租屋陷阱「解約需房東同意」專家：用公版租約才安心

250717TVBS 租屋陷阱「解約需房東同意」專家：用公版租約才安心

桃園一家三口租住三層透天厝，因漏水問題想提前解約卻遭房東拒絕，雙方鬧上法院，最終由法院強制執行點交完成。然而，根據原始租約條款，租客提前終止合約必須獲得房東同意，且需支付賠償金。房東不同意解約，向法院申請租金支付命令及違約金，總計求償78萬元。房仲專家建議租客簽約時應選用內政部公版合約，避免落入「特製版」租約的陷阱條款，而律師則建議遇到房東「不讀不回」時，應寄出存證信函保障自身權益。......↓

這起租屋糾紛源於桃園中壢一棟三層樓透天厝，租客一家簽下五年租約後，因房屋漏水問題希望提前終止合約。然而，當初簽訂的租約中明確規定，租賃期限未到而租客想解約，必須要獲得屋主同意，還需支付租金兩倍外加沒收押金，總計10.3萬元。

由於雙方協商不成，房東認為雙方並未正式解約，因此向法院申請租金支付命令及違約金，總計求償高達78萬元。租客蘇小姐表示，這場糾紛讓她產生了「信件恐懼症」，每次收到掛號信就感到不適。更令她擔憂的是，即使完成點交，房東仍表示會繼續要求損害賠償。

根據內政部的住宅租賃契約書範本，提前終止租約的一方應至少在終止前一個月通知對方，賠償金額最高不得超過一個月租金的違約金。房仲陳泰源指出，許多租客因涉世未深，不了解特殊條款的後果，他強烈建議使用內政部的標準版本，而非房東「特製版」的租約。

律師提到市面上的公版租賃合約中，房客想解約通常不需要房東同意。若遭遇房東「不讀不回」或拒絕溝通的情況，建議租客應寄出存證信函通知房東，以保障自身權益。儘管這對房東房客已經完成解約，但專家提醒，先前欠下的租約費用可能仍需支付。

【租屋陷阱「解約需房東同意」專家：用公版租約才安心】

在租賃糾紛戰場裡，法律並非平等，而是偏向租客這一方。誰叫你是有產階級、而租客相對弱勢。（法律追求的是實質平等，而非形式平等）

因此倘若，房東與房客互相找麻煩，我保證，最後求饒的一定是房東，畢竟可以惡搞的方式太多。（檢舉租金沒報稅、有違建、不給設戶籍、不准申請租金補貼、名下無財產可以當租霸免費住超過半年等到強制執行前夕再把屋況弄髒亂再閃人……）

所以啊～我都會奉勸房東，盡量不要刁難租客。

回到新聞主題，

這個案件簡單講就是，房東與房客雙方簽訂了租賃契約，然後，租客因屋內長期漏水而決定提前退租但房東不肯。於是鬧上法院甚至還用強制執行的方式來完成點交。

幾個重點須知：

第一、

這個租賃契約，是房東「特製版」，不是內政部的《定型化契約》。

a.房屋租賃糾紛，已被納入《消費者保護法》，當然主要是針對企業主或經常性出租的職業級房東，若是偶爾出租的，仍受到《民法》的原則拘束。

b.依據《消費者保護法》第12條第1點明文規定：定型化契約中之條款「違反誠信原則」、對消費者「顯失公平」者，無效。

c.依據內政部版本的《住宅租賃定型化契約》之「注意事項」第十二、任意終止租約之約定（二）：如果要終止契約，應先期通知他方，如果租賃之一方未依約定先期通知他方而逕行終止租約，最高賠償他方一個月租金之違約金。

白話文解釋……↓

1.想終止租約，要提前講，如果太臨時通知，要支付違約金最高一個月。

2.違約金「最高」一個月不等於「規定」一個月，而且這個違約金「僅限於」沒有提早通知。

3.如果有提前告知，而且是雙方合意的前提下，縱然房客提前退租或房東提前收回房子，也沒有違約金的產生。

第二、

房東特製版租約之陷阱條文一：如有違反本契約各項規定，以租金兩倍計算違約金，房客「不得異議」並「放棄先訴抗辯權」。

a.租金兩倍計算違約金，原則有效。但可能過重，屆時得看法院依據實務來認定。

b.房客「不得異議」等於1.違反誠信原則，對房客也2.顯失公平，所以約定無效。

c.房客「放棄先訴抗辯權」約定無效。因為「先訴抗辯權」是針對「連帶保證人」用的法律術語；而該租賃契約，房客是「直接債務人」並非「保證人」（如果房客有積欠租金的話），所以適用主體錯誤。

第三、

房東特製版租約之陷阱條文二：租約期限未滿時，租客若擬前解約，需得甲方之同意，如有違反須賠償違約金及沒收押金。……從該條文可以看出，房東的「自以為」及「對法律的一知半解」導致該約定既無效也有破解之道。

a.約定「賠償違約金及沒收押金」的罰則過重，因此能依據《消保法》主張「顯失公平」所以約定無效及《民法》第252條主張「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」。

b.依據內政部版本的《住宅租賃定型化契約》之「注意事項」第十二、任意終止租約之約定（三）：雙方雖約定不得終止租約，但如有OO得終止租約之情形，仍得終止租約。但若無OO得終止租約之情形者，雙方當事人則得於「契約自由原則」，自行約定違約金。（OO指的是，《住宅租賃定型化契約》裡房東與房客提前終止租約等條文）

白話文解釋1→

縱使雙方約定「不得終止租約」，但還是有「可以提前終止租約」的條件。以該新聞案例來說，因為長期漏水修不好或房東擺爛不處理，就可依據「有修繕之必要，經房客相當期限催告仍不於期限內修繕」及「對承租人的健康及安全有疑慮」來主張提前終止租約。

白話文解釋2→

普遍印象，「住宅租賃的違約金，最多只能一個月」這個資訊是正確的，但這只限定「沒有提前通知終止租約」，並不包括其它種類的違約情形。換言之，倘若房客把家具弄壞、家電遺失、屋況毀損......等等「其它違約情形」，當然上限「不只一個月」且「可雙方約定」，但前提是，違約金額仍不可過重、顯失公平就是了。

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/2934634

TVBS原影→https://youtu.be/MW1Zo9_819w

記者-吳亭頤 採訪報導