大家營造違反建築法！鑑定認損鄰，建物卻沒跌價？那些被閹割的受害者權益

【260116違反建築法69條！鑑定認「大家營造」損鄰，建物卻沒跌價？那些被閹割的受害者權益】

如果有一天，你辛苦一輩子買的家，因為鄰地施工被挖到地基下陷、牆面龜裂，甚至整棟傾斜，你以為法律會給你最公正的補償嗎？

這是一場長達 9 年的守護家園之戰。最初的這4年（104年事發至107年一審判決），是詹先生最孤獨的司法開端。面對「大家營造」與背後的建商財團，詹先生拿著五份顯示「損壞明確」的鑑定報告走進法庭，原以為鐵證如山，沒想到等來的卻是一份令人心寒的「縮水判決」。

在這篇判決書解析中，我將帶你拆解「大家營造」如何利用「違建」當藉口試圖一魚兩吃，更要揭露專業鑑定機構如何拋出「修好就沒跌價」這種荒謬結論，生生「閹割」了受害者的權益。

為什麼求償539萬，最後法官只認可126萬？那消失的 400 多萬賠償金，究竟掉進了哪個法律黑洞？以下是這場「慘勝」的一審紀實……↓

【判決書原文】

裁判字號：臺灣臺北地方法院105年建字第411號民事判決

原文閱讀網址→〔 https://reurl.cc/eVb18K 〕

裁判日期：民國107年12月13日

裁判案由：損害賠償

原告：詹鎮維，臺北市○○區○○街○○○ 巷○號（受害人）

訴訟代理人：楊沛生律師

被告：上仁開發建設股份有限公司

法定代理人：陳良榮

被告：臺億建築經理股份有限公司

法定代理人：紀玉枝

共同訴訟代理人：黃昭仁律師

被告：大家營造股份有限公司（損鄰營造廠）

法定代理人：卓家雄

訴訟代理人：翁偉傑律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

==主文==

a.被告應連帶給付原告新臺幣「壹佰貳拾陸萬零玖佰肆拾參元」（126萬0943元），及自民國一百零五年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

b.原告其餘之訴駁回。

c.訴訟費用由被告負擔百分之二十三，餘由原告負擔。

d.本判決第一項，原告如以新臺幣肆拾貳萬零參佰壹拾肆元為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬零玖佰肆拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。

e.原告其餘假執行之聲請駁回。

==事實及理由==

壹、程序事項：

a.按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。

b.查原告詹鎮維起訴時，係以其所有之臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）因被告上仁開發建設股份有限公司（下稱上仁公司）及被告臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）所委託被告「大家營造」股份有限公司（下稱大家公司）於鄰地（地號○○○區○○段五小段230-0 、231-0 、232-0 、233-0 、234-1 號等土地）承造地上9 層、地下2 層共16戶之建築物（下稱系爭工程）而發生損害，因依民法「侵權行為」等規定請求損害賠償，並聲明被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,024,328元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷一第4頁）。嗣於民國107 年10月16日以民事辯論意旨狀增加請求賠償之金額，並變更聲明為：被告應連帶給付原告5,397,843元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷三第31頁）。

c.核原告所為訴，係屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

【白話文翻譯：法官的開場白】

1.判決的結果（主文）：法官在107年底做出了決定：被告（建商與「大家營造」）要連帶賠償詹先生126萬0,943元，並且要補上這幾年官司期間的利息（每年 5%）。剩下的求償（約413萬）通通駁回。

2.訴訟費用的比例：法院判定訴訟費用由被告負擔23%，剩下的77%由原告詹先生負擔。這反映了詹先生雖然贏了官司，但在金額上只拿到了不到四分之一，所以得自己負擔大部分的裁判費。

3.關於賠償金額的變動：詹先生起訴時本來只求償202萬，但官司打到一半，發現房子損壞越來越嚴重，所以把金額加碼到539萬。法官認為，這只是針對同一件事情「擴張求償」，法律是允許的，所以詹先生並沒有違規。

【觀察與心得】

民事訴訟法第255條，其實藏著受害者的辛酸。

詹先生為什麼要從202萬加碼到539萬？那是因為鄰損的傷害是會「長大」的。一開始可能只是裂縫，後來變成了滲水、甚至傾斜。他在這段法律攻防中，試圖把所有的損害（包括後來發現的跌價損失）都塞進這場官司裡，這反映了受害者那種「想一次討回公道」的迫切。但，法官雖然「允許」他提出這539萬的請求，但在最後判決時，卻只認可了其中的126萬。這就是一種「手勢很大，給得很少」的判決，這也難怪詹先生在收到這份判決書後，心裡完全沒辦法感受到正義被平反。

【判決書原文】

貳、實體事項：一、原告主張略以：（一）

原告為系爭房屋所有權人，上仁公司及臺億公司委託「大家營造」公司於系爭房屋鄰地起造新屋而進行系爭工程，並委託「臺灣省土木技師公會」進行現況鑑定而於101年5 月24日作成鄰房現況鑑定報告書（下稱現況鑑定報告書）。嗣因系爭房屋於系爭工程施作期間發生「傾斜、沉陷、裂損」等損害，經「大家營造」公司「委託」臺灣省土木技師公會鑑定而分別於104年12月1日、105年9月29日作成鄰房損害鑑定報告書（下稱104 年12月1日鑑定報告）及補充鑑定報告書（下稱105年9月29日鑑定報告），顯示系爭房屋有「門口地板、室內地板、頂板與牆壁等增大龜裂」之現象，亦有「建物傾斜、地坪下陷」等情形，結構體則有安全疑慮。又經本院囑託「臺北市建築師公會」鑑定而分別於106年12月28日、107年6月19日作成損害賠償鑑定報告書（下稱106年12月28日鑑定報告）及補充說明鑑定報告書（下稱107年6月19日鑑定報告），確認系爭房屋確有「門窗變形、門口地板、室內地板、頂版與牆壁增大龜裂」現象，系爭房屋亦有「傾斜、沉陷」等現象。

【白話文翻譯：兩間公會、五份報告，跨越了整整六年，都在訴說同一個悲慘的損鄰事實】

不論是，「大家營造」找的「臺灣省土木技師公會」於

101年5月24日、

104年12月1日、

105年9月29日

分別做的鑑定與補充鑑定之報告；

還是，法院找的「臺北市建築師公會」於

106年12月28日、

107年6月19日

做的補充鑑定報告，

皆顯示，原告「詹鎮維」先生的房子，確實有「門口地板、室內地板、頂板與牆壁等增大龜裂」之現象，亦有「建物傾斜、地坪下陷」等情形。也就是說，「大家營造損鄰」這件事，鐵證如山。

而且，連「大家營造」自己請的人（臺灣省土木技師公會）都承認房子壞了、有安全疑慮，但他們在法庭上卻還是能厚著臉皮說「沒那麼嚴重」、「不影響價值」，真是有夠XXOO。

【判決書原文】

（二）「大家營造」公司為系爭工程之承造人，依《建築法》第69條、《建築技術規則建築構造編》第62條等規定，「負有施作防止鄰近建物發生傾斜或倒壞之防護措施之義務」。系爭房屋因系爭工程之施作而發生上開損害，「大家營造」公司顯已違反《建築法》第69條及《建築技術規則建築構造篇》第62條之保護他人法律，應依《民法》第184條第1項、第184條第2項、第191條之3及第196條之規定，負損害賠償責任。上仁公司及臺億公司為起造人，明知系爭工程屬「深開挖工程」，基礎開挖及各樓層逐層建築至完成的龐大重量，足以動搖附近相鄰土地而損壞地上建物，上仁公司及臺億公司於現況鑑定後明知系爭房屋受損之可能性較一般房屋高需更注意避免之，卻仍怠於注意致系爭房屋受有損害，應依《民法》第774條、第794條、第800條之1、第184條第2項之規定，負賠償之責。又被告上開共同侵權行為致原告受有損害，應依《民法》第185條第1項之規定，負連帶賠償責任。

【白話文翻譯】

「大家營造」違反

《建築法》第69條：建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。挖土深度在一公尺半以上者，其防護措施之設計圖樣及說明書，應於申請建造執照或雜項執照時一併送審。（營造廠負有「防護義務」，隔壁有房子，你挖土就一定要做防護。重點： 法律不管你怎麼挖，只要鄰房受傷了，而你當初沒有做足以「防止傾斜」的措施，就是違法。）

《建築技術規則建築構造編》第62條：基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據。前項防護設施，應依本章第六節及建築設計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工。（營造廠負有技術層面的「調查義務」，營造廠在動工前，必須先調查鄰居房子的基礎、構造。以本案來說，「大家營造」明知道鄰房老舊、地基不深（淺式基礎），卻沒有針對這些弱點加強擋土設備，這就是典型的「應注意而未注意」。）

換言之：法律規定開挖必須「防護鄰房」（建築法第69條），且施工前必須「調查現況」（建築技術規則建築構造編第62條）。但「大家營造」無視詹先生的房屋老舊、地層軟弱的現狀，仍強行深挖且防護不足，這已不是單純的意外，而是明知法規卻未落實專業防護的違法侵權行為。

【判決書原文】

（三）原告所受損害數額如下，共計539萬7,844元：

１.工程性損害修復費用129萬6,351元

系爭房屋因施工受損部分，依「臺北市建築師公會」106 年12月28日鑑定報告所載，系爭房屋包含3樓屋頂修復費用原為65萬7,835 元，嗣於107 年6 月19日鑑定報告再增加25萬0,628元，合計90萬8,463 元，扣除原告與「大家營造」公司和解之修復費用5萬8,512元，被告尚應賠償原告84萬9,951元。又地盤改良部分，系爭房屋因施工而沉陷，「地坪角變量」已超過容許範圍，顯示系爭房屋「地盤已被掏空」，應進行灌漿補強。故被告應負擔104年12月1日鑑定報告附件九所估算之低壓灌漿費用44萬6,400元。以上工程性損害修復費用合計129萬6,351元。

２.租屋及搬遷費用410,992元

依「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」第四章第4.3.2節規定，因房屋損害致無法居住或損害情形有危險顧慮時，應依損害發生時間起至修復完成日止加計兩個月，以月為單位，如未足月應進位至整月，作為租金估算時間。因系爭房屋面積為76.23坪，依107年6月19日鑑定報告鑑定結果，租金損失經「臺北市建築師公會」鑑定為25萬9,792元，另加計2次搬遷費用15萬1,200 元，被告應賠償之租金及搬遷費用合計41萬0,992元。

３.房屋價值減損369萬7,500元

系爭房屋因系爭工程而發生傾斜，造成市場上交易價值有所減損，以實價登錄所載鄰近案例以觀，系爭房屋價值至少3625萬元，經參考「臺灣高等法院103年建上字第20判決」採用不動產價值10.2%計算市場交易價值減損金額計算後，系爭房屋因傾斜而受有369萬7,500元之交易價值損害。

【白話文翻譯】

1.總共有三種費用：a.工程性損害修復費、b.租屋及搬遷費、c.房屋價值減損。

2.鄰房因「大家營造」施工而沉陷，「地坪角變量」（房子地板歪斜的程度）已超過容許範圍，顯示鄰房「地盤已被掏空」，應進行灌漿補強。

3.感覺租金僅算至近26萬元有點少，欸！房屋面積為76.23坪耶。

4.原來針對「房屋價值減損」之前有過判例是10.2%啊！那差不多就是九折概念。

【判決書原文】

（四）聲明：

１.被告應連帶給付原告539萬7,844元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

２.願供擔保，請准宣告假執行。

二、上仁公司及臺億公司抗辯略以：

（一）上仁公司於定作系爭工程前即委請「智全工程技術顧問有限公司」就基地進行鑽探及試驗分析工作，以提供系爭工程建築結構設計最基本需求之資訊，並將地基調查報告書交予建築師進行系爭工程相關結構計算及繪製相關「安全措施剖面圖」與「地質改良平面配置圖」，以為「施工準則」及「施工查核」依據。又系爭工程有設置「改良樁」為「地質改良」，並設置「微型樁」確保「施工安全」及「降低對鄰房影響」。由上可知上仁公司於系爭工程進行前已對於基地現況「詳盡調查」而「善盡注意」義務，難認上仁公司與臺億公司於系爭工程之定作或指示有何過失，自無再依《民法》第794條規定推定為有過失。又依106年12月28日鑑定結果，可知系爭房屋受損係因「淺式基礎」及「屋齡」等因素，且系爭工程「基地地層軟弱」並採「深挖式施工」，二者距離甚近，施工期間「土壤擾動」而致，為自然因素所造成損害，並非施作系爭工程所致，兩者間並無相當因果關係。原告徒以系爭房屋發生損害之事實遽認被告應負損害賠償責任，應無理由。

（二）至於106年12月28日鑑定報告及107年6月19日鑑定報告針對系爭房屋所評估的修復費用、搬遷及租屋費用，上仁公司及臺億公司予以尊重而不加以爭執。

（三）聲明：

１. 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

２. 如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告「大家營造」公司抗辯略以：

（一）依臺北市建築師公會106年12月28日鑑定報告，系爭房屋所在地為「軟弱地層」，現況鑑定時「並未施測」傾斜率，僅於補充鑑定時補測V9測點，傾斜率為1/237，複測時傾斜率為1/436 ；水準測量方面，測點E6至E9水平高度變化量約在-7.35~8.34cm，複測時變化量為-9.3~10. 8cm；角變量部分，施工期間角變量約為-0.00106，複測時角變量約為-0.0015 ，無論傾斜率、水準測量及角變量均無嚴重變化，且鑑定人比對三次鑑定結果，並未發現有明顯損及結構性之裂縫瑕疵，認定系爭房屋在正常使用下安全無虞，可知系爭房屋於系爭工程竣工及被告補強後，對周邊地質影響應已穩定。實則，「大家營造」公司於104年12月1日鑑定報告作成建議補強後，隨即委託「冠淳工程有限公司」進行低壓灌漿，並交由第三方複核，確認符合104年12月1日鑑定報告建議之改善方式，故被告實已就系爭房屋及其基地為適當之防護，並未違反《建築法》第69條、《建築技術規則建築構造編》第62條等規定，原告依民法第184條第2項規定請求「大家營造」公司賠償損害，應屬無稽。

【白話文翻譯】

「大家營造」辯稱，這地方的地層本來就很軟弱，而且根據各項鑑定數據，房子的傾斜跟變化其實都非常微小，結構上根本沒受損，住起來安全無虞，現在地質也已經穩定了。更何況，我們在104年就已經自掏腰包找人來完成灌漿補強，該做的防護措施都做了，完全符合法律規定，所以詹先生指控我們違法施工並要求賠償，根本是一點道理都沒有。

（這段話聽起來是不是特別冷淡？「大家營造」試圖用「數據微小」和「已經補強」來抵銷詹先生家裡的裂痕與不安，這就是加害者在法律上常用的「大事化小」策略。）

【判決書原文】

（二）原告請求之各項費用均無理由：

１.工程性損害修復費用部分

系爭房屋於現況鑑定時即已存在施工側牆面滲水之情形，且系爭房屋屋頂損壞部分業經伊於105年11月16日與原告和解，原告遲不修繕導致滲水面積擴大，與伊無關。故臺北市建築師公會106年12月28日鑑定報告及107年6月19日鑑定報告計算修復之金額65萬7,835元及25萬0,628元共計90萬8,463 元，應扣除滲水部分之修復費用14萬1,651元，及屋頂修繕兩造已和解部分之修復費用5萬8,512元。另原告應負擔2.76%過失比例，故原告就系爭房屋所受損害得請求修復費用數額應為68萬8,751元。又臺北市建築師公會比對三次鑑定報告結果，判定系爭工程完工多時，對周邊地質影響應已穩定，在正常使用下安全無虞，可知伊所施作之低壓灌漿確已達地盤改良效果，原告再主張系爭房屋基地遭掏空而請求伊給付地盤改良費用，不足採信。

【白話文翻譯】

「大家營造」主張，房子的牆壁滲水本來就存在，而且屋頂損壞的部分早就在105年和解賠過了，是詹先生自己遲遲不修理才讓滲水擴大，這跟我們沒關係，所以應該從賠償金裡扣掉這兩筆錢（約20萬元）。此外，詹先生自己有違建，要負擔2.76%的責任，賠償金還得再打折，最後只能給68萬多。至於詹先生說地基被掏空要討灌漿費，那是胡說八道，因為我們之前做的補強已經讓地質穩定了，建築師也說房子安全，所以我們一毛錢都不會再付。

看這段抗辯，這就是大家營造「專業」的地方，卻也是最「沒人情味」的地方：

a.推卸責任：把滲水擴大怪罪給受害者「不早點修」。

b.反過來砍價：拿之前的小額和解（5萬多）和違建比例（2.76%），像在菜市場買菜一樣在那裡討價還價。

c.過河拆橋：拿著「房子現在安全」的鑑定報告，反過來堵住受害者的嘴，拒絕支付未來的地基改良費。

看著「大家營造」這樣精算賠償金，你是不是也覺得，受害者在那幾年訴訟中受到的二度傷害，遠比牆上的裂縫還要深呢？

【判決書原文】

２.租屋及搬遷費用

106年12月28日鑑定報告係以臺北市北投區房屋租金均價852元／坪乘以系爭房屋法定面積41坪計算，而107年6月19日鑑定報告計算租金卻以系爭房屋一至三樓總坪數計算，惟系爭房屋後方加蓋及頂樓加蓋均係違法施作之違章建築，本身即有結構安全、消防以及公共安全等問題，該損害範圍應予扣除。原告得請求之租金應為139,728 元（852*41*4），另原告應負擔2.76%過失比例，故原告得請求之租金數額應為13萬5,872 元。至於搬遷費用，亦應比照上開計算方式，以合法產權總面積128.25㎡，乘以每平方公尺單價300元，再乘以扣除原告應負擔2.76% 過失比例後，搬遷費用應為7萬4,826元。故原告得請求之租金及搬遷費用至多應為21萬4,554元。

【白話文翻譯】

「大家營造」強硬表示，計算租金補償時，絕對不能把詹先生那幾層「違建」的坪數算進去，因為那是違法蓋的，本身就有安全問題，所以只能按照產權登記的41坪來算；他們主張租金和搬遷費都必須大幅縮減，最後還要再扣掉2.76%的過失責任，算下來總共最多只想給21萬多元，而不是詹先生要求的41萬。

意思就是，被告主張違建部分不僅不能計入賠償，還進一步要求將違建重量納入原告的過失比例。這簡直是一魚兩吃：既想不賠錢，還想反過來扣錢。就像是他們撞壞了別人的車，卻在那裡指著別人的車說：「你這車本來就改裝過（違建），所以我撞壞改裝零件我不賠，而且還因為你改裝太重才害我煞不住，所以剩下的修理費你還得自負擔一部分。」

唉！各位看看，這就是「大家營造」的真面目。明明是因為他們施工不當，害得詹先生全家不論合法還是增建的空間都不能住，必須全家搬走，但「大家營造」卻在法庭上指著別人的痛處說：「你那是違建，沒資格跟我要這麼多補償。」這種「損人房屋在先，卻又斤斤計較在後」的態度，真的是把法律當成逃避責任的保護傘了。

【判決書原文】

３.房屋價值減損部分

本件經臺北市建築師公會綜合所有數據資料後，作成二份鑑定報告，106年12月28日鑑定報告認定系爭房屋並無市場交易價值貶損之問題，107年6月19日鑑定報告亦認定無交易價格減損，故原告請求「大家營造」公司給付房屋價值減損部分，並無所據。

【白話文翻譯】

「大家營造」拿著「臺北市建築師公會」的兩份報告宣稱：房子既然已經補強、安全無虞，在市場交易上就完全沒有價值貶損的問題。他們主張，詹先生要求賠償房價損失是「毫無根據」的。

曾經壞掉過，縱然已修復，轉賣時，交易價值，怎麼可能沒減損？認為沒有減損的「大家營造」，不然，你「原價」買回啊？

唉！想當年，我爸媽跟「大家地產」之間的官司也是找「臺北市建築師公會」做鑑定，這個公會作的鑑定報告，總是非常有問題，有興趣了解的，可以搜尋「江文宗建築師太離譜鑑定」關鍵字即可找到相關文章。總之，這令人不得不去質疑，該公會是否只要遇到「大家集團」有關的訴訟時，鑑定報告就會做得非常反智？

【判決書原文】

（三）聲明：

１. 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

２. 如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

（一）原告為系爭房屋所有權人，上仁公司及臺億公司為系爭工程起造人，大家公司受託施作系爭工程，有土地所有權狀、建物登記謄本、建造執照影本可稽（本院卷一第8 至11頁）。

（二）兩造於105年11月16日就大家公司施工造成原告屋頂鐵皮損害一情，經雙方一同會勘損壞更換區域及位置，並確認修繕內容後，以18萬0,000元達成和解，有和解書可稽（本院卷一第46頁）。

五、本件爭點：

（一）爭點一：原告主張被告應就系爭房屋因系爭工程所造成之損害負「連帶賠償責任」，有無理由？

（二）爭點二：承上，若認原告得請求賠償，則原告得請求之下列費用數額各為若干？被告抗辯原告與有過失，是否有理？

１.工程性損害修復費用129萬6,351元。

２.租屋及搬遷費用41萬0,992元。

３.房屋價值減損369萬7,500元。

【判決書原文】

六、本院對於爭點一之判斷：

（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184條第1項前段、第2 項、第185條分別定有明文。又民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」，其立法旨趣係以保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的侵權行為類型，其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公私法強制規範，使成為民事侵權責任的規範，俾侵權行為規範得與其他法規範體系相連結。依此規定，凡違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係，即應負損害賠償責任。至於加害人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之原則，應由加害人舉證證明，以減輕被害人之舉證責任，同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益。因此，民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害」，既係以保護相鄰關係中鄰地地基及工作物之安全維持社會之公共利益，避免他人遭受損害為目的之法律，土地所有人如有違反，自應按上開規範旨趣，依民法第184條第2項規定，對被害人負侵權行為之損害賠償責任，此在土地利用人利用土地對他人造成損害者，亦同（最高法院99年度台上字第1258號、100年度台上字第1012號判決意旨參照）。

【白話文翻譯】

在法律面前，造成鄰損不是「意外」，而是「侵害」。

1.法律的基本底線：法官首先引用《民法》第184條與185條說明，只要因為故意或過失傷害別人的權利，就得賠錢；如果是好幾個人（建商、營造廠）一起造成的，那就要「連帶」一起賠，誰都別想賴掉。

2.什麼叫「違反保護他人的法律」（這是對受害者最重要的保護）？法官特別強調，有一種侵權行為叫「違反保護他人的法律」。簡單說，政府制定《建築法》等法規，就是為了保護鄰居的安全。只要你施工時違反了這些規定，法律就直接認定你有過失（法律術語：推定過失）。

3.「舉證責任倒置」：你沒錯，你要自己證明！法官解釋：既然你違規在先，現在不是要詹先生辛苦地去證明你哪裡做錯，而是你要自己證明你「真的沒有過失」。如果證明不出來，你就得賠。這是為了減輕受害者的負擔，不讓財團用專業術語欺負一般百姓。

4.挖地基的義務：法官引用《民法》第794條點出：你在自己土地上挖地、蓋房，絕對不能害鄰居的地基動搖或房屋受損。這是為了維護社會公共利益，只要你讓鄰居受損，就是侵權，就必須負起賠償責任。

【觀察與感想】

這段文字最核心的價值在於「舉證責任倒置」。你想想，一個小老百姓哪懂什麼擋土工程、什麼角變量？如果法律要求詹先生自己去證明營造廠哪一個步驟做錯，那這官司根本打不贏。所以，法官才會明確裁定：「因為大家營造違規是事實，所以現在是你們這些大公司要證明自己清白；證明不出來，你們就連帶賠償！」這就是法律中難得的一絲溫情與公義，它試圖在專業知識不對稱的情況下，還給弱勢的受害者一個公平競爭的立足點。

【判決書原文】

（二）經查，以現況鑑定報告書、104 年12月1日鑑定報告及105年9月29日鑑定報告互核，可知系爭房屋於「大家營造」公司施工「前後」，確有門口地板、室內部分地板、頂板與牆壁等「裂縫擴大」之情形，傾斜率雖無增加，惟鄰近施工區地坪則有稍微下陷，已見系爭房屋確有因系爭工程施作而受損。又104年12月1日鑑定報告亦研判系爭房屋結構體之損害現象，係受到系爭工程開挖施工影響，建物由原點位往開挖區反向傾斜，變成縮小傾斜值，足認系爭房屋所受損害與「大家營造」公司施作系爭工程間有相當因果關係。「大家營造」公司係以興建房屋為業之承攬廠商，卻因施作系爭工程造成系爭房屋發生上開損害，應推定有未依上開《建築法規》為必要之防護措施以防止系爭房屋受損之過失。「大家營造」公司雖稱已為適當之設計，並未能證明確有就該等防護設計為完善之施作，自不足以認其為無過失。

【白話文翻譯：證據說話，賴不掉的責任】

1.施工前後，損害是事實：法官比對了施工前（101年）與施工後（104、105年）的所有鑑定報告，發現房屋的裂縫確實「變大、變多了」，而且地坪也確實下陷了。雖然傾斜率看似數值有縮小，但那是因為房子受到開挖影響，往開挖區「反向傾斜」，這剛好證明了房子的損壞與工程之間有明確的因果關係。

2. 專業廠商，不能推諉：法官特別點出「大家營造」是專業的建築商，這本來就是你們的專業。既然房子在你們施工期間壞了，法律就直接判定（推定）你們沒有依照《建築法規》做好必要的防護措施，這就是你們的過失。

3.有設計圖不代表有施工：這是最關鍵的一擊。「大家營造」雖然辯稱「我們有設計好防護措施啊」，但法官認為，「你有設計圖，不代表你真的有照圖完善施工。」既然「大家營造」拿不出證據證明自己真的有把防護做到位，法官就判定「你們沒辦法證明自己沒錯」。

結論：大家營造，你們有過失，賠償責任你們負定了！

【觀察與心得】

很多建商在法庭上都會拿出一疊厚厚的「計畫書」和「設計圖」來撇清責任，說自己很專業。但法官看得很透徹：計畫寫得再漂亮，沒落實到工地現場也是白搭。

法官在這裡用了一個很強的邏輯：「既然損害發生了，而你證明不了你有好好做，那我就認定你沒做。」這對於像詹先生這樣難以進入工地監督的受害者來說，是法律給予最實質的公道。

法官這一段「有設計不代表有施作」的邏輯，正好道破了許多無良工程的通病。

【判決書原文】

（三）次查，上仁公司及臺億公司為系爭工程起造人即定作人一事，為兩造所不爭執，是其等對於系爭工程之規劃及施作，自應依相關法令對系爭房屋採取必要之防護措施。上仁公司及臺億公司將系爭工程發包與大家公司施作，已然造成系爭房屋發生損害，自應推定其有過失。上仁公司及臺億公司雖辯稱於系爭工程進行前已對於基地現況詳盡調查而無過失。然其等就系爭工程確有已有完善之施作，並未舉證加以證明，仍不足認其等確無過失，自應負賠償之責。

（四）從而，原告依民法第184條第2項、第185條之規定，請求被告負連帶損害賠償責任等語，應屬有據。至於原告主張之其他請求依據縱有理由，其賠償範圍亦與民法第184條第2項、第185條之賠償範圍無異，爰不逐一論述。

【白話文翻譯：起造人也別想賴，連帶賠償！】

把工程發包出去，不代表責任也跟著發包出去了。

1.當老闆的不能只出錢：法官明確指出，「上仁公司」和「臺億公司」作為這棟房子的起造人（也就是出資的老闆），對於工程的規劃和施工，本來就有法律義務要保護鄰居詹先生的房屋安全。你們不能把工程發包給「大家營造」後，就裝作沒你們的事。

2.既然壞了，老闆就要負責任：既然工程造成了房屋損害，法律就直接認定你們這些「老闆」同樣有過失。雖然你們辯稱「動工前有調查地質啊」，但法官說：「光調查是不夠的，你們同樣證明不了後續有落實完善的防護施作。」 所以，你們這些老闆跟營造廠一樣，都沒辦法證明自己清白。

3.一起負責，連帶賠償：結論就是，詹先生要求建商（上仁、臺億）跟營造廠（大家營造）「連帶賠償」（也就是誰有錢就找誰拿，三家公司要一起負責到底），這在法律上是完全站得住腳的。至於詹先生另外提的其他求償法條，法官認為既然這條已經判賠了，就不再多廢話，反正賠償結果都是一樣的。

【觀察與心得】

這段判決最讓受害者心安的地方，就是這四個字：「連帶賠償」。

很多時候，營造廠可能是空殼公司，或是賠完這件就倒閉了。但「建商（起造人）」通常比較有資產。法官判決他們要負「連帶責任」，就是不讓這幾間公司玩「大風吹」或是「互推責任」的遊戲。這就像是，建商僱了營造廠去挖地，結果挖壞了別人的家，建商不能雙手一攤說「那是工頭的問題」。法官在這裡很明確地說：「你們是同夥的，要賠，大家就一起掏錢出來賠！」這也為詹先生後來爭取的賠償金額，買了一份最重要的保險。

【判決書原文】

七、本院對於爭點二之判斷：（一）工程性損害修復費用部分

１.依臺北市建築師公會106年12月28日鑑定報告九、（八）、4結論：「（1）系爭建物修復方式：磚牆裂縫以無收縮水泥填補，牆面及平頂細裂紋披土後全面刷漆，磁磚裂紋依空間範圍全部打除後新貼磁磚，門窗變形影響開關者予以換新，屋頂彩色鋼板因滲漏全部換新，櫥櫃傢俱移位變形予以換新。（2）修復金額為新臺幣65萬7,835元。（附件六）」（106年12月28日鑑定報告第16頁），參以臺北市建築師公會107年6月19日鑑定報告八、（一）結論：「…綜上，原告主張漏未估列之項目，經分析研判並參酌『臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』，其補正新增之修復費用計新臺幣25萬0,628 元整。（附件四）」（107年6月19日鑑定報告第5頁），兩造就此部分之修復所需費用並無爭執，足徵系爭房屋因施工造成之損害合理修復費用應為90萬8,463 元（657,835+250,628 ＝908,463）。

「大家營造」公司則以兩造曾經和解為由，辯稱兩造已就屋頂鐵皮損害達成和解並給付完畢為由，主張應扣除鐵皮屋頂修繕修復費用58,512元及此滲水修復費用141,651元。而依「大家營造」公司所提出之和解書以觀（本院卷一第46頁) ，可知「大家營造」公司曾與原告就鐵皮屋頂損壞部分達成和解並支付，故「大家營造」公司主張應扣除鐵皮屋頂修繕修復費用58,512元，應屬有據。然對於「大家營造」公司所稱滲漏水部分之修復費用14萬1,651元，並無法以上開和解書而認已包括在該次和解範圍內，且「大家營造」公司並未舉證其所稱之滲漏水修復費用14萬1,651元部分係因該等鐵皮屋頂未修繕所致，是「大家營造」公司辯稱應扣除滲漏水之修繕費用14萬1,651 元，並無理由。從而，原告得請求之工程性損害修復費用之數額應為849,951元（908,463-58,512＝849,951）。

【白話文翻譯：修房子要花多少錢？算給你聽！】

1.鑑定認證的修復清單：根據「台北市建築師公會」的兩次鑑定，詹先生房子的慘狀包括：牆壁裂縫、門窗變形換新、屋頂漏水要整片換掉，連變形的櫥櫃傢俱都要換。這兩次鑑定算下來，合理的修復總金額應該是90萬8,463元。

2.曾經賠過的，不能重複拿：「大家營造」拿出一份之前的和解書，說屋頂鐵皮的部分早就賠過 5 萬多元了。法官看了看覺得有道理，既然這部分當初已經私下和解並拿了錢，那現在的總賠償金就要扣除這5萬8,512元。

3.想趁機多扣？法官不答應：「大家營造」還想更進一步，說因為詹先生沒趕快修，導致滲水擴大，所以還要再多扣14 萬多元。但法官很有正義感地駁回了：「你拿出的和解書沒寫到這部分，而且你也證明不了這些漏水是詹先生沒修才造成的。」所以這筆錢不能扣！

結論：最後法官判定，這筆「工程修復費」被告必須賠償給詹先生的數額是84萬9,951元。

【觀察與心得】

法律講究「不重複賠償（扣掉5萬）」，但也絕對「不准亂扣（駁回14萬）」。

「大家營造」在那裡斤斤計較這14萬，試圖把漏水的責任推給受害者「不早點修」，這種心態真的很不可取——如果不是你們把人家房子搞壞，人家需要受這種漏水的苦嗎？法官在這裡守住了底線，讓營造廠的「扣錢計謀」只成功了一小部分。

【判決書原文】

２.原告雖主張被告應賠償104年12月1日鑑定報告附件九所估算之低壓灌漿費用44萬6,400元。惟依106年12月28日鑑定報告九、（八）、2、（5）結論：「…角變量變化：施工期間角變量為－0.00106（1/943），本次鑑定角變量為－0.0015（1/667）變化量為－0.00044，其值差異甚微」等語（106年12月28日鑑定報告第16頁），再參以107年6月19日鑑定報告八、（八）、1結論：「綜前『角變量化表』所示檢核成果，本次補充鑑定結果其數值並未超過1/250之容許角變量，故研判系爭房屋應無結構安全之慮」（107年6月19日鑑定報告第13頁），可知系爭房屋於施工期間並未產生明顯之差異沉陷或不均勻沉陷，自難認有地盤改良之必要，是原告此部分主張，應非可採。

（二）租屋及搬遷費用經查，依臺北市建築師公會106 年12月28日鑑定報告九、（八）、5.結論：「（1）系爭建物修復範圍為全棟建物，恐有影響日常起居作息之虞，修復期間仍以搬遷為宜，期間2個月為合宜。（2）搬遷費用：「[（1F）93.5㎡＋（2F）90㎡＋（3F）68.5㎡] *300元/ ㎡*2趟＝15萬1,200 元。（3）臨時租屋費用：查詢臺北市北投區30~50坪房屋租金平均約852元/坪，系爭房屋法定面積約41坪（61.5㎡＋74㎡＝135.5 ㎡），租屋費用＝852 元/坪*41坪*2＝6萬9,864元」（106 年12月28日鑑定報告第17頁），再參以107年6月19日鑑定報告九、（三）：「原鑑定報告書主文第17頁『臨時租屋費用』補正為新臺幣25萬9,792元」（107年6月19日鑑定報告第13頁），兩造就此部分之計算方式並無爭執。而原告在系爭房屋修復期間確有搬遷之必要，是原告請求租金及搬遷費用41萬0,992元（151,200+ 259,792＝410,992 ），應屬有據。「大家營造」公司雖辯稱租金及搬遷費用應以合法產權面積為計算基準，並認應扣除系爭房屋3樓的違章建築面積所佔比例之租屋及搬遷費用。惟系爭房屋3樓雖係違章建築，然其仍屬原告財產權範圍，且確因系爭工程造成損害需修復而需搬遷及另行租屋，自屬受有損害而應得請求賠償。大家公司此部分之抗辯，為不足採。

【白話文翻譯：地基不用補，但違建搬遷費要給！】

1.關於灌漿費：數據說話，法官不准（44萬多元沒了）詹先生主張地基被掏空，要求賠償44萬元的灌漿費。但法官看了兩份鑑定報告後認為：數據顯示地板歪斜的程度（角變量）變化非常小，也沒有超過安全標準，鑑定結果說「結構安全無虞」。既然專家說地基現在是穩的，法官就判定沒有必要再花錢去做地盤改良。

2.關於租金與搬遷費：法官力挺受害者（41萬元全給）這部分法官做了一個非常溫暖的決定。建築師鑑定認為，修房子時全家必須搬出去住兩個月，搬家費加租金共41萬多元。

3.打臉「大家營造」的違建論點：這是最精采的地方！「大家營造」一直吵著說：「3樓是違章建築，不准算進賠償坪數裡！」但法官直接駁回了營造廠的自私算計。法官認為：雖然3樓是違建，但它依然是詹先生的財產，而且事實就是因為你們施工把它弄壞了，害人家必須整棟搬走，這就是真實發生的損害。所以，法官判定不准扣除違建坪數，41萬多元要全額賠償！

【觀察與心得】

「搬遷費用」上，法官展現了人性的公理。他看穿了「大家營造」想利用「違建」來扣錢的小心思，法官的態度很明確：「一碼歸一碼，人家蓋違建是行政管理問題，但你把人家房子弄壞、害人全家流離失所，你就是得賠！」這也直接打臉了你之前提到的，營造廠試圖用「違建」來一魚兩吃的詭計。

【判決書原文】

（三）房屋價值減損經查，依臺北市建築師公會106 年12月28日鑑定報告九、（八）、2、（5）結果：「綜言之，傾斜率變化：系爭建物於現況鑑定時未施測，僅於補充鑑定時補V9測點，傾斜率為1/237，本次鑑定複測之傾斜率為1/436 ，測值雖有差異，但就系爭建物傾斜率而言，尚無嚴重變化」（106年12月28日鑑定報告第15頁）；又依鑑定報告九、（八）、7結果：「系爭建物於鄰地施工過程，尚無發現損及結構體之重大瑕疵，且各項測量檢測，均未達非工程性補償程度，故在修復完成後可恢復正常使用，自無市場交易價值貶損」（106 年12月28日鑑定報告第17頁），再參以107年6月19日鑑定報告八、（八）、2結果：「系爭房屋研判既無結構安全之虞，所見非結構性之損壞瑕疵，酌適予以修復即可回復正常使用，應無造成市場交易價值減損之疑慮」（107年6月19日鑑定報告第13頁），堪認系爭房屋並未因系爭工程之施作而受有無法回復之損害。是系爭房屋之損害在修復後既可恢復通常使用，即無交易價值之貶損，原告主張被告應賠償房屋價值之減損，為無足採。

【白話文翻譯：房子修好就不算跌價，詹先生的主張被駁回】

1. 數據顯示「變化不嚴重」：法官引用了「台北市建築師公會」的鑑定結果，指出雖然房子的傾斜率數值有變動（從1/237變到1/436），但專業鑑定認為這並不是「嚴重的變化」。

2.沒傷到結構，修好就沒事：鑑定報告白紙黑字寫著：施工過程中沒發現損害結構的重大瑕疵，所有的檢測數據都沒達到需要「金錢補償」的程度。專家認為，只要把牆壁裂縫、門窗修復完成，房子就能恢復正常使用。

3.既然能修好，價值就不會掉：法官最後採納了鑑定單位的邏輯：既然房子修一修就能恢復原狀，而且也沒有結構安全的問題，那麼在市場交易上，就不應該有「價值減損」的問題。所以，法官判定詹先生要求賠償房價跌價損失（那筆369萬元的求償），一分錢都不給。

【觀察與心得】

這就是法律在「專業鑑定」面前的盲點。

法官畢竟不是建築專家，當公會的鑑定報告說「修好就跟新的一樣」、「不影響價值」時，法官通常不敢推翻。但這完全忽視了房地產市場的真實情況——誰會願意花同樣的錢，去買一棟曾經因為施工而傾斜、修補過的房子呢？這段判決就像是告訴一個傷者：「傷口縫好了，雖然留下一條疤，但你還是能走路，所以你不算受傷。」這種「不食人間煙火」的邏輯，正是詹先生最不甘心的地方。

就跟我爸媽的官司，遇到同樣的營造廠負責人「卓家雄」，也遇到同樣的公會，看到這段判決，我當然感同身受（google「江文宗建築師太離譜」關鍵字就能找到相關文章）。不過，好加在，司法最終還是還給詹先生公道（喔，提前爆雷了）。

【判決書原文】

（四）按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，《民法》第217 條第1 項定有明文。查「大家營造」公司雖主張因原告於屋頂搭建加強磚造及輕鋼架、彩色鋼板屋頂，施工載重增加約114噸，對於系爭房屋所受損害與有過失。然就系爭房屋勘查所建，原告屋頂增建部分為加強磚造及輕鋼架，就營建實務研判其單位載重應屬輕微，對於系爭房屋附加承載而言，影響尚屬有限，有鑑定報告可稽（106年12月28日鑑定報告第13頁）。而本院所准許原告請求之損害項目，均係針對系爭房屋本體受損之修復費用、搬遷費用及租金等，並不包括地盤改良費用及房屋因為傾斜所受之市場交易價值貶損，與土壤承載力因該等增建重量所受之變化無關。故「大家營造」公司抗辯原告應負擔與有過失責任，應無可採。

（五）從而，原告得請求賠償之金額為工程性損害修復費用84萬9,951元、租金及搬遷費用應為41萬0,992元，合計126萬0,943元（849,951+410,992＝1,260,943）。

【白話文翻譯：別把責任推給違建，被告一毛都不能扣！】

1.營造廠的「扣錢」算計：「大家營造」在庭上拚命主張：是因為詹先生在頂樓加蓋了磚造和鐵皮屋頂，增加了整整114噸的重量，這才害得房子沉陷受損。他們要求法官以此為理由，減輕他們要賠償的金額（也就是要詹先生自己負擔一部分過失）。

2.法官與專家的反擊：法官查了鑑定報告後，直接戳破這個說法：

第一，專家研判這些加蓋的東西其實很輕，對房子的重量負擔影響非常有限，根本不是造成損害的主因。

第二，最關鍵的是：法官說，我現在判給詹先生的錢，是「修牆壁、換門窗、搬家租屋」的錢，這些都是房子本身受損的修復費用，跟你們說的「土壤能不能承受違建重量」根本是兩碼子事！

3. 結論：營造廠想扣錢，沒門！

法官最後判定，「大家營造」想用「違建重量」來推卸責任的抗辯完全不成立。詹先生在這些受損項目上，一點過失都沒有！

最後結算：法官算清了帳目：

工程修復費：84萬9,951元

租金與搬遷費：41萬0,992元

總計：被告應賠償126萬0,943元。

【觀察與心得】

「大家營造」試圖用「114噸」這個聽起來很嚇人的數字來唬人，想讓詹先生揹上「自己房子蓋太重才壞」的黑鍋，好讓賠償金額打折。但法官非常清醒，他保護了受害者的基本權利，讓營造廠無法用「違建」這個藉口來逃避修復房屋的責任。

雖然最後判賠的126萬，比起詹先生原本求償的539萬（特別是那個被駁回的369萬跌價損失），確實有一大段距離。這對詹先生來說，恐怕是一次「贏了面子，卻丟了裡子」的沈重勝利。也就是說，看似詹先生不用為違建負責，卻反而因此讓「大家營造」「暫時在一審」擺脫了「交易價值減損」這個賠償。

【判決書原文】

八、綜上所述，原告依民法第184條第2項、第185條之規定，請求被告連帶給付1,26萬0,943元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據與原告聲請調查系爭房屋跌價損失，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

工程法庭 法 官 林勇如以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

【白話文翻譯：告一段落，但這不是終點】

1.賠償結果：法官最後裁定：被告（建商與「大家營造」）要連帶賠償126萬0,943元。而且要從民國105 年起訴時開始算利息，每年5%。詹先生要求的金額中，這126萬是有道理的（准許），剩下的（特別是那300多萬的跌價損失）則駁回。

2.關於「假執行」：法官說，如果詹先生想先拿到這126萬（怕對方脫產），可以先拿一筆錢出來當「擔保金」，先向法院聲請強制執行。同樣地，被告也可以拿一筆錢出來擔保，先不用急著付錢給詹先生。

3.最讓人氣憤的第九點（拒絕再鑑定）：法官明確地說：這案子已經查得很清楚了（事證已臻明確）。至於詹先生要求的「再次調查房屋跌價損失」，法官認為「沒有必要」，他覺得不管再查什麼，都不會改變他的判決結果。

4. 結語：這是一場「部分勝訴、部分敗訴」的官司。如果不服，20天內可以上訴。

【觀察與心得：法官的「沒必要」真的太傷人】

通常在損鄰案件中，建築師負責「修復估價」，而專業的「跌價損失」確實應該交給「不動產估價師公會」來做而非「建築師公會」。

詹先生的努力：他顯然在庭上大聲疾呼，希望能找更專業的單位來鑑定跌價，因為建築師公會說「修好就沒跌價」這句話太過反智。

法官的傲慢：判決書第九點那句「認均不足以影響本判決之結果」，其實是法官在行使他的「裁量權」。他心裡已經採信了建築師報告，所以他覺得再找估價師來鑑定，也只是浪費時間（甚至可能做出跟他心裡相反的結論，讓他難寫判決）。

這就是很多小老百姓在法律程序中遇到的牆——你想找真相，法官卻只想結案。

這份一審判決雖然判賠了126萬，但實際上是把最核心的賠償責任（房價損失）給閹割了。這也難怪詹先生絕對不能接受，必須繼續往上訴走。

詹先生於一審的「慘勝」到此告一段落。

未完待續。

中 華 民 國107年12月13日

書記官 黃文芳