更新至2026年05月31日，大直實價登錄：家樂福商場1.8億成交背後的秘密？西華富邦「豪賺5千萬」只是表面？反觀小宅13年穩賺5百萬！

【更新至2026年05月31日，大直實價登錄：家樂福商場1.8億成交背後的秘密？西華富邦「豪賺5千萬」只是表面？反觀小宅13年穩賺5百萬！】

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「在帳面數字裡，大家都在看賺了多少；卻忽略去算背後付出了多少成本。」大直最新5月份的實價登錄已經全數拆解完成。最受矚目的指標豪宅「西華富邦」13樓，雖然帳面上看似大賺5387萬元出場，但如果你扣掉「隱性成本」後，實際進口袋的獲利真有想像中多嗎？反觀明水路的「狀元第小登科」，13坪的小宅耐著性子長期持有13年，反而穩健增值506萬元、以「創社區新高單價」之姿離場，誰才是真正的長線贏家？

市場的冷靜與回檔訊號也越來越明顯：

名宅價格鬆動：過往行情135萬元的「Going大直」回檔至108萬元，「忠泰風格」也難得跌破130萬元大關，這釋放了什麼訊號？

百坪商場現身：北安路1.8億元的家樂福商場首筆實登曝光，穿透地下室挑高限制後，真實的單價密碼是什麼？

國宅集體回檔：除了唯獨一筆10樓站上82萬讓我忍不住質疑「憑什麼」之外，其餘國宅均已冷靜回歸6字頭。

這一次將帶你穿透數據迷霧，算清那些房仲不會告訴你的真相。......↓

【北安路】

595巷11號華廈：13號一樓店面+地下室商場共425坪，成交總價1.8億元，現況為「家樂福」承租，為該社區首筆實登，有人知道該社區的「真正名稱」嗎？由於地下室挑高僅2.85米，採1/4價格計算，換算真實單價約為70萬元／坪，研判是高總價導致單價拉不高。

【明水路】

狀元第小登科：四樓竟然可以創社區新高單價114.5萬元，還是貸款條件較差的13坪型小宅。賣方於102年03月1010萬元入首，115年02月1516萬元脫手，持有近13年獲利506萬元，平均每年增值近39萬元。算是長期穩健的投資。

大直香榭名門：三樓於102年02月1000萬元入手，115年03月1300萬元脫手，持有13年獲利200萬元，平均每年增值15萬元，還可以啦！

忠泰風格：三樓成交127萬元，難得跌破130萬元大關，是因為低樓層的緣故嗎？很難不讓人覺得該社區的價格有回檔。

【敬業二路】

Going大直：二樓單價108萬元，價格明顯回檔！過往市場行情認知落在135萬元上下。不過，108年01月2750萬元入手，115年03月3188萬元脫手，持有7年還是有獲利438萬元，等於每年增值約60萬元，也算是穩健投資啦！

忠泰世界廣場：九樓總價破億元，114年12月拿到使用執照，開始陸續交屋囉～

【敬業三路】

基河國宅二期／大直美堤花園：除了十樓成交82.9萬元我認為「憑什麼？」之外，十二樓頂樓成交72萬元可以理解，其餘皆回檔至6字頭，不再創高。

【植福路】

西華富邦：十三樓成交到兩百萬元俱樂部，而且還是從104年高點進場的，不簡單。個人認為因為是相對小坪數而單價有撐，且既然是低樓層，朝北面山，當然比朝南看不見河的景觀來得好囉～雖然帳面上賺三成（22850萬-17463萬=5387萬），但扣掉毛胚變精裝修、搭配高檔家具電、每月高額管理費、每年高額房屋稅+地價稅，實際獲利應沒想像多。