220628蘋果 央行升息房貸族別嚇到 10大QA一次掌握

220628蘋果 央行升息房貸族別嚇到 10大QA一次掌握

今年第一季以來，央行已升息2次、共1碼半，根據聯徵中心資料，房貸利率從1.46%升到1.835%，預計第三季還會再升息半碼至1碼，房貸利率「升升不息」讓購屋族相當不安，也不知房貸預算該怎麼抓？《蘋果》整理10大買房Q&A，讓民眾清楚掌握。......↓

1.若今年第三季再升息半碼至1碼，以房貸1千萬、貸款20年、30年來說，每月負擔將增加多少？

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，現在預估第三季央行升息狀況仍太早，但幅度可能在半碼~1碼之間，以貸款1000萬、20年期估算，若目前房貸利率以1.835%估算，每月還款約4萬9811元，若第三季再升息，預計較現在增加588~1181元，換算一年增加7千~1.4萬。

若以貸款1000萬、30年期估算，以利率1.835%計，每月還款3萬6142元，若第三季再升息，預計較現在增加620元~1246元，換算一年增加7440元~近1.5萬，加壓不小，將影響準購屋者心態。

2.若央行持續升息，至今年底，房貸利率可能重返2%以上，民眾購屋預算應該怎麼抓？

大家房屋企研室副理郎美囡表示，建議準備自備款至3成、直接抓2%的利率回推每月房貸，並以家戶所得三分之一作為房貸支出，較為保險。舉例來說，以一個家庭夫妻年收入百萬來推算，購屋總價約1000萬、自備款300萬、貸款700萬，換算每月房貸2.5萬，較為保險。

3.升息大浪來襲，該不該先繳清房貸？

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，建議保守型的投資人，若沒有把握找到2%以上投報率、低風險的投資工具，應用懶人投資法，多還一點房貸，可少付利息，「當利率往下修，可擴張信用多借錢、當利率往上升，以現金為王，應減少貸款 」。

4.升息環境下，購屋者買房應準備多少救急的預備金?萬一失業了，還能繼續正常繳房貸。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建議購屋者遵循「333理財法」，將月收入分成3份的分配方式，假設家庭月收入9萬，支出、儲蓄投資、和房貸各3萬，若升息排擠其他項目的配比，可以優先減少投資儲蓄的金額，或開源節流，而手邊的預備金也至少要多留半年的必要開支費用，可動用資金至少要有40萬以上，才能避免臨時狀況導致捉襟見肘。

5.升息環境下，購屋裝潢預算該準備多少？

哲空間室內裝修設計總監吳宜哲說明，新成屋的裝修預算，小資住宅通常權狀坪數30坪、室內約20坪，重實用，預算一坪約3萬；有設計氛圍的重視線條、牆壁點綴、屋主願意多花錢打造造型，收納櫃體非制式化，五金材料等級也比較好，通常一坪5萬起跳；想擁有飯店質感的精品宅則需10萬元，再加上空調與傢俱、家電設備，如果舊屋翻新，免不了一筆基礎工程費用，另外也須檢視氣密窗及大門是否需要更新。

整體來說，原物料成本上漲，加上缺工缺料因素，連帶使得裝修費用持續攀升。建議準屋主在規劃裝修預算時，應多準備裝潢總額10～20%預備金。

6.預測下半年房市？

《樂居》創辦人李奕農表示，今年房市進入末升段的第二年，外部有政府打炒房及央行升息等因素，下半年買方縮手情況會提高，但建商因工料雙缺，營建成本提高，房價易漲難跌；中古屋主對價格期待仍高，下半年房市將維持「量縮價漲」。

7. 在升息影響下，自住客該進場嗎？該怎麼出價？

東龍不動產專任約經理陳泰源 表示，

非買不可的剛需買方還是會進場，若是短、中期沒打算賣屋，風險較低，建議以最新實價登錄當作「天花板」，往下開始出價，勿過度追價，頂多出到符合實價登錄的價格，或再往上5%為上限。若遇到急售的屋主，便有機會「降價換成交」，拉長斡旋議價時間，可藉由低迷的買氣，消磨屋主意志力，就有可能降價買到便宜。

8.在升息影響下，股市下跌，房價下跌機會大嗎？投資客該調節資產嗎？

屋比房屋總監陳傑鳴表示，從過去經驗來看，股市、房市連動性高，若股市持續下跌，房市也難有好表現，而且政府打炒房，信用管制、預售禁轉售修法…等手段接連釋出，加上肺炎疫情爆發也讓不少買方放緩看房步調，未來房價下跌、硬著路機會明顯攀高，建議手上握有多間資產的投資客可適度賣房來降低風險。

9.未來還能相信「買房抗通膨」嗎？升息對包租公會有影響嗎？

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，今年央行每季升息一次，買房面臨成本墊高，而房東租金通常2~3年才調漲，貸款成本上漲的速度已超過調租速度，尤其個別地區如高雄一直蓋新房，供過於求，買房抗通膨的效用將降低。

現在想進場當包租公的難度提高，房價太高，抗通膨效果不理想，建議置產以中長期增值為考量，真要靠租金回報不多，尤其在北部，能打平房貸就不錯了，預計投報率2%、南部3~5%，購買捷運周邊的小宅，較容易出租，空租機會較少。

10.升息導致買方觀望，買氣下滑，此時買什麼區域及產品比較保值？

房市專欄作家顏博志表示，建議選擇低總價、高租金產品，因低總價貸款不多，而高投報率以租金可以完全支付房貸最好。以北部來說，可選擇新北人口較多的新莊、三重、蘆洲、板橋 ，屋齡25~35年中古屋2房不含車位，總價1千萬初頭；中南部買2房中古屋，總價500萬以內的電梯大樓、屋齡20幾年都不錯，建議投報率至少5%，較有辦法抗升息。

蘋果新聞→https://www.appledaily.com.tw/property/20220623/773C4EE170C34EE239032862A9

蘋果影音→https://youtu.be/8aGXjTdJ0-w

（林佩萱／高雄報導）