🚨 大直房市「冰天雪地」下的求生術！11月最新實價登錄：落袋為安成主流？

雖然大直房市總體交易量創下「史上最慘」紀錄 ，但個別交易仍有亮眼獲利。樂群二路「金澤C」四樓在持有僅一年多的情況下，獲利高達538萬元，儘管需課重稅，實質獲利仍可觀 。長期持有者如「明水四季」和「大直逸廊」的四樓戶，皆研判有單坪超過30萬元的豐厚利潤，顯示了持有夠久，讓利也只是「賺超多」與「賺夠多」的差別。然而，「大直紅點」與「大直峰閣」雖有獲利，但因高稅率或當初買在高點，實質報酬率相對不如預期，突顯了賣方在市場反轉下，選擇「落袋為安，走為上策」的謹慎心態。同時，文內也提醒讀者，「大直唐寧街」店面應將地下室坪數以三分之一計價 ，還原其真正的百萬行情。......↓

【超級詳細資料與完整分析檔案下載連結】

google雲端硬碟→https://reurl.cc/dqLVVD

dropbox雲端硬碟→https://reurl.cc/R9W61D

更新至11月30日，大直，最新實價登錄◎陳泰源

【樂群二路】

金澤C四樓：

本身就是個負面新聞纏身的社區，然後又四樓，沒想到113年6月6250萬元入手之後，114年9月6788萬元，持有僅1年多而已，還可以獲利538萬元；只能說，當初入手相對低，然後發現房市反轉、苗頭不對又趕緊下車，因此縱然帳面上賺了超過五百萬元。

但依據「房地合一稅制2.0」要被課獲利的45%稅金，若再扣除其他成本，恐怕實質獲利不到250萬元，但，持有1年多賺超過200萬元，已經高於多數人的年薪了，所以也是很厲害的投資操作啦！

【明水路】

明水四季四樓：權狀17.91坪另加車位。成交總價1910萬元／單價97.7萬元，沒有前手交易紀錄，表示是在實價登錄以前就持有，因此研判單坪獲利超過30萬元、總價獲利極可能超過500萬元！小坪數能有這樣的利潤，關鍵在長期持有。

【基湖路】

大直逸廊四樓：怎麼又是四樓啊？同樣，成交85.6萬元，沒有前手紀錄，表示在實價登錄以前就持有，研判獲利同樣單坪超過30萬元以上，難怪該社區過去突破9字頭，這位賣方卻願意8字頭讓利，畢竟持有夠久，什麼價錢賣，都只是「賺超多」與「賺夠多」的差別而已。

【北安路】

大直唐寧街一樓：如果以總價直接除以權狀坪，單坪會得到65.6萬元的結果，可這又不是特殊交易？仔細看才發現，原來該店面除了一樓、合法夾層之外，竟有高達41.96坪的地下室，因此B1記得要用三分之一計價，換算出116萬元才是真正且符合行情的店面單價哦～

【植福路】

大直紅點三樓：

預售108年8月2972萬元入手，113年落成新屋，114年9月3280萬元脫手，等於「總共」持有6年獲利308萬元，可是別忘了，房地合一稅制是從「使用執照核發日」起算，換言之，該筆獲利，仍要被課高達獲利的45%稅金，再東扣西扣下來等於實際上「持有6年僅獲利100萬元左右」......，但我想，新屋落成1年就賣掉，可見賣方的重點，不在「賺多少」，而在於「落袋為安，走為上策」。

PS：真心覺得並發現一件驚人真相→在房地合一稅制下，「購買預售屋」是一項極度不聰明的投資行為，只要看「大直紅點」的案例就知道。（持有那麼多年還要被課45%重稅，挖哩哩～）

【敬業一路】

大直峰閣六樓：102年4月1603萬元入手，114年9月1808萬元脫手，持有12年僅獲利205萬元，等於每年僅增值17萬元，有點遜......，畢竟，102年是房市次高點，加上該區域是商業區違規住宅；所以顯然，賣方很能撐、持有夠久，只要帳面上沒虧，就好，恭喜下車！

玲瓏閣六樓：

109年11月成交6900萬元，114年9月成交6930萬元，等於持有約5年，獲利30萬元，換算1年賺6萬元......等於小虧；如此平盤轉讓，研判應該是急售。

以下為新聞稿》

大直房市進入「冰河期」：11月實價登錄創史上最慘交易量，但個別獲利仍驚人

【房仲作家陳泰源：長期持有者「賺超多」、短期獲利者「落袋為安，走為上策」】

根據台北市政府地政雲最新實價登錄資料，由專任房仲作家陳泰源整理分析的大直區域房市報告顯示，截至2025年11月30日，大直房市交易陷入「冰天雪地」的嚴峻局面。當月總共僅有 10 筆交易，扣除 3 筆特殊交易後，正常交易僅剩 7 筆，創下「史上最慘」交易量紀錄。

【大直兩大警訊：軍宅國宅零成交、多數看屋收費社區掛蛋】

市場降溫趨勢明顯，多個指標性路段和社區皆呈現零交易量。

報告特別指出：

零成交紀錄：國宅與軍宅在本月罕見地創下雙雙「零成交量」紀錄。

看屋收費社區：僅有《大直逸廊》有一筆小套房成交，其餘「JOJO 紐約」、「明水悅」、「悅榕莊」、「良茂京都」等多個社區仍處於閉鎖期或零成交狀態。

數據分析：賺錢秘訣在於「持有夠久」與「跑得夠快」

儘管市場低迷，數據仍揭示了高額獲利案例，但獲利結構差異巨大：

【1. 短期獲利案例：高稅負下的「下車」決策】

位於樂群二路的「金澤C」四樓戶，在 113 年 6 月以 6250 萬元入手，僅持有約 1 年 3 個月，即以 6788 萬元脫手，帳面獲利達 538 萬元。陳泰源分析，雖然高獲利需面臨房地合一稅 2.0 規定的 45% 重稅，但實質獲利仍超過新台幣 200 萬元，已高於多數人的年薪。這筆交易反映了賣方在房市反轉時，選擇「落袋為安，走為上策」的操作心態。

【2.長期持有優勢：四樓戶也能創造高利潤】

多筆長期持有的交易證明了「時間就是金錢」：

明水四季四樓 (明水路)：成交單價 97.7 萬元。由於持有時間較長，研判單坪獲利極可能超過 30 萬元。

大直逸廊四樓 (基湖路)：成交單價 85.6 萬元。陳泰源指出，賣方雖以 8 字頭讓利，但因持有期夠久，獲利仍在「賺超多」與「賺夠多」之間。

【3. 稅制影響：持有六年，僅賺一百萬】

植福路「大直紅點」三樓戶，預售階段以 2972 萬元入手，持有約六年後以 3280 萬元脫手，帳面獲利 308 萬元。然而，該案適用房地合一稅，稅基從「使用執照核發日」起算，導致需課獲利 45% 的重稅，最終實質獲利約僅 100 萬元。這強烈提醒屋主，預售屋持有期長不代表就能規避高稅率。

【4. 店面交易提醒：勿忽略地下室計價】

北安路「大直唐寧街」一樓店面，若單純計算總價與權狀坪數，單價僅 65.6 萬元。陳泰源提醒，該店面擁有高達 41.96 坪的地下室，應以三分之一計價還原，真正的單價應為 116 萬元，這才符合該區域的店面行情。

【結論與展望】

陳泰源表示，從「大直峰閣」持有 12 年僅獲利 205 萬元，以及「玲瓏閣」平盤轉讓僅賺 30 萬元來看，大直房市在高點進場和商業違規住宅的衝擊下，投報率受到壓抑。他建議消費者，在當前的「冰河期」市場中，應更深入地了解實價登錄背後的持有成本、稅務影響及市場動機，才能避免買到增值不佳的標的。