220819好房網 信託機制漏洞...黑心建商（大家地產卓家雄）欺地主！專家破解「暗黑手法」
這幾年因為政府大力推動都更及危老重建，讓案量較往年更多，今（2022）年上半年全國老屋拆除數量已比六年前增加近一倍，中華都更總會指出，2020年全國都更及危老重建案首度突破1,000件，到今年6月，累計超過3,000件。不過建商素質參差不齊，加上重建案中，地主與建商之間的資訊並不對等，一些不肖建商會藉由諸多「漏洞」、欺瞞手法來欺壓地主，東龍不動產專任約經理陳泰源就爆料指黑心建商是如何利用「信託機制」來欺壓地主，並提出「3暗黑手法」要民眾格外當心。......↓
近年相當知名的北市松山一個危老案（松蔦青語），不肖建商不誠實履行合建契約，且在過程中處處刁難地主，爆出極大糾紛與爭議，建商沒有讓地主先選屋、就開賣預售案，地主認為自身權益被侵害，且更可能造成一屋二賣、將損及地主及更多民眾權益，因此地主發函信託銀行不應提供虛擬帳號讓建商可能一屋二賣，使建商無法銷售預售屋，因此建商對地主、銀行提告，台北地院民事一審判決出爐，駁回建商控訴、判建商敗訴。
陳泰源表示，一個建案總銷金額動輒上億元，危老糾紛發生頻率不低，且一些黑心建商會利用「信託機制」來欺壓地主。而究竟什麼是信託？他說明，就是把「財產權」讓與給銀行（受託人），銀行會依據受託的內容去執行，就不會有因上述的問題導致建案中途生變、工程延宕等情事。至於信託的型態，約略分成價金信託、同業連帶保證信託、公會連帶保證信託與不動產開發信託四種，前面三種信託方式的保障比較不完備，以價金信託而言，銀行比較像是保管價金的角色而已；同業連帶保證信託、公會連帶保證信託由於有「連帶保證」的關係，建商相對比較有挪用資金的空間。
陳泰源指出，市面上絕大部分採用的是不動產開發信託，這是由銀行幫地主把關，做資金運用方式的限定，減少建商無端挪用資金的風險，同時，信託銀行會要求建經公司附加「續建機制」；如此一來，當建商或營造廠出問題時，建經公司就會出面，協助找廠商承接後續工程將房子繼續完成，不易形成爛尾樓。換言之，信託銀行就是扮演「資金管理」的角色，不論出資者是「合建的建商」或是「委建的地主」，遇到資金不足時，也會由銀行端來融資給出資者，並依約管理、專款專用。
而在整份的信託契約裡，地主最關心的就是「受益權的分配」，也就是當建案蓋好後，大家所能夠分配到的各項權益與條件，像是樓層的高低、坪數的多寡、車位的數量等。陳泰源表示，這時就是黑心建商使手段的時刻，黑心建商有三招暗黑手法！
第一招，將對地主有利的「保密補充協議」排除在信託契約之外：黑心建商慣用的說法，「由於你（地主）的條件比其他的地主來得優，所以這份『補充協議』不能放進信託契約裡，以免被發現，我們建商就不好向其他地主們交代」，又或是「這份補充協議裡有『保密條款』，因此連銀行也不能知道，否則失其效力，所以不能放進信託契約裡」。如此一來，對地主有利的「保密補充協議」被排除在「信託契約」之外，信託銀行就有可能不承認此協議的存在，當進行受益權的分配時，信託銀行也只能依照合約配合黑心建商，將地主們各個擊破，讓地主啞巴吃黃蓮。所以若有遇過有建商是這樣「話術」你的，記得務必提高警覺，斷然不合作。
第二招，條文愈簡略，愈黑心：如果是黑心建商，在信託契約裡只會概略提及分配的比例、應分得的比例是多少，內容寫得很含糊，甚至創造出「一個條文，各自表述」的空間，讓地主以為該分配到的「好像」都有提到；接著，黑心建商就會利用這一份模糊的契約，連哄帶騙催促地主趕緊一起去信託，最後再單方面曲解條文，說地主誤解契約內容，逼其就範。
第三招，先信託，再分配：黑心建商的真面目，往往會在信託之後才現形，態度整個一百八十度大轉變，在與地主進行選屋及分配程序時，會以各種威逼脅迫的方式，把條件比較差的樓層與位置，要地主「被接受」，如果是正派建商，順序上一定是倒過來，先讓地主分配好坪數與選屋，之後才做信託。
陳泰源提醒，慎選建商是非常重要的事情，萬一真的無奈走上訴訟這條路，一定要慎選專精相關領域且有經驗的律師，不然，在「契約是建商擬定的」的這個前提下，最終地主恐怕只有輸多贏少的份。
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好房網News記者林和謙／台北報導
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