231213三立黑心建商話術騙合建專家曝1動作「先把你房子拆了」都更危老藏7陷阱

主播／莫祥珍：台北市饒河夜市裡面這一排老透天當中，這棟建築物（松蔦青語）特別搶眼，過去其實也是老透天，但是當初被建商說服改建之後，卻發生了建商（寶吉第建設）一屋二賣宣布倒閉，再由共同起造人（大家地產卓家雄）承接，但地主這時候才發現，合建契約處處是陷阱。

地主陳俊發先生：官司打3年多了，109年的12月開始打，如果一般人可能受不了，因為打官司必須要有精神體力還有金錢。......↓

拿出厚厚一疊訴訟文件，控訴三大罪狀，包括建商拿地主印章私自申請為老重建條例，連附給信託銀行的補充協議都不是地主簽名的原件。還有原協議一樓設計成3間店面，陳姓地主可分回面寬4米8店面，建商卻擅自改成4間店面，陳家分到的店面寬度只剩3米3。以及建商不等地主完成選屋，就搶先公開，恐怕將導致一屋二賣（還好後來信託銀行有為地主保留下來，否則後果不堪設想）。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：我們跟原本建商的合建契約裡面沒有簽一個落日條款，也就是合約的有效期限，導致原建商就直接把我們家這個案子直接盤給了接手的建商。

看到父母親被哄騙簽約，讓擔任房仲的陳泰源決定進入跨足建商的仲介公司上班，拆解危老改建的操弄手法。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：跟建商合建的過程當中，第一個契約一定要有所謂的落日條款，不然會變成萬年合約。

簽約時的眉角還有，就是有沒有明訂違約罰則，如果沒有明訂，事後提告打官司曠日廢時，陳泰源家的案例便是如此，但簽約過程中，最常見的陷阱話術可不能不注意。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：因為「代刻印章授權書」是坊間九成五以上的建商都來這一招，它裡面一定會有幾個陷阱，叫做「所有一切相關、包括但不限於」，譬如說申請危老獎勵容積或容積移轉，他不會寫在裡面哦，但是他會寫跟本案一切相關都可以用印，或「包含但不限於」，也就是真正他要拿你的印章去用印的那個東西，他不會寫在代刻印章授權書裡面。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：我父母就是聽信建商的話術說，因為我們當時的設計圖，跟建照最後下來的圖面，坪數上會有落差，所以不能選屋，所以地主請你先搬家，等你搬家了之後，我把你的房子拆了以後，建照就會下來了，我們就可以依據坪數比較精準的建照坪數再來選屋比較準確，這個就是黑心話術，他的目的就是先把你房子給拆了，讓你搬到外面去。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：不要聽信建商的話術，通常一個合建案一定會同時整合好幾個地主，建商一定會想辦法一一擊破，他會跟每一個地主私底下說「我給你的這個條件比較好、比其他地主好，所以要跟你簽保密條款，千萬不可以給其他地主知道，那我們簽的這個保密條款連銀行都不可以知道，所以不能放進信託契約裡」

也就是說，表面上看起來，條件比較差的契約放進信託銀行裡，信託銀行就只認定這個契約，而簽了保密的卻被排除在信託契約之外，萬一爆發糾紛，很可能啞巴吃黃蓮。

台屋經理陳定中：為了要儘可地推動成案，他可能會跟你講說我們現在的同意比例其實滿高的，但實際上你做為住戶你並不是很清楚同意比例大概有多高，你還是要去打探一下，你的鄰里之間是不是真的如業者所說的同意。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：1坪換1坪還是1坪換1.2坪，大家都要注意他這個貓膩在於說，他只跟你講坪，可是到底是室內坪還是權狀坪？他沒有講清楚，包含像我們家的案例，契約寫平面車位，結果他規劃機械車位，然後他還在跟你玩文字遊戲，說規畫的是「機械平面」車位。

台屋經理陳定中：在1坪換1坪的口號之下，所謂的老屋重建，危老跟都更，常常就會為了這個堅持而走不下去，因為建商真的沒有辦法拿出這麼多坪數來分配給地主。

舉例來說，以台北市住三容積率是225%，1000坪的土地總樓地板面積上限就是2250坪，要是拿到都更最高容積獎勵比例50%來算，換算下來是3375坪，再加上還有建蔽率，每層樓戶數等變數，想要1坪換1坪還是很難。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：交屋當天就一定可以順利嗎？萬一你把我的房子裡面搞得亂七八糟還是有甚麼樣的瑕疵導致我不能正常使用這房子，可是你租金補貼已經斷了，那又怎麼辦？所以記得契約，建商都會寫，租金補貼會直到「通知」交屋為止。這個絕對是陷阱，一定是要「完成」交屋為止，才停止租金補貼。

房仲作家aka受害地主長子陳泰源：建商跟地主之間這個合建契約叫做互易契約，也就是說，地主把部分的土地開收據賣給建商；建商房子蓋好拿部分房子開發票賣給地主，但是呢，建商都會在合建契約一開始就會寫明會有5%營業稅要地主繳。

台屋經理陳定中：目前全台保守估計超過五六百萬超過30年的老舊住宅，其中雙北住宅老舊的比例又特別高，以台北市跟新北市全部有超過100萬戶以上的老屋。

全台都有危老改建、都更計畫，常見話術一一破解，專家也提醒，建商談都更，除了確認對方身分、背景、打聽過去合作經驗，協議合建時委託不動產律師審約擬約，先選屋後再信託最後才能搬家拆屋。與建商創造彼此最大利益，才能讓和艦愉快又安心。

三立新聞→https://youtu.be/E-0QR9ghFrA

記者／莫祥珍、魏國旭採訪報導