近北捷套房月租金幾乎破萬、全台預售屋解約破400件、房貸催收創高！

【260528TVBS 租屋地獄 近北捷套房幾乎破萬、預售屋解約破400件、房貸催收創高】

非常榮幸收到蕙纖主播的邀請，首度參與「T台消費線 PODCAST」的節目直播。

說到最近的台灣房市，在「租屋」及「預售與成屋」這兩大區塊出現了有點弔詭的現象，那就是「住宅租金行情」持續漲（租房好辛苦），可是「預售解約潮」（看壞未來房價走勢）與「成屋法拍潮」（踮著腳尖硬買房）卻蠢蠢欲動？讓我們一個一個來討論吧！

首先，

【根據統計，台北捷運週邊800公尺內租金時價登錄，近一年套房平均月租金，只有淡水站維持萬元以下，其餘都破萬，為何租金越來越貴？】

我的看法……↓

北捷站點周邊租金愈來愈貴，不外乎是「剛性需求旺」，原因有五：

a.逐捷運而居，本就是趨勢；況且，只要緊鄰捷運，便可用「通勤時間」（長）交換「居住空間」（大）。

b.高房價，年輕人買得起的物件多半是小宅、套房頂多1+1房，低總價產品若是附帶車位便轉手性差，而近捷運的「無車位」小宅，自然相對熱門。

c.近捷運周邊的房子，多半釋出量有限，市場通常「需求大於供給」，縱使房市反轉修正，近捷運小宅也相對保值抗跌。

d.近年不只房價漲，連房貸利率也隨之調升，房東為了讓「租金投報率與房價相符」同時讓「房租養得起房貸或至少大於利息」，自然也跟著調漲租金。

e.近年內政部「拿人民的納稅錢」推出的300億住宅租金補貼方案，假性提升房客的付租能力，間接讓房東有底氣調漲房租。

小結：1.高房價、2.高房貸利率、3.政府提油救火帶動「高房租」。

再來，

【根據統計，今年第一季全台解約量高達411件，比上一季增加13.1%，其中台中Q1解約量67件，全台量最高，宜蘭則是前五名中唯一非六都縣市，為何？】

我的看法……↓

A.全台解約量比上一季增加：

非自住型投資客看壞房市，判斷「解約要賠的違約金」止損／小於「房價下跌的幅度」。因為違約金至多總價15%，尤其如果是為了吸引買氣、強調「低首付」的預售案，可能被沒收的違約金額不過是已付定金約10萬元上下，相比未來房價可能下跌至少一成，當然寧可解約。

B.台中解約量最高：

主要集中在海線「梧棲區」及交易量最大的「北屯區」，都出現「雙位數」的解約案件。由於近年推案量與交屋量相當大，因此在房市陷入盤整期的當下，部分在房市景氣高檔時盲目進場的消費者選擇下車，使台中解約量走揚。

C.宜蘭縣成為前五名中唯一非六都的縣市：

宜蘭縣好山好水、往來雙北交通便利，房價也平實；但不少買家在宜蘭購屋的目的以度假為主，並非長期定居自住；為了避免度假宅影響到後續自住宅的貸款，部分雙北買家傾向回防都會區，將宜蘭的非自住產品解約。加上宜蘭不少新案坐落都市計畫範圍之外的郊區，在打炒房的環境下，銀行鑑價放貸都更為保守，導致預售屋解約數量比雙北還高。

最後，

【全台房貸高槓桿進場族群壓力增加，雖然截至114年Q3全國貸款違約率僅0.08%，但住宅貸款催收金額在114年Q2已衝上80.72億元創近四年高點！顯示部分族群已經開始繳不出房貸，尤其台中、桃園是催收金額年增幅最劇烈，為何？】

我的看法……↓

台中與桃園近年因重劃區推案量大，吸引大量買盤，在市場快速升溫期，不少人採取「貸款高成數／85成」的高槓桿方式進場。但隨著近年房貸條件緊縮、利率調升導致資金成本提高、房貸開始本利攤還讓壓力爆表！甚至出現「房租」養不起房貸的「利息」，……一旦市場交易開始趨緩（轉手不易或不願賠錢賣），財務負擔能力較弱的族群便容易面臨極大的繳款壓力。

如果房貸長期沒繳會怎樣？

積欠本息超過3個月稱為「逾期放款」，超過6個月未清償則轉入「催收款項」，若長期遲繳不僅會產生「滯納金」，也會在聯徵中心留下「信用不良紀錄」，日後貸款條件更差！若經銀行催收仍未改善，後續將進入強制執行與法拍程序，由於法拍價格通常低於市場行情，屋主將面臨「信用」與「資產」雙重受損。

因此建議民眾，若出現資金周轉壓力，應及早與銀行協商債務，也可試著轉貸，看看有沒有其他銀行願意提供「寬限期」。

TVBS原影→〔 https://youtu.be/b_R9attk4E4 〕

主持人：張蕙纖