100706想不到光是一個「謄本」就有這麼多的學問阿！

100706想不到光是一個「謄本」就有這麼多的學問阿！
早上開完會議之後，下午，我們的副店長─語婕，給我和另外一位同是新人一同上課，內容主要是教我們如何寫好「一般約」，但是在寫好一般約之前，其實光是要先學會裡頭的「其中一部分」就很多了！所以先從「謄本」的介紹開始吧！......↓




標示部1.主建物(簡稱「主建」)：室內2.附屬建物(簡稱「附建」)：陽台、露臺。3.公共設施(公設)：打開門之「外」、大樓範圍「內」的共用區域。

所有權部1.所有權人：who，屋主？2.權力範圍：全部or「幾分之幾」→通常陷阱在此，許多已有多年經驗的仲介員偶爾也會算錯，所以要非常小心！

他項權利部此為專門用來看出賣方有無將房屋向銀行貸款or私人借貸(二胎)；做產調，單憑一張「權狀」是無法做出產調的，因為權狀是無法看出「他項權利」的，所以必須要調出「謄本」來。另外，如果賣方並無將房屋拿去貸款，而賣方卻選擇要賣出，通常則代表賣方並不急於售出，當然「賣方欲實拿多少也相對難砍」。(因為賣方又不是因為缺錢而要賣房子)

其他注意事項一除了仲介業者要向賣方收取4%、買方收取2%的服務費之外(簡稱「賣4買2」)，賣方還得一定要繳「增值稅」，非常無敵霹靂重要，千萬一定務必要提醒賣方。買方則是還要另外再繳交「代書費+契稅+印花稅」(均實報實銷，皆有收據)。

其他注意事項二有些房屋可能是「住/商or住/辦」功能並存，通常買方問起可否從事何種營利事業，仲介者可提供「地段號」及「使用分區」以建議買主直接詢問其聘僱的「會計師」，因為其商辦的行業百百種、項目太細，並不是每一種「住/商or住/辦」性質的房屋都可適用。

產調部分之一：委託銷售/出租契約內容變更同意書(簡稱：契變書)此為「賣方欲實拿的數目」+「仲介者的4%服務費」之「底牌」，千萬不能讓買方看見，通常一件買賣案要正式成交，並且達到「買、賣、仲三方皆大歡喜」的局面，此書來回修改價格至少3~5次，甚至更多次。(仲介者的議價功力深淺，皆從此看出，需經驗累積。)

假設，賣方若出2000元，基本上要傳達「買主只願意出1900元」開始慢慢往上加，不然賣方肯定會認為「我開的價是否低於行情價？」；反之，對於買方而言，不論買方開/砍價多少，我們都要回答「砍太多了啦！」縱使很接近底牌了，這樣買主才會覺得「恩，我似乎下殺過頭了。」

產調部分之二：房地產標的現況說明書(簡稱：現況說明書)一定要請屋主自己打「v」，不然日後會有法律問題。例如：屋主因為老花眼看不太清楚，請仲介業者勾，我們就用鉛筆，一項項問屋主，勾完之後，再請屋主照著鉛筆勾過地地方再勾一次，then用橡皮擦將鉛筆的部分擦掉。

以下是一些比較需要注意的部分：1.是否有住戶規約或其他分管協議：
通常公寓沒有、大樓有。2.是否能提供近期房屋稅單影本：
通常會建議屋主(賣方)早點給，因為一旦交易成功後，還是得拿出來，所以只是「遲早」的問題罷了。3.是否有滲漏水情形或水管、馬桶排水阻塞情形：
一定要據實以報，因為這是「民法」規定，「半年內」賣方仍有責任。(通常仲介業者會建議賣方先修繕好再賣，因為修繕費可能只需一、兩萬元而已，但是如果賣方懶得修，拿了一個漏水、馬桶阻塞等瑕疵的產品來賣，通常買主一砍就是十萬以上起跳，一定比賣方自己出錢維修划算。)4.是否曾經做過「含氯離子檢測」若是，請附檢測報告：
所謂的「氯離子」，白話文就是「海砂屋」，只是，作為一個「專業的」仲介業務員，開頭還是先講「氯離子」吧！這樣才能提升仲介者的專業形象；另外，檢測報告約為3000元，費用由賣方出。當然，87/6/26之後的建物參考值為0.3kg/立方米以下(這樣的標準多數有一定屋齡的產品都不可能通過)，而在87/6/26之前的規定是0.6kg/立方米以下，所以「原則上」，只要產品在6~3之間，都可接受。簡言之→檢驗值越低越好就對啦！5.是否曾經做過輻射屋檢測，若是，請附檢測報告：
檢測費約2500元，費用由賣方出。6.是否曾經發生「非自然身故」之情事：
兇宅、自殺屋等等。7.是否收到過「違章建築查報(拆除)通知書」：
違建8.是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事：
與第七點類似，舉例說明：原本陽台有「遮雨棚而已」(附屬建物)，結果久而久之住家自己偷偷地加蓋圍起來，“似乎”變成自己的「室內坪數」。9.本戶瓦斯供應情形：
桶裝or天然瓦斯，通常「套房」「無」「天然」瓦斯。10.是否曾被列為危險建物：
例如部分經過921大地震之後的房子，被貼上了黃標or紅標，而「紅標」比較嚴重。11.是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修善情形：
請注意標題為「是否曾經」。

原則上新人如果要帶看房屋，建議帶「物調表」(簡稱物件調查表)即可，畢竟自己or同是開發這麼辛苦，萬一帶「產調」去帶看，結果後來發現買方竟然是別家仲介業前來「反開發」的，那之前的努力都浪費掉了。

基地與地基之差別基地：總面積地基：地質為何？ex:過去是耕田土地、爛泥巴、曾是基隆河後來截彎取直，或者雖然是山坡地，但是都是堅硬的石頭，那就地基很穩嚕。

上完課之後，晚上八點以前，都在做上課的記錄整理，then,開始打電話call客嚕！我負責的區域是「太子美麗殿」。

「先生/小姐您好，不好意思讓我打擾您30秒就好，我叫陳泰原，我們公司是『全球富邦房屋』，我們即將開幕，地址在明水路561號，未來我們除了本身業務上的服務之外，也有其他的社區與愛心服務唷！例如假設您需要有人幫您代寄個郵件，或者是幫忙帶小孩啦！甚至我們公司有無線上網，還有當日的報紙等等，非常歡迎您常來我們這裡泡茶、聊天、喝咖啡唷！」

恩，首次打電話就讓大家覺得還不錯唷！(甚至感受得出來部分同事的眼神有點小驚訝唷！)而我們的副店長─明蘭，還建議我應該趁大家都在辦公室的時候打，這樣才能激勵大家，互相切磋學習。

不過我們的店長鄧老大就把我叫進他的辦公室了，他說我這樣也不是不好，至少幫公司宣傳出去，只是我都沒有讓對方講到話，我只有「給」，對方沒有「回應」，這樣並無法累積我「自己的」人脈，他希望我講話可以再柔軟一點，盡量把客戶變成朋友，打電話第一次被拒絕不要緊，多打幾次就好嚕！慢慢來，不要急。

恩，我確實是急了點，這點是我該學習的。


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