230320【一次看穿都更X合建契約陷阱】「第一次對外公開銷售時」表列「標準層價格」之專為一樓地主佈下的一條文兩陷阱

230320【一次看穿都更X合建契約陷阱】「第一次對外公開銷售時」表列「標準層價格」之專為一樓地主佈下的一條文兩陷阱

【前言】

你我都知道，一樓的「價值」通常高於二樓以上；因此，如果建商表示「為求公平，全體住戶使用的契約皆為統一版本」時，小心這有可能已是包藏禍心的話術。

尤其合約中所謂「用『標準層價值』來選屋」及「用『公開銷售表列價格』來找補」，並不是人人一時就能意會其中的「奧妙」，倘若「自以為了解」就簽字，想說房子蓋好之後就能開心選屋入新厝，那你就太天真了！......↓

【一樓原住戶 付出多一倍代價 換回一樓 的 慘痛教訓】

台北市南港區某都更案，有一棟兩層樓高的老舊公寓，譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：

她（地主）的土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得60%、建商分得40%，合約並記載「房屋面積價值」之換算，是依建商「『第一次對外公開銷售時』表列『標準層』之價格」為計算標準。

此外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以「權利變換」方式實施，不過，合約卻同時明確約定：「若『權變（公契）應分配條件或價值』與『本合約（私契）應分配條件或價值』不同時，以本合建契約（私契）為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算，可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價58萬元，即是建商所稱的「第一次對外公開銷售時」表列「標準層的價格」。

只是更新後，一樓的單價為105萬元、二樓則為52萬元，如此的選屋結果，導致原一樓地主譚小姐要找補很多錢；換言之，譚小姐若要選擇更新後的一樓，必須用「二樓的價值」、多花費近一倍的代價才能換回（本該屬於她的）一樓。

看完「選配房屋找補金額計算表」，譚小姐氣得快昏倒，馬上聯絡建商。可是建商卻表示「完全依照合約辦理」，無任何問題。

譚小姐當然打電話到都更處陳情，並申請閱覽及影印權變計畫書，一看計畫書才知道，她的一樓，在更新之前的「權利價值」原本就比樓上層高了不少，因此若依照更新後的應分配權利價值（公契），同樣選配一樓和二樓，實際要找補的錢並不多。

但合約卻又約定以「私契」為主，沒有「擇優」的空間，因此譚小姐就算尋求司法救濟，恐也無法勝訴。

【與建商簽契約 之 地主必學訣竅】

合約陷阱一、未注意一樓的效用價值

因為一樓可能有商業效益或約定專用空間，不屬於「標準層」，價值通常比樓上高，但「土地持分」卻與樓上「相同」，算出來的可建容積與樓上一樣；因此若無考慮一樓的價差，換算選屋價值就會與樓上住戶是相同的，若用「同樣的價值」來選擇「較貴的一樓」，就會出現不合理的情況。

只是，一樓的價值估算不易，且商效高的一樓地主，如果也要分到樓上戶別，很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完，畢竟「餅／土地」只有一個。

然而，在協商合建分配時，單就一樓來說，更新前後的價差，實務上往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不再用價值來換算；但如果有「一樓選配後之剩餘面積」要換算成「樓上層的面積」時，就要考慮兩者間的「價差」。

合約陷阱二、採「擇優」條款

「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，在於權利變換實施的都更，政府會審議建商報核的權變計畫內容，亦即會審查地主的分配是否合理，因此如果合約採用權變分配附帶「擇優」條款，至少可以避免最不利的情況。

也就是說，「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視，可以確保協商智識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。

合約陷阱三、不要以「公開銷售表列價格」為選配基準

「可選屋面積」換算成「選屋價值」時，最好不要用「公開銷售表列價格」，因為表價肯定只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，因此建商告知的單價未必符合市場的真正行情，不如約定「選屋時提供」或「權變計畫核定」的單價，才比較有確切的依據。

【東森X民生頭條】1樓地主都更必賺翻？契約藏這陷阱 竟多付一倍代價「氣得快昏倒」老公寓都更 小心話術包藏禍心

東森新聞→https://news.ebc.net.tw/news/article/359583

東森財經→https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/content/159337

民生頭條→https://www.lifetoutiao.news/148697

好房網轉載→https://news.housefun.com.tw/news/article/727346386050.html

受訪、原著文稿：不動產律師蔡志揚

主持、採訪：東龍不動產專任委託部經理陳泰源