221226【天下武功出東龍】買賣土地記得一定要申請「鑑界」！台中大里二期重劃區房市「只進不出」超抗跌！
鄰近台中市中心不遠處的台中市大里區，不僅交通方便、人口密集，其中又以大里二期重劃區為最精華地段，觀察實價登錄，發現不僅房價相對抗跌且釋出量極少，該區除了房價基期低、生活機能成熟、離工業區和軟體園區頗近，就業機會多，形成房市「只進不出」格局。
【商圈介紹，未來題材】
大里二期，也是大里區最精華的區塊，目前兩房產品都要上千萬元了，隔壁就是台中市的南區和東區，大里二期的房價與地價，也都不亞於東區和南區，因此二期未來的發展可說是非常可期！
一個地區最重要的發展有兩個因素，一是交通，二是人口：
以現有的交通來說，在台中市有一條叫作「74號快速道路」，它是貫穿整個台中市，當行駛到大里區的「德芳南路」時，就會看到交流道，下來後就抵達大里二期了。
而目前正在建設當中的，是大里的「草湖交流道」，等將來開通以後，開車行駛將會直接抵達「大里軟體園區」。
另外旁邊還有一個未來要發展「廠辦聚落」─「夏田產業園區」。因為大里區有很多所謂的「農地工廠」，也就是在農地上蓋工廠，並沒有完全合法，且造成農地的汙染。但由於這是歷史共業、早期法規不明確、政府一開始沒有嚴格把關的問題所導致，因此現階段若採極端的開罰手段並不適合。經過產官學、地方民代等多方溝通之後，現在政府決定要走「輔導合法化」路線，並決定要徵收一大片的農地，讓該片農地轉型成「專區」，也催生了「夏田產業園區」。
綜合以上，未來有「草湖交流道」的開通，加上既有的「大里軟體園區」，以後又有「夏田產業園區」，這些利多，將使得生活機能更加便利、就業機會增加，隨之而來就是人口數逐年成長，最後創造置產、購屋的需求。
而且為求都市化，在隔壁的「大里三期重劃區」，未來也有「區段徵收」的計畫在討論中，這也會間接促使整個大里區的發展更加繁榮。
【菜鳥房仲必學訣竅】
《什麼是鑑界？鑑界的程序為何？》
一筆土地，如果沒有經過鑑界的話，也就沒有所謂的「界址、界標」，使得該筆土地的實際範圍無法確認，所以仲介在進行土地銷售時，都要建議地主一定要鑑界。
而鑑界的SOP為：先簽約→再來用印→之後代書就會去向地政單位申請鑑界。
也就是說，鑑界必須在成交之後，因為丈量完了以後，如果沒有問題，地政人員就會請買賣雙方在文件上簽名；換句話說，還沒成交就等於沒有買家，而鑑界若沒有買家畫押，那也沒有用。
至於鑑界的費用，各區域標準多少不同，以台中大里區來說，大約是新台幣四千元，一般約定俗成是由賣方支付。
由於負責鑑界的單位是政府機關，所以是具公信力的，地政人員會到該筆土地現場進行丈量並劃定界標，而且買賣雙方以及該筆土地周邊的其他地主，都會收到場勘通知，如有任何一方沒去現場見證，也就等於喪失勘驗的權利，日後若提出「界標不符、界址侵犯我土地」等訴訟時，也較難爭取勝訴。
《糾紛案例》
從業人員在與地主簽委託時，該筆土地的範圍，通常僅聽地主所言，沒有經過精準的丈量，也就是鑑界。也就是地主往往會「自以為」「大概」就是哪些範圍。
某筆土地，位於霧峰區，雖說不是市區，但因為是建地的關係，目前單坪行情約二、三十萬元，也不算便宜。
該地主大約在兩年前購買土地時，當年前一手的賣方告訴地主：「我才剛鑑界完，所以不用再鑑界了。」於是地主信以為真，沒有申請鑑界就辦理過戶了。
時隔兩年後的如今，輪到地主要賣地了，買家提出鑑界要求，地主同意，結果鑑界下來才發現，地主所認知的「水溝範圍各半」是錯誤的，事實上，整條水溝百分之百屬賣方所有；也就是說，買家得花錢多買半條毫無用處的水溝，於是糾紛產生，但這還沒完。
該筆土地上有一間房子，其建物也侵占到了賣方土地的一小部分（約2坪），專有名詞叫作「越界建築」，這也讓該筆土地買賣的爭議更加複雜！
通常遇到這樣的糾紛，買家可以主張的權利有二：一是解約，二是價金酌減。
當然，發生這類事情都會造成買賣雙方心理上的不愉快，也衍生了客戶雙方向仲介提出「服務費酌減」的要求，更讓仲介難為，可以說是愈辛苦、賺愈少。
因此鄭總經理藉由這次的案例分享，除了提醒地主與買家，也要特別提醒新進從業人員，記得，一切都要以「鑑界」為主。
永春不動產大里旗艦加盟店
總經理─鄭秀月（國立中興大學EMBA企管碩士）
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主持、採訪、撰稿：東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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