211105建商不可能不騙我◎文/陳泰源

211105建商不可能不騙我◎文/陳泰源

前幾天拜訪大丙哥，得知他在南港有祖厝，聊到是否有建商與之洽談合建？他說有。我問目前進度？

他說：沒進度。因為我希望他們「#買斷」我的祖厝，他們不願意。

我說：的確，除非是大型建商，不然，絕大多數中小型建商，口袋都不夠深，以靠財務槓桿操作為主，只傾向合建。

我又問：只是，為何您堅持出售，不考慮談合建呢？

他說：因為我是外行人，#建商不可能不騙我，與其一邊談、一邊被騙，不如一開始就按照行情價格，直接售出賣斷。

嗯，這的確是個省麻煩、有智慧的好方法，但，就怕不曉得要等到何時？還好，大丙哥本來就不急。

說到「建商不可能不騙我」，我深有同感，畢竟，自己爸媽的祖厝，也遇到了 #黑心建商，目前仍在打官司ing。

坦白說，就算是大型建商，一樣也會騙，無奈，建商是媒體的大金主，就算你吃虧了，想找媒體投訴爆料，往往適得其反、反被黑，總是無辜地被貼上「#貪婪地主」的標籤。

畢竟，你有記者愛的獨家可以賺點閱，但媒體的老闆要靠建商下的 #預算 才能養活底層的記者們。

雖然，我只是名房屋「#仲介」非「建商」，縱然都屬於不動產領域，仍是隔行如隔山。

但，身為過來人的我，能教你幾件最起碼的五大防範準則：

《第一、條件全部談好之後，再信託》

#信託，是黑心建商用來掐住地主的脖子、不讓地主反悔的武器。

合建往往只談個大概，確認有「意願」了，趁三分鐘熱度尚未澆熄，就想辦法哄騙地主趕緊去信託，但明明「細節、條件」壓根還沒談。

常聽到的 #話術 是：你地主要先信託，我建商才能規畫設計圖、接著申請建照，之後你地主才能選屋啊！不然圖都沒畫出來，能分配的坪數都尚未確定，你不也白選？

記得，這是騙人的，不要 #上當。一定要等所有條件全部都談好了（包含選屋，應分配幾坪）再信託，不然，就無法回頭了。

《第二、不要拿你的土地提供建商貸款》

小型建商「很容易惡意」倒閉。

常聽到的話術是：「你地主先拿土地讓我建商貸款周轉用，等房子蓋好之後，我建商再分回更多坪數給你地主」來做誘因。

千千萬萬不要這樣做！很多地主同意將土地拿去借建商貸款之後，往往房子還沒蓋，建商就宣布倒閉、捲款落跑了。

結果，留下可憐的地主，莫名其妙揹負上千萬元的房貸，有人因此重度憂鬱、一蹶不振甚至輕生。

《第三、避開 #一案建商》

大型建商能給的條件較差，小型建商能給的條件較好。我能理解，這也是事實。

但，如果這個建商，過去完全沒有任何作品，一定要拒絕合作。

黑心建商往往成立A公司，一屋二賣搞了一堆爛攤子，騙完之後就宣布倒閉，再換人頭成立B公司繼續騙。

記得，#不合理的利潤絕對有問題！

《第四、不談固定坪數分，要談比例分》

每年的法規都持續在變動，今年你家的10坪土地可以換得50坪建坪，後年可能變成可換60建坪。

黑心建商往往喜歡跟地主談「固定坪數」分回，這樣，之後再拿你地主的土地爭取到額外「多出來的」坪數，就會試圖私吞。

《第五、找專業人士把關契約條文》

建商與地主，專業度與資訊極為不對稱，契約用字，黑心建商往往會創造「#各自解讀都說得通」的條文。

所以，千萬 #不要自以為 看得懂合約。

支付顧問費、律師費，替你把關契約，或許需支付幾萬元甚至幾十萬元，但，相信我，絕對比你受騙上當損失上百萬甚至上千萬元來得划算太多了！

以上5點，只是最粗淺的原則，事實上，黑心建商可以玩的細節非常多，可說是千變萬化。

你家正在跟建商談合建或委建嗎？如果你有相關的問題，歡迎私訊交流。