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250610三立 注意「賣套房」銷售話術？貸款、格局、轉手性皆須謹慎思考
資深房仲陳泰源：「電梯本身的升降空間，還有緊急逃生的空間，這些全部都是權狀上的公設登記範圍。」
電梯、逃生梯算公設，這可能是常識，但你知道家樓下的機電房也算在內嗎？
資深房仲陳泰源：「發電設備（電機房）也算公設。」
來看看這間公設比高達36%的套房，權狀20坪，實際空間卻只有13坪左右。這還算好，台北市許多房子公設比30%起跳，在套房買賣中，「公設」更隱含許多BUG。
常見套房定義有3種，其一就是主建物+附屬建物+公設小於15坪，坊間許多標榜15坪的套房，有可能是灌水，因為大半都是公設，實坪超級小。
而像這樣的話術陷阱，常見的還有不少人愛的「樓中樓」。
資深房仲陳泰源：「他可能不會那麼明白寫說有夾層，但是他可能告訴你有挑高，甚至進一步告訴你『魔術空間』，那你就要注意他是不是有做夾層。夾層基本上權狀上沒有，多出來的空間他就是違建。」
挑高、高坪效，這些都暗藏可能是夾層屋的玄機。小資族最在乎的貸款問題也有陷阱！
房產投資家顏博志：「很多的銀行15坪以下是不貸給你的。即使銀行願意貸給你，買一間小套房要準備的自備款，可能會比兩房還要多。」
現今銀行放貸嚴格，尤其針對小套房。房仲透露，近期甚至有個案去銀行借貸，最後自備款出了將近五成，沒減輕到負擔，還得考慮未來轉手問題。
資深房仲陳泰源：「現在很多建商都在推套房，所以未來套房型產品會變得比較供過於求，那競爭性也會比較低。」
小套房總價低，看似親民的門檻，要真的買得好、買得巧，魔鬼藏在細節裡。
【注意「賣套房」銷售話術？貸款、格局、轉手性皆須謹慎思考】
對一位「時常受訪的房仲而言，名下有房」的好處之一就是，請社區裡的鄰居或管理員提供出售或招租中的空房讓記者拍攝，溝通起來會變得順暢超級多；畢竟，我不只是房仲，還是住戶，尤其我還是該社區管委會的委員，顆顆顆。回到主題，……↓
買套房的好處很多，
A.低總價。（精華區就別買車位了，以免總價被拉高影響脫手性）
B.符合未來單身、獨居、一人戶長的趨勢。
C.居住空間小，研究顯示人類可以適應；也可抑制購買慾、降低囤物控，長期下來省錢。
但要注意的點也不少，
D.違建→銷售話術通常是：樓中樓、挑高、高坪效、魔術空間等等。要注意，只要是「權狀未登記」之多出來的空間，九成九是違建。這些有夾層的套房，通常一開始很吸睛，尤其對涉世未深的年輕人而言。（當年菜鳥房仲的我也超愛夾層）但因為有壓迫感，而且小空間還要爬上爬下的，住久了會覺得很煩、不舒服。
E.貸款→若要完全不受限，「主建物+附屬建物」得超過12坪，換算下來，權狀含公設登記大約18坪以上。只是，現在鬧「房貸資金荒」，如要買套房，建議自備款準備「5成」比較保險；雖然看似負擔大，不過，一體兩面的好處是，日後還房貸會相對輕鬆且早日還清，先苦後甘也不錯。
F.通風採光→除非邊間戶擁有兩面採光，不然套房多半僅一面採光。如要給陽台，廁所肯定沒開窗；如要給廁所，空氣勢必先經過浴室才流入室內。空氣沒有對流又溼氣重，影響健康和運勢。
綜上ABCDEF，
你就知道，我買的套房，肯定有哪些優勢了吧？當然是邊間、兩面採光、廁所有開窗、無夾層、無車位、蛋黃區囉！ya～
三立新聞→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1670110
三立原影→https://youtu.be/d2vji8Hfx-0
記者 林嘉倩、陳識雄 / 台北報導
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我是陳泰源！