷三第139-168頁及卷四第91頁），是上仁公司出資於系爭基地興建房屋，為建築物所有人，並就系爭基地有正當使用權源，自為土地利用人，其於開掘土地建築時，即負有民法第794條所定之防免義務，不因是否由他人承攬而免其義務。而大家營造於系爭基地施工致系爭房屋發生龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加之損害，已如前述，有違反民法第794條規定之情事，應推定上仁公司於定作或指示有過失，並應依民法第184條第2項規定負責。

⑵上仁公司雖抗辯：伊已提供地基調查報告作為設計人結構設計之資訊，設計人亦依此設置水泥樁、微型樁作為系爭基地軟弱地質改良之方法，另於安全措施剖面圖之施工說明第5點規定加強監視系統之觀測系統數量及頻率，並無過失云云，並提出地基報告、結構計算書、安全措施剖面圖、地質改良平面配置圖為佐（原審卷一第173-264頁），及舉106年鑑定報告之結論為據。惟按建築基地應依據建築物之規劃及設計辦理地基調查，並提出調查報告，以取得與建築物基礎設計及施工相關之資料；基礎開挖得視需要利用適當之監測系統，量測開挖前後擋土設施、支撐設施、地層及鄰近構造物等之變化，並應適時研判，採取適當對策，以維護開挖工程及鄰近構造物之安全，建築技術規則建築構造編第64條第1項前段、第127條之1定有明文，故上仁公司本應依前開規定提出地基調查報告，以取得與建築物基礎設計及施工相關之資料，供設計人進行設計；而施工說明第5點規定「加强監視系統之觀測系統數量及觀測頻率，以有效全面掌握現場及鄰房狀況，可獲取完整之擋土措施行為及鄰房反應變化之資料，供作檢核安全及採行應變措施之依據」，亦僅在重申上開第127條之1規定之意旨，自難憑上仁公司有提出地基調查報告予設計人，或施工說明有規定承攬人應加强監視系統之觀測系統數量及觀測頻率等情，即認其定作或指示無過失，是其此部分抗辯，核無可信。

⑶另大家營造違反建築法第69條及建築技術規則建築構造編第62條規定，上仁公司亦違反民法第794條規定，應各依民法第184條第2項規定負損害賠償責任，且大家營造與上仁公司之侵權行為，為詹鎮維所生損害之共同原因，構成共同侵權行為，應依民法第185條第1項規定對詹鎮維連帶負責。

📢【白話文翻譯：法官展現了「不容建商推託」的氣勢】

對於建商（上仁開發），法官直接戳破了他們最愛用的法律擋箭牌——「我只是出錢的人，事是營造廠做的」。

法官這段話的核心邏輯非常紮實：

你是土地的利用人，責任跑不掉：法官引用《民法》第794條和800條之1，明確定義「上仁開發」雖然不是地主，但它是「合作興建」的出資者、起造人，也就是「土地利用人」。法律規定：你開挖土地，就有義務保證鄰居地基不動搖、房子不損壞。

別想推給承攬（大家營造）：法律有一條規定（民法189條），本來定作人（建商）不用為承攬人（營造廠）負責，除非定作有過失。但法官引用最高法院的判例，認為在「開挖土地」這件事上，建商不能拿「我是發包出去的」來當藉口。（但實際上根本沒差，因為建商的委任律師黃昭仁，其實也是大家營造的御用律師之一，就知道背後主使者都是卓家雄）

推定過失：因為損害已經造成了，法律就直接「推定」建商在定作或指示上有過失。現在不是詹鎮維要證明建商有錯，而是建商要拿出完美的證據證明自己「完全沒錯」，否則就得賠。

做報告是你的本分，不是免責的理由：建商說他有請技師做地質調查、有要求加強監視系統。法官冷冷地回應：「那些是你本來就該做的（依法行政），做了不代表你就沒有過失。」就像開車本來就要看紅綠燈，不能說你有看紅綠燈，撞到人就沒責任。

結論：建商（上仁開發）和營造廠（大家營造）是「共同侵權行為」，必須連帶賠償。

👴【觀察與感想：法官在維護一個很重要的社會公義】

「定作人責任」的突破：很多建商出事了就說：「那是營造廠施工的問題，跟我無關，你去告他們。」這讓受害者得面對一個可能資產不多的營造廠。但法官在這裡把建商（上仁開發）死死地釘在責任清單上，確保了詹鎮維以後拿到賠償金的機會更大，這就是「連帶賠償」的力量。

戳破建商的「合約遊戲」：建商提供地質報告、要求觀測，在法官眼裡那只是「最低限度」。法官看的是結果：你既然知道隔壁房子老、地質軟，你卻還是發包讓「大家營造」去「深挖」，這就是你的「定作有過失」。你不能躲在專業報告後面，裝作看不見鄰居的苦難。

公平正義的重量：法官提到，這條法律是為了「避免他人遭受損害為目的」，意在保護公共利益。這就是在警告那些建商：你們在追求建案利潤的同時，不能把「鄰損」當成外部化的成本，讓鄰居來承擔。

建商與營造廠的「共犯結構」：既然你們一起合作賺這筆錢，出事了就一起扛。法官把他們鎖在一起，這對詹鎮維來說是一場法律上的小勝仗。

簡言之，法官在這裡已經把「建商」和「營造廠」都判定有罪了。接下來，只剩下最後一個神祕的角色——「臺億公司（起造人）」。

【判決書原文】

⒊臺億公司部分：

⑴按民法第800條之1之立法理由載明：「…又本條所謂『準用』，係指於性質不相牴觸之範圍內，始得準用，故何種情形可以準用，應依具體個案分別認定之。」。查上仁公司與潘仁助六人、臺億公司、第一銀行（土地信託之受託銀行）共同簽訂起造人委託契約書，其中第2條約定：「一、甲（即潘仁助六人）、乙（即上仁公司）雙方為使本專案順利興建完工、取得使用執照、辦妥產權登記並保障丁方（即第一銀行）債權，委託丙方（即臺億公司）辦理下列事項：㈠依信託法律關擔任建築執照起造人及興建完成建物之管理與產權處分。㈡辦理不動產物權相關之登記、移轉事宜。㈢依乙、丙雙方所簽訂之建築經理服務契約書，於工程興建期間進行工程進度查核及簽證、財務稽核等工作。㈣本專案房地預(出)售契約之查核。二、本專案基地土地所有權名義應信託登記予受託銀行，且甲、乙雙方應與受託銀行另行簽訂不動產開發信託契約書，由受託銀行擔任本專案土地及興建資金之信託受託人。」（本院卷一第155頁），依上開約定可知，上仁公司出資於系爭基地建築，並於申請建築執照時登記為起造人，為系爭基地之實質利用人，臺億公司則為履行建築管理、工進查核、財務稽核、產權處分等受託事務，基於信託關係始變更登記為起造人，顯與民法第800條之1所謂之地上權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人等對土地有實質利用關係者之性質不同，應無準用之餘地。故詹鎮維主張臺億公司屬民法第800條之1所定土地、建築物利用人，因大家營造施工違反依民法第774條、第794條規定，應依民法第184條第2項規定負損害賠償責任，核屬無據。

⑵次按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第191條第1項前段定有明文。又建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人名義誰屬無涉，是建造執照所載之起造人，如非出資建築人，即非當然原始取得其建物之所有權（最高法院96年度台上字第2537號判決意旨參照）。準此，上仁公司實際出資於系爭基地建築，自原始取得畫琚大樓之所有權，臺億公司僅係基於信託關係而登記為起造人，不因此成為畫琚大樓之所有人，是詹鎮維依前開規定請求臺億公司負賠償責任，自無可取。又民法第191條之3前段固規定，經營一定事業或從事其他工作或活動之人，對他人之損害應負賠償責任。惟臺億公司經營之業務為：興建計劃審查與資訊、契約鑑證、不動產評估及徵信、財務稽核、工程進度查核營建管理、代辦履約保證手續、不動產之買賣及其他清理處分事項、其他有關業務之詢及顧問事項等，有公司及分公司基本資料查詢可佐（原審卷一第14頁），依其所經營事業之性質，自難認其工作或活動之性質或其使用之工具或方法有生損害於他人之危險；且系爭工程之承攬人為大家營造，臺億公司並未實際施作工程，並無造成系爭鄰損之具體侵權行為，是詹鎮維依民法第191條之3、第184條第1項前段規定請求臺億公司負賠償責任，亦無可採。

⑶復按民法第224條前段規定債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，係限於「債之履行」之行為，倘無債之關係存在，即無民法第224條規定之適用。查大家營造與上仁公司固應對詹鎮維負侵權責任，然詹鎮維與臺億公司間並無任何債之關係存在，自無適用上開規定，使臺億公司負同一責任之餘地，故詹鎮維以大家營造、上仁公司構成侵權行為，主張臺億公司應依民法第224條規定與大家營造、上仁公司負同一責任，亦屬無據。

⒋從而，詹鎮維依民法第184條第2項、第185條第1項規定請求大家營造、上仁公司連帶負損害賠償責任，為有理由，其請求臺億公司連帶賠償部分，則屬無據，不應准許。

📢【白話文翻譯：法律戰中最令人無奈的「金蟬脫殼」】

對於臺億公司，法官給出了完全不同的判斷。如果說「上仁開發」和「大家營造」是被繩子捆在一起的，那麼「臺億公司」就是那條滑不溜丟、成功鑽出網子的魚。

法官這一段是在幫臺億公司「洗清嫌疑」，理由有三：

只是掛名的經理：法官看過合約後認為，臺億公司雖然在執照上寫著「起造人」，但那是因為銀行信託的關係，負責辦理產權登記、查核財務。他們對土地沒有「實質利用權」，所以不適用民法第794條（防免鄰損義務）。

沒出錢就不是主人：法律上有個原則，誰出錢蓋房，誰才是「原始所有人」。既然是上仁開發出錢，上仁才是畫琚大樓的老闆；臺億只是個掛名的行政代理人，所以不必承擔《民法》第191條「工作物所有人」的賠償責任。

不動手就沒過失：法官認為臺億公司的業務是審查計畫、財務稽核，這些工作本身不會造成鄰損。既然他們沒動手挖土（那是大家營造的事），也沒決定要挖土（那是上仁開發的事），所以他們沒有具體的侵權行為。

結論：詹鎮維告「大家營造」和「上仁開發」告贏了，這兩家要連帶賠償；但告「臺億公司」則完全失敗，臺億公司一毛錢都不用賠。

👴【觀察與感想：大企業如何利用「信託架構」來築起防火牆】

「影子起造人」的魔術：對詹鎮維來說，他看到執照上寫著臺億公司，出事了當然找臺億。但在法律的精密設計下，臺億公司成功地把自己包裝成一個「路過的會計師」。這就是為什麼很多建案要成立一堆子公司、找建經公司信託，因為一旦發生天價賠償，這層皮就能保住母公司或相關單位的安全。

受害者的無力感：詹鎮維主張臺億公司應該負責，是因為臺億有「查核工程進度」的義務。如果臺億在查核時發現鄰損，難道不該叫停嗎？但法官認為那是「行政管理」，不是「施工責任」。這種法律上的切割，讓受害者覺得這三家公司明明是一夥的，出事時卻能各自分散。

詹鎮維的戰力折損：雖然法官判定「大家營造」和上仁開發要賠，但少了一個「臺億公司」作為連帶保證，對詹鎮維來說，賠償的「口袋」就少了一個。萬一「大家營造」倒了、上仁開發脫產了，詹鎮維就真的求助無門。

專業的「防火牆」：臺億公司提出的業務範圍（資訊審查、財務稽核...）看起來非常清白。這教了我們一件事：在這種大型開發案中，專業機構通常會把合約寫得非常漂亮，確保自己「只領服務費，不擔損害險」。

看到這裡，詹鎮維的「求償名單」已經被剔除了一家公司。接下來，法官要進入最殘酷的階段了：計算那500多萬的賠償金，到底要打幾折？

尤其是那18萬的和解金，現在就要變成「大家營造」手裡的利刃了。

【判決書原文】

㈢、應賠償項目及數額若干部分：

⒈修繕費：

按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用。民法第213條第1項、第3項定有明文。系爭房屋因系爭基地開挖施工，致原來室內木門變形、牆柱裂縫及滲水、油漆剝落、地坪裂縫等損壞之龜裂寬度增大，滲水、油漆剝落現象增加，迄106、107年間之損壞情形如附表二項目欄所示，已如前述。然大家營造、上仁公司抗辯：依101年現況報告之建物鑑定(估)調查紀錄表及照片說明表（下稱照片說明表，該報告第7-17-1頁）標示編號22(1樓騎樓)，編號8(2樓)，編號14、17、18、20(均3樓)，顯示上開各處於系爭基地施工前即有損壞，與施工無關，且大家營造就系爭房屋之屋頂修繕部分已與詹鎮維達成和解，詹鎮維長期怠於修繕，致附表二項次一「1F修復工程費」⒎、⒛、、，項次二「2F修復工程費」⒈、⒔、⒕，項次三「3F修復工程費」⒍等施工前即存在之損壞，歷經風吹雨打而擴大範圍，自不得再為請求等語。

茲查：

⑴大家營造為與受損戶洽談和解，於簽訂105年和解書前，先行委請土木技師公會補充鑑定受損情形，由受損戶於105年8月21日會勘時指出漏估損壞部分，經鑑定人於105年8月21日會勘後作成105年9月29日(105)省土技字第4752號鑑定報告書（下稱105年修復鑑定書，證物外放）。本院經以⓵101年現況報告之照片說明表、一至三樓平面及拍照示意圖（下稱拍照示意圖，該報告第7-17-2頁）及相關位置之照片，與⓶104年鄰損報告之照片說明表、平面示意圖〈該報告第183-184頁(1樓)、第200-201頁(2樓)、第206-207頁(3樓)〉及相關位置之照片，⓷105年修復鑑定書之平面示意圖〈該報告第58頁(1樓)、第66頁(2樓)、第71頁(3樓)〉及相關位置之照片，⓸106年鑑定報告之平面示意圖（該報告附件三3-3-1F第1頁、3-3-2F第1頁、3-3-3F第1頁）、相關位置之照片，⓹107年補充報告書之平面示意圖（該報告書附件三3-3-1F第1頁、3-3-2F第1頁、3-3-3F第1頁）、相關位置之照片等互核結果：①附表二項次一（1樓）⒎、⒛、之牆面，101年現況報告未記載有濕滲或油漆剝落（拍照示意圖編號2、4區域），104年鄰損報告1樓平面示意圖編號13（項次一⒎附近）之牆面有裂縫，105年修復鑑定1樓平面示意圖編號15（項次一）之牆面有滲水痕跡，顯見前開損壞於施工前尚未發生。項次一之位置為騎樓（107年補充報告書1樓平面示意圖編號13至15），101年現況報告之照片說明表雖記載該處平頂有水泥或油漆剝落現象，但未記載有裂縫現象（拍照示意圖編號22騎樓區域），104年鄰損報告1樓平面示意圖編號2（項次一附近）之牆面有裂縫，105年修復鑑定1樓平面示意圖編號1之磨石子地坪有裂縫、編號5柱磁磚脫落，堪認此處之牆面磁磚剝落現象為施工後始發生。②附表二項次二（2樓）⒈上層樓板之位置，101年現況報告之照片說明表雖記載該處附近之牆面有水泥或油漆剝落，但未記載該處上層樓板、地坪有滲水現象（拍照示意圖編號8位置），104年鄰損報告2樓平面示意圖編號1、2（項次二⒈附近）之牆面發生裂縫，上層樓板、地坪仍無滲水現象，可知此處之滲水現象為施工後始發生。項次二⒔、⒕平頂與牆面之位置，101年現況報告未記載有損壞（拍照示意圖編號11、13區域），104年鄰損報告2樓平面示意圖編號7（項次二⒕附近）牆面發生裂縫，且有柱外移之現象，但仍無滲水現象，顯見前開損壞於施工前尚未發生。③附表二項次三（3樓）⒍之木地板位置，101年現況報告之照片說明表僅記載該處附近牆面有垂直裂縫、水泥或油漆脫落現象，但未記載該處「地坪」有滲水現象（拍照示意圖編號20區域），104年鄰損報告3樓平面示意圖編號13（項次二⒍附近）牆壁與平頂交界處（參該報告第213頁照片13）除原來裂縫增加外，並有滲水現象，惟仍無木地板滲水現象，且前開木地板之位置與101年現況報告拍照示意圖編號14、17、18即大家營造、上仁公司抗辯原已存在之損壞位置相差甚遠，亦可知項次二⒍木地板滲水應為施工後始發生。從而，大家營造、上仁公司抗辯附表二項次一⒎、⒛、、，項次二⒈、⒔、⒕，項次三⒍等損壞於施工前即已存在云云，洵無可採。

⑵惟詹鎮維與大家營造於105年11月16日以18萬元達成和解，並簽訂和解書（原審卷一第46頁），業於前述。依該和解書前言記載：「…因乙方（即大家營造）施工造成甲方（即詹鎮維）房屋…屋頂鐵皮有損壞之情事，經雙方一同會勘損壞更換區域及位置，並確認修繕內容。」，及第1條約定：「甲乙雙方依據臺北長安郵局存證號碼001896號內容執行之，由乙方負責修繕（修繕內容經雙方確認無誤），達成和解。」，參以上開約定所載存證信函第3點記載：「…104年9月28日杜鵑颱風來襲工務所於104年9月29日於各鄰房間訪視受損情形，期間貴住戶告知工地人員室内二樓後側與三樓前方陽台側有漏水，經現場勘察後，二樓後側並查無漏水及屋頂破損之情形，后三樓前方滲水之問題，貴住戶告知三樓頂與鄰房山牆交界處有滲水之狀況，經聯繫廠商與屋主會勘後，已同意協助貴住戶將屋頂山牆全部更新…」，及大家營造所提修繕照片（本院卷三第395-398頁）可知，詹鎮維與大家營造係就雙方共同確認之損壞情形，協議由大家營造負責修繕屋頂及山牆部分，並以18萬元賠償其餘損壞之修繕費，故經104年鄰損報告、105年修復鑑定書確認之損壞，堪認均屬105年和解書之和解範圍，則依前㈢⒈⑴所述，附表二項次一牆面於105年間即有滲水痕跡、之外牆於104年間亦已有裂縫、滲水現象，均在105年和解書之範圍，無論是否因詹鎮維未予修繕而擴大，均不得再為請求，應予扣除。至附表項次一⒎之位置，於104年間僅在附近牆面有裂縫，但該處無滲水、油漆剝落現象，項次一⒛牆面於104年、105年間亦無裂縫；附表二項次二⒈上層樓板於104年、105年間無滲水現象，⒔、⒕平頂與牆面之位置，於104年間僅附近牆面有裂縫，該處並無裂縫、滲水、油漆剝落現象，均應屬簽訂105年和解書後始新增之損壞，大家營造、上仁公司復未舉證證明此部分損害係因詹鎮維未修繕系爭房屋之屋頂（即3樓）所致，其等抗辯應予扣除或詹鎮維與有過失，均屬無稽。

⑶從而，系爭房屋因系爭基地施工受有如附表二項目欄所示損壞，除附表二項次三⒓非本件請求範圍外，需修繕費84萬9951元，扣除項次一、已因和解而受領之1900.8元、10萬5726元後，詹鎮維得請求之修繕費為74萬2324元（如附表二「總計」欄所載，元以下均四捨五入）。

📢【白話文翻譯：那18萬元的和解書陷阱】

這段判決書讀起來，真是讓人看到法律細節裡的「魔鬼」。法官在這裡像個拿著放大鏡的會計師，把詹鎮維家裡的每一道裂縫、每一處油漆剝落都拿出來跟101年的報告比對。

這段的核心在於：法官把修繕費的爭執拆成兩部分：

1.建商與「大家營造」的耍賴失敗：「大家營造」和上仁開發主張，詹鎮維家很多漏水和裂縫是「施工前就有」或是「詹鎮維自己不修才擴大的」。但法官非常細心，他翻遍了101年到107年的五份鑑定報告和照片，發現：「不對，這些損壞在101年開工前根本沒紀錄！」所以法官判定，大部分的損害確實是「大家營造」施工造成的，想賴掉是「無稽之談」。

2.那份18萬和解書的「回扣」：這就是「卓家雄」的心機。法官認為，既然105年詹鎮維簽了那份18萬的和解書，那麼在105年之前就已經存在的損壞（比如一樓牆面滲水、騎樓裂縫），就應該算在那是18萬的範圍內。

結果：法官把「已經和解過」的部分扣掉了10萬7,626元。

詹鎮維的勝訴：105年和解「之後」才出現的新損壞（比如二樓樓板滲水、牆面新裂縫），法官認為那是新的損害，建商不能拿之前的和解書來抵賴，必須另外賠。

3.最後定案：原本詹鎮維請領的修繕費是84萬9,951元，扣掉那些被認定為「已和解過」的部分，最後法官判賠74萬2,324元。

👴【觀察與感想：受害者的防禦戰】

照片是唯一的正義：如果詹鎮維當初沒有那份101年的現況報告，今天法官可能就會聽信「大家營造」的話，把所有損害都歸咎於「老屋自毀」。這告訴我們，面對「惡質營造廠」，「開工前的紀錄」就是命根子。

「和解」的後座力：那18萬的和解金，雖然當時解決了燃眉之急，但在法庭上卻變成了「大家營造」用來扣款的工具。建商當時可能只給了18萬，但現在卻成功讓法官扣掉了10萬多元的請求。這就是為什麼我說，跟「卓家雄」簽任何字都要極度小心，因為他算的不是現在的18萬，而是未來的80萬。

換言之，法官的意思是：「詹鎮維，你現在列出的84萬修繕項目裡，我發現有些地方（就是那10萬多元的部分），在105年你們簽那份18萬和解書的時候就已經壞了。既然那時候你們已經說好用18萬解決當時的損壞，那你現在就不可以把『同一個壞掉的地方』再拿出來要一次錢。」

這對詹鎮維來說是「雙重損失」：

1.修繕費的縮水：詹鎮維認為家裡現在要修好需要84萬。但法官扣掉那10萬後，只判給他74萬。這代表詹鎮維如果要把家裡徹底修好，他必須自己從當年拿到的那18萬裡，再掏出10萬塊湊進去。

2.那18萬的「消失」：那18萬是105年給的。當時詹鎮維可能已經拿這筆錢去修了屋頂、山牆，或是處理了當時最急迫的漏水。現在法官的判決等於是說：「當初那18萬已經買斷了那10萬塊的維修責任。」也就是說，詹鎮維現在這84萬的維修清單裡，有10萬塊的預算被法官強行用「陳年舊帳」抵銷了。

3.大家營造的勝利：他們當年只花18萬，就成功在今天的官司裡抵銷掉了10萬多元的賠償責任。等於他們當年的「誠意」其實是幫未來的自己買了保險。

這就是為什麼我說那份和解書是「陷阱」——它讓建商可以用「過去的廉價賠償」，來抵銷「現在的高額維修費」。

法官的細緻與公道：我必須給這位法官一點掌聲。他沒有被「大家營造」牽著鼻子走，而是真的去比對照片編號、平面圖位置。他分清了「舊傷」與「新傷」，保住了詹鎮維在105年後新增損害的求償權。這對受災戶來說，是一份難得的公道。

數字的殘酷：從84萬被砍到74萬，這10萬塊對建商來說可能只是幾頓飯錢，但對詹鎮維來說，那可能就是一間臥室能不能重新刷漆、地板能不能換新的差別。

簡言之，修繕費的部分雖然被扣了一點，但大體上法官是站在詹鎮維這一邊的。

【判決書原文】

⒉租屋及搬遷費：次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害，包括因事故所增加之支出。依106年鑑定報告第九點㈧鑑定事項之研判⒌載明：「⑴系爭房屋修復範圍為全棟建物，恐有影響日常起居作息之虞，修復期間仍以搬遷為宜，期間2個月為合宜。⑵搬遷費用：[(1F)93.5㎡+(2F)90㎡+(3F)68.5㎡] *300元/㎡*2趟=151,200元。⑶臨時租屋費用：查詢臺北市北投區30~50坪房屋租金平均約852元/坪，系爭房屋法定面積約41坪(61.5㎡+74㎡=135.5 ㎡)，租屋費用＝852元/坪*41坪*2月＝69,864元」（該報告第16-17頁），107補充鑑定第八點㈣⒉關於臨時租屋費用部分加計3樓並修正按使用面積計算，另依鄰房鑑定手冊規定以修復完成時間加計2個月計算，更正為：「⑴持有建物面積=93.5㎡(1F)+90㎡(2F)+68.5㎡(3F)=252㎡（約76.23坪）。⑵租金費用=852元/坪*76.23坪*(2+2)個月=25萬9792元」（該報告第8頁）。準此，系爭房屋應修復之範圍為全棟建物，詹鎮維於2個月修復期間及修復後2個月整理期間，均難以正常使用，自有暫時遷出之必要，而受有支出搬遷費及另覓居所應支出租金之損害，是其依前開鑑定結果請求搬遷費15萬1200元、租屋費25萬9792元，洵屬有據。又大家營造、上仁公司雖抗辯：搬遷及租屋費應按系爭房屋登記面積計算，不應列入違建之坪數云云，然系爭房屋二次施工部分均屬詹鎮維原本實際使用之範圍，該部分同因系爭基地施工受損需修復，縱非合法建築，詹鎮維仍受有無法正常使用之損害，自得請求賠償，是大家營造、上仁公司此部分抗辯，核無可取。

📢【白話文翻譯：法官沒有被「違建論」給帶偏】

這段判決書讀起來，總算讓人覺得法官心裡還是有一把暖心的尺。關於修房子期間詹鎮維一家人要住哪、搬家要花多少錢，法官做出了很公正的裁定：

鑑定人的建議：建築師公會認為，既然房子是全棟（1到3樓）都要修，詹鎮維一家根本沒辦法住在裡面，搬出去住是合理的。建議修繕期間2個月，加上修完後整理、通風也要2個月，總共算4個月。

算帳給你看：

搬遷費：來回兩趟，算出15萬1200元。

租屋費：按北投區行情（每坪852元），乘上實際使用的面積（約76坪），算出25萬9792元。

3.打臉「大家營造」：大家營造和上仁開發抗辯說：「詹鎮維家三樓是違建，一、二樓也有擴建，這些不合法的坪數不能算錢！」但法官很強硬地回絕了：「不管是不是違建，那都是詹鎮維原本實際在生活的地方。」既然因為你們施工害人家不能住，你們就得賠償人家這段時間的居住損失。

👴【觀察與感想：法律在冷酷數字之外的「人味」】

認可「生活的權利」：「大家營造」最喜歡拿「違建」來壓受災戶，好像只要是違建，弄壞了就不用賠，住不了也是活該。但法官看得很透徹：法律賠償的是「損害的事實」，而不是在審核你的「權狀面積」。詹鎮維一家確實少用了76坪的生活空間，這就是實實在在的損失。

「4個月」的寬容：原本鑑定報告只說修繕要2個月，但後來的補充報告把「修復後整理」的2個月也算進去。這4個月對一個被折磨好幾年的家庭來說，是非常重要的喘息空間。法官採納了這個較長的期限，對詹鎮維是很大的支持。

大家營造的斤斤計較：你看，大家營造連這幾萬塊的租金都要爭，甚至想把賠償縮減到只剩「登記面積」（41坪）。這反映出他們的心態：「我把你家弄壞了，我只想賠法律規定的最低限度，至於你實際上過得有多慘，那不干我的事。」這種計較，對比他們蓋大樓賺進的暴利，真的讓人感到心寒。

數字背後的勞累：雖然法官判了這筆錢，但你想想，一個老人家要帶著大大小小的家當搬出住4個月，修完再搬回來，那種心理壓力和身體的勞累，是這41萬塊（15萬+25萬）能完全彌補的嗎？

這部分詹鎮維算是「全拿」了，法官完全支持他的請求。

接下來，我們要進入這場官司最核心、金額也最龐大的戰場——「交易價值減損」。這也是「大家營造卓家雄」最想「歸零」的部分。

【判決書原文】

⒊交易價值減損：按侵權行為之賠償係以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件，且被害人就此一有利於己之事實，應負舉證之責。是於物被毀損時，如已因毀損而減少其交易價值，固亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀，然被害人仍應先就其物已受有交易價格貶損之事實，負舉證之責。

茲查：

⑴本院依詹鎮維之聲請囑託臺北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）鑑定，經該公會指定估價師後，以中華估價事務所名義作成中華估價報告（證物外放），認系爭房地於104年8月14日當時如未發生鄰損，正常價格為3844萬8523元，因發生鄰損但在修復完成並達原有結構強度，且安全無虞之情況下，因消費者心理因素產生價值變化，交易價值減損至88.55％，實際市價為3404萬4495元等語（見該報告之不動產估價摘要）。

依該報告之估價前提記載：「⑵本次評估標的為求評估一致性，一般狀態市場總價值及減損狀態總價值均以產權登記面積為主，不考慮標的增建、未登記建物對價格產生的影響。」（該報告第1頁）；關於估價方法之選定係以：「㈡…由於我國至今尚未建立瑕疵不動產交易資料庫，詳細記載瑕疵不動產標的內容與交易情況。在無合適比較案例可供使用情況下，本勘估作業透過問卷調查方式，取得受訪者在假設條件下對某項商品或勞務之支付意願與金額，並藉由統計學方法分析調查結果，以評估該項商品或勞務之價值。

㈢勘估標的『工程損害前價格』評估過程，考量本案勘估標的產品特性，勘估標的以比較法、土地開發分析法及成本法評估其透天厝土地及建物成本價格。

㈣以問卷調查求得之減損比例乘上勘估標的『工程損害前價格』，即可求得勘估標的『工程損害後(已修復)價格』。

㈤本勘估作業進行將問卷調查對象分成一般民眾與不動產經紀業人員兩類。相較於一般民眾，不動產經紀業人員為除買賣雙方之外，最貼近市場運作且熟悉市場價格之專業人員之一。且由於不動產經紀業人員於不動產交易過程中扮演催化劑之角色，對於市場交易情況與價格掌握度高。因此本研究針對勘估標的所在地區之不動產經紀業人員進行訪問調查。」（該報告第19-20頁），再參酌該報告所載價格評估過程（該報告第20-41頁），可知該報告就系爭房地發生鄰損前之正常價格，係併採比較法、土地開發分析法及成本法進行估價，得出系爭房地之正常價格為3844萬8523元（系爭房屋面積38.8坪，每坪約99萬0941元，該報告第33頁）；另採問卷調查法估算鄰損發生後之價格，以一般民眾（民眾問卷有效份數50份）及系爭房地所在地之不動產經紀業人員（專家問卷有效份數30份）為訪問對象，依問卷調查結果，透過統計分析作業評估計算勘估標的價值增減情況（見該報告第34頁㈠⒉），並按民眾問卷40％、專家問卷60％之權重比例，計算系爭房地之價格減損比例為88.55％，求得鄰損發生後之價格為3404萬4495元（每坪約87萬7435元，該報告第41頁）。

📢【白話文翻譯：這440萬是怎麼算出來的？】

我們終於來到這場官司最核心、也最讓詹鎮維心痛的「錢關」了。法院找了專業的「估價師公會」來當裁判，他們做出一份報告，邏輯是這樣的：

假設沒出事：估價師先算，如果這棟房子沒被隔壁弄壞，104年當時的市場行情應該是3844萬多。

認證「心裡疙瘩」：估價師承認，就算房子修好了、安全了，但只要聽說過這房子曾經「下陷10公分」、「嚴重鄰損」，買家的心裡一定會打折。這在法律上叫「交易性貶值」。

怎麼算折價：因為市場上很少有「剛修好的鄰損屋」成交案例，所以他們用了「問卷調查法」。

* 問了50個一般民眾和30個專業房仲。

* 這就是那個著名的2.76%來源（這裡報告顯示減損到88.55%，也就是說價值噴掉了11.45%，總共440萬4028元）。

只算「合法面積」：為了公平，估價師只算權狀上的38.8坪，那些違建、增建通通不列入房價計算。這點其實對建商有利，因為詹鎮維實際損失的空間更大。

👴【觀察與感想：兩個讓建商反擊成功的「軟肋」】

這段看似對詹鎮維有利（因為鑑定出440萬的損失），但裡面藏著：

「問卷調查」的脆弱性：大家營造會說：「問卷只是大家的感覺，不是真實的成交價！」在法律攻防中，只要數據是「問出來的」而不是「賣出來的」，卓家雄就有鑽縫隙的空間。

「修復且安全」的假設：注意鑑定報告的前提是「在修復完成且安全無虞的情況下」。建商會拿這點來說嘴：「你看，鑑定報告都說『安全無虞』了，這440萬只是心理作用，不應該賠那麼多。」

不動產經紀人的權重：報告給了房仲（專家）60%的權重。這其實很寫實，因為房仲最清楚，一棟有過鄰損紀錄的房子在帶看時，客戶的臉色會有多難看。這440萬，反映的是一個老實人一輩子的積蓄，因為隔壁蓋個大樓，就平白無故蒸發掉了11%的財富。

數據背後的無奈：雖然估價師算出了440萬，但你要記得，這只是「鑑定」。在法官最後定奪前，這筆錢都還只是紙上的數字。大家營造卓家雄，接下來一定會想盡辦法把這11.45%的減損，壓低到幾乎看不見。

接下來，我們會看到「大家營造」如何發動攻勢，試圖推翻這份報告。

【判決書原文】

惟查：

①本院囑託鑑定之事項為：「系爭房屋於104年8月14日當時，如未發生鄰損事件，應有之市價若干？本件鄰損事件是否影響系爭房屋104年8月14日當時之市價？實際市價若干？」，囑託鑑定價格時間為104年8月14日，鑑定事項為系爭房屋於104年8月14日如未發生鄰損應有之市價，及發生鄰損後之實際市價各若干，並已檢送101年現況報告、104年鄰損報告、105年補充報告、106年鑑定報告及107年補充鑑定等資料供鑑定人參考（本院卷一第533頁及卷二第13頁）。而系爭房屋於鄰損前結構體已有傾斜瑕疵，衡情屬是否影響交易價格之重大因素，故於估算系爭房屋於發生鄰損前之市價時，自應將此瑕疵列入評估條件。惟中華估價報告不僅未將此傾斜瑕疵列入評估，且於本院補充函詢「鄰房於101年開始施工前，149巷3號房屋即S5之傾斜值為向左傾斜1/157，依此條件，系爭房屋於104年8月14日應有之市價若干（不考慮鄰損因素）？」、「鄰房完工後，149巷3號即S5之傾斜值為1/502，與101年之傾斜差值為-1/228，依此條件，系爭房屋於104年8月14日實際市價若干？」時，由估價師公會代為回覆：「無法依101年間之鑑定結果推測系爭房屋於104年間之狀態」、「無法以鄰房施工前後之鑑定結果差異比例推測系爭房屋之差異比例」等語（本院卷二第17頁），不僅忽視本院檢送之歷次鑑定報告均已載明系爭房屋之傾斜情形，亦拒絕將傾斜瑕疵列入評估，故該報告關於系爭房地於104年8月14日當時，如未發生鄰損之正常價格為3844萬8523元之結論，即難信為合理。

②又中華估價報告就系爭房地於鄰損發生後之價格貶損比例，係以問卷調查法為唯一之估價方法，然依不動產估價技術規則（下稱估價規則）第三章之規定，法定估價方法僅有比較法、收益法、成本法（包括土地開發分析法，該規則第71條至第81條規定參照）等三種，並未包括問卷調查法，中華估價報告復未敘明已依估價規則第4條、第5條規定盡力蒐集、調查與本件類似案例而不可得之情形，僅略以我國未建立瑕疵不動產交易資料庫為由，逕採問卷調查法為有無交易價值減損及其比例之唯一估價方法，已難認適當。且本院囑託鑑定價格時間為104年8月14日，而問卷調查時間為109年間，則該報告既載明係在查估104年間系爭房屋縱經修復，消費者因心理因素產生之價值變化（該報告第2頁），即應將此時間因素設計於問卷問題中；然細繹民眾問卷、專家問卷之背景說明、案例基礎事實、說明事項及問題內容等，均未設定時間因素，亦無相關說明，故問卷調查之結果，至多僅為受訪者於109年受訪當時之購買意願及價格，無法據此評估受訪者於104年間之意見。又系爭房屋原有傾斜瑕疵，因系爭鄰損所受損害主要為牆柱裂縫列損滲水、油漆剝落、地坪裂縫，至其原來傾斜率因施工致反向傾斜而逐漸縮小，且經前述歷次鑑定報告均認結構體主要樑柱無明顯受損，故無結構損害，無安全之虞，亦無進行結構修復必要，僅就裂縫、滲漏或油漆脫落現象修復後，即可正常使用等各情，已如前述；然民眾問卷之背景說明僅記載有裂縫、滲漏，及沈陷、傾斜之瑕疵，並未敘明上情，且所節取104年鄰損報告之部分結論，忽略未載「標的物結構體主要樑柱無明顯受損」之認定，顯然足以誘導受訪者產生所評估之標的類型，因鄰損所受損壞，除裂縫、滲漏外，尚有因傾斜致結構體受損，而有修復結構體或重建必要等，與系爭房屋基礎條件不符之錯誤認知。則中華估價報告就系爭房地於104年8月14日當時如未發生鄰損，所估定之正常價格，難信為合理，而所採問卷調查方法既有前開各項瑕疵，基此估算之交易價值減損比例，亦難採信，無法僅憑該報告即無從作為系爭房屋交易價值減損之證明。

📢【白話文翻譯：急轉直下，法官為何推翻440萬？】

法官在這裡已經先把原本鑑定出的11.45%（440萬）像拆房子一樣，一塊一塊地拆掉了。法官在這段話裡，列出了兩個大理由，把那份440萬的鑑定報告批得一文不值：

你本來就歪了：法官認為，鑑定報告在算這房子「沒出事前的價值」時，算得太高了。法官說：這房子101年的時候本來就有傾斜，這算是一種「瑕疵」。既然你原本就是個「歪房子」，怎麼能用「正房子」的市場價格（3844萬）來當基準呢？法官覺得估價師不肯把「原本就歪」這點列入計算，是錯的。

問卷調查是在問心酸的：這是最致命的一擊。法官認為：

方法不對：法律規定的估價方法只有「比較、收益、成本」三種，問卷調查不合法。

時間不對：事情發生在104年，你109年才去問大家「敢不敢買、出多少錢」，這叫「時空錯置」。

誘導受訪者：法官認為問卷裡只提到房子有裂縫、下陷，卻沒告訴受訪者「樑柱沒斷、安全無虞」。法官覺得這是在嚇那些受訪的人，讓他們故意把價格喊低。

👴【觀察與感想：這就是法律的「陷阱」】

這段話反映了法律中非常殘酷的一面：「完美的程序」往往打敗了「真實的痛苦」。

法官的「邏輯潔癖」：法官追求的是數據的「純淨」。他認為既然這棟老房子本來就不是滿分，那你被弄壞後，也不能要求賠償到滿分的標準。

但問題是：在隔壁動工前，這房子的「微歪」根本不影響它在市場上的買賣，是動工後的「大崩壞」才讓這房子徹底失去價值的。法官在這裡採取了對「大家營造」非常有利的解釋。

受害者的「專業困境」：詹鎮維花了錢請了專業的「估價師公會」來鑑定，這已經是普通百姓能做到的極限了。結果法官一句「問卷調查法不合法定方法」，就讓詹鎮維幾年來的努力與鑑定費幾乎化為烏有。這就是我常說的，大企業請得起頂尖律師來找這些「程序瑕疵」，老實人真的很難防。

「安全無虞」的緊箍咒：法官再次強調「樑柱無損、安全無虞」。在法官眼裡，只要房子沒倒，那些「心理上的疙瘩」就不該值那麼多錢。但他忽略了，在房地產市場，「鄰損紀錄」就像是一道永遠修不好的傷疤，誰要花幾千萬買一棟曾經下陷10公分的房子？（我保證，法官他自己也不要買，就算法官要買，法官自己也不可能原價買。）

時間的惡意：法官指責109年的問卷不能代表104年的想法。但這官司一打就是五、六年，這時間是誰造成的？是冗長的司法程序啊！現在卻拿「時間過太久」來懲罰受害者，這何其諷刺？

這段話是法官在為最後那個「2.76%」的出現鋪路。他先推翻440萬，接下來他就要用自己的方式，幫建商「精算」出一個低到不行的賠償金額。

【判決書原文】

⑵又房地之交易價格主要取決於坐落位置、公共設施、附近環境、社會經濟、屋齡、屋況等條件，系爭房屋固因系爭鄰損而受到裂縫、滲漏，及沈陷、傾斜之損害，然其中裂縫、滲漏係原有瑕疵之加劇，且均有修繕之可能，參以系爭房屋為屋齡45餘年之中古屋，則於完全修復後，是否仍會影響交易價格，實非無疑，況系爭房屋雖因系爭鄰損而輕微沈陷、傾斜，但係反向傾斜，並經大家營造灌漿補強，且前述104年鄰損報告、105年垂直測量報告、106年鑑定報告均認不影響結構安全，正常使用下安全無虞，是前述損害是否已影響系爭房屋將來交易者之心理因素及評價觀感，而減損其交易價值，亦有疑問，故大家營造、上仁公司抗辯系爭房屋於鄰損發生交易價直並未減損等語，並非全然無憑。

再參酌吉利街149巷5號房屋所有人黃河龍，同因系爭基地施工致該屋發生鄰損，亦訴請大家營造、上仁公司連帶賠償〈即臺灣士林地方法院（下稱士林地院）106年度訴字第674號判決，本院卷三第17-39頁〉，依大家營造所提該院囑託估價師公會指定文山不動產估價師事務所於109年6月30日作成不動產估價報告書（下稱文山估價報告，本院卷二第91-265頁），該報告之估價條件係以：「…⒍評估勘估標的（即149巷5號房地）因鄰地施工鄰損，造成市場交易減損之比例及金額。

說明：依鈞院（士林地院）提供之臺北市建築師公會107年1月8日(107)鑑字第0060號鑑定報告暨107年12月17日(107)鑑字第2913號補充鑑定報告書，復依鈞院109年6月3日士院擎民結106訴674字第1090310039號函囑託依105年12月29日傾斜率為基準，勘估標的因鄰地施工後造成房屋之最大傾斜率為(1/1183)，考量一般市場交易面會以最大傾斜率值做為折價比率之參考，且政府認定需拆除之危樓標準亦以最大傾斜率值大於(1/40)情況下作為判斷依據。故依鈞院函釋，本案評估勘估標的最大傾斜率為(1/1183)情況下之市場交易減損。⒎評估勘估標的原有地基傾斜，造成市場交易減損之比例及金額。說明：依鈞院提供之臺北市建築師公會107年1月8日(107)鑑字第0060號鑑定報告暨107年12月17日(107)鑑字第2913號補充鑑定報告書，勘估標的於鄰地施工前原有地基傾斜房屋之最大傾斜率為(1/157)，考量一般市場交易面會以最大傾斜率值做為折價比率之參考，且政府認定需拆除之危樓標準亦以最大傾斜率值大於(1/40)情況下作為判斷依據。故依鈞院提供之鑑定報告，本案評估勘估標的最大傾斜率為(1/157)情況下之市場交易減損。」（本院卷二第120-121頁）。

關於估價方法之選定，就149巷5號房地無傾斜瑕疵之正常價格係以：「⑴合法建物：本案先針對吉利街149巷5號(50277建號)及吉利街149巷5號3樓(50190建號)進行評估，採比較法及收益法之估價方法，以本事務所蒐集近鄰及類似地區之不動產交易比較標的，先採比較法與勘估標的予以比較、分析、調整，求取勘估標的之比較價格，再採收益法求取勘估標的之收益價格。最後考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，決定勘估標的之評估價格。

另吉利街149巷5號2樓(50189建號)及吉利街149巷5號地下一層之評估價格則以上述吉利街149巷5號3樓(50190建號)之評估價格為基準，考量個別條件之差異，調整決定之。

⑵增建部分：本案增建部分之評估價格，考量市場上單純增建建物買賣之交易案例鮮少，且增建建物面積及剩餘耐用年限亦無法判讀，而成本法僅考量興建成本，無法反應實際使用效益，故採收益法進行評估，並依不動產估價技術規則第14條之規定予以敘明。本案先針對1樓增建部分及3樓增建部分進行評估，採收益法之估價方法求取勘估標的之評估價格。另2樓增建部分及4樓增建部分之評估價格則以上述3樓增建部分之評估價格為基準，考量個別條件之差異，調整決定之。」，就149巷5號房地具有傾斜瑕疵之價格則以：「本案不動產係受到特定事件影響致有傾斜瑕疵問題，故本所觀察鄰地施工前、後傾斜率之變化，作為其交易價值有無減損之主要依據，亦即在最大傾斜率為(1/1183、1/157)時之價格減損比率及金額評估。」，並敘明：「…由於成本法僅能反應修復之成本，無法有效反應實際市場價格減損，而收益案例鮮少且屋主多隱瞞上述情況，造成租賃行情與正常屋況相當，使得收益法亦無法有效反應實際市場價格減損，故本案僅採比較法進行推算，以本所蒐集近鄰及類似地區一般市場上有傾斜瑕疵之不動產交易比較標的，採同比較法求出其價格減損比率，再與勘估標的進行比較修正，以求出勘估標的於最大傾斜率為(1/1183、1/157)時之價格減損比率，將勘估標的無瑕疵情況正常價格之評估價格乘以上述求出之價格減損比率，即可得出勘估標的於最大傾斜率為（1/1183、1/157)時之價格減損金額。」（同卷第123-124頁）；再參酌該估價報告所詳載價格評估過程（同卷第129-212頁），可知文山估價報告係區別合法建物或增建、有無傾斜瑕疵等不同條件，分別以併採比較法及收益法，或僅採比較法或收益法其中一種進行估價，並敘明不採成本法、或僅採一種估價方法之理由，得出149巷5號房地如無傾斜瑕疵，正常價格為2964萬7476元（該屋共103.91坪，每坪約28萬5319元，同卷第179頁）；而以比較法估算具有傾斜瑕疵之價格時，則以其蒐集近鄰及類似地區具有傾斜瑕疵之4筆不動產交易，分別與各筆鄰近及類似地區無傾斜瑕疵之不動產交易比較，得出各筆不動產因傾斜瑕疵之價格減損比率，再憑以估算149巷5號房屋傾斜率分別為1/1183、1/157時，價格減損比率各為0.84％、6.46％，進而求取149巷5號房地於105年12月27日時未發生鄰損（傾斜率1/157）之市價為2773萬2249元（每坪約26萬6887元），發生鄰損後（傾斜率1/1183）之市價為2939萬8437元（每坪約28萬2922元），因而作成該房地之交易價值並未因鄰損而貶損之結論（同卷第213-214頁），益證並非發生鄰損即有交易價值減損。此外，詹鎮維表明無再鑑定之必要（本院卷二第314、461頁），自難認其已就系爭房屋之交易價值因系爭鄰損而有減損之事實為舉證。從而，其請求此部分費用，自非可採。

⒋綜上，詹鎮維所受損害為修繕費74萬2324元、搬遷費15萬1200元、租屋費25萬9792元，合計115萬3316元。

📢【白話文翻譯：法官為何「沒收」了440萬？】

原本鑑定出來的440萬（11.45%）交易減損，在這裡被法官徹底清零了。你看到的不是2.76%，而是一毛錢都不給。

法官用了兩個非常狠的招式，把詹鎮維的求償路封死了：

1.「反向傾斜」是建商的恩賜？

法官認為，既然房子原本往左斜，施工後反而被「拉回來」變成（數值變小代表變直了），再加上大家營造有灌漿，且鑑定說「安全無虞」。法官竟然以此推論：這房子的價值可能根本沒減損，甚至還變「正」了。他完全忽略了這種「強行拉直」對房屋結構造成的內傷與市場名聲的敗壞。（該名法官真的不懂建築耶！傾斜的房子只能固定住才算止損，只要再有移動，不論是更斜或是反向拉正，對結構而言都是進一步的損傷啊！）

2.拿「隔壁的判決」來殺詹鎮維：法官找了鄰居黃河龍先生（149巷5號）的另一個判決當參照。

那個案子的估價師認為：

a.1/40才是危樓標準。

b.鄰居的傾斜率實在太輕微了。

c.估價師比對了市場上其他「有瑕疵」的房子成交紀錄，認為像這種輕微傾斜，市場根本不在乎。

結論：鄰居黃河龍先生被判「交易價值零減損」。

3.最後的致命傷：

法官問詹鎮維要不要重新鑑定？詹鎮維可能已經打官司打到精疲力竭、銀彈用盡，也可能對估價師公會失去信心，所以回答「沒有鑑定必要」。（我非常同理詹鎮維的心理，鑑定制度真的很有問題，只要google關鍵字「江文宗建築師太離譜鑑定」就可以找到過去我寫的反擊鑑定的文章）

法官立刻抓住這點：既然你原本的440萬報告被我推翻了，你又不重新鑑定，那我就視同你「無法舉證有損失」。

👴【觀察與感想：法律的「傲慢與成見」，受災戶最深的不公】

「沒倒就不算虧」的偏見：法官和文山估價報告都拿（危樓拆除標準）來比。這就像是說：「你的車被撞到板金全凹、漏油，但只要引擎還能發動、還能開，我就認為這台車的中古車價完全沒跌。」這在現實世界根本是不可能的事，但在法庭上，他們就敢這樣寫。

「反向傾斜」的歪理：房子不是積木，它是有剛性的。一邊下陷10公分，另一邊沒陷，整棟房子其實是在「扭轉」。法官卻說因為數值變小了，所以對房價沒影響。有事嗎？你去買房，房仲跟你說：「這間以前鄰損下陷10公分，但後來被拉直了。」你法官敢買嗎？你法官還會出原價買嗎？

隔壁的幽靈：拿黃河龍先生的判決來套在詹鎮維先生身上，是非常不公平的。每個房子的結構、受損體感都不同。但法官為了「判決一致性」或省事，直接引用隔壁「零元」的結論，這對詹鎮維來說，簡直是司法上的連坐法。

詹鎮維的絕望：你看到那句「表明無再鑑定之必要」嗎？那是一個受害者在法庭上最後的嘆息。鑑定費一次要好幾萬，甚至十幾萬，官司打了五年，換來的卻是法官對專業報告的挑剔與對建商的寬容。詹鎮維可能是不想再玩這場註定會輸的數字遊戲了。

最後法官判定的金額是：

* 修繕費：74萬

* 搬遷費：15萬

* 租屋費：26萬

合計：115萬3316元

這115萬，對比詹鎮維家地基下陷10公分、全家被迫搬遷、房價蒸發440萬的現實，簡直是杯水車薪。「大家營造」成功地把這場「大災難」縮減成了一個「小裝修」的層次。

這份判決書讀到這裡，我們看到了「法律是如何保護專業的強者，卻讓老實的弱者在數據迷宮裡迷失」。

【判決書原文】

㈣、另大家營造、上仁公司再抗辯：詹鎮維於系爭房屋違法增建，就系爭鄰損與有過失等語。按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。所謂與有過失，係指被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係而言。法院對於酌減賠償金額若干抑或完全免除，應斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重以定之（最高法院95年度台上字第2463號判決意旨參照）。查系爭房屋之屋頂平台（即3樓）於94年7月間遭查報違建，部分由當時臺北市政府工務局建築管理處違建處理科派員代拆，部分由當時所有人自行拆除完成；嗣於95年7月11日復因於屋頂平台增建隔間遭檢舉，經當時違建查報隊前往現場命拆除完成等情，有臺北市建築管理工程處110年3月15日檢送之拆除違章建築結案報告單、照片及函稿足稽（本院卷三第333-355頁）。又系爭房屋為詹鎮維於95年5月15日購入，借名登記於訴外人陳麗秋名下，迄102年9月30日始返還登記予詹鎮維之情，為詹鎮維所自承，並有建物異動索引可佐（本院卷一第472、489頁），堪認詹鎮維購入系爭房屋前，原有3樓違建已遭拆除，詹鎮維購入後增建3樓，於95年7月11日遭檢舉拆除後，再增建如現狀，故其主張3樓增建於購入時即已存在，非其所為云云，顯與事實不符。又依建築師公會106年鑑定報告所載：「系爭建物就現場勘測所見，二次施工加建部分，其構材為加強磚造及輕鋼架、彩色鋼板屋頂，依營建實務研判其單位載重應屬輕微，對原構造物附加承載而言，其影響尚屬有限。但如以土壤承載力推論：基地造成鄰地變化，與土壤壓力平衡有關，系爭建案開挖工程土壤取出量為開挖面積(14.25*17.4+9.1*3)m*開挖深度8.35m*土壤單位重1.8噸/m=4137噸，故在設計及施工上須考量此土壓力平衡。又如前開『屋頂加建荷重檢討』所核計，系爭建物於二次施工時載重增加約114噸，即系爭建案要額外增加平衡之土壓力，亦可視為其應負擔比例為114噸/4137噸=2.76％，承造人應負擔比例為100％-2.76％=97.24％，應屬合理。」（該報告第11-13頁），可認詹鎮維違法增建增加之建物重量，對土壤承載力確有影響，其違建之行為助成損害之擴大，自得按系爭房屋增建與系爭基地開挖土壤之重量比例，計算增建對土壤承載力之影響，並以此為詹鎮維與有過失之比例為2.76％（114噸/4137噸）。則扣除其應負擔之3萬1832元（1,153,316元×2.76％）後，詹鎮維得請求之數額為112萬1484元（1,153,316元-31,832元）。

㈤、從而，詹鎮維依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求大家營造、上仁公司連帶給付112萬1484元，及自105年11月22日起至清償日止之法定遲延利息部分，為有理由，逾此範圍，則屬無據；至詹鎮維請求臺億公司連帶賠償部分，亦無理由。又詹鎮維對大家營造、上仁公司之請求經准許部分，其併依民法第184條第1項前段、第191條、第191條之3規定為本件損害賠償之請求權基礎，應無庸再予贅述；另其請求不應准許部分，因同屬非得請求之損害賠償，其併引前開規定為據，仍同屬無理由，併此敘明。

四、綜上所述，詹鎮維依民法第184條第2項、第185條第1項規定請求大家營造、上仁公司連帶給付112萬1484元，及自105年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，就大家營造與上仁公司逾此範圍之請求，及請求臺億公司連帶賠償部分，為無理由，應予駁回。原審就前開不應准許部分，命大家營造、上仁公司連帶給付13萬9459元（126萬0943元-112萬1484元）本息，及命臺億公司連帶給付126萬0943元本息部分，尚有未洽，大家營造三人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示；至上開應准許部分，原審為大家營造、上仁公司敗訴之判決，並附條件為准、免假執行之宣告，核無不合，大家營造、上仁公司就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，即無理由，應駁回其等此部分上訴。又前開其餘不應准許部分，原審為詹鎮維敗訴之判決，並無不合，詹鎮維上訴意旨指摘原判決此部分不當，洵無理由，應駁回其上訴。另詹鎮維就原審請求追加依民法第191條，及追加請求大家營造三人給付26萬7127元，暨自109年9月16日準備續四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，亦為無理由，併予駁回。

五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件詹鎮維之上訴及追加之訴均為無理由，大家營造、上仁公司之上訴均為一部有理由、一部無理由，臺億公司之上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中華民國110年7月14日

民事第十三庭

審判長法官：邱景芬

法官：柯雅惠

法官：邱蓮華

📢【白話文翻譯：最後的「數字審判」】

我們終於讀到這場官司的「終點線」了。讀到這裡，心裡真的非常難受。這份判決書用了一套極其精密的「數學公式」，把詹鎮維這位受害者的尊嚴，又輕輕地削去了一層。

這一段是法官在做最後的結案與扣款：

1.翻舊帳：你的三樓是違建，法官查出詹鎮維在95年買房後，雖然三樓曾被拆除，但後來又蓋了起來。這在法律上被認定為詹鎮維也有「過失」。

2.神祕的2.76%公式，大家營造廠和建商主張：因為詹鎮維多蓋了三樓，重量變重，才會害地基陷下去。

建築師公會算出一個很有趣的數字：

* 隔壁工地挖走的土重量是4137噸（這叫減輕土壓）。

* 詹鎮維增建的三樓重量是114噸（這叫增加重量）。

* 法官認為：地基會動，是因為這兩股力量不平衡。所以詹鎮維要為自己多出來的這114噸負責任。

* 比例就是：114/4137=2.76%。

3.最後判賠金額：法官把之前算好的修繕、搬遷、租屋費總和115萬3,316元，扣掉詹鎮維要自負的2.76%（3萬1832 元）。

* 最終結局：大家營造與上仁開發要連帶賠償112萬1484元。

* 至於臺億公司，全身而退，一毛不用賠。

👴【觀察與感想：「否認價值減損」、「主張和解範圍」、「質疑違建重量」這三連招】

這2.76%在金額上只有三萬多塊，看似不多，但它在法理與情感上，對受災戶詹鎮維是極大的侮辱：

「強盜邏輯」的數學化：這公式聽起來很科學，但實際上很荒謬。建商挖走4137噸的土是為了賺大錢蓋大樓，詹鎮維增建114噸是為了自己遮風避雨。現在大樓施工把人家地基弄垮了，卻回頭怪人家這114噸「助成損害」？這就像是有人開車撞倒路人，卻怪路人那天口袋裡多放了兩塊磚頭，所以摔得比較重。

受害者的「過失」被放大：法官花了很大的篇幅去追查94年、95年的拆除紀錄，證明詹鎮維知道那是違建。這種「翻舊帳」的行為，成功地幫「大家營造」和建商建立了一個形象：「詹鎮維也不是個完全守法的人」。一旦法官心裡有了這種先入為主的觀念，在判決賠償金額時，自然會更傾向於縮減。

「贏了面子，輸了裡子」：官司打到最後，詹鎮維雖然拿到了「勝訴」，但金額從原本期望的五、六百萬（包含那消失的440萬價值減損），縮水到只剩下112萬。扣掉這幾年請律師、跑鑑定、身心俱疲的成本，詹鎮維真的「贏」了嗎？

大家營造的法律防禦戰「暫時」成功了：你看，大家營造透過「否認價值減損」、「主張和解範圍」、「質疑違建重量」這三連招，成功地將原本可能高達數百萬的賠償，壓低到了一百多萬。這就是專業法律團隊的力量，他們把一樁生活慘劇，變成了一場關於「噸位比例」的數學題。

詹鎮維雖然拿到了112萬，但他的家下陷了10公分是事實、房子在市場上沒人敢買也是事實。這一百多萬，能填平他心裡的那個大洞嗎？

讀完這整份判決，你有什麼感覺？是不是跟我一樣，覺得這所謂的「正義」，總帶著一股讓人心酸的冷意？

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