【及早完工會增加成本？不用精確數字用高估？合建地主也要負擔建商的貸款及保證金利息？】
扣除掉下一篇要講的心得總結，本篇是最後一篇之鑑定報告破解文，且篇幅應該小於鑑定報告裡的原文字數。因為原文內容，是鑑定人江文宗利用其自身「建築師專業」搭配「偏頗的心」編造大量似是而非的資訊；再藉著公會的「公信力」與鑑定報告不容質疑的「權威性」來干擾法官辨識、箝制判決之公平正義。......↓
個人推測他的目的有三，一是讓法官看了覺得太專業而無法存疑甚至推翻，二是把營建成本，也就是建商的貢獻度「估」至最高，三是心存僥倖以為地主必定放棄追根究柢去探究直接棄械投降。
目的一是否會達成？我不知道，就看高院法官到底是「一心力求調解」還是「做出符合社會期待、未來通案使用的公平判決」；可以肯定的是，目的二可以輕鬆破解，目的三則適得其反，否則，我也不會一連寫出那麼多篇破解文了。
【縱然及早完成重建會增加起造人管理費，但怎可無視省下更多其它成本】
江文宗在鑑定報告書裡表示：「及早完成重建會增加起造人管理費用。」這句分明顛倒是非。
及早完成才能省下營建成本，不然為何要及早？拖愈久，管理成本才愈高，光是建商「貸款蓋房的利息」與「工人的薪資」每多拖一個月，成本就多一個月，就算「起造人管理費」會增加，相抵後不也省更多？
【貸款蓋房與保證金之利息也要地主承擔？】
明明就不是地主出錢委託建商蓋房的「委建」，而是地主出土地，幫建商省下鉅額購地成本，建商只要負擔少少營建成本的「合建」。為何，建商「向銀行貸款蓋房的利息」還有「為了爭取耐震與綠建築的『獎勵容積』所要繳的保證金與利息」也要地主一起承擔？
委建與合建都傻傻分不清楚，江文宗建築師怎夠資格當鑑定人？
【合建是依「貢獻度」決定分配比例？】
我還沒看過坊間「合建」有人依照「貢獻度」來決定分配比例的。若真要將貢獻度作為分配比例之依據，我就問：既然「房地價」與「營建成本」都會隨著時間變動，是要如何「預先」簽定契約？
就算要比貢獻度，只要江文宗秉持良心、客觀評估，地主的貢獻度也絕對遠大於建商；可惜，他沒有，不然，他就不會拿住宅區畸零地、無法當住宅的工業地停車場、特殊交易的飯店，來類比本案《松蔦青語》富含危老獎勵的饒河夜市商3土地了。
【推估、參考、計算式，就是不用確確實實的數字】
假設「依照貢獻度來調整地主與建商間的分配比例」這個邏輯成立好了，為何不用「清楚載明的數據」，卻故意用「參考資料」來「推高估」建商的總營建成本？
依據「瑞興銀行之信託資產報告所載」：
管理費，
江文宗寫的鑑定報告書為2359萬3436元
信託資產報告所載金額為1914萬4228元
江文宗建築師鑑定高估444萬9208元
工程費融資貸款利息，
江文宗寫的鑑定報告書為921萬5596元
信託資產報告所載金額為747萬7735元
江文宗建築師鑑定高估173萬7861元
總營建成本，
江文宗寫的鑑定報告書為5億6818萬1438元
信託資產報告所載金額為3億8288萬4550元
江文宗建築師鑑定高估達1億8529萬6888元
綜上，可以明顯看出，江文宗建築師鑑定人對於黑心建商《大家地產》卓家雄之偏袒，只要數據與信託銀行的資產報告有出入，沒有一項是「低估」，顯非公允！
【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】
（十）評估本案合建大樓之原總工程費為新台幣4億4千5百7拾9萬0015元。
（十一）本案各項獎勵容積增加之建造施工成本分析如下：
1.獎勵辦法第4條：符合危老條例第3條第1項第2款。本案參與合建之原有建物共4棟須辦理結構安全性能耐震初步評估，耐震評估費約需80000元（計算式：20000乘以4=8萬），另須增加起造人管理費用，其人力成本難以量化。
2.獎勵辦法第6條：建築物耐震設計。
a.通常RC構造之整體結構體工程占總工程費用之25~30%。經諮詢專業建築師、結構技師、建設公司、營造公司等，考量大樓施工期間適逢欣冠肺炎疫情造成嚴重缺缺料時期，咸認本項（性能評估二級，結構體造價約提高8~10%）建造工程費用成本平均增加3%，計算式=30%乘以10%=3%。（奇怪，為何不以25%乘以8%=2%或取均值27.5%乘以9%=2.475%？一定要高估就對了？）
b.本項增加工程費用成本為1千3百3拾7萬3700元（計算式=445790015乘以3%）
3.獎勵辦法第7條：取得候選銀級等級綠建築證書
(1)依行政院公共工程委員會中華民國109年3月31日工程技字第1090200309號函修正「公共建設工程經費估算編列手冊第十八篇建築工程」所示，綠建築銀級需增加建造工程費用成本平均2.85%。
(2)本項增加工程費用成本為1千2百7拾0萬5015元（計算式=445790015乘以2.85%）。
4.危老條例第6條第2項第1款：時程獎勵
申請時程之快慢雖無關建造成本，惟為了及早完成重建，須增加起造人管理費用，且人力成本難以量化。
建商應於領得使用執照前繳納結構安全性能保證金，金額為新台幣1千3百08萬2042元，及領得使用執照前繳納綠建築標章保證金，金額為新台幣1千9百6時2萬3503元；上開保證金，於領得使用執照二年內，得申請無息退還。惟上述繳保證金之貸款利息仍需納入營建成本。經查，國內五大銀行112年2月承做放款加權平均利率惟1.717%，建商增加營建成本（貸款利息）為新台幣1百1拾2萬3108元〔計算式：（13082042+19623503=3千2百70萬5545）乘以年利率1.717%乘以2年=1百1拾2萬3108〕
《松蔦青語》於109年2月10日開工，於111年12月5日竣工，施工期間平均物價指數上升10.9315%。本項物價指數調漲所增加之營建成本為5千1百5拾8萬2330元。〔計算式：（原總工程費為新台幣4億4千5百7拾9萬0015元+耐震設計1千3百3拾7萬3700元+銀級綠建築1千2百7拾0萬5015元）乘以10.9315%=5千1百5拾8萬2330元〕
承上，
鑽探費用=75000元/孔乘以3孔=2拾2萬5000元
+
鄰房（約180戶）現況鑑定費（含測量）=3200元乘以180戶=57萬6000元
+
合建大樓之原總工程費=4億4579萬0015原
+
耐震二級=1337萬3700元
+
銀級綠建築=1270萬5015元
+
建照工程造價1億1530萬9858元，應支付建築師設計監造費=82萬74190元（依台北市建築師酬金標準表）
+
特殊結構委外審查費=16萬1530元
+
管理費（含公寓大廈公共基金）=2359萬3436元
+
耐震評估費=80000元
+
工程費融資貸款利息=921萬5596元
+
保證金利息112萬3108元
+
物價指數調漲所增加之營建成本=5158萬2330元
+
建造執照規費11萬5310元
+
原有地上物拆除費用=136萬6208元
=
以上合計5億6818萬1438元
拆遷補償及安置費（租金補貼自109年1月至112年2月）=10萬+28萬乘以38個月=1074萬0000元
核算建商貢獻度價值=2億784萬6686元〔計算式：總成本5億6818萬1438元乘以地主占比0.346908+租金補貼1074萬=2億0784萬6686元〕
綜上說明，本案核准危老獎勵容積後，依一般實務作法，雙方分配比例為地主55.96295%，建商44.03705%，地主得分回面積為455.161坪。〔計算式：總樓地板面積7750.41平方公尺乘以地主占比0.346908乘以分配比例55.96295%乘以0.3025=455.161坪〕
地主：貢獻度=2億6413萬4696元=55.96295%
建商：貢獻度=2億0784萬6686元=44.03705%
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