220528合建、委建大不同！與建商打交道之地主最關心的三件事
你家的房子是否又「危」又「老」呢？如果想就地打掉重蓋，勢必得與建商打交道，而地主往往最關心的三件事不外乎：如何規畫？花多少錢蓋？與建商之間怎麼分坪數？
《蝦咪是合建與委建？》
一塊基地，該如何規畫它？蓋幾樓？戶型採套房還是豪宅？外觀希望採日式或歐式？有些地主家庭單純，希望規畫兩房，有的則是三代同堂，希望規畫四房，或是家裡有老人家，所以需要享有一樓的庭院？
由於建商與地主彼此的立場不同，加上建築師所設計的房子也未必符合地主的需求，這些林林總總的細節不僅繁複且都至關重要！所以，地主跟建商及建築師三方，過程中除了要密切地溝通之外，身為地主的你，也必須搞懂，到底什麼是合建與委建。
合建：顧名思義就是地主與建商合作蓋房子，蓋好之後，地主的土地所產生的建坪則須「按比例」分配給建商所有，因為建商負擔了蓋到好的營建費用，地主只單純出土地而已；所以，建商會從銷售的角度，考量「好不好賣」來設計房子，比較適合不愛燒腦參與規畫，又或者是蓋好之後沒打算自住想賣掉房子的地主。
委建：就是地主委託建商蓋房子。因此，出資者是地主，房子想怎麼蓋？地主握有絕對的主導權與決定權，而建商只負責統包、規畫與管理。
《蓋房子要花多少錢？》
房子從無到有，費用項目之多，不過，大致可分為兩大類。
金額變化比較大的，主要有三項：
一、營建費：有的地主要求採用進口瓷磚、衛浴、德國進口廚具，一套下去就百來萬，有的明明只要RC即可，地主卻要求用鋼骨結構；因此，建材的使用、施工的方式不同，會有不同的造價。
二、設計費：找知名建築師或名氣普通的建築師規畫，價格也會差很多。
三、建商的全案管理費：這部分「因不同建商而異」，比較有彈性。
其他項目，金額比較固定不變：
跑建照流程的申請費、跟銀行洽談好的利息支出、建經的信託費用，這些比較不會有變數；相關細項，地主可自行上地方政府之都發局官網，搜尋危老、都更相關欄位，裡面都會有基本注意事項跟費用的概略計算方式作為參考。
《地主可以分多少？》
委建：扣掉總成本之後，剩下的所有坪數，百分之百歸地主所有。
合建：營建期間所產生的費用，皆由建商支付，除了營建成本，還得另外加上「利潤」；以台北市來說，行情約莫「地主65%／建商35%」。
目前（2022年）這段期間的營建成本是增加的，在缺工、缺料、缺機具等高成本條件下，此刻合建的比例可能落在「地主60%／建商40%」；委建則約「地主70%／建商30%」。
有了上述三大基礎觀念之後，地主需要懂的知識與眉角其實還非常多！記得，好的建商帶你上天堂，黑心建商則帶你下地獄，在與建商合作之前，一定要貨比三家多打聽，才不會上當、受騙、吃大虧！
口述+校正：東龍國際建設股份有限公司董事長／王棟隆
主持採訪+撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源
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