230915CTWANT+NowNews+非凡大直房屋交易急凍基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價、「基泰大直」推升中古屋討論熱度　專家6招教你避險、蓋下去不划算北市小型危老案數量直直落基泰效應人人自危營造成本增房價恐釀漲

230915CTWANT基泰啟示錄／大直房屋交易急凍基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價

北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。......↓

13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？

根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，

過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。

他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」

但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，

要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。

尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，

現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。

鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。

「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。

原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。

CTWANT新聞→https://www.ctwant.com/article/283859

記者：林榮芳 2023-09-15　06:00

230915NOWnews 天坑危機4／「基泰大直」推升中古屋討論熱度　專家6招教你避險

基泰建設的「基泰大直」建案，因施工不慎，釀成周邊民宅傾斜，由於此建案屬於都更海砂屋重建案，讓外界對海砂屋、中古屋的買賣議題高度關切，購買中古屋如何避險？資深房仲6招教戰，避免民眾意外踩雷。

「我想先強調的是，老舊不代表危樓。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源接受《NOWnews今日新聞》訪問時表示，不少網友認為高屋齡的房子不要輕易入手的觀點，並非完全正確。老屋不是不能買，而是要評估當時的建築方式，此外，有無地下室也是判斷房子結構是否相對安全的重要指標。

針對中古屋的買房重點，陳泰源一共提出6點避雷技巧：

1、建物結構選擇上，最起碼要是「鋼筋混凝土」，而非「加強磚造」。

加強磚造的房子對比鋼筋混凝土，耐震係數較低，若有地震發生，較易發生大規模損害。

2、選擇有地下樓層的房子

有地下室的房子，地基相對較深且穩固，抗液化能力亦比沒地下樓層的房子來得好。

3、挑選低地質敏感區域

房子本身已經老舊，就要在先天條件上做補強，若同時還位處地質敏感高風險區域，風險自然大增。

4、早晚都要賞屋一次

早上看採光、棟距；晚上看鄰居素質、聽噪音。只有鄰居下班後回到家，才能了解中古屋的隔音效果，因此，晚上看房有時比白天看房還重要。

5、別漏看公共區域的維護和狀況

中古屋可能因為被重新粉刷、裝潢而看不出漏水、牆面龜裂等真實屋況，但同一建物大多使用同一批水泥，因此可藉由觀察逃生梯間、曝曬層的頂樓屋突處、陰暗潮濕的地下室電機房做為屋況參考。

6、盡量避免旁邊是「空建地」的社區

空建地一旦開始施工蓋高樓，景觀與採光都會受到影響，再者，也將增加鄰損風險。另外，若旁邊屬於都更區域，未來鄰損風險也同樣會提高。

除了上述6點外，針對有電梯的大樓，陳泰源更建議除了要挑選信譽良好的建商外，建案的營造廠也值得關注，因為建商可能受限於成本、預算，每次建案都與不同的營造廠合作，因此就算是同一建商出品，還是可能出現品質不一的情況。只要排除這些問題，中古屋因為低公設甚至零公設，對於資金有限的民眾來說，CP值相對比新建案來得高。

買房子時擔心遇到海砂屋，該怎麼判斷？馨傳不動產智庫執行長何世昌強烈建議，唯一避險的方法只有一個，就是花錢請專業單位做檢測，若屋主或房仲拒絕，這樣的房子就「少碰為妙」。

何世昌解釋，所謂的海砂屋其實是「高氯離子鋼筋混凝土建築物」的俗稱，雖然造成氯離子濃度高的原因，不單只有建商在興建房屋時，使用海砂取代河砂，也可能是混凝土的過程中遭受汙染，但不論成因為何，當混凝土中的氯離子濃度過高時，就會讓原本應該呈現高鹼性的混凝土逐漸「中性化」，長久下來會腐蝕鋼筋，造成鋼筋膨脹擠壓混凝土，導致建築物結構遭受破壞，「這就是為什麼大面積混凝土剝落和鋼筋裸落，是海砂屋明顯表徵的原因」。

因此，尋求專業單位檢測非常重要，「就像是幫房子買張保單」，何世昌也以自身經驗分享，屋主或房仲針對海砂屋買賣常用的4大話術，提供民眾避險：

1、是自來水漏水漏到變成海砂屋

2、中古屋出現鋼筋混凝土剝落情況非常正常

3、以前的老房子氯離子濃度都偏高

4、附近都還沒有社區被驗出是海砂屋

在專業單位檢測報告出來前，都別輕易聽信屋主或房仲的說法，避免遭到話術矇騙，此外，無論檢測出的數據是在標準值上限或僅超標一些，仍是海砂屋高風險物件，就算再喜歡也不要購入。

何世昌指出，海砂屋就是有問題的房子，不能存有「現在看不出問題，以後應該也不會有問題」的僥倖心態，避免未來後悔莫及。

另外，當中古屋符合「鋼筋裸露」、「混凝土大面積崩落」以及「嚴重傾斜」三項條件時，幾乎不用檢驗，就已經可以用肉眼判斷是海砂屋，這種房子更是碰都不要碰。

中古屋買賣眉角多，至於購買新成屋該注意哪些地方呢？台北市土木技師公會理事長莊均緯呼籲，就算新成屋耐震度較高，但入手前最好還是先了解四大指標，包含建案是否位在「斷層帶或近斷層帶」、「土壤液化高度潛勢區」、「土石流潛勢區域」或是「順向坡」。

由於台灣位處地震帶，加上不少區域土壤液化日益嚴重，因此，目前包含經濟部中央地質調查所以及國家災害防救科技中心，都設有專屬查詢網頁，民眾只需輸入地址，就能掌握全台各地的地質敏感區域資料。

莊均緯向《NOWnews今日新聞》記者說明，這些位在山崩地滑或是順向坡的房子「不是不能買」，但入手前可以有更多避險的方式。例如，相中的物件若位在斷層帶上或是距斷層帶僅有幾百公尺的距離，就要向建商多問一句「是否有針對近斷層效應做相關分析」。若物件位處土壤液化高潛勢區域，但只要有開挖地下室，且最好是開挖到地下3樓以下，因為液化潛勢已被挖除，影響甚小。

他重申，現今建築法規都已有針對敏感區域做規範，建商要蓋大樓也須符合相關的工程規定，因此並沒有「位處哪裡就一定不能買」的顧慮，但地質敏感帶的風險一定比其他區域來得高，民眾入手前，還是得自身做好風險評估。

NOWnews新聞→https://www.nownews.com/news/6259007

記者陳詩雨／專題報導2023-09-15 09:27:29

230915非凡蓋下去不划算北市小型危老案數量直直落基泰效應人人自危營造成本增房價恐釀漲

東龍不動產專任委託部經理陳泰源：在價格的部分一定會有一個拉鋸期，但是在交易量的部分肯定是量縮急凍，可是畢竟土壤液化這件事在2016年當時大直被判斷是高度危險的潛勢區就已經被炒過一輪了，但是隨著時間淡化之後房價依舊飆漲。

非凡影音→https://youtu.be/3Fsp7mrhVAE

記者／徐芷婕、喬大龍採訪報導