社區管理費繳得值得？CP值「異」見多 專家：維護妥善助益房價

250418TVBS 社區管理費繳得值得？CP值「異」見多 專家：維護妥善助益房價

每個月動輒三千元上下的社區大樓管理費，長久累積下來，也是一筆不小的開銷。特別是在近幾年，管理人力成本，也隨著基本薪資調漲，不少管委會選擇精簡支出；更有一些相對較少使用公設的民眾，大嘆不值得。不過專家提醒，管理費關係整體居住環境的維護，屬於公共利益，所以也連帶影響房價。......↓

 

社區管理員一天的日常，手拿一落代收郵件，把握空檔挨戶投遞。

接著回到位置，繼續監看各個通道的人員進出，不過屁股還沒坐熱，住戶大包小包又來寄物。

社區大樓管理員vs.住戶：「妳還有包裹喔，啊還有喔多少錢，免收費的。」

你的管理費他的薪水。

社區管委會總幹事江先生：「就是用在一般公共設施的維修，聘請保全公司的24小時保全人員的值班，然後包括清潔人員，跟聘用總幹事的一些的薪資，像我們一定要控制在說，都能夠應付在日常的修繕。」

以台北市中心這處華廈來說，月繳兩千多塊，換的是居住空間大小雜務不勞費心，不過換成公共設施較多的社區，管理費用途必然包山包海。

社區管委會財委高小姐：「保全人員的費用以外，電梯的保養費，也是每個月必須要支出，也是一個滿大宗的，尤其隨著大樓的年限比較老舊以後，那像這個我們社區雖然不大，但是我們還是有一個大廳，供大家使用會客，有時候小孩子也可以在這邊遊玩，或者做一些功課，譬如說這個跑步機的話，最重要的就是皮帶會老舊，這個也差不多...我們差不多每一年都會更換個兩三次。」

使用者付費天經地義，但是對於凡事不求人，和除了下班休息其餘大多在外的民眾，這筆錢恐怕就花的不太甘願。

房產專家何世昌：「有的民眾覺得說，我其實只住一樓二樓，又沒有在搭電梯，我不想繳管理費，但是呢根據過去法院的判決呢，其實大部分的判決，都是判定住戶敗訴，主要原因是因為，其實管理費並不只是支付電梯的費用，它還是維護整個社區，而且會提升所有居民居住品質。」

房價已經不便宜，購屋後的日常開銷期盼能省則省，也是人之常情，因為攤開六都新建案，台北市每坪管理費已經來到120到160元，等於就算買了20坪小宅，每個月還要繳交兩千多塊，遠離首都價格雖然稍降，動輒一百上下的管理費，逐年逐月累積下來也不是小數目，事出必有因。

房產專家何世昌：「其實對比疫情前，現在整體的管理費，至少漲一到兩成跑不掉，那最主要的原因就是因為，人力成本真的增加的非常之多。」

社區管委會財委高小姐：「根據我們這幾年的經驗，我們管理費的調漲，都是因為基本工資的調升，因為我們管理費最大宗的支出，還是屬於保全人員的費用。」

基本工資一漲萬物皆漲，物業管理也不可能置身事外，停車場運作和保養，社區上下電費清潔費，大樓機電維修或是消防安全設施，乃至於管委會各項開會支出，或是年節活動以及布置，項目信手捻來樣樣都要錢，使得管理運算降低成本的念頭，也不時在住戶腦中閃過。

社區管委會主委陳泰源：「我要省這個費用的話，那你當然就是有一好沒兩好，你必須要取捨，最基本的就是沒有管理，那沒有管理的話，你一定在隱私安全的部分，一定會有一些顧慮，那還有就是垃圾代收，你勢必就要配合環保局收垃圾的時間，那也會影響到你平常的生活作息，掛號信甚至是包裹，你往往都還得要拿單子，再親自跑郵局一趟再去簽收。」

用錢換時間值得與否，端看個人感受，不過專家點出另個評估角度，是別讓自己因小失大。

 

社區管委會主委陳泰源：「它跟這個脫手性，有比較直接的關係，如果今天它的CP值很高，管理費真的很便宜，然後又享有很多的服務多元的公設，那當然就是可能這個社區，就相對比較惜售比較少釋出，甚至一有人來賣或許就秒殺。」

房產專家何世昌：「大部分管理越嚴格，管理越好的這個社區，它的房價相對來講，在同一個區域裡面價格是比較高的，通常會高出3%到5%不等。」

以實務案例來看，其實不無折衷方法。

社區管委會財委高小姐：「因為我們這邊是屬於比較小型的社區，住戶比較少，店面連住家的話大概只有42戶，所以我們並沒有請總幹事，然後所有的委員都是由住戶自己分配，所以這個費用比較少。」

或是透過所有權人會議，理性討論費用取出住戶間的最大公約數，只要彼此不將就又住的自在舒適，就算繳費相信仍然值得。

【社區管理費繳得值得？CP值「異」見多 專家：維護妥善助益房價】

自戀一下，這次會將我受訪的畫面截圖放在第一張，主因為，這是我有史以來，第一次以「社區主委」身分受訪（不是演戲，是真的），也謝謝江總幹事、陳管理員在我的威逼之下同意配合採訪，特此留念，哈哈哈哈哈。

以下是，記者給的訪綱之我預先草擬的回答，若想看1.本社區的陳姓管理員及江總幹事、2.其他社區主委、3.其他房市專家的受訪內容，請點選留言區的新聞連結閱讀哦～

｛Q：要怎麼看，管理費花的值得或不值得？｝

由於沒有一定的客觀準則，只能是比較、體感出來的，基本上有三大面向：

第一、物業管理的服務範圍／廣度：

是退休阿北？只要有人在，讓住戶可以感到心安就好，還是豪宅的特勤人員？或是飯店級物業管理？是單純駐守、巡邏，還是有收發信件、代收包裹、垃圾處理、甚至進一步的影印、叫車、水電修繕聯繫廠商等服務？只有白天還是全天候？是兩班制還是三班制？除了每年定期開的區權會之外，逢年過節是否還會籌畫社區聯誼活動？

第二、公設的項目：

是基地小的陽春社區，還是有會議室、閱覽室、KTV室、健身房、泳池、花園等需要養護的公設？

第三、單坪價格與總戶數之間的比例，是否划算：

1.每個縣市的保全、管理員的薪資水平不同，不能一概而論。

2.以北市來說：50戶以內，住戶少，單坪150至180元；若是破百戶，目前應該仍可控制在單坪100至130元區間；若是破千戶，單坪不到100元，以大直的《基河國宅二期》為例，三房+車位總共一戶才收1000元而已。

｛Q：通常大家認為有用的項目和沒用的項目（含公設）分別有哪些？｝

1.有用或沒用，單看使用率高低。

2.公設的維護與保養情況，也會影響使用率。（撞球桌布破損、健身房腳踏車斷鏈、跑步機皮帶失去彈性、閱覽室變成堆積灰塵的倉庫）

3.公設所處的樓層也有關係，尤其是在地下室的公設，往往因通風不佳造成使用率降低，設備再好，也沒人想用。

｛Q：管理費和房價正相關？｝

個人認為，與「房價」比較沒關係，畢竟買家考量的點很多，管理費只是其一（國宅管理費那麼便宜，房價還是低於周邊社區啊！）。如果其他誘因夠高、或者有買房急迫性，通常也「不容易優先注意」管理費金額的多寡。

但與「脫手性」比較有關，如果管理費便宜又公設多元等於高CP值，通常該社區也比較惜售、少釋出，案子一丟出來，當然容易秒殺；但如果管理費過高又沒啥了不起的公設或服務（例如有些社區管理費高是因為車位規劃機械式所以比較耗公電與保養費，而且機械車位通常人們也不愛），買家自然排在備胎名單。

｛Ｑ：現代購屋或租屋，本該視管理費為必要開銷？若硬要省這筆，只剩老屋可選？｝

當然，但精準一點地說，應該是「沒有成立管理委員會」的房子，才沒有管理費的產生。PS：有些無電梯老舊公寓也有「社區名&管委會」的哦！

只是，若是單純為了節省管理費而買無管委會的房子，就必須要至少捨棄以下三點：

1.垃圾處理，勢必得配合環保局收垃圾的時間，影響生活作息的自由彈性度。

2.親收掛號信件，倘若人不在家錯過郵差通知，那就得親自跑一趟郵局領信件或包裹了。

3.安全隱私，沒有管理費，自然沒有管理員，得自費於自家安裝保全系統或防盜門窗。

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/2844423

TVBS影音→https://youtu.be/E6q61shrrlE

記者 葉郁甫 / 攝影 羅士朋 報導