231009【來去府城看房市】除了台積電，還是只有台積電？台南房市超漲盤整中，漲跌只能看個案表現？別忘記還有「南鐵地下化」及「北外環」快速道路

231009【來去府城看房市】除了台積電，還是只有台積電？台南房市超漲盤整中，漲跌只能看個案表現？別忘記還有「南鐵地下化」及「北外環」快速道路

從過去各大新聞報導得知，光是一個台積電擴廠議題就讓台南在過去2至3年來房價暴漲，這到底是北部媒體的誇張渲染，還是確實火熱？在地人的感受與真相又是如何？接下來，有請「台南房仲店長─林敬能」來為大家講解大台南房市在過去、現在的發展脈絡及未來的可能走勢吧！......↓

【過去外有QE，內有台積電，台南房市曾經熱到無屋可賣】

首先針對外部因素，主要來自美國聯準會無限QE的氾濫資金造成全世界在過去3年來的房價表現都呈現飆漲的情況，台灣自然也不例外，加上「水往低處流」，除了高房價的台北市，基期低的其它縣市平均都有至少三成以上的漲幅，部分區域因在地建設題材炒作甚至「3年狠漲近一倍」，例如竹北。

至於台南，在幾個重大建設加持下，其中最知名的就是「台積電擴廠」，包含最近剛完工P18廠房的擴增，需要更多「高產值與高收入」的工程師進駐，房價表現當然不在話下。

林敬能以自己為例：2年前的清明時節，就有台積電工程師找上他，並表示下個月就要被外派來台南協助建廠，之後就要進駐，所以急著買房，那時便透過我買到「鹽行重劃區」的房子。

大家都知道，工程師的收入雖高，卻工時長又辛苦；因此在負擔得起的前提下，自然會想住在「各方面條件都比較好一點」的房子。只是，整個大台南的平均屋齡至少二三十年以上；因此，只要是15年以內相對新的透天厝，都賣得超級好！尤其「當時」在整個善化、新市一帶幾乎是「無屋可賣、無屋可租」的景況！包括預售屋，當時在市場只要有推新案就勢必搶購，往往1至2天就完銷。

【全區平均漲幅三成，善化飆漲五成，房屋單價破二，坐三望四】

林敬能說，從2020年至2023年這段期間，全台南平均漲幅都在至少三成以上，善化區更猛，至少狠漲五成以上。若以房屋單價換算，預售屋剛推出時，大概都只在20至21萬元上下，現在卻都要3字頭，前陣子預售推案最高還一度逼近4字頭大關！

【除了台積電，還是只有台積電？別忘記「南鐵地下化」及「北外環」建設】

台南有個很棒的、明確的、而且是非常重要的交通建設，就是「南鐵地下化」，預計約三年後完工。從此以後，南北往來將不再受到鐵路的阻隔，從永康、奇美醫院一路南下到東區的「台南副都心」，間接帶動附近重劃區的發展。

此外還有「北外環」快速道路的興建，目前分不同期別且陸續完工中，它會從安南區或北區連接到南科，這讓原本只能買永康或善化、新市的南科人，日後也可考慮購置安南區或北區；甚至假設延伸到安平區，整個交通網範圍擴得更大，日後將更便利。

簡言之，「北外環」聯通東西向，「鐵路地下化」打通南北向，這兩項都是明確且正在進行式，而且都是預計在幾年內會完工的重大建設。

【超漲盤整中，漲跌看個案表現，須謹慎做足功課】

既然有台積電擴廠吸引高收入的工程師進駐的人口紅利，又有「北外環」快速道路及「鐵路地下化」兩項交通建設，所以仍然可勇敢以投資角度進場嗎？哪怕台灣跟進升息循環也不必擔心？若是非買不可的剛性需求又怕被套牢，該怎麼辦？

林敬能表示：台南平均房價過去3年來漲了大概3至5成，對仲介業者來說，最直接的影響就是買方驟減，畢竟薪水沒有跟著等比例增加，在需求不變的前提下，預算調升幅度有限，造成許多人觀望、以租代買。

以東區來說，以前三房加平面車位只要七、八百萬元就能買到，現在卻要1000至1200萬元才有辦法入手。身為台南在地人，容易有望屋興嘆、價格追不上去、下不了手的感嘆，最終只好放棄。

所以建議暫時不買嗎？林敬能解釋，以一般白領階級來說，確實負擔很大，但若是自營商或是南科工程師才比較有實力購買；此外也得看地點、看標的物，畢竟「隨便買、隨便漲」的時機已經過去了，建議一定要做足功課，不然萬一選錯地點、選錯產品，可能不小心套牢了。

不過強調，對於名下只有一間房的首購族來說，「自住房」並不是「資產」，畢竟沒有要賣，房價漲也只是「紙上富貴」；相反的，如果是換屋族，反而更適合在這一波房價可能下修的趨勢中由小換大、由舊換新、由蛋白換至蛋黃，畢竟「比你貴的，跌得也比你多」，因此這時換屋反而更划算。

那會比較推薦哪個地區？林敬能說，首選善化、新市，因為需求仍在，不過最近在有執行「部分區段徵收」，短期土地釋出增加，未來勢必有新推案，能否維持供需平衡，值得觀察。

其次是偏南邊的「東區副都心」，也就是在台南機場的東邊，也是台南最繁華、最熱鬧的區域，而且旁邊還有一塊很漂亮的重劃區，周邊都是商業地，到時也會多一個新車站，發展性看好，目前各大建商已搶地搶得差不多並陸續推案中，是林敬能相當看好的高潛力重劃區。

主持、撰稿、採訪：東龍不動產專任委託部經理陳泰源