220520什麼！我的頂加，不是我的？

220520什麼！我的頂加，不是我的？

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我曾賣過一間有頂加的房子，期間，帶看過一名律師，過程中，覺察得出來，她在測試我。

我說：「這個頂加，是我從業十多年來看過最漂亮的頂加，屋主希望以單坪行情的三分之一價格來賣，所以總價才會比較高。」

律師買家說：「可以請屋主出示『其他住戶同意，頂加的使用權歸頂樓戶』的證明文件嗎？」

我說：......↓

「這個頂加存在幾十年了，一直以來，都是頂樓戶在使用，其他鄰居也都知道，屬於『長年默認』；這時，如果為了賣房，屋主才去請鄰居補簽『頂加專用』文件，反而讓鄰居覺得奇怪。」

律師買家接著問：「那，你可以保證，我買這個頂加，不會有風險嗎？」

我說：「這個頂加是在民國83年以前蓋好的，屬於『既存緩拆』的『違建』，只要您不往外增建或往上蓋高，只做室內的整修，在不影響逃生動線的前提下，原則上是不會有事的，但『無法作任何保證』，我們房仲只能善盡告知的義務，您若願意承擔風險，再買；若有疑慮，就不要買，沒有關係。」

於是，這名律師買家，最終還是出價了。

【買房，你該這麼做】

《頂加的價值該如何計算？》

由於頂加可作為「多出來的使用空間」，有的住戶會拿來出租，出現「屋主住頂樓，房客住頂加」的情況，拿頂加租金來繳房貸，養房好輕鬆。

而頂加的價值，市場上，一般是以單坪行情價的四分之一計算，但也要看屋況與結構如何？假設是鐵皮屋搭建，恐怕就得以五分之一甚至更低計價；若是加強磚造則可能是四分之一，若是鋼筋混凝土或是經過整修、屋況良好的頂加，有機會可達三分之一價呢！可見，頂加確實有它的價值！

《頂加的所有權到底歸誰？》

頂加沒有權狀，因此沒有「所有權」，其「使用權」是屬於全體住戶的。

因此，當初向建商購買時的第一手屋主，記得一定要取得「約定專用」或「分管協議」等文件以獲得保障；不過，對於屋齡已三、四十年以上的老舊公寓的頂加，頂樓戶早已不知換了幾手，當年的建商與買家也根本不具相關的法律知識；因此在實務上，絕大多數的頂加在買賣時，是沒有「書面」可以一併移轉給下一手買家的。

而現任屋主，等到要賣房時，也不太可能向鄰居們補簽同意「頂加使用權歸頂樓戶」等書面，因為這樣做，反而可能讓其他住戶們發現，原來我也可以主張「共享」頂加的使用權與收益；這也是為什麼，頂加的糾紛往往都發生在「接手後的買家」身上；畢竟，大家礙於老鄰居等情面，通常不想跟前手頂樓屋主計較。

【與江經理鬥法系列：《如何降低頂加帶來的風險？》】

首先，購買前，一定要詢問屋主或仲介，並詳閱｢標的現況說明書｣，瞭解此頂加是否曾有報拆紀錄？再來，當確定成交時，可以要求賣方與房仲，在買賣契約書中註明「此頂加『目前』由頂樓戶（約定）專用／使用」等字樣；這樣，就可以降低日後被其他住戶們找麻煩的機率。

也請記得，｢合法違建｣只是個話術，｢違｣建沒有「合法」這回事；另外，各縣市對頂加等法規也不盡相同，購買前一定要瞭解相關資訊；還有，平時要主動整理頂樓平台等公共區域，如因此產生費用，亦需自行負擔，以做好「敦親睦鄰」。

最後提醒的是，依規定，頂加違建不得新建、增建、改建或修建；若需修繕，需獲得全體住戶二分之一以上簽名同意；修繕面積也不得超過二分之一，最好也要將修繕前、中、後等過程拍照存證，才能將風險降至最低。

筆者為 東龍不動產／直營事業處／專任委託部／陳泰源經理

及

東龍不動產法務經理／江銘偉