鑑價不到7折再限貸最終核貸不到3成5！房市比你想得還嚴峻？

【250530鑑價不到7折再限貸最終核貸不到3成5！房市比你想得還嚴峻？】

前陣子我成交的案子將到尾聲，其中有些資訊值得分享。

那就是，我的買家客戶，在申請房貸的後來才發現，a.銀行的鑑價，竟然不是根據「實價登錄行情」評估或直接依據「買賣契約載明的成交價」，而是「行情7折以下，再……」由於我的客戶原本名下已有房產，也就是購買第二間，基於b.央行的限貸政策只有5成。等於最終獲得的額度是「成交價的約3成3」。

換句話說，假設你是要買「第二間房」者，成交價若是1000萬元，最終，銀行核貸不到350萬元，而剩下的650萬元自備款，得自己想辦法生……這事態有多嚴重你知道嗎？

故事是這樣的：......↓

我成交的案子，總價才一千出頭萬元而已（只比1千萬元多一滴滴而已）。以北市來說，是最具優勢的低總價，還有，它可是大馬路第一排、夜市斜對面、距離捷運站google說只要步行9分鐘即達，重點是，該建築物的外牆另有廣告出租收益，還有頂加可收租，堪稱秒殺款。

除了低總價，我成交的單價，還是落在「行情區間偏下」，等於賣方有讓利，買家也確實買到便宜。所以原本我以為「成交價低於行情，銀行會以成交價作為核貸的依據」，這應該是理所當然且合理的期待。

沒想到，光是鑑價，就已是成交價的7折不到！？這還沒完，由於買家購買的是第二間，基於央行的選擇性信用管制規定，最高只能貸5成，導致最終僅貸得3百多萬元，也就是成交價的約3成3。

你能想像嗎？

在北市，買個低總價1千出頭萬的房子，竟然得拿出將近7成／七百多萬元的現金。

以購買名下第二間房為例，

以前，750萬現金（兩成自備）可以買總價3750萬元的房子（貸款8成=3000萬）；如今，750萬元現金（自備近7成），只能買總價約1千萬元的房子（貸款只有3成多）。平平都是750萬元現金，槓桿的效果怎麼差這麼多！

為什麼，

銀行鑑價時現在會刻意估低呢？理由跟之前一樣：受限《銀行法》的規定，不動產的融資水位只能占銀行整體資金最多三成。

又為什麼，

第7波打炒房是去年2024年9月19日宣布的，至今實施好一陣子、近9個月了，難道都沒有緩解嗎？……還真的沒有耶！

理由如下：

第一、google就知道，未來3年將迎來近20年來最大交屋潮！幾乎可以斷定「連續五年，年年交屋潮破10萬戶」。除了供給量暴增，銀行也必須未雨綢繆，將有限的資金為連年的大交屋潮做準備。不然，買預售屋的消費者屆時若貸不到款，將會糾紛連環爆。

第二、一堆人使用寬限期，申請《新青安》專案的甚至高達5年只繳利息……，ㄚ都不繳本金，銀行的資金水位怎麼降得下來？

第三、《銀行法》上限三成的規定，換句話說就是十分之三（3/10）。然而，你以為只要「分子」減少就好？如果分母沒擴大反而縮小，依舊頭痛啊～

別忘記，銀行持有的資金包含外幣，而這陣子台幣猛爆性升值，導致銀行持有的外幣貶值，銀行的總資產就變相縮水，也就是「分母」縮小。……這樣是要如何從26%→27%→28%降至25%以下呢？

綜上一、二、三，難怪今年下半年還沒到，已有不少銀行停止收房貸件了。

只能說好家在，

我在收定金之前，有一而再、再而三跟買家a.告知如今的限貸政策與b.申貸得排隊並c.確認買家的口袋深度，才能一路平安順利至圓滿交屋。（南無阿彌陀佛）

#限貸 #資金荒 #鑑價

對了，名下購買第二間房的「地板利率」已是3%起跳，等於自備更多（資金受限）、借錢的成本也加重（利率提高），這樣的房市，是要如何樂觀？