【#法律知識／#聲明】
由於「案例分享」的篇幅限制五分鐘，使得該案例表達不夠完整，恐造成消費者誤解，特此作「法律解析」之補充聲明。
第一、建經公司撥款絕對是依據合約內容執行，絕不可能擅自作主，所以重點在該「買賣契約」內容到底是怎麼寫的。
第二、一旦簽約，就等於成交，縱然最後未能走完全程、甚至無法交屋，房仲仍可「依法」向買賣雙方請領服務費。
第三、萬一真有「業務員」領走服務費之糾紛，亦屬「建經公司」VS「仲介公司」雙方協調，建經公司不可能對「房仲個人」索討已匯出的服務費。
==以下是 #法律知識補充==
一般人都知道，委託仲介買賣房子要給付仲介費用，但是對於買賣雙方因故解除契約或沒有繼續履約的情形，是否也要給付仲介費用，就可能不清楚。俗稱的「仲介」在法律上的用語是「居間」，就是居中介紹的意思。
依民法五六五條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
此外，依民法第五六八條規定：居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。換句話說，買賣契約因為仲介而成立，就要給付仲介或居間之報酬或費用。
買賣雙方經過仲介簽立買賣契約，仲介得請求仲介費用，此無爭議。
可是有一種情況，經仲介協助簽立之買賣契約，當買、賣雙方不買、不賣，或是合意解除買賣契約，於此情況，還能請求仲介費用嗎？答案是可以的。
依最高法院，四十九年台上字第一六四六號民事判例要旨：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」仲介為居間角色，與買賣雙方成立居間契約，不動產買賣契約因居間而成立，即可請求報酬，雖然買賣雙方合意解除買賣契約，惟依據前述法條規定，原本仲介之居間報酬服務請求權利，並未無效或消失。
另，買賣雙方終止或解除契約，致未能履行契約，若涉及違約求償，原則上要探討契約未能履行，其責任可歸責於哪方？係買方？賣方？抑或仲介？還是各方都須負責？
建經公司在交易過程中，在還未結案交屋前，即撥部分服務費給仲介，原則上定是經過賣方／買方同意，且有書面撥款（給付服務費）同意書，「不可能」未經同意即撥款。
如買賣方欲向仲介公司求償，原則上要視仲介公司與經紀營業員屬雇傭或承攬關係，此涉及法律層面較廣，需視相關資料而定。
#以下為該篇採訪內容
230116【天下武功出東龍】還沒交屋就撥付房仲服務費恐釀糾紛？「農地上的工廠」林立！彰化縣和美鎮房市概況解說
雖說房仲公司的委賣及斡旋、邀約書裡是定型化的制式契約，但部分條文卻「因店而異」，有些房仲公司的契約條文裡有寫到：簽約視同成交，房仲公司可從履保專戶裡預先領取服務費的三成，待交屋之後再領取剩餘的七成。這樣做好嗎？對消費者有保障嗎？
說到彰化縣和美鎮，這裡有許多「農地上的工廠」，為什麼會有這樣的亂象？而縣政府目前規劃怎麼做？開罰？還是輔導就地合法？該區的房市概況又是如何？
接下來，有請《永春不動產和美全家福加盟店》店長陳易儀來為大家解說吧！......↓
【簽約不等於結案！價金部分撥付給房仲作服務費，買賣風險增！】
這是從同業傳來的消費糾紛案例，某筆土地加廠房的售案，大約1千多坪，包含了工業用地加部分農地，不像在彰化縣當地購買一般住宅總價幾百萬元的小案子，由於該案坪數大，因此總價也高，最後成交金額大約1億元。
該筆物件，買賣雙方後來談定，也正式簽約了，也有做「履約保證」。當買家匯完第一期款項／簽約款之後，後來也支付完第二期／備證款時，正當大家都以為一切順利時，賣方突然反悔不賣了！？當時已經有大約兩成／2000萬元的價金在履保專戶裡。
後來，買賣雙方協調解約，雖說過程幾經波折，也算圓滿解決，反倒是仲介方這邊，不曉得當初合約是怎麼約定的？或是仲介公司怎麼跟履保公司說的？在還沒有完成交屋的狀態下，履保公司竟然已經將專戶裡的價金，撥取部分的金額匯給了仲介公司，這筆大約150萬元的損失，最後變成由履保公司來承擔。
目前為止聽到的進度是，履保公司仍在跟房仲公司洽談服務費退還的事情，也有走上民事訴訟，但該名房仲名下沒有任何資產，導致該筆損失只能由履保公司吸收。
事實上，每家公司的作法不盡相同，以陳店長來說，該店的作業流程是等到「確定結案、完成過戶、交屋」了以後，才會撥服務費給業務員。
在此要提醒消費者，有些房仲公司的契約裡的部分條文不盡相同，有的公司在契約裡面會寫到：簽約視同已成交，可先領取服務費的三成，等到交屋時再領取剩餘七成的服務費。
因此記得，千萬不能答應，如果有看到類似的條文，也請刪除，務必要求，案子要等到圓滿交屋之後，才可准許履保公司將服務費匯款給仲介公司哦！
【農地上的工廠林立？彰化縣和美鎮的房市概況解說】
說到彰化縣和美鎮，這一帶主流的不動產交易為「農地上的工廠」，也就是農地與工廠混用，為什麼會有這樣的現象呢？陳易儀店長解釋，在彰化縣政府的主要計畫書裡有提到，自從民國61年政府倡導「客廳即工廠」政策，為帶動農村經濟、提倡家庭代工，間接造成工廠設立於農村地區之農田。有了工廠之後，逐漸有了擴廠需求，又因為工業區土地價格偏高，以及民眾對於法令規範熟悉度不足等因素，使得廠商違反土地使用分區設置工廠，衍生現今農地上工廠林立的現象。
然而，為了解決這樣的亂象，縣政府規劃了「水五金田園生產聚落」，業者們都樂觀其成、希望能夠早日通過，以讓工廠取得合法身份，目前已經通過中央審查，相關土地變更指日可待！一旦變更為「一般農業區」將形同就地合法。而「水五金專區」的範圍，雖然以鹿港鎮的五金加工產業為主，也就是和美鎮隔壁的「頂番婆」、號稱水龍頭的故鄉，但專區劃定也包含了和美鎮。
因此，通常會來和美鎮購地的買家，大約一半是投資客，期待重劃變更後的增值，再來脫手獲利；另一半買家是在地工廠老闆，主因是賺到錢，想買一些空地預先準備擴廠使用。
至於工廠林立的生態，是否會造成空氣、水、噪音等汙染呢？陳店長說完全不用擔心，因為就和美鎮來說，早期是傳統產業的集中地，最多就是紡織業；而重度污染的產業，縣政府都把它們規劃到鹿港、線西的「彰濱工業區」，範圍裡包括電鍍專區，因為有一些腐蝕性的化學藥品、毒性較強，所以重汙染的都不會在和美鎮，居住品質是可以放心的。
只是，到哪都可以設工廠，為何許多人優先選擇在和美鎮設廠的？陳店長說，因為這裡有第二高速公路的和美交流道／國道3號，連結台61乙線，運輸方面很是方便，加上這裡也有很多的就業機會，就怕你不願意做！工人自然也比較好找。
永春不動產和美全家福加盟店店長陳易儀
手機：0911-111-493；市話：04-756-2188
地址：彰化縣和美鎮道周路319號
受訪、主持、撰稿：東龍不動產專任委託部經理陳泰源
留言
張貼留言
我是陳泰源！