大家地產事件簿：「卓家雄」話術騙合建 專家曝1動作「先把你房子拆了」都更危老藏7陷阱

231213三立 黑心建商話術騙合建 專家曝1動作「先把你房子拆了」都更危老藏7陷阱

主播／莫祥珍：台北市饒河夜市裡面這一排老透天當中，這棟建築物（松蔦青語）特別搶眼，過去其實也是老透天，但是當初被建商說服改建之後，卻發生了建商（寶吉第建設）一屋二賣宣布倒閉，再由共同起造人（大家地產卓家雄）承接，但地主這時候才發現，合建契約處處是陷阱。

地主陳俊發先生：官司打3年多了，109年的12月開始打，如果一般人可能受不了，因為打官司必須要有精神體力還有金錢。......↓

拿出厚厚一疊訴訟文件，控訴三大罪狀，包括建商拿地主印章私自申請為老重建條例，連附給信託銀行的補充協議都不是地主簽名的原件。還有原協議一樓設計成3間店面，陳姓地主可分回面寬4米8店面，建商卻擅自改成4間店面，陳家分到的店面寬度只剩3米3。以及建商不等地主完成選屋，就搶先公開，恐怕將導致一屋二賣（還好後來信託銀行有為地主保留下來，否則後果不堪設想）。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：我們跟原本建商的合建契約裡面沒有簽一個落日條款，也就是合約的有效期限，導致原建商就直接把我們家這個案子直接盤給了接手的建商。

看到父母親被哄騙簽約，讓擔任房仲的陳泰源決定進入跨足建商的仲介公司上班，拆解危老改建的操弄手法。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：跟建商合建的過程當中，第一個契約一定要有所謂的落日條款，不然會變成萬年合約。

簽約時的眉角還有，就是有沒有明訂違約罰則，如果沒有明訂，事後提告打官司曠日廢時，陳泰源家的案例便是如此，但簽約過程中，最常見的陷阱話術可不能不注意。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：因為「代刻印章授權書」是坊間九成五以上的建商都來這一招，它裡面一定會有幾個陷阱，叫做「所有一切相關、包括但不限於」，譬如說申請危老獎勵容積或容積移轉，他不會寫在裡面哦，但是他會寫跟本案一切相關都可以用印，或「包含但不限於」，也就是真正他要拿你的印章去用印的那個東西，他不會寫在代刻印章授權書裡面。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：我父母就是聽信建商的話術說，因為我們當時的設計圖，跟建照最後下來的圖面，坪數上會有落差，所以不能選屋，所以地主請你先搬家，等你搬家了之後，我把你的房子拆了以後，建照就會下來了，我們就可以依據坪數比較精準的建照坪數再來選屋比較準確，這個就是黑心話術，他的目的就是先把你房子給拆了，讓你搬到外面去。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：不要聽信建商的話術，通常一個合建案一定會同時整合好幾個地主，建商一定會想辦法一一擊破，他會跟每一個地主私底下說「我給你的這個條件比較好、比其他地主好，所以要跟你簽保密條款，千萬不可以給其他地主知道，那我們簽的這個保密條款連銀行都不可以知道，所以不能放進信託契約裡」

也就是說，表面上看起來，條件比較差的契約放進信託銀行裡，信託銀行就只認定這個契約，而簽了保密的卻被排除在信託契約之外，萬一爆發糾紛，很可能啞巴吃黃蓮。

台屋經理陳定中：為了要儘可地推動成案，他可能會跟你講說我們現在的同意比例其實滿高的，但實際上你做為住戶你並不是很清楚同意比例大概有多高，你還是要去打探一下，你的鄰里之間是不是真的如業者所說的同意。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：1坪換1坪還是1坪換1.2坪，大家都要注意他這個貓膩在於說，他只跟你講坪，可是到底是室內坪還是權狀坪？他沒有講清楚，包含像我們家的案例，契約寫平面車位，結果他規劃機械車位，然後他還在跟你玩文字遊戲，說規畫的是「機械平面」車位。

台屋經理陳定中：在1坪換1坪的口號之下，所謂的老屋重建，危老跟都更，常常就會為了這個堅持而走不下去，因為建商真的沒有辦法拿出這麼多坪數來分配給地主。

舉例來說，以台北市住三容積率是225%，1000坪的土地總樓地板面積上限就是2250坪，要是拿到都更最高容積獎勵比例50%來算，換算下來是3375坪，再加上還有建蔽率，每層樓戶數等變數，想要1坪換1坪還是很難。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：交屋當天就一定可以順利嗎？萬一你把我的房子裡面搞得亂七八糟還是有甚麼樣的瑕疵導致我不能正常使用這房子，可是你租金補貼已經斷了，那又怎麼辦？所以記得契約，建商都會寫，租金補貼會直到「通知」交屋為止。這個絕對是陷阱，一定是要「完成」交屋為止，才停止租金補貼。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：建商跟地主之間這個合建契約叫做互易契約，也就是說，地主把部分的土地開收據賣給建商；建商房子蓋好拿部分房子開發票賣給地主，但是呢，建商都會在合建契約一開始就會寫明會有5%營業稅要地主繳。

台屋經理陳定中：目前全台保守估計超過五六百萬超過30年的老舊住宅，其中雙北住宅老舊的比例又特別高，以台北市跟新北市全部有超過100萬戶以上的老屋。

全台都有危老改建、都更計畫，常見話術一一破解，專家也提醒，建商談都更，除了確認對方身分、背景、打聽過去合作經驗，協議合建時委託不動產律師審約擬約，先選屋後再信託最後才能搬家拆屋。與建商創造彼此最大利益，才能讓和艦愉快又安心。

【231213黑心建商話術騙合建 都更危老暗藏7大常見陷阱曝】

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感謝三立主播莫祥珍，願意將我父母遭受黑心建商坑蒙拐騙的真實故事特做此專題；也請觀眾別樂觀地誤以為「只是個案，我遇到的建商是好人，類似的悲劇不可能發生在我身上」；相信我，按照我後來幫其他地主們審約的經驗，坊間建商提供的契約，若無九成五，至少有九成，保證暗藏陷阱條文。

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該則報導，列舉了7大常見黑心建商手法及話術，若覺得看影片比較輕鬆，那就記得，點選留言區的新聞影音連結哦！

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【契約必須要有「落日條款」及「違約罰則」】

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許多合建契約，往往只有「簽約生效日期」，卻無「有效期限、到期日」，導致變成「萬年合約」；如果你（地主）跟該建商合作到一半，發現苗頭不對想終止契約或解約、或換別家建商時，若原建商使壞賴皮，恐怕就被卡住、動彈不得了。

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至於違約罰則，我審過不少合建契約，9成5的版本，違約罰則都「輕輕帶過、不明確」，有的甚至「完全沒有」（我父母的合約就是），這是非常危險、也是建商「公然違約也不怕」的原因。至於違約條款該怎麼擬定，當然得找專業的不動產律師把關囉！

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【代刻印（便）章授權書】

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貓膩在於，「看得見」的授權內容，往往都是無關緊要的、跑行政流程的授權項目；然後，再「偷塞」幾句關鍵字：「一切跟本案相關」、「包含但不限於」等陷阱條文。

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之後，再無限上綱、用印無極限；常見偷偷背著地主用印的申請項目是：獎勵容積、容積移轉、變更設計。如此一來便能免費稀釋地主的土地。

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【房子拆除後，建照才會核發下來】

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「先拆照、後建照」絕對是黑心話術，其目的就是要把你引誘出去、早點把房子給拆了、讓你無家可歸，只能在外租屋；之後，若有任何糾紛，都能逼迫委曲求全。

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記得，一定要等「建築執照」核發下來且「選完屋」了之後，才可搬家讓其拆屋。

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【保密條款】

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將地主們個個擊破，是建商的主要手段，最常使用的話術是：我給你的條件比較好，所以不能讓其他地主知道，因此要跟你簽「洩漏出去就失其效力」的「保密條款」。然後，再話術「連信託銀行都不能知道，否則失其效力，因此對你有利的保密契約，不能放進信託契約。」

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結果，當糾紛發生後，信託銀行也不曉得該聽誰的？無法主持公道，只能請雙方上法院吵完，再依據「N年後的判決書」下來了以後，再來執行分配。

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所以記得，對你比較有利的、有簽保密條款的，一定要一併放入信託契約。

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【1平換X坪？】

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還記得基泰大直損鄰案嗎？連那麼大的建商，給住戶簽的合建意願書都不寫清楚到底是「權狀坪」還是「室內使用坪」。遑論其它中小建商？

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就算你以為白紙黑字寫「1坪換1坪」看似有保障好了，你又確定，政府額外給的「獎勵容積」及建商另外買的、同樣也會稀釋地主土地的「容積移轉」，有寫明該分配給地主嗎？

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所以記得，契約務必註記「固定坪數分」及「比例分」的「擇優條款」且「獎容與容移」也都必須另談分配（尤其是容移）。

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【租金補貼】

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將心比心，換做你是建商，一定希望「租金補貼」可以「愈早停止愈好」。因此，坊間最常出現的有兩種情形：

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一是不管房子蓋幾年，反正我就是只補貼兩年，之後地主得自費在外租屋……試想，現在缺工嚴重，有料也未必能施工，建案延宕，已成常態；在這樣的情況下，只能說，會簽下這條的地主，只能欲哭無淚了。

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二是陷阱條文，範例是「租金補貼至『通知』交屋日為止。」……奇怪勒？通知交屋就「等於」一定完成交屋嗎？萬一屋況「亂七八糟」或「無法發揮應有功能、不能正常使用這房子」，怎麼辦？記得，契約條文務必改成「租補至『完成交屋』為止。」

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【5%營業稅騙地主繳納】

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這是坊間九成建商最愛搞的手段，因為知道地主通常年紀都七老八十，所以簽約時置入這陷阱條文，等到房子蓋好、要交屋了，才「突襲」地主、要求幫建商繳納5%營業稅；

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對地主而言，雖然5%營業稅不少，可畢竟年紀也大了，租補也停了，難道還要花錢打官司，直到判決下來才可入住嗎？→黑心建商就是抓準地主的心態，才敢如此惡劣。

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記得，合建是「互易契約」，也就是地主賣部分的土地給建商，建商賣部分的房子給地主。

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而地主賣給建商的部分土地，會開「收據」，並讓建商作為「成本支出」做扣抵；因此，建商賣房子給地主所開立的「發票」，5%營業稅，理所當然就該由建商繳納才是；更何況，按照稅法，本來就是採「內含型」且「由出賣人繳納」。所以，地主們千萬別再被騙了！

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看完上述「程序漏洞、陷阱條文、黑心話術」，是不是覺得「老屋改建」的水超級深？這都還只是冰山一角！所以，在內政部林右昌UChange認錯、同意推動「定型化契約」之前；與建商打交道，一定要找專家協助把關，否則，一旦落入陷阱，承受的絕對是數千萬甚至上億元的損失！

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三立新聞→https://youtu.be/E-0QR9ghFrA

記者／莫祥珍、魏國旭 採訪報導