臺槓新聞》透支未來買氣在前，交屋海嘯在後，我們正在迎接怎樣的2026年房市？
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【透支未來買氣在前，交屋海嘯在後，我們正在迎接怎樣的2026年房市？】
深耕大直商圈的我，「北安路」這門牌，再熟悉不過，卻是我生平第一次，踏進「55號」─中央廣播電台；同時，能接到，愛台灣的資深媒體前輩（莊）豐嘉大哥的節目邀約，更是備感榮幸！
錄製日期是2025年12月30號，自然也是2026年開播的首集。選在這時點，是因為非常適合「房市『年度』分析與預測」這個主題。
然而，你我都知道，受訪前，針對訪綱草擬的回答，跟受訪當下的即興發揮，肯定有不重複的資訊；因此，我在貼文下方，分享我受訪前整理的資料，至於我在節目中又臨時補充了哪些資訊？請點選下方的 新聞閱讀 及 廣播收聽 的 連結哦！
==臺槓新聞==
新聞報導→〔 https://reurl.cc/2lVDDv 〕
廣播收聽→〔 https://reurl.cc/4bndyR 〕
主持人：莊豐嘉；受訪者：陳泰源/房仲作家
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【Q1.從新青安熱潮到房市急凍，你在第一線看到怎樣的現象和原因？】
新青安是預支了未來三年的買氣，現在我們正在還債。
a.新青安2023年8月1日正式開始實施。內容為：貸款總額最高1000萬、年限最長40年、寬限期最久5年、利率另有補貼。
b.當時，基於「2024年1月13日的總統與立委選舉」加上「內政部長是林右昌」才會有這樣的政策：
因為林右昌的觀念是「房子不是拿來打的」、甚至在擔任部長期間曾說過「年輕人買不起房是因為沒有規劃」；而且，在他指示財政部推出「5年寬限期」的炒房政策《新青安》之後，便出席代銷全聯會活動公開表示：「政府政策為房地產市場注入新量能，今天我問代銷業者近來銷況如何，得到了『不錯』的答案。」
就可以得出：執政當局的當時想法是「讓人人名下有房子」有助選情，而非「讓人人有房住」或「讓人人買得起房」。
c.於是，我們就會看到在2024年9月以前，房市熱到爆炸，一堆財務體質不佳、根本扛不起房貸的，統統都踮著腳尖硬買房去了，等於提前透支未來買氣。甚至還發生一堆「這輩子沒想過要買房」的年輕人甘願當投資客的人頭，靠領人頭費來申請《新青安》來出租賺「租金與房貸利息之間的價差」，導致「雙貸族」（房貸+信貸或車貸）也跟著創歷史新高！
於是才會看到後來的內政部長劉世芳，開始稽查、要求簽立自住切結書、若被發現出租就要沒收優惠等亡羊補牢的鐵腕措施。
至於《新青安》的效果有多可怕？從過去歷年來的交易量就可看出：
2020年：32萬6589棟，年初疫情、3月23日開始美國無限QE
2021年：34萬8194棟，熱錢氾濫，全世界房產飆漲，通膨嚴重，缺工缺料
2022年：31萬8101棟，3月升息、6月縮表，半年內利率往上跳12碼（3%）
2023年：30萬6971棟，8月1日起推《新青安》因應2024年初總統及立委選舉
2024年：35萬0525棟，交易量爆衝，創下11年來的新高，提前透支未來買氣、炒房歪風飆→促成房貸荒→導致9月20日央行被迫實施第7波選擇性信用管制。
2025年，統計到11月：23萬6365棟。
由此看出，政府的「政策干預」影響力，甚至大於「氾濫熱錢」（但，這是要付出代價的）。
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【Q2.房市實際需求和市場反應現象的虛與實？】
｛需求，趨勢減少｝
總人口：5年來少了6萬9229人、近7萬人。
2021年2337萬5314人
至
2025年2330萬6085人
新生兒：國發會（國家發展委員會）2024年10月發布的「中推估」（也就是機率最大的估計），預計2049年（民國138年），也就是距離現在還有23年，台灣總人口數會跌破2000萬大關。到了2070年，台灣總人口甚至會跌破1500萬人（剩下約1497萬）。
2021年15萬3820人
至
2025年9萬8785人。
另外觀察 繼承 與 贈與 的數據：
買賣→2024年1至4月，占比從63.3%降至56.3%
繼承→2024年1至4月，占比從13.7%升至16.7%
贈與→2024年1至4月，占比從11.7%升至14.4%
小結：總人口與新生兒皆減少，生不如死；年輕人躺平，等長輩贈與或繼承卻連年創新高。
｛供給，趨勢增加｝
建造執照（開工），住宅類核發量
2021年：17萬0,465戶
2022年：18萬0,674戶
2023年：14萬6,118戶
2024年：15萬6,791戶
2025年：11萬7,963戶
使用執照（竣工／落成），住宅類核發量
2021年：10萬4,872戶
2022年：11萬2,088戶
2023年：11萬8,287戶
2024年：13萬8,169戶
2025年：12萬0,293戶
小結：未來3年（2026、2027、2028），每年仍持續有至少10萬戶以上的交屋潮。更別說2028年開始，使用《新青安》的「5年寬限期」的購屋族，將陸續到期、開始「本利攤還」。（意思就是，我個人判斷，從投資的角度，最適合進場撿便宜的年份是2028年）
｛利率，連7凍｝
2025年12月18日，第四季理監事會議，維持2%水平。
從2024年6月、9月、12月，一直到2025年的3月、6月、9月，加上剛結束的12月會議，已經連續七個季度、整整1年又9個月左右，沒有調整利率了。
簡單的邏輯：
利率，是打房工具之一，但升息，會影響的，不是只有房價。加上房貸荒，銀行本來就會為了珍惜「有限的放貸額度」而自主調升利率，所以央行當然不需要齊頭式升息進而影響各行各業，只需用「選擇性信用管制」來「針對房市」處理就好。
事實上，美國已緩慢降息，而台灣央行為了維持購買美國公債的利差，更不可能升息；可是，降息會導致物價已經很貴了的台灣再漲一波，恐引發民怨，權衡之下，只好按兵不動、連7（季）凍。
｛資金｝
有緩解一、
關於銀行的不動產放款比率，根據至11月底的最新統計，已經連續半年下降，來到25.66%，跟半年前一堆銀行在27%至29%相比，有好轉，但可能是假象，因為跟第二點有關。
有緩解二、
九月份拍板，新青安貸款「不再計入」銀行法第72-2條的總額（房貸上限三成），也就是說，符合資格者，貸款比其他身分者容易。
仍無解三、
貸款審核條件仍非常嚴格，非首購或投資型，依舊成數低、利率高、還要查金流、做金檢，也就是必須證明「你買房的錢是怎麼來的？」這會讓一些原本想買房的民眾卻步。
綜上，
房貸荒，有緩解，但仍無解；因為仍在有限的5%資金內，且仍要因應未來連續三年、連年破10萬戶大交屋潮的房貸資金缺口。
【Q3.2026年房市發展的變數有哪些？】
需求斷層在前，供給海嘯在後。
｛較可預測｝
供給：差5%就滿水位的三成上限房貸荒，基本上，仍不足以應付2026年的10萬戶交屋潮。
需求：逐年遞減。
資金：房貸荒持續關注，因為不動產放款水位來到25.66%其中一部份的原因是，將「新青安族群」排除在外，所以看似緩解，但可能是假象。
利率：變動不大。物價高，央行想降低利率又不敢。
｛較不可預測｝
A.政府工具調控：
第7波選擇性信用管制是否會鬆綁或調整？尤其是年底的全國縣市長選舉，房價漲或跌，是否有利選舉？執政黨也會思考。
B.《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案：
2025年09月內政部通過的「長租保障權」草案，看2026年是否會在立院三讀通過，目前正排入立法院的審查議程中，一旦實施，將會大幅削弱買房意願。（保障三年租期、除非自住或重建才能收回、被發現一年內轉出租要賠償前房客、漲租要提前半年通知且必須依據「行政院主計總處」公布的「房租指數年增率」調整租金而非胡亂漲租。）
PS：
這份訪綱與報導，我已同步完整收錄在我的部落格，方便大家未來隨時查閱比對2026年的房市印證，部落格連結，我放在留言區。
【260107臺槓新聞】房市寒冬真的來了？陳泰源解析新青安後的臺灣房市轉折
2026年開年，《臺槓新聞》從最貼近民生的議題切入，聚焦臺灣房市在狂熱過後，究竟迎來的是修正、盤整，還是另一波結構性轉變。本集節目邀請長期關注房地產市場的房仲作家陳泰源，從政策、資金、人口結構與市場心理，多層次拆解近三年房市急轉直下的真正原因。
陳泰源指出，2025年可說是臺灣房市的關鍵轉折點。在新青安政策推動下，房市曾短暫爆量，卻也迅速累積後遺症。貸款額度提高、年期拉長、寬限期延至五年，讓「只繳利息、不繳本金」成為常態，甚至出現房貸支出低於租金的扭曲現象，大量買氣因此提前透支。當銀行不動產放款比重逼近上限，房貸荒隨之浮現，央行被迫祭出第七波選擇性信用管制，並非為了打房，而是為了讓市場「不要失控」。
從市場節奏來看，陳泰源分析，賣方逐漸面臨現實壓力，價格開始鬆動，成交量才有機會回溫。這也意味著，房仲的寒冬或許正緩步走出，但對屋主而言，真正的考驗才剛開始——不降價，恐怕換不到成交。
節目中也深入討論長期結構問題。少子化、人口負成長、繼承與贈與比例上升，使買賣需求持續下滑；未來三年，每年超過十萬戶的新成屋交屋潮，將進一步加劇供給壓力。陳泰源直言，從房價所得比、房貸負擔率來看，臺灣房地產早已遠離「合理範圍」，不再適合作為短期投資標的。
針對購屋策略，陳泰源強調，2026年對自住型買方而言，反而可能是耐心換取空間的一年。若能鎖定持有時間長、成本低、非短期進場的屋主，讓利幅度往往較大；反之，近期購入、高成本的物件，價格修正空間有限。房市不再是全面有利或全面不利，而是取決於立場與需求。
談到市場心態的轉變，陳泰源觀察，過去多年「賣不掉就加價賣」的思維正在鬆動。買方不再恐慌進場，而是變得理性、觀望，甚至要求更長時間建立信任。房市從情緒驅動，逐步回到基本面檢驗，這正是這一輪轉折最關鍵的改變。
節目後段，也觸及國際情勢、地緣政治與資金流動對房市的影響。陳泰源認為，影響房價的核心仍是供給、需求、資金、利率與政策調控，而非單一事件或恐慌情緒。面對外在不確定性，市場終究會回到可負擔性與實際居住需求。
在房市長期高燒後，2026年的臺灣，正進入重新校準的時刻。買與不買、進與退，都不再只是跟風的選擇，而是一場關於現實、風險與生活型態的深層思考。
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我是陳泰源！