230313【地政Time】單身者必看！如何將「重購退稅」+「賣屋獲利課10%優惠稅率」+「400萬元免稅額」統統到手！頗析「重購」與「房地合一」雙節稅制度！
【前言】
說到「重購退稅」，這是政府為了鼓勵人民買房、愈換愈好，由小換大、由舊換新、由蛋白區換至蛋黃區，因此建立該制度，希望能支持民眾換房的能力；至於「房地合一稅」其中的優惠稅率，只要符合自住等相關條件，其獲利部分，不僅能先享有「獲利400萬元的免稅額」之外，超出400萬元部分也僅須課徵「10%優惠稅率」。
【重購退稅 之 立法意旨】
政府考量所有權人因住所遷移等實際需要」，必須出售原自用住宅，而另於它處購買自用住宅，避免因課徵稅賦，降低其重購新屋之能力。
【重購退稅 之 注意事項】
1.需符合自住：購入新屋時，舊屋須符合設籍條件；換句話說，買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡！
2.設籍人資格要符合：個人或其配偶、未成年子女。
注意！如果是「土地增值稅的優惠稅率」，多了「直系親屬」的選項，也就是父母，但如果是「房地合一重購退稅」，縱然父母有設籍也不符合條件，除了上述三種身分（個人、配偶、未成年子女）設籍之外，其他身分，皆無申請退稅資格。
3.先售後購或先購後售，皆須在兩年內完成：前者要出售後兩年內購置新屋；後者要兩年內出售舊屋。
4.退稅請求時效：重購之次日起五年內。也就是說，記得要主動申請，政府可不會自動退稅給你哦！
5.列管期間：重購後五年內，若房子改做其它「非自住」用途或再移轉，應追繳扣抵或退還稅款。
【符合 賣房之優惠稅率 同時享有 重購退稅 之 訣竅】
如果是「先售後購」，在同一個時間軸上，讓人設籍在房子裡，不成問題，比較有的困擾是，可能會產生中間得先租房子的過渡期。
但若是「先購後售」，就會產生爭議，因為在同一個時間軸上，所有權人會同時擁有兩間房屋，這時就必須注意戶籍設立的問題。
對於非單身者來說，問題不大，畢竟，只要個人或其配偶或未成年子女，在新、舊兩屋均有設籍至少一人，就符合資格；但問題是，單身者，又是先購後售，無法在兩處房屋同時設籍。也因此，國稅局後來從寬認定，只要在兩處房屋設籍一處即可；但仍須依國稅局的最終審核結果為準。
只是，除了「重購退稅」，如果也想同時具備「房地合一之優惠稅率」之「雙重享受」資格，這時，單身者就千萬要注意了！
因為「房地合一稅」自住優惠稅率對於設籍要求更嚴格，規定是：個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿六年，意即交易前六年皆須設籍在舊屋，不能中斷，且未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。
所以，若單身者想要將「自住優惠稅率」與「重購退稅」同時符合條件的話，建議一開始就設籍在舊屋，買了新房也別急著將戶籍遷出，這樣自用的年限才不會中斷，等到舊屋於兩年內賣掉了以後，再將戶籍設至新屋去，這樣才萬無一失。
如此一來，就能將賣房之「獲利400萬元免稅額」、「超出400萬元部分採優惠稅率10%課徵」、換屋之「重購退稅」三重享受，一次擁有。
受訪：東龍不動產大聯盟特約地政士／李嘉祥
採訪、主持、撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源
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