150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會，也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影，分別從不同的角度來分析房市，聽觀眾朋友給的建議是，一連串的資訊，可能會一時吸收不了，如果可以加一點生動的比喻之類的，比較易懂~或者幽默一點。
問：泰源買賣房屋經驗這麼多，有沒有遇過客戶本來不想買，後來卻想買了？
答：我曾經遇到過一個客戶，多年來一直想買房，後來覺得房價一直漲就越想買，但是又看著一直漲，然後政府也開始陸續打房，就又開始擔心房價是否下跌，會買在高點被套住？於是中間一度想說用租的。
後來看著看著，覺得房價還是沒有下跌，覺得在租&買之間好猶豫掙扎，剛好因為很相信神明/土地公，乾脆請神明幫忙決定，用博杯的方式，因為博到聖杯，於是決定還是用買的。
問：分享高鐵特區那個地方機能比較便利，或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。
答：資料來源─竹北高鐵直營店；電話─03-5505878；地址─新竹縣竹北市文興路一段68號
【一、概述】
新竹縣政府有分1~3期，而高鐵特區(俗稱第四期)，高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的，算是類台北信義計畫區、類新北新板特區，而這裡的房子八九成都是新房子，屋齡10年應該就算是最老的。
新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市：3年前，入籍戶口才9萬人，今年入戶籍的已經突破15萬人，三年成長超過五成，再加上流動人口大約25萬人，這是一個非驚人的數字。
【二、綠覆蓋率高】
竹北以前叫「六家」，早期很多農地，光是這個特區現有的就有21座公園。
其中，高鐵的正前方，就有一個萬坪公園，名稱叫「中央公園」，步行約5分鐘。
【三-商圈題材】
商辦大樓：「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地，決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。
複合式超大型購物商場：距離高鐵新竹站，步行不到1分鐘，僅隔一條20米的馬路就到，暐順營造&交通部合作，目前正在興建中。
【四、4大園區】
創造就業機會，有人口紅利，產生對於購買房地產的剛性需求，才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。
1.湖口工業園區，位於高鐵的北邊，車程走中山高，大約10~15分鐘。
2.新竹科學園區，位於高鐵的南邊，車程約20分鐘。
3.台元科技園區，就在竹北市，車程10分鐘內。
4.生醫園區，就在高鐵的後方，車程大約2~3分鐘，主要針對生物科技進行研發，包含台大醫院也有進駐。
【四、房價資訊】
店面：50萬上下
公寓：13~14萬
套房：20~23萬
屋齡10~20年：13~18萬
屋齡10年內：23~28萬
問：談談重陽重劃區的環境或優勢，是否可能回檔？回檔的幅度？大概多少能搶進？
答：資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長
電話─02-28579888；店址─新北市三重區集賢路85號
【一-概述】
1.三重重陽重劃區，屋齡平均8年以內，沒有舊房子。
2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶，重陽橋過了就到，所以比較多台北市的移居人口。
【二-生活機能】
公園：清水公園，也是萬坪公園，政府花了一億多元修整，非常漂亮。
購物：家樂福，就在三重區五華街上。
交通：距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站，走路10分鐘內到。另外，從重陽橋，直接走中山高；或者是環河北路三段直達新北環快，都很方便。
【三-房價資訊】
1.除了97年金融風暴跌過一次，到現在都沒什麼跌，五年前算起，起漲點落在30萬/坪左右，現在平均40~50之間，河景第一排高樓層60萬以上。
2.大樓3~4房型為主，套房產品極少，沒有透天，沒有公寓。
3.總價約落在1800萬上下是主流，以三重區來講算是高總價的地方，不僅屋齡新，住戶平均素質也高、也因為高總價的關係，投資客比例比較少，自住置產型的族群居多，也因為重劃區發展約8年了，所以入住率近9成，空屋率不高。
4.現在政府打房，房價確實處於凍漲的狀態，從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現，大約都落在行情價的正負5%震盪，如果是自住，建議這時可以進場好好看屋，畢竟物件釋出也比較多，然後大膽出價。
問：譬如可以先著重在格局、地板或是哪幾個部分，就可以省下很多錢。分享挑有裝修房子的注意事項。
答↓
談到買屋送裝潢，到底好還是不好？怎麼樣看得出是不是投資客的房子？一定不要買投資客的房子嗎？
【一】
首先，要看自己是一個怎樣屬性的人？如果你是一位不喜歡住別人使用過房子的人，但是預算有限又不可能買預售屋/新房子，當然是建議買裸屋，陽春屋，這樣買了之後，就可以自己裝潢自己想要的風格，決定要用怎樣品質的木料、磁磚、材質等。
如果你很懶，希望一卡皮箱即可入住，同時不想買屋之後，還要一邊花裝潢費，一邊繳房貸，當然就買「有裝潢的『新』房子」囉。
至於如何判別是否為投資客的房子，很簡單，只要看謄本登記資料，從購買日期來判斷，如果是在2年內，或者是才剛滿2年就要賣，通常就是投資客，早期沒有奢侈稅，常常發生買完立刻賣，甚至因為沒有實價登錄的關係，「三角簽」的情況也是時有所聞。
【二】
1.如果是預售屋剛蓋好，建商送的裝潢，那個一定都有保固期，所以不必擔心，只是要注意建商常常會用「某品牌的」家具家電缺貨中，我們給您換「同等級」的他牌家具家電，這類的話術通常要小心；另外動線規劃也必須拿著「格局圖」搭配「家具家電配置圖」試著多走幾遍，看看有沒有尺寸不合，卡卡不順、甚至是出入困難的畸零空間出現。
2.如果中古屋，甚至是老舊公寓，假設裝潢「表面上」是全新的，那就要特別注意廚房的水管、浴室的抽風機打開，還有總開關打開，檢查看看水管、電線是否老舊。如果是，那就是比較便宜行事的投資客，建議就別買；但如果裡裡外外都有換新，那就是比較有良心的投資客，就比較可以放心買。
3.如果擔心買了之後沒多久就發生漏水，也不必過分擔心。首先，購買前，可以挑下雨的隔日看屋，假如有漏水便一眼能看出；如果漏水是發生在購買後呢？房仲接受屋主委賣時，會請屋主填寫一份「屋況說明書」，屋主本人必須親筆「勾選」，如果勾選「沒有漏水」，而入住之後發生漏水，前屋主就要負責；另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、
365條》因此就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！
問：有沒有什麼現象做為想投資或是想置產的參考？（適合投資的徵兆出現）就算要賭，也要賭那種勝率稍微高一點的吧？
答↓
1.從空屋率、自住與出租比例，來判斷這個地點是否可以買？如果空屋率太高，或者是自住戶太低，多半都是買來出租，建議就別碰。
2.重質不重量，重單價不重坪數空間，精華地段10坪套房漲幅，超過偏遠地區100透天厝。
3.高坪效/魔術空間，挑高3米2做夾層，挑高4米2可做樓中樓，一坪抵兩坪，租金投報率較高，漲勢兇猛，也相對保值抗跌。
問：買了房子，然後直接回租給原來的屋主，感覺好像不錯耶，可是沒經過交屋程序，這樣會不會容易有糾紛？
答↓
屋主心態：我有一個朋友，本身住在台北市國父紀念館附近，他目前就有這樣的想法，想把他的房子賣掉，然後要求回租，買方變房東。一來是賣掉後，手上有資金可以靈活運用，二來是現在租金投報率本來就不划算了，加上「房客就是前屋主」，買方多少會給面子給予更優惠的租金價格。
買方心態：純投資心態，與其買了之後，還要裝潢，然後重新招租，不僅房貸持續付，還要付服務費，裝潢、家具、家電又要買新的；不如無縫接軌，直接回租前屋主，養房、養房貸。而且對於房客的背景/個性也已經相當熟悉，比較放心。
房仲個人親身經歷1：我朋友之前賣掉過一間屋主自住的房子，後來都簽約了，代書也都在辦理過戶了，但是因為房客基於「風水問題」一直找不到別的房子可以搬家，過程中一度以自殺做為要脅，最後我們公司折讓10萬元給賣方，拖了半年才終於交屋。所以，賣方的背景、個行如何，最好還是事先摸清楚。
房仲個人親身經歷2：我曾賣過一間屋主自住的房子，裡面是三房格局，我帶客人去看屋，屋主說第三個房間不方便看，因為小孩子正在睡覺；然後客人有喜歡，也知道屋主自住，於是買方跳過我直接私底下找屋主，買賣雙方因為都想省服務費，於是被私底下成交；不過後來我也慶幸沒有被我賣掉，因為那第三個不給看的房間，有壁癌，沒多就就開始漏水，後來買賣雙方還互告打官司。
問：從房型坪數大小，哪種比較好脫手；或是選重劃區應該怎麼選？
答↓
房型：看地區，跟在地人的風俗民情有關，高雄、花東一帶以透天厝居多，豪宅區通常一戶破百坪，精華地段單價高則是小套房為主，投資應該先想清楚「房型的普遍性」、「脫手難度」，像台北市多數人比較不習慣住別墅，所以通常別墅型的房子就特別難賣，一賣就是至少1年以上。
重劃區：好處就是道路規劃整齊，比較棋盤式、工整，但是太新的重劃區別買，特別是一些硬體建設，千萬別看只是有開工「儀式」就要買，而是要等至少施工一陣子了，確定這個公共工程有在持續，例如：捷運開工儀式，別買，因為可能動土後，就停擺了；但如果是開挖後動工中，反而可以「交通黑暗期」為由進場殺價，買到便宜等通車。
另外，重劃區一開始一定比較荒涼，生活機能不佳，除了公園，恐怕連找個便利商店買東西、逛街的百貨公司都沒有，所以盡量挑至少發展5年以上的重劃區，像剛才提到的三重重陽重劃區，平均屋齡已達8年，空屋率較低，又有捷運，再進場。
問：請泰源給我們的觀眾一些建議好嗎？
答↓
房價有其僵固性，建議自住需求的買方，中長期置產的族群，這時候是一個很好進場的時機點，而且往往在房市不好的時候，好物件才會釋出，價格也比較好談唷！
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87740532
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我是陳泰源！