「東區珠寶盒」熄燈！SOGO敦化館都更喊卡？皇翔背後的5大精明盤算？

251213鏡電視 SOGO敦化館倒數熄燈傳皇翔「蓋建豪宅」計畫暫喊卡

花車擠滿人潮拚手速，寢居用品、雙人絲滑床包組兩組出清價免1400元、五星級飯店枕特價一顆六張佰鈔，法製不鏽鋼鍋碗瓢盆下殺折扣也打很兇，吸引民眾掃貨，因為SOGO百貨敦化館倒數不到1天熄燈，全館商品大出清。......↓

SOGO敦化館前身是仁愛保齡球館，1994年盛大開幕，是全台首間精品百貨，被封「東區珠寶盒」，猛的是，當年開幕Fendi等一線精品搶著進駐，一度榮登全台坪效王。

走過31個年頭，確定熄燈，房東「皇翔建設」原本打算都更蓋豪宅，卻傳出計畫延期十年，不排除引進新百貨。

房仲作家陳泰源：一旦都更改建，至少你要面臨3年以上無收益黑暗期，因為政府打炒房導致都更改建的土建融都受限，再加上豪宅限貸令，也會導致豪宅客、買方會縮手。

打炒房重拳下，房市冷清，加上百貨位處敦化南路林蔭大道第一排景觀，改建後單坪上看200萬元推案不易，至於哪間百貨接棒？誠品生活一度被點名可能人選，董座直接否認。這塊東區黃金地段下一步動向，仍是未知數。

「SOGO敦化館」這塊地，原本「皇翔」要改蓋豪宅，但突然喊卡了，為什麼？

個人研判的幾個原因如下……↓

第一、皇翔本身或許有現金流考量，畢竟只要百貨業者持續承租，整棟租金、月收至少千萬元起跳；反之，一旦都更改建，至少面臨3年以上的「無收益」起造黑暗期。

第二、都更未來趨勢，獎勵容積，研判有增無減，畢竟老屋只會愈來愈多，政府又鼓勵改建，因此拖延改建時間，可能有利爭取未來更多獎勵容積。（蓋出更多建坪）

第三、上網搜尋關鍵字【信義豪宅「賣14年還有百億餘屋量」皇翔改推小坪數搶市】便可得知：皇翔位在信義區建案的「皇翔御琚」，已成為屋齡15年的「中古屋」，卻竟然還有「上百億元餘屋量」，……可想而知，已吃過「豪宅轉手不易」的虧，自然未必想再改建成豪宅。

第四、政府打炒房讓建商與財團的土建融受限，加上「豪宅限貸令」導致買家至多貸三成而選擇觀望，更別說少子化及小宅化等「一人戶長」的趨勢下，坪數愈大的住宅，在未來恐愈來愈不吃香。

第五、該地點位處精華區，理應適合「商業」使用，可是，敦化南路林蔭大道第一排樹景卻又很推「住宅」，所以應該也還處在思考「產品到底該如何規劃最有利？」的掙扎中。

順帶一提，

假設蓋豪宅的話，單坪預計上看多少錢？

該地址為：大安區敦化南路1段246號。屬於東區商圈。

根據實價登錄：屋齡0-5年的產品，均單價來到182萬元以上，再加上該案位處敦化南路的「林蔭大道第一排景觀」，因此，改建後單坪上看200萬元，是可以樂觀預期的。

鏡電視→https://www.mnews.tw/story/20251213sot1800012

鏡YT→https://youtu.be/6gbFU97SHa0

記者-徐藝芳、李宗翰