211106賣方悔賣，如何反制？◎文/陳泰源

211106賣方悔賣，如何反制？◎文/陳泰源

房子成交了，買、賣方與房仲三方皆大歡喜，但有時在「簽約後、交屋前」就是會發生悔賣或悔買等情事。

無論是哪一方反悔，另一方肯定超級不爽，而房仲除了空歡喜一場，還要負責善後，任誰也不想遇到這類倒楣事。

但，萬一有天你遇到了，該怎麼辦？......↓

【案例】

幾天前，友人私訊我這個問題（如截圖），我覺得有必要與大家分享，我把對方遭遇到的困擾，再文字化一遍：

買家買了一間中古屋，成交價1050萬，已經簽定買賣合約，連簽約款跟備證用印款也都支付了。

結果，屋主突然說他不賣了，還說只願意賠40萬元。扣掉買方出的仲介費21萬（2%），等於只拿到屋主的違約金19萬元。

但是，買家當初為了籌自備款，已經解掉了儲蓄險保單，而且每張保單賠了3萬多元、總共解了大約4張，再加上股票也是賠本賣，為了買房，保單與股票變現所造成的損失根本不止19萬元。

買家已經覺得夠心煩意亂了，聽到房仲對她說「仲介費是拿不回來了」更是無助。

如果你是買家，你會 / 該怎麼做？

【買房，你該這樣做】

《第一、要求賣家以書面方式告知》

屋主悔賣，通常是由房仲居間「轉達」，其訊息是否有所隱瞞不得而知。

照理說，已經簽約了，契約上應該會有買賣雙方的聯繫方式，所以，你可以直接聯繫，或者透過房仲轉達，告訴賣家：

無論是要終止或解除契約，請用書面（白紙黑字）的方式告知，不接受電話、line訊息、簡訊等形式，替自己爭取時間。

《第二、補足履約保證專戶裡的價金》

按照契約，此時此刻，履保帳戶「應該」要有多少錢？假設是一成也就是105萬元，那就請趕快匯入補足這個金額。

一般來說，履保帳戶裡若有105萬元，而屋主悔賣了，應該就要倒賠105萬元。因此，在賣家還沒有以書面的方式告知解除或終止契約之前，履保帳戶裡的金額越多，違約金額就越大！賣家就越不容易反悔。

以買預售屋為例，同樣總價是1050萬元，若悔買，建商可以向買家索賠15%的違約金，也就是大約158萬元。因此，縱然此案最後不得已要走訴訟，也請買家一定要奉陪到底！因為法官不可能只讓賣家賠40萬元了事。

《第三、彙整房仲服務不周到之處》

房仲方的說法：因為買賣契約已經成立了，所以還是得收足2%服務費。

這個說法，或許合乎法理，卻也太過無情。

從人情義理的角度，反悔的不是買家，房仲若要反制客戶，也該鎖定賣家。

其次，買房子，不是只有簽完約就到此為止，而是要等到交屋後，「整個服務流程」才算走完，所以，就算房仲堅持跟買家收服務費，情理上也不該收足2%。

因此，建議買家，可以把從一開始的帶看（有沒有遲到？講解夠不夠專業？）→下斡旋（契約審閱期是否要你提前放棄？解說條文是否草率？）→溝通價錢（一味叫你加價？好像只站在賣家的立場？）→簽約，包含屋主悔賣後，房仲對你的「態度」是如何？......等等這整個過程，你覺得哪裡有服務不周到之處，全部羅列清楚，替自己累積「爭取服務費減免」的談判籌碼。

【菜鳥房仲必學訣竅】

房仲（公司）在態度上的無情，讓人覺得似乎只想顧及自身利益，我只能勸說同業，千萬不要得「近視眼」。

房仲是服務業，也是業務類型的工作，不僅服務要做到盡善盡美，身為「業務」人員，也該知道人脈是累積的，客戶是可以培養的，事業是要做長久的。

既然錯不在買家，基於「長遠經營」的思維與「服務口碑」的流傳，我會建議你，主動退服務費，以彌平買家受傷的心情。