【蛤！？市價用公告現值推估？住宅區畸零地、工業區、特殊交易等土地類比富含獎勵容積商3透天店面？踢爆鑑定人超不專業估價！】
如果，腦子正常的話，土地價值之估算，直接上實價登錄網站查詢，比較同性質、附近的土地即可。不會有人用「實價登錄之單坪價」除以「土地公告現值之單坪價」得出「倍數」來「推估它筆」土地的市值，畢竟兩者間不存在必然關係。況且，市價也未必高於公告現值，我就有同事接了一個售價低於公告現值的土地，N年了還賣不掉。......↓
又如果，小學有畢業的話，應該都知道，你可以拿不同地區的蘋果來比較，但不能拿芭樂跟滷肉飯比；同理，以土地估價來說，至少，區域要接近、容積率與使用分區要一致才行，對吧？
偏偏以上兩點低級錯誤，鑑定人江文宗建築師都犯了，是笨，是壞，還是不專業？或只是天真可愛不小心？讓社會公評。
【土地市價與公告現值無必然關聯；住宅、工業及特殊交易豈可與富含危老獎勵之商業用地類比】
地主們記得，當建商跟你洽談合建時，一定會用看似專業但其實是錯誤、不完全的資訊來誤導你，透過低估你的土地價值來拉高建商可分配利益，若不仔細探究，極可能因資訊不對等而誤簽不平等契約。
以本案《松蔦青語》的這份鑑定報告書來說，
鑑定人江文宗拿本案附近的3筆土地做比較，根據「實價登錄之單『坪』價」除以「當年度之土地公告現值之單『坪』價」所得出的結果之倍數均值為2.5894倍，並以此推斷，本案地主的「土地公告現值之『平方公尺』單價」乘以「2.5894倍數」再乘以「土地面積」得出「市價」約2.6億元……What？
由於我一看就知道自家土地被嚴重低估，當然會柯南上身，果然被我發現，江文宗取樣的這三筆土地，統統大有問題：
第一筆：112年01月，寶清段三小段635地號，當年公告現值為36萬8000元／平方公尺，也就是121萬6529元／坪（正確數字為121萬6534.4元），交易單價為311萬1000元，倍數為2.5572。
經查，該地位置於沒人潮的南京東路五段251巷46弄的「狹窄細長型、路寬僅約1公尺」的「畸零地」且是「容積率僅225%」的「住3」用地。
第二筆：112年01月，玉成段二小段214-5地號，當年公告現值19萬1000元／平方公尺，也就是63萬1405元／坪（正確數字為63萬1407.8元），交易單價為166萬4000元，倍數為2.6354。
經查，該地位於南港區「容積300%」的「偏僻停車場」之「不得作為住宅使用」的「工業」地。
第三筆：111年08月，寶清段一小段124地號，當年度（112年01月）公告現值52萬1935元／平方公尺，也就是172萬5405元／坪（正確數字為172萬5412.7），交易單價為444萬4000元，倍數為2.5756。
經查，該筆土地雖為商3，但竟是「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，且是「高架橋第一排、無人潮」的飯店。
以上三筆土地，怎麼可以跟饒河夜市的「人潮洶湧、土地完整、獨棟透天厝、具改建效益、富有危老28%獎勵、最終總容積率高達716.8%的商3土地」來類比？
【若以同一塊基地裡、當年建商花錢買下當地主之「饒河街123號」來比較】
饒河街123號：105年11月18日，成交價2.9億元，該筆交易雖含建物，但建物完工已逾N年不可考，無剩殘值，因此直接以土地坪數72.6坪換算，單價為399.5萬元。
假設江文宗發明的公式是對的，
套用其公式，把「單價399.5萬元」除以「105年01月公告現值132萬2511.74元／坪」等於「3.02倍」！光這一點，就跟江文宗推估的「2.5894倍數」差距甚遠了！
接著，把「112年01月公告現值144萬8753.63元／坪」減「105年01月132萬2511.74元／坪」得出「12萬6241.89元／坪」，等於105年至102年土地公告現值漲幅9.55%；再假設「公告現值漲幅」與「市價增值」為同比例，將105年購地單價399.5萬元乘上1.0955等於437.65萬元。（這還不含獎勵容積哦！）
除此之外，因獎容效益增加的土地價值不是直接乘上28%，其中涉及複雜的估價模型，但確定的是，價值肯定大幅提昇，大概提升多少？我們拿附近類似條件的土地，再比一次。
【寶清段二小段132地號】
雖然位處人潮稀疏、高架橋旁的塔悠路；但，距離饒河夜市不遠，且，使用分區同樣為商三，更重要的是，備註欄顯示「具重建或重劃、都更等效益」。也就是包含老屋改建之獎勵容積。因此，拿來與饒河夜市裡具容積獎勵的商3土地相比，最為貼近。
根據實價登錄，該筆土地於112年10月11日成交，土地坪數為2.12坪，總價1050萬元，換算單價為495.3萬元。
算法一、以本案地主的土地69.58坪，直接乘以495.3萬元，等於市值「3億4463萬元」。
算法二、以江文宗發明的公式套入，寶清段二小段132地號，112年01月土地公告現值為51萬3000元／平方公尺，也就是土地公告現值為169萬5875.4元／坪。「實登單價495.3萬元」除以「土地公告現值169萬5875.4元／坪」等於「2.92倍」，也不是江文宗推估的「2.5894倍」！
接著，將本案「寶清段七小段298地號」之112年1月的土地公告土地現值438246元／平方公尺，乘以「2.92倍」再乘以「地主的土地230平方公尺」等於土地價值達「2億9432萬6014元」。
所以說，不管怎麼算，都不可能是江文宗所「低估」的，地主的土地於112年才值「2億6100萬2664元」。
【估價的常識與正解】
估價師林金生，曾在民事訴訟案臺灣高等法院109年度上字第967號「擔任鑑定人」時表示：
一、危老重建是目前臺北市政府所獎勵的重建機制，（同樣的土地）如果有取得比較多容積，就會影響土地價格。
二、土地價格是按市場行情估算，不會參考（土地）公告現值。（就跟我們估房價同樣不會用房屋評定現值來估算一樣）
以上兩點論述，才是符合社會共識且公允的認知。大眾千萬別被江文宗自創的錯誤估價方式給教壞囉～
【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】
地主提供土地坐落台北市松山區寶清段妻小段304、306地號，面積共203平方公尺／69.58坪（於大樓完工後已與其它地號合併為一筆，即298地號），112年1月公告土地現值為438246元／平方公尺。經查台北市松山區寶清段、鄰近信義區永吉段、南港區玉成段於111年1月至112年1月內政部土地交易實價登錄資料，篩選其中三筆成交單價與公告土地現值比較如下：
112年01月，寶清段三小段635地號，當年公告現值為36萬8000元／平方公尺，也就是121萬6千529元／坪（正確數字為1216534元），交易單價為311萬1000元，倍數為2.5572。
112年01月，玉成段二小段214-5地號，當年公告現值19萬1000元／平方公尺，也就是63萬1405元／坪（正確數字為631407.8元），交易單價為166萬4000元，倍數為2.6354。
111年08月，寶清段一小段124地號，當年公告現值52萬1935元／平方公尺，也就是172萬5405元／坪（正確數字為1725412），交易單價為444萬4000元，倍數為2.5756。
以上倍數總平均值為2.5894。
系爭土地南臨饒河街、北臨松河街，位置優越，土地價值擬依公告現值之2.5894倍計算，則地主之土地貢獻度價值為新台幣2億6413萬4696元。明細如下：
1.土地價值=「土地公告現值438246元／平方公尺」乘以「倍數總平均值2.5894」乘以「地主的土地230平方公尺」=261002664元
+
2.稅捐=261002664乘以0.012（1.2%）=3132032元
=
加總起來等於264134696元
PS1：為什麼江文宗建築師每次把「坪」換算成「平方公尺」的時候，都會微低算？每坪乘以「3.3058」等於平方公尺，很難嗎？
PS2：是不是覺得拿錯誤的樣本及公式來推估，結果「估過低」連自己都不相信覺得不好意思，才又幫地主加個1.2%的稅捐比較好看？有誰估價會加稅捐的啦？
以下為留言區放置的內容：
估價師林金生，曾在民事訴訟案臺灣高等法院109年度上字第967號「擔任鑑定人」時的判決書網址→https://reurl.cc/xL2WaZ
【自由時報】北市濟南路二段老公寓 持分土地整合單價每坪近600萬元→https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4599032
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