230722諮詢：#老師里長胡家瑒 解都更
今日下午，我與擁有「都更諮商師&危老推動師」雙證照的台大碩士里長老師-西新里胡家瑒，聯手為一對「屋主」父女提供都更諮詢服務，為什麼會用「屋主」這個字眼呢？因為他們沒有「土地所有權」只有「建物所有權」。（光看到這就知道，屋主能與建商的談判籌碼較少。）
老師里長胡家瑒表示，
第一、只有建物，沒有土地，建商還能提供「接近」一坪換一坪的條件，實屬不錯。但，是含公設，也就是「權狀換權狀」；改建後的實際室內使用面積將縮水剩餘65%，這是要有的心理準備。
第二、由於只有建物，因此若走「權利變換」可能不划算，畢竟無土地，只有屋齡不可考、早已沒繳房屋稅的老建物。所以，建議走「協議合建」。
也就是說，由於談判籌碼較少，別企圖當「最後簽名同意」的那一位，不然倘若整合意願門檻達標而你還沒簽同意，屆時將「不同意or尚未簽名同意」的直接劃定都更範圍內，那就只能被迫走「權利變換」了。
第三、「搬遷補助費」通常指的是單一戶（層），由於這對屋主父女是「兩層樓」的透天厝，因此建議可爭取兩倍補助。
第四、房租補貼，契約載明單坪700元屬低標，建議可往單坪800～900邁進談判。
這裡補充一個建商話術→這個都已經強調是「補貼」了，不是「贊助」啊！不可能滿足你在外租屋的全部租金。
第五、可試著爭取「裝潢補貼」，畢竟屋主裝潢沒幾年，建商突然出現說要都更拆屋，這樣裝潢費不就挺浪費的？所以記得，除了有搬遷補貼、租金補貼，別忘了還有「裝潢補貼」哦！
第六、契約裡，目前找不到落日條款，強烈建議要增訂退場機制，以免成為萬年合約。
第七、接洽窗口提供了AB兩家建商的契約
1.這一看就知道，對方並非建商直屬的人，極有可能是「中人／掮客」；這類情形很常出現在坊間所謂的「危老推動站」，只做最前端的意願整合，等到整合差不多了，再包裹盤給建商，最後當然是看哪家建商支付的仲介費比較高，就把你們賣給它囉～
2.這樣做對建商的好處是，可以省下初期的前置整合時間與心力；壞處是，對地主們而言，你同意都更，但最後被賣給哪家建商？是否優質或黑心？得看你的八字了，因此建議不要透過這種模式簽同意。
3.此外，既然目前有AB兩家建商有意願，建議可直接去電建商公司，找到直屬窗口、真正的Key Man，如此一來，除了能再次確認掮客到底是否有經過授權，也有機會談出不同的、或許更好的條件。
審約專家陳泰源表示，
第一、針對A建商，查公司網，相關的民刑判決訴訟少，且無重大爭議；雖說資本額僅2億元，但公司營運已超過10年以上，相對可放心；而B建商則是新創公司，沒沒無聞，因此建議選擇A建商比較保險。但，不代表，契約沒陷阱。
第二、契約載明「預計」規劃地上20樓、地下4層的社區，要小心「預計」這個陷阱，通常最後會蓋得比預計得更瘦更高，因為建商「由上往下分」，所以蓋愈高，分得的價值愈高，因此勢必會「犧牲一樓」住戶的權益。
一樓戶往往被建商惡搞就是這麼回事，反正，一樓住戶也是「少數」，若抗議，建商就花錢買新聞黑「少數」一樓地主以為吵就有糖吃，......ㄟ不是啊？重點是你沒有規劃當初承諾的那個樣子的房子給一樓戶啊？
第三、契約載明規劃「32～35%公設比」的房子，基本上，契約這樣寫，就代表建商肯定規畫35%了啦！能在公設灌水、滿足約定的「%數上限」，最後分給住戶的室內坪就愈少啊。
第四、契約只寫「平面」車位，事實上，倘若遇到黑心建商，牠有可能會規畫機械車位，最後再來「一個條文，各自解釋」。
建商可能這樣說：車位有「坡道平面」與「機械平面」兩種，契約寫的「平面」車位指的是「機械（昇降）平面」啊？所以屋主不可要求建商賠償。
第五、契約裡有一些字眼擺明是針對「地主」，但對方只是「屋主」，顯然出面整合的人員不是很專業也不用心，只能通用版的契約隨便改一下就給該名屋主。
第六、違約條款：契約只有寫開工後多久之內要拿到「使用執照」，卻沒有寫「萬一拿不到、沒拿到」使用執照時該怎麼辦？此外，契約裡許多的罰則都只針對地主，鮮少針對建商，這點也要注意；對建商而言，沒有違約條款，等於「就算建商違約，你又能怎樣呢？」
第七、有趣：契約裡寫找補正負10%內以銷售價格九折為之，若超過10%則以九五折為之；這約定有點奇妙？一般不都是約定上下限（通常正負10%），以避免「待準備選屋時，可能N年後，房價狠漲或暴跌」其中一方想「無限找補」嗎？
第八、在協議合建之 #定型化契約 問世之前，建議所有契約首頁都該要求加註：倘若某條文出現至少兩種以上的解釋時，以有利於地主方的解釋為主。藉此保障資訊弱勢的一方。（這就是協議合建納入消保法的重要理由！）
第九、契約載明停車位「垂直分」，這我無法理解？是指同一樓層的車位只能選一個嗎？倘若能分到兩個車位，不可選同一樓層嗎？（一個選了B1，另一個只能被迫選B2？）那這樣豈不是損及地主希望享有「連號車位」的權利？
第十、契約載明地主由下往上「水平分」，記得，要改「比例水平」分，以免遇到像是 #黑心建商大家地產卓家雄 刻意曲解「水平」二字，把其他住戶們應分得的低樓層、整層面積都灌給你單一戶承擔、要你被迫接受價值最低的全部低樓層。
第十一、契約載明換屋找補價值計算以「1～5樓房屋均價」為準，這是陷阱，記得，一樓往往價值比較高，因此，把一樓納進去，均值就會拉高，於是，當你想要跟建商換屋時，這時你就得用「被價值較貴的一樓拉高均價」來換屋。記得，改成2～5樓，把一樓剔除。
第十二、契約裡，只寫，使照下來後、專有處接水、接電後，通知住戶交屋，住戶就得在7日內辦理點交，這也是陷阱。誰說接上水電之後，屋況就一定沒有瑕疵？
另外，契約還把「公設點交」與「住戶專有處」點交切割，也就是說，你先入住，公設點交，之後再慢慢來；這樣，通常會發生，你先入住，公設還在整修、敲敲打打、灰塵滿地，讓你住到得肺癌、吵到心神不寧，更慘的情況是，公設還有可能萬年無法點交。
第十三、代課印章授權書：
1.記得，把「印」改「便」，以避免建商拿你的印章解釋成「印鑑章」，然後背著你拿印章偷偷申請獎勵容積來侵吞！
2.此外，授權書裡的「一切相關」要刪除！授權用印的項目要羅列清楚！
3.切記，不包括獎勵容積用印！另外，是否授權用印「申請建照」？請三思，因為建照就是設計圖，建議可以不授權，以便建商申請建照之前，可以讓你審閱過設計圖，確保房子如你想像的那樣蓋，尤其是一樓店面的地主。
4.最可惡的是，授權書裡竟載明，倘若用印範圍超出授權，以「民事求償」論處，這擺明就是建商想要擺脫「刑事偽造文書與背信」的坐牢風險嘛！反正只要賠錢就好，而且還得要你地主先拿裁判費主動提告，難怪建商都敢違約。
當然還有其他關鍵性諮詢內容，畢竟諮詢兩小時，可是滿滿的超營養資訊呢！歡迎地主們與我聯繫 #付費諮詢 哦！
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我是陳泰源！