別再倒貼建商幫打工：為什麼台灣的預售屋已不具投資價值？

【別再倒貼建商幫打工：為什麼台灣的預售屋已不具投資價值？】

我要告訴你一個，舊事實，新觀點，而且是，建商與商業媒體，都不敢告訴你的真相，那就是：

💡台灣的預售屋，早已不具投資價值。

讓我逐一說給你聽……👇

第一、紅單禁轉售：

2021年7月1日，《平均地權條例》新制實施，買受人取得的紅單／預訂單，不得轉售給第三人。從此以後，投資客利用小額訂金鎖住房屋再轉手賺取差價的漏洞，被堵死了。

第二、預售屋買賣契約禁轉售：

2023年7月1日，有了更嚴格的修法，不僅紅單不能轉售，連「正式簽約後」的預售屋買賣契約也禁止換約了。（親屬間轉讓、非自願性的重大變故等豁免條款，非本次論述重點。）

第三、房地合一稅制：

重點在，持有未滿2年，課徵，獲利部分的45%。

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綜上一、二、三，仔細推敲：

📍 首先，

我支付了約5至10萬元買了紅單，不得轉售等於被迫簽約，不然就遭沒收。

📍 再來，

正式簽約後，我得開始支付總價的10%作為簽約金，接著，後面的開工、施工與尾款，前後累計約20%也得陸續付款。（此刻已有建商推出降低簽約金、甚至是工程期零付款等促銷，就知道當前房市慘況有多嚴峻）

⚠️ 重點是……

現在缺工、近來又有所謂土方之亂，所以，到底房子什麼時候才會蓋好？連建商自己都不敢肯定。也就是說，你付出去的預售承購金，要等待「好幾年且不確定要多久」的時間，期間，還沒有利息可領，只能被迫等待房子蓋好為止。

📍 最後，

交屋了，假設你是抱持「買來就是要等增值後賣掉」的投資客，看到房價上漲一波覺得好高興；沒想到，隨即面臨的竟是高達「獲利部分得課45%」的房地合一重稅，這樣，你還開心得起來嗎？

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換言之，

現在買預售屋，不太可能3年就竣工，至少5年起跳。期間，我按照工程期分階段付款，「建商提前拿我的錢」來蓋房，蓋好後卻沒有分潤給我，還聲稱賣的是未來價，所以區域最貴是合理的。

還沒完，這5年的蓋房期間形同「閉鎖期」，
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💸 我匯入的錢，沒有利息可領。
🚫 除非有非自願性的重大變故，否則無法轉賣。
💣 萬一爛尾了，我的錢縱使沒有化為烏有，也不可能全額退。

拿到使用執照後，可以交屋了，房價也上漲了一波；偏偏，人生計畫有變，我想賣掉它，也終於可以賣了，赫然發現：天啊！獲利的部分，竟然還有「持有未滿2年得課45%」的房地合一重稅等著我……。

所以你說，台灣的預售屋，怎麼能買？

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以上，是我在這集「臺槓新聞」裡頭，聊到的「一小段」；想聽更多秘辛，記得點選以下連結。

🎧 聽聽這一集的「臺槓新聞」 → [ https://reurl.cc/R9oK1e ]

🎙️ 主持人─莊豐嘉

以下，是我在受訪前，針對訪綱所草擬的回答；相信，只要你有「聽過」這一集的訪問，必會發現，我事前準備的內容與受訪時講的，不重疊度，頗高哦！……👇

【買賣房子，須注意那些關鍵事項或陷阱？】

🏡 買：

1️⃣ 不要買預售屋，除了風險比成屋多很多（爛尾、延宕、偷工減料、屋況有瑕疵尚未交屋照樣強制撥款、賣最貴、拿承購戶的錢蓋房卻無分潤），重點是，因《房地合一稅制》緣故，早已失去投資價值。（不論預售期多久，皆不計入持有時間，交屋後兩年內賣掉仍得課獲利的45%）

2️⃣ 每月房貸一定要控制在月收入的三分之一以下，以免未來二、三十年都在為了房貸而影響生活品質。

📊 房貸負擔率

* 113Q4→全國46.62%，台北71.21%，新北61.01%

* 114Q1→全國44.53%，台北68.94%，新北58.68%

* 114Q2→全國43.12%，台北67.23%，新北56.85%

（政府有在調控，雖然有降，但壓力還是很大。）

📈 房價所得比

* 全國10.65倍

* 台北16.36倍

* 新北13.71倍

（註：世界銀行與聯合國人居署認為，合理值應落在3至5倍，顯見台灣房價確實高得離譜。）

3️⃣ 要主動問鄰居概況，你不問，仲介也沒義務告訴你。

🤝 賣：

A. 不建議自售：自售通常為的就是省服務費，這樣的心態，容易成為詐騙集團鎖定的目標。

B. 代書／地政士：絕對不可以是對方找的，一定要是第三方（合法仲介）找的，小心詐騙。

C. 誠實告知屋況：簽下「不負瑕疵擔保」才有效；反之，有簽「現況交屋」卻「隱瞞屋況」，約定仍無效。

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【一位夠格的房仲，必須具備怎樣的條件？】

1️⃣ 要找打聽得到、出事了跑不掉、愛惜羽毛的業務員；以個人品牌為主，而不是長年依附在公司大品牌，出事了就烙跑換品牌、換區域經營。

2️⃣ 除了優點，也會主動講缺點，最好是醜話講前頭；話不講滿、更不講超過。（會跟買家保證貸款幾成的，早點換掉。）

3️⃣ 敢跟屋主要求，等於也敢跟買家要求，不會無限制討好客戶，才能被客戶尊重。

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【房仲怎麼因應度小月？旺季時生活有何改變？】

1. 不能等小月來時才想怎麼度過，而是旺季時就該有「積穀存糧」的好習慣。

2. 小月來時，靠「低度消費」來維持；收支打平，存不了錢，也沒關係。

3. 旺季時，「節儉」依舊是美德。多出來的錢，拿來投資、學習、出國旅遊、捐公益。（ps：像我，就有「人脈存摺」的觀念，每月會主動約老朋友聚餐、敘舊培養感情。）

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【你的理財之道？】

💰 緊急預備金：維持「一年份」水位，生活好輕鬆。

🌿 低度消費：心態上才容易「知足」；「節儉」久了，容易「滿足」，「滿足」是「常樂」之道。

⚖️ 不懂的投資，別碰：挑好房，長期置產。保守保本不躁進，不血虧，也不被騙。

【260114臺槓新聞 買房真的能安心嗎？陳泰源談自住購屋的風險、選擇與現實考量】

在房市降溫、政策緊縮的當下，許多人仍面臨一個現實問題——如果不是為了投資，而是「真的要住」，房子到底該不該買？又該怎麼買，才不會讓人生壓力失控？本集《臺槓新聞》延續前一集對房市趨勢的討論，邀請房仲作家陳泰源，從自身購屋經驗出發，具體解析自住型買方最容易忽略的關鍵風險與判斷原則。

陳泰源分享，身為房仲又親自買過房，反而不迷信「開價」與「撿便宜」。在實價登錄資訊透明的時代，他更重視房子是否適合自身需求，以及價格是否落在合理區間。他直言，過度便宜的物件往往隱藏未被發現的問題，與其追求「物超所值」，不如選擇「相對合理、住得安心」的房子，才是長期自住的務實選擇。

談到購屋三大原則，陳泰源首先提醒，預售屋風險遠高於多數人想像。從爛尾樓、延宕交屋、偷工減料，到實務上已出現的「強制撥款」案例，消費者在房屋尚未驗收前，卻可能被迫承擔資金與貸款風險。他指出，臺灣預售屋制度多半以消費者與銀行資金支撐建案，卻以「未來價格」販售，風險與價格並不對等，因此更傾向建議選擇看得到、摸得到的成屋。

第二個關鍵，是房貸負擔的控制。陳泰源強調，房貸支出應盡量壓在收入的三分之一以下，避免「生活變成生存」。即便有家人協助支付自備款，長達二、三十年的房貸仍是個人必須承擔的長期責任，若忽略生活品質與風險緩衝，將成為未來沉重壓力。

第三個常被忽略、卻影響最深遠的因素，則是「鄰居」。陳泰源提醒，法律規範要求揭露屋況與重大瑕疵，卻不包含鄰里關係。惡鄰居並不違法，也未必需要告知，因此買方必須主動觀察、詢問，白天與夜晚都實地查看社區狀況，從細節判斷居住品質。

節目中也延伸討論不同住宅型態的選擇。陳泰源指出，透天厝與集合式住宅各有優缺，最終仍須回到個人生活型態、作息與未來轉售性考量。在少子化與家庭結構改變下，中小坪數集合住宅逐漸成為市場主流，而「房子越大越好」的觀念，也正被現實重新檢驗。

此外，針對選擇房仲與買賣糾紛，陳泰源直言，比起迷信品牌大小，更重要的是業務員是否願意講清楚缺點、提前揭露最壞情況，而非只強調增值與成交。他也分享常見的交易糾紛類型，從屋況瑕疵、貸款延宕，到合約中「哪些東西要留下」的模糊認定，提醒消費者：白紙黑字越具體，後續爭議越少。

臺槓新聞→https://www.rti.org.tw/programnews?uid=4&pid=94066

主持人─莊豐嘉