約定固定坪數分配所暗藏的契約陷阱

【240811約定固定坪數分配所暗藏的契約陷阱◎文／陳泰源】

關於合建糾紛案「松蔦青語」，目前仍在官司中，進度如何，非本篇重點。主要是針對，之前開庭進行的「提問鑑定人」程序，我認為有些內容，屬於大眾都該學習的知識，所以，日後只要有空，會再陸續整理並分享。

不過，容我先強調，

這份由「臺北市建築師公會」聲稱是透過「抽籤機制」選出「江文宗建築師」所做的鑑定報告書，其內容，偏頗不公又錯誤百出，已到了讓人覺得其心可議的程度。所以，請別被我截圖報告書裡那「似是而非」的論述給誤導了哦！

接下來，進入主題，

鑑定報告書提到，不論總樓地板面積增減，地主仍得分回450坪，坪數固定，不會減少，不影響地主的分配利益，若分獎勵容積，恐有「不當得利」疑慮。

然，我提問的題目是：

合建是「互易契約」，也就是，當新大樓蓋好後，建商會開「等比例價值的建物發票」賣給地主，地主會開「等比例價值的土地收據」賣給建商，供建商作為「購地成本支出」使用；

因此，若地主不能按比例分配獎勵容積，那麼，「危老獎勵條例」上路前與後，建商開的「建物發票金額」則為固定，沒有增加，但是，地主卻要開更多金額、單坪數百萬元的土地收據「免費」給建商「報帳節稅用」，同時還可「獨享」數百建坪、單坪均價約80萬元之全部獎勵容積（數字金額以本案為例）。這樣一來一回，……請問鑑定人，是否，建商《大家地產》才有「不當得利」之疑慮？

這題，鑑定人是以含糊其辭的方式帶過。

【與建商打交道，你該這麼做】

記得，不論獎勵容積的名目為何，縱然是建商自費的「容積移轉」也是一樣，統統都會稀釋地主的土地。（當然，容積移轉的分配比例應與其它獎勵容積不同）

因此，在建商提供的契約書裡，只要你發現，有特別約定將任何獎勵容積予以「降低分配比例」，甚至是「排除、不分配」等字眼時，便能肯定，對方就是利用資訊不對稱使出陷阱條文，企圖「免費取得」你的土地並「獨吞」全部建坪獎勵的黑心建商。

【後記】

2024年07月05日上午，是我父母與「黑心建商大家地產卓家雄」的民事訴訟之二審開庭的日子，那次開庭，是本案歷次以來耗時最久的一次，因為要「提問鑑定人」；

礙於時間有限，我的題目，只能被迫取捨；然而，我所準備的題目裡，有些其實跟人人吸收皆有幫助的「通案」有關，基於公義心，我免費公開，願你在跟建商打交道的時候，可以避免被蒙騙。

還記得，我在農曆年節期間，沒日、沒夜、沒休假，共寫了13篇連載文章，來破解這份鑑定報告書，實在辛苦。（倘若還沒看過，可搜尋關鍵字「江文宗建築師太離譜鑑定」即可找到。）

後來，又為了那次的提問，可說是做足了功課，總共準備了35題，不僅讓書記官跟委任律師都嚇一跳，我也因此，在反覆研究的過程中，於「辨識歪理、看穿條文陷阱」的功力又提升不少。

「人生不是得到，就是學到。」這句話果然不錯。