許皓青114偵25816處分：先坑屋主再詐貸，轉售套利後分贓，揭穿「空手套白狼」套路！

 

【260420許皓青114偵25816處分：先坑屋主再詐貸，轉售套利後分贓，揭穿「空手套白狼」套路！】

在翻譯這份「不起訴處分書」之前，我先用「時間軸、重點說明」的方式導覽這整件事：

a.「張桀鳴」因自身緣故，名下擁有的「兩間房產」已被設定二胎。
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b.公司在「北市中山區」的「住O不動產店長／黃琝翔」莫名主動找上了住在「新北中和區」的「張桀鳴」，說只要透過他們做買賣，就能清除債務。
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c.「許皓青集團」在「沒做銷售廣告」的情況下，找到了「劉邦信、楊承祥」兩名買家分別要買「張桀鳴」的兩筆房產。
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d.「許皓青集團」說要做AB約，兩間房產總價，合計，私下實際成交2550萬元，實價登錄做價3100萬元；看似合意，但「張桀鳴」否認，所以羅生門。
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e.「許皓青集團」找來代書「游文宜」配合，兩筆房產，皆在「沒做」履約保證的情況下，以3100萬元來「製造」金流；簽約當下，只有紙本A約3100萬，沒有紙本B約2550萬；換言之，所謂「私下實際成交2550萬元」只是、只有一張「LINE對話紀錄／口頭憑證」。
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f.代書「游文宜」以「3100萬元成交價」的前提下，幫賣方「張桀鳴」清償並塗銷了一胎、二胎、繳掉了土地增值稅、扣掉了房仲服務費之後，請買家「劉邦信、楊承祥」分別匯入總共「剩下7百餘萬元」進入了賣方「張桀鳴」的銀行帳戶。
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g.「許皓青」派「劉昌杰」陪同賣方「張桀鳴」親自去銀行，以「還有一些稅費、服務費須繳納，否則違約」等話術，成功誘導「張桀鳴」將剩餘款項「7百多萬餘元」匯入另一名房仲店東「謝志賢」的私人帳戶。
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h.當「張桀鳴」問：我那個3100萬東扣西扣後剩餘的7百多萬元呢？
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i.「許皓青集團」表示：哪來「還有」7百多萬？明明就是「當初口頭無紙本、私下講好實際成交2550萬元」啊？所以東扣西扣之後等於你「張桀鳴」什麼也沒有。那7百多萬元，我們返還給了買家「劉邦信、楊承祥」。但是，「劉、楊兩位買家」卻否認有拿到退回的7百多萬元。
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j.「張桀鳴」對「許皓青集團」提告「共同犯詐欺取財罪」，但最近，獲不起訴處分。
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k.「許皓青集團」將「單方面聲稱」的賣掉之後「兩年內」可以「原價3100萬元買回」兩筆房產（買賣附買回）給主動違約，分別在短短不到一年及一年多的時間，以同樣及超接近的價格「二度轉手」給「詹先生、陳志明先生」兩位買家，藉此從3100-2550=550萬成功「套利」並突破「買賣不破租賃」之保障，由「二度接手新買家」提起「遷讓房屋」之訴，把「張桀鳴」強制執行驅離、趕出家門。
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l.「張桀鳴」正在向高檢署聲請「再議」。
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m.「許皓青集團」一直騷擾我陳泰源，要我公開不起訴書、還他們清白、向他們道歉，否則揚言對我提告。
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n.我好怕，只好照做。
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接下來，白話文翻譯不起訴處分書，正式開始……↓

【處分書原文】

臺灣臺北地方檢察署檢察官不起訴處分書
13115109291知股114年度偵字第25816號

告訴人：張桀鳴（賣方）
告訴代理人：施尚宏律師、陸皓文律師(已解除委任)

被告：
許皓青（店長，它案因詐貸遭一審判刑確定，二審審理中）
黃琝翔（店長）
劉昌傑（房仲）
謝志賢（店東）
楊承祥（第一次接手A房的買方）
劉邦信（第一次接手B房的買方）

選任辯護人：姜義贊律師

上列被告等因詐欺案件，業經偵查終結，認為應該不起訴處分，茲敘述理由如下：

一、告訴暨臺北市政府警察局中山分局報告意旨略以：被告許皓青、劉昌傑、黃琝翔及謝志賢均為址設臺北市中山區雙城街32巷17號之住O不動產富寓雙城加盟店業務員，竟與被告劉邦信、楊承祥意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，於民國113年4月16日，先由被告許皓青、劉昌傑、黃琝翔及謝志賢以房屋仲介業務員名義，向告訴人張桀鳴商談其名下新北市中和區自立路117巷3號(下稱A房地)、新北市中和區自立路99巷6號2樓(下稱B房地)等不動產買賣事宜；再由被告劉邦信及楊承祥負責出資新臺幣(下同)1,700萬元、1,400萬元分別購入前開不動產，且經渠等給付買賣價金，告訴人用以償還房屋貸款後剩餘717萬8,998元，被告許皓青、劉昌傑及黃琝翔向告訴人伴稱：需要稅金、服務費等云云，致告訴人因此陷於錯誤，復將717萬8,998萬元匯入被告謝志賢名下中國信託商業銀行帳號015536809553號帳戶(下稱本案帳戶)。因認被告6人共同涉犯刑法第339條之4第1項第2款之3人以上共同犯詐欺取財罪嫌。

白話文翻譯【被消失的七百萬 與 仲介的說法】

這段內容描述了「張桀鳴」提出的控訴，以及這場疑似「合法收割」的開端：

指控的對象：

「張桀鳴」控告了「許皓青集團」共六個人，包括四位來自「住O不動產富寓雙城加盟店」的業務員（許皓青、劉昌傑、黃琝翔、謝志賢），以及兩位負責出資買房的「買方」劉邦信、楊承祥。

設局的過程：

「張桀鳴」主張，這四名仲介在 113 年 4 月主動找上他，商談出售他名下位於中和的兩間房產（A房地與B房地）。接著由「劉邦信」和「楊承祥」分別出資 1,700 萬與 1,400 萬買下。

楊承祥：中和區自立路117巷3號（一樓）
劉邦信：中和區自立路99巷6號二樓

消失的剩餘款：

買賣成交後，雖然買方付了錢，但錢在扣掉原本的房貸後，還剩下717萬8,998元。此時，仲介「許皓青」、「劉昌傑」與「黃琝翔」告訴「張桀鳴」，這七百多萬要用來支付所謂的「稅金」和「服務費」。

最終結果：

「張桀鳴」聽信了這些專業人員的話，將這筆鉅款匯入了仲介「謝志賢」的私人帳戶，隨後才驚覺不對勁，認為這六個人根本是套好招，聯手騙走了他辛苦存下的房產價值，因此控告他們「三人以上共同詐欺」。

心得感想【當「債務整合」 淪為 掠奪的糖衣】

看到這段處分書的開頭，我彷彿能看見當時「張桀鳴」坐在那群仲介中間，如何被一步步帶入深淵的情景。這裡面藏著兩個極其反常的信號，任何有經驗的人看了都會背脊發涼：

不合常理的「豪華陣容」：

在不動產實務中，一位屋主通常由一位房仲主對口，即便有學長姐帶領，頂多也就兩位。但這案子竟然一次出動了 4 位房仲來「服務」張桀鳴，這陣仗本身就是個巨大的疑點。這顯然不是在服務，而是在「圍獵」。

私人帳戶的致命紅線：

這是全案最弔詭、也最令專業人士髮指的地方。正常且合法的房地產交易，所有款項都應該流向「履約保證專戶」，稅金是由代書負責核算繳納，服務費也是由履保專戶撥付。但本案竟然沒做履保，而是「代書指示買家」把價金「直接匯入」賣方私人帳戶裡。

可怕的是，「不是代書，而是許皓青，派人（劉昌杰）陪同賣方張桀鳴去銀行，把成交價3100萬元東扣西扣後之剩餘款項7百多萬餘元，匯入另一名店東（謝志賢）的私人帳戶」。這在房仲體系裡是絕對的禁忌。

他們竟能以「已經扣過稅金與服務費才剩餘7百萬元」為藉口，要求「張桀鳴」將7百多萬元匯給「房仲店東／謝志賢」之私人帳戶，這絕對不是正常的交易流程。

設局者的完美切割：

仲介（四人組）負責圍捕，買方（劉邦信、楊承祥）負責提供「現金流紀錄」。這種分工讓「交易」本身看起來有買賣、有付款、有過戶，所有的「合法外殼」都做得很漂亮。

但是，最核心的那筆「淨利」，也就是「成交價3100萬元東扣西扣之後剩餘7百萬餘元」卻被他們利用張桀鳴的信任，「繞過」可受監管的「履保專戶」，直接導流進了「許皓青集團」（店東／謝志賢）的口袋裡。

這一段處分書揭開了「張桀鳴」噩夢的起點。雖然他試圖尋求刑事法律的救濟，但壞人最可怕的地方，就是利用這些「看起來像交易」的流程，讓檢察官在第一眼判斷時，容易將其視為「民事糾紛」而放過背後的惡意。

【處分書原文】

二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；再告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，始得為不利被告之認定(最高法院30年上字第816號及52年台上字第1300號判決先例意旨參照)。次按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪(最高法院46年台上字第260號判決先例要旨參照)。而民事法律行為成立債之關係者，在債權人與債務人之間，根據一般交易之常態，恆不待對造當事人另為表示，當然期待他方依誠信原則履行，此觀諸民法第148條第2項規定意旨自明，不生因他方表示必將履約而陷於錯誤之問題；再者，刑法第339條詐欺罪之成立，必須行為人自始基於不法所有之意圖，以詐術使人交付財物，始能構成，如為單純債務不履行，應僅屬民事上清償債務之問題，至於債務人於債之關係成立後，如有未依債之本旨履行民事債務之情形,在一般社會經驗上可能之原因甚多，舉凡因不可歸責於己之事由而不能給付，或因合法主張抗辯而拒絕給付，甚至在負債之後始行惡意遲延給付，皆有可能，縱令是無意履行，苟無足以證明其在債之關係發生時，自始即具有不法所有意圖之積極證據，亦僅能令負民事之債務不履行責任，尚不得據此事後違反債信之客觀事態，倒果為因，逕推論被告自始即有詐欺之犯意或意圖。末按法律上之「不法」，依其輕重程度大可區分為「刑事不法」、「行政不法」及「民事不法」，對於各該不法程度之行為，法律上分別設有各自之救濟途徑，若行為人之行為僅止於民事不法之程度，自應循民事爭訟程序解決。

白話文翻譯【法律的門檻：為什麼「惡意」難以定罪？】

這段內容是檢察官在法律面上，解釋為什麼不能輕易判定這群人有罪的理由：

證據高於一切：

法律規定，要認定一個人犯罪必須要有「積極證據」。不能因為告訴人「張桀鳴」說自己被騙了，就直接入人於罪。如果證據不足，法律就必須做對被告有利的認定。

詐欺罪的嚴格定義：

要構成詐欺，必須證明被告在「一開始」就打算不法占有，且使用了「詐術」讓人陷於錯誤。如果對方用的方法不能算是詐術，或者受害人並非因為被騙而交付財物，就不算犯罪。

民事糾紛不等於刑事犯罪：

在一般的商業交易中，沒履行承諾（債務不履行）的原因很多，可能是能力不足或合約爭議。如果「沒有證據證明他們在簽約的那一刻」就存心要騙，那這就只是「民事欠債」的問題，不能因為事後錢沒還、房子沒拿回來，就倒果為因說他們當初有詐欺意圖。

各司其職的救濟體系：

不法行為有分：刑事、行政、民事。檢察官認為，如果行為只停留在「民事不法」的程度，那就請當事人自己去打民事官司解決，不應該動用國家的刑事力量。

心得感想【當「法律門檻」 成為 專業犯罪的護城河】

讀完這段法理推論，我感受到的是一種程序正義下的巨大冷漠，這也是為何「張桀鳴」會如此絕望的原因：

「自始意圖」的證明陷阱：

檢察官強調要證明被告「從一開始就想騙」。這就是專業設局者最擅長玩弄的灰色地帶。這群人出動了 4 位房仲、有「合計3100萬元」的買賣契約、有以「合計3100萬元價金前提下」支付價金，所有的程序在表面上都符合「交易常態」。

當「張桀鳴」被「許皓青」派人（劉昌杰）陪同去銀行，親手把「3100萬元價金東扣西扣後剩餘的7百萬餘元」匯入「謝志賢店東」的私人帳戶時，在法律眼中，這看起來更像是「你情我願的財務往來」或「民事契約的履行」，而非被強迫。

「倒果為因」的法律邏輯 vs 設局者的精心布局：

檢察官認為不能因為結果很慘，就回推當初是詐欺。但對於這種「專業獵殺」，結果就是「布局」的一部分！

正如「叫賣方把剩餘款項匯給房仲店東私人帳戶幫繳稅、扣服務費」，這在房仲實務上是絕無僅有的離譜行為，但在刑事法庭上，卻被淡化成了「民事上的債務履行」。

這段原文讓我們看見，法律的嚴謹有時候反而成了專業詐騙的保護傘。只要「許皓青集團」把過程包裝得像是「債務不履行」，刑事司法就很容易退場。這也是為何不法人士敢如此大膽，因為他們知道，只要不留下「自始詐欺」的足跡，檢察官就很難奈他們何。

【處分書原文】

三、訊據被告許皓青固坦承有居間仲介A、B房地買賣事宜等情不諱，然堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱：A、B房地買賣契約總價雖為3,100萬元，然因告訴人張桀鳴不想搬走，希望有附買回條件，並承諾將來以3,100萬元買回，因此與買方即被告劉邦信、楊承祥磋商後，實際成交金額約定為2,550萬元，且清償A、B房地原有抵押權貸款後，買方匯款其餘價金至告訴人之帳戶，再以此部分金額清償A、B房地第二順位抵押權貸款(下稱二胎)、代書費、土地增值稅、仲介服務費等語。

又告訴及報告意旨認被告6人涉犯前開罪嫌，無非以告訴人指訴：被告許皓青要求其結清服務費，並稱若未依指示匯款，恐有違約問題等語，並有相關匯款紀錄，而為其主要論據。

白話文翻譯【被告的辯解：一場充滿密約的買賣】

這段內容記載了主嫌「許皓青」的說法，試圖將這場金錢流向不明的交易，包裝成一場「特殊需求」的買賣：

仲介的擋箭牌：

被告「許皓青」承認處理這兩間房子的買賣，但堅決否認詐欺。他辯稱，雖然合約上寫總價3,100萬，但因為「張桀鳴」不想搬家、想把房子買回來，所以雙方私下磋商，實際上是以2,550萬成交。

消失款項的流向：

他主張，「剩下的錢」，也就是在扣除「張桀鳴」的房貸一胎後，買家楊承祥、買家劉邦信，分別匯入「張桀鳴」的戶頭裡，合計7百萬餘元。

接著，再由「張桀鳴」把錢匯出來，說是要清償
1.二胎貸款、
2.代書費、
3.增值稅，以及
4.仲介服務費。

但「張桀鳴」的說法是，那些應扣的費用，都不在那7百萬餘元裡，且他若不照著把7百多萬元匯出去，「許皓青」說就會「違約」。

心得感想【當「特殊交易」成為 違法脫法的掩體】

這段辯詞在專業人士眼裡，簡直是漏洞百出，充滿了刻意設計的陷阱。

仲介角色的嚴重變質：

正常仲介，只做乾淨的買斷、賣斷。

「債務整合、買賣附買回」根本不是仲介的業務範圍，這更像是地下錢莊或高利貸的騙房手法。許皓青的辯解，等於自承在進行一場「不正常的交易」服務。

AB約的違法動機：

表面寫3,100萬，實際成交價為2,550萬，這就是典型的「AB約」。這種作法，等於是幫買方「超貸」向銀行套錢出來。（有銀行詐貸前科的許皓青，看來很熟練）

更惡劣的是，還可以逃漏稅。

因為，當「二度轉手」後，也就是下、下一位接手的買家，只要賣低於合計3,100萬元或接近，帳面上就是虧損或平盤，等於完全不用繳納「房地合一稅」，如此一來，3100-2550=550萬元等於詐貸、套利、逃稅。

不合邏輯的「買回價格」：

許皓青的主張是，

因為張桀鳴「知道」3100萬元是做價，實際私下成交是2550萬元。所以「3100萬東扣西扣後剩餘的7百萬餘元」就「不屬於」張桀鳴的錢，因此「張桀鳴」必須退款還給買家，所以先匯款給「店東／謝志賢」，再由房仲方，退錢給買家。（超扯的邏輯）

但又因為「實價登錄作價3100萬元」，所以「張桀鳴」若事後想要把房子給買回來，必須要用3100萬元贖回、而非當初私下協議的實際交易2550萬……（各位，看懂套路了嗎？）

利用法律制度洗錢：

「許皓青」的不正常作法，他聲稱錢匯入帳戶後再匯出是為了「繳稅與付服務費」及「退還買家」。

但在正常交易中，這些都應經由專業代書辦理，指示履保專戶負責出款，扣掉貸款（一胎、二胎）、扣掉應繳稅費（土增稅、代書規費、仲介服務費），剩餘的錢，才會匯入賣方的戶頭裡。

因此，這種「還沒扣東扣西，實則已扣東扣西後的剩餘價金7百萬餘元」匯入賣方帳戶後，再要求「賣方」轉出給「房仲店東」的行為，完全就是為了規避監管，並製造出「受害者自願付錢」的虛假事實。

這不是在做仲介，這是在做「合法外殼下的掠奪」。

許皓青的每一句辯解，都在證明這是一場經過高度精密計算的違法設局。

【處分書原文】

然查：

(一)被告許皓青起初即向告訴人言明「買賣價3000萬，實際2500實拿(這部分也會公證)，約定2年，租約一個月9萬，租約要公證，買方準備頭款900萬去塗銷你的二胎，對了你的增值稅你有算過嗎」等語，經告訴人回覆「58萬，價格能往上或租金往下」等語，此有被告許皓青與告訴人間之通訊軟體LINE對話紀錄1份在卷可憑，此亦為告訴人所不爭執，又佐以被告劉邦信於警詢中辯稱：A、B房地有談到2年買回，因此才會先以3,100萬元之金額簽買賣契約，其履約後，亦有收到被告許皓青代為交付押金2個月及1個月租金共27萬元等語，顯見被告許皓青居中磋商，且被告劉邦信、楊承祥就A、B房地與告訴人合意之實際成交金額僅有2,550萬元，且曾有關於租賃之約定等情，應至為明確。

白話文翻譯【檢察官的認定：雙方早有私下的「特約」】

這段內容是檢察官根據通訊紀錄，認定「張桀鳴」與仲介之間對於這場不尋常的交易是「事先知情」的：

LINE對話成為鐵證：

檢察官發現，被告「許皓青」一開始就直接在LINE上跟「張桀鳴」講明：表面房價寫3,000萬，但實際上是2,500萬（實拿），這部分會去公證；約定2年後買回，每個月租金9萬。

告訴人的回覆：「張桀鳴」當時回覆「58萬（增值稅），價格能往上或租金往下」。

因此，檢察官認定，這表示「張桀鳴」當時不但知情，還在針對細節討價還價，並非完全被蒙在鼓裡。

買方的說詞吻合：

買方「劉邦信」也說，因為有談2年買回，所以才簽3,100萬的契約，且他確實有收到仲介轉交的27萬（押金加租金）。

最終認定：

檢察官認為，這場交易的「實際成交價」就是2,550萬，且雙方對於「先賣掉、再租回來、未來買回」的這種特殊模式，是有共識的。

心得感想【當「生存渴望」 撞上 專業的收割機】

這段辯詞背後隱藏的數據，揭露了一場極其殘酷的經濟掠奪，這已經不是買賣，而是活生生的「吃人」：

檯面下、實際成交A約2,550萬，卻要求「張桀鳴」兩年後得用實價登錄做價的B約3,100萬買回。

而且，

私下實際成交A約2550萬東扣西扣後剩餘約180萬元
及
實價登錄做價B約3100萬扣除實際成交2550萬的中間的差價550萬元
合計
7百萬餘元又被奪走。
然後，
兩年內，「張桀鳴」每月得支付月租金高達9萬元給「許皓青集團」，但明明市場行情「至多」才6萬元。

換言之，這個售後回租的「租金」，本身就是某種形式的「高利貸」，分明就是要你付不起。

兩年期滿，如果「張桀鳴」想贖回房子，還得「被迫增值」550萬（3100-2550=550），以3100萬元買回。

重點是：

1.檢察官從頭到尾只有一張LINE對話紀錄就認定三方合意AB約。可是，

2.明明「張桀鳴」另有與買家通話的「錄音檔」顯示「買家對AB約完全不知情」，但檢察官卻完全不採用。

3.檢察官也沒調查後來的7百萬餘元的「最終流向」。

4.「許皓青集團」公然違約，根本沒給「張桀鳴」2年期限，就提前把兩筆房子以「相當於原價，二度轉手」賣掉、套利。

5.再度轉手、分別承接的兩位買家「詹先生和陳先生」竟然：
a.也是許皓青介紹的、而且還

b.完全不用看房子、
c.明知房產有糾紛、
d.明知張桀鳴仍居住在裡面，還是願意買，

e.並隨即對「張桀鳴」提起民事「騰空遷讓返還」訴訟，要把「張桀鳴」趕出去！

雙重剝削的吸血合約：

設局者最狠的地方在於「兩頭吃」。

一方面每個月收取9萬元的高額租金（兩年共216萬），另一方面還要「張桀鳴」多付550萬的價差才能贖回房子。兩年下來，這群人光從「張桀鳴」身上就能榨出766萬的暴利。

這哪裡是仲介服務？這簡直是吸血鬼。

被「知情」掩蓋的詐術：

檢察官看到「張桀鳴」在LINE上討論細節，就認為是「合意」。但問題是，所謂的A約2550萬元，從來就沒有「紙本」啊！

這是一場經過精密計算的「合法設局」：

用AB約套現（3100-2500=550）、用高額租金吸血（行情6萬卻收9萬）、再用超高買回價鎖死退路、然後「買賣附買回」根本是「假的」，因為沒多久就賣掉了！......這其中只要一環沒跟上，受害者就注定粉身碎骨。

令人遺憾的是，檢察官看到如此明顯的「假作價（3,100萬 vs 2,550萬）」，卻僅將其視為「雙方合意」的商業條件，而未深究其中涉及的「使公務員登載不實」、「詐貸銀行」或「逃漏稅／房地合一稅」等刑事責任。

這段紀錄證明了，專業的壞人不會強迫你，他們會引導你在通訊軟體上留下同意的文字，最後再拿這些文字在法庭上反將你一跤。

【被偷換概念的「合意」：AB約不代表「放棄債權」】

檢察官在這一段的解讀，顯然犯了嚴重的推論錯誤，這對「張桀鳴」極其不公：

「做價」不等於「贈與」：

就算「張桀鳴」在LINE裡同意「表面寫3,000萬（後來變3100），實際成交2,500萬（後來變2550）」。

但重點來了！！！

既然合約白紙黑字寫的是3,100 萬，那麼在法律形式上，買方就負有給付3,100萬的義務。這中間的550萬差額，理應屬於「張桀鳴」所有，絕不代表這筆錢可以平白無故地消失在房仲的私人帳戶裡。

檢察官的「認知掉包」：

檢察官似乎認為：既然你同意私下以2,550萬成交，那你就不應該對3,100萬與2,550萬之間的差額550萬元有任何主張。這邏輯極其荒謬！

這就像是我跟你約定好「帳面上買100塊的東西，私下算我80塊」，但我還是付了100塊給你，那你應該找零20塊給我，而不是直接把那20塊吞掉，還說「反正我們當初說好是80塊」。

被A走的7百萬餘元：

如果兩名買方確實以合計3,100萬去申請貸款並核撥了款項，這筆多出來的7百萬餘元（3100-2550=550 加 2550東扣西扣剩於1百多=總共7百萬餘元）就是屬於「張桀鳴」的財產。

可是，現在這筆錢卻消失了？

檢察官卻以「雙方有AB約共識」為由，就認定這筆錢的消失是「合理」的？這等於是讓房仲與買方可以理直氣壯地吞掉這筆「超貸差額」，還能拿「張桀鳴」的「LINE對話、無紙本、不採納錄音檔」當作擋箭牌。

設局者的預判：

「許皓青集團」最陰險的地方，就是預先在LINE留下這段話。他們知道只要「張桀鳴」回話了，未來這段對話就能在檢察官面前，把「侵占差額」的行為包裝成「合意成交」。他們利用「張桀鳴」對法律流程的生疏，把一個「違法作價行為」轉化為「放棄金流權利」的假象。

ps：許皓青說「AB約會做公證」就是詐騙了！因為不會有「合法正派的公證人」敢對「AB約」進行「公證」啦！故意在line對話紀錄提到「公證」二字的目的，很明顯就是要「誤導」檢察官。

總結來說：

檢察官曲解了line對話的本意。張桀鳴同意的是「交易的模式」，而不是同意「讓你們聯手A掉我的房產價差」。

檢察官將這兩者混為一談，不僅忽略了「超貸金流」的去向，更是在法律上寬貸了這群利用AB約來「奪走價差」的設局者。

【處分書原文】

(二)又經被告許皓青所提出A、B房地交易收支情形，實際總價2,550萬元，支出部分包含A、B房地第一順位抵押權貸款772萬1,002元及650萬4,123元、二胎貸款930萬元、代書費及塗銷費共9,000元、A、B房地增值稅24萬766元、26萬8,546元、租金及押金27萬元等情，此部分核與證人即告訴人張桀鳴於偵查中結證述情節相符，亦與代書即證人游文宜偵查中具結證述內容一致，是以被告許皓青、告訴人張桀鳴及證人游文宜前述說詞核算，告訴人於A、B房地交易並清償前述一切必要費用後，至多亦僅能獲得118萬6,563元，實與告訴人於偵查中指稱；其覺得A、B房地出售,其應該要拿到707萬元等語相距甚遠，且與上開客觀事實未合，自難認告訴人前開所指有據，要難採信。

白話文翻譯【收支帳目的大鬥法：消失的7百萬去哪了？】

這段內容是檢察官針對這筆買賣的「結算帳單」進行核對，結果發現告訴人（張桀鳴）認知的金額，與被告（許皓青）提出的帳目有極大的落差：

帳面上的支出明細：

被告「許皓青」主張，這兩間房子以2,550萬元成交後，扣掉了一大堆開銷：
1.兩間房子的第一順位銀行房貸（約772萬與650萬）。
2.二胎貸款（930萬元）。
3.代書費、塗銷費（9,000元）。
4.土地增值稅（兩筆共約51萬）。
5.預扣給買方的押金與租金（27萬元）。

總共2431萬。

檢察官的結算結果：認為張桀鳴在還完這一切債務後，手頭應該只剩下118萬6,563元。

雙方認知的鴻溝：

「張桀鳴」在法庭上堅稱，他賣掉房子後「應該要拿到707萬元」（2550萬元扣除許皓青羅列的的明細後剩餘的118萬，加上3100作價2550萬=550萬的價差，也就是118+550=668萬或「張桀鳴」認知的707萬）。

但檢察官認為，根據代書游文宜的證詞以及相關收據，「張桀鳴」算的707萬與客觀事實不符，因此不採信張桀鳴的說法。

心得感想【帳目背後的「資訊黑洞」】

游文宜代書，我質疑，你就是詐騙共犯：

1.哪有合法代書，不做給雙方做履保？

2.哪有合法代書，以作價3100萬元，扣掉賣方的一胎、二胎、塗消費、土增稅、代書費、仲介費之後，再叫買家將剩餘款項7百萬餘元，直接匯入賣方「張桀鳴」私人帳戶→再由「許皓青集團」派人陪同「張桀鳴」去銀行，以「還有稅費要扣，須將這7百多萬元匯出至房仲店東的戶頭裡，否則違約」的話術，把錢轉走。

總結來說，

檢察官的認知是：以私下實際成交的2550萬來扣抵，所以，正負相抵後，「張桀鳴」本來就應該所剩無幾。

可是「張桀鳴」認知的是：做價的3100萬與實際成交2550萬元中間這550萬，以及2550萬東扣西扣後還剩下的1百多萬元的價差「總共7百萬餘元」被A走。

就是這場局裡，最深不見底的黑洞。

【處分書原文】

(三)再者，被告許皓青於偵查中辯稱：告訴人尚有從其名下中國信託商業銀行北新店分行帳號772540246319號帳戶(下稱上開帳戶)中，將交易價款先轉出10萬元等語，且依被告許皓青所提出A、B房地交易收支表中，尚有支出告訴人個人債務4萬5,000元、36萬2,000元、二胎代書費3,000元及星展銀行貸款59萬1,965元，且尚有尾款20萬元留存於告訴人帳戶，並提出匯豐(台灣)商業銀行股份有限公司存款單1紙以實其說，另有上開帳戶往來交易明細1份在卷可憑，且仲介服務費經核算後，約佔實際成交價額之1.4%，於現今市場行情之2%相去不遠，自難認被告前開所辯完全無據。又告訴人於偵查中亦自承：目前尚有10萬元留在上開帳戶等語，此部分加計先前轉出之10萬元，亦與收支表中尾款20萬元相符。

白話文翻譯【小額支出的帳目核對：被告的辯護與證據】

這段內容是檢察官針對一些更細碎的款項流向，核對被告「許皓青」與告訴人「張桀鳴」的帳戶紀錄：

多項雜費的代償：

被告「許皓青」主張，在2,550萬的交易款中，還幫「張桀鳴」支付了許多個人債務，包括：

a.4.5萬元與
b.36.2萬元的個人欠款、
c.二胎代書費3,000元，以及
d.星展銀行的貸款約59.2萬元。

帳戶內的殘留款：

「許皓青」主張，「張桀鳴」的帳戶裡最後還留有20萬元尾款（張桀鳴已經被騙匯款出去7百多萬元之後，還剩下殘渣20萬元），也就是張桀鳴先轉出了10萬，帳戶裡還剩10萬，這部分，張桀鳴在偵查中也承認屬實。

仲介費合理性：

檢察官核算這場交易的仲介服務費，大約是實際成交價的1.4%。對比市場行情普遍的2%，檢察官認為這筆服務費收得很合理，沒有超收。

結論：

檢察官認為，被告「許皓青」提供的收支表、銀行存款單與「張桀鳴」的帳戶明細能夠對得起來，因此認為被告「許皓青」的辯解是有根據的。

心得感想【以「小錢」掩蓋「大帳」的攻防】

這段處分書展現了設局者在法律防禦上的極度精明，透過帳面「微觀數字」的精準對帳，成功轉移了檢察官對「宏觀詐術」的注意：

消失的7百萬「合約缺口」：

全案最核心的疑點在於，

a.許皓青提供的對帳明細，「張桀鳴」根本都沒有簽名。怎就認為那些明細是真確無誤？

b.合約明明寫3,100萬，為何檢察官卻直接採信被告「實際僅2,550萬」的說詞？

c.為何兩名買家按3,100萬基準，東扣西扣後，剩餘7百多萬元，匯入「賣方／張桀鳴」的帳戶裡之後，「張桀鳴」要隨之將這7百多萬元匯給「房仲店東」了？

「張桀鳴」主張應得的707萬其實極其合理，但是，不起訴處分書裡，卻對這筆鉅額「差價的金流」完全沒有交代、調查，卻反過來指責「受害者張桀鳴」的認知與「客觀事實」不符，這無異於是在法律上默許了違法AB約的洗錢、詐貸、空手套白狼等行徑。

「無履保」的非法交易真空：

本案「許皓青」刻意繞過履保，讓金流在「買賣雙方之私人帳戶」與「房仲店東」之間游走，檢察官卻對此「非典型」且「高度違規」的流程視而不見，僅忙著核對帳戶裡殘留的20萬渣渣、以及1.4%看似合理的仲介費，這明顯是「被」轉移焦點。

以細碎債務清償 掩蓋 掠奪本質：

「許皓青」列出一長串精確到個位數的代償清單（星展、二胎、雜費），目的是讓檢察官陷入「對帳單」的勞務中。

一旦檢察官開始忙著核銷這些幾萬塊的支出，就不會去思考：

1.為何需要4個房仲圍獵一名屋主？

2.為何不做履保？

3.為何要做違法「詐貸」的AB約來套利並「使公務員登載不實」作價3100萬？

4.為何說有AB約，但紙本卻只有3110萬，2550萬元卻沒有紙本？

5.為何要誘騙屋主賣方／張桀鳴「實際成交2550萬」，卻不給3100-2550=550萬元的價差，兩年後卻要用「作價3100萬」買回的「買賣附買回」的特約？

6.為何市場行情兩間合計6萬元月租金，卻要求要以明顯高於行情的9月萬元「高利售後回租」？

7.為何許皓青自承有「約定兩年期限的買賣附買回」，卻不到一年、一年多，「許皓青」又再度找人二度轉手兩筆房產，並在

a.明知房產有爭議的前提下，可以

b.完全不用看房子就「再度轉手」，然後

c.讓接手的「下下組買家」對「張桀鳴」提告「搬遷、返還房屋」之訴？

總結感想：

「許皓青集團」透過「精準的報帳」與「承認違法AB約」的手段，成功在檢察官面前塑造出「幫客戶處理爛帳」的形象。

當刑事司法只看銀行流水是否能與「私下報價」對得起來，卻不追究「正式合約」中的550萬缺口、也不去查金流時，這套法律程序反而成了專業收割者的保護傘。

這份不起訴處分書，將這些明顯的「刑事不法」（地政機關實價登錄不實之使公務員登載不實罪、銀行法詐欺取財罪之對銀行進行超額貸款詐騙、逃漏稅之房地合一稅的基礎被墊高導致國家稅收損失）全部簡化為「雙方合意的商業行為」，這種處理方式極其不尋常，彷彿只要張桀鳴「點頭同意」做價，這群人的違法行為就自動合法化了。

心得感想【專業收割的最後一塊拼圖：超貸金流的消失】

這份不起訴書最令人不安的地方，在於它「只對小帳，不查大帳」：

金融秩序的崩壞：

檢察官忙著確認「張桀鳴」帳戶裡的10萬元、20萬元，卻對那筆高達550萬元的合約差價（超貸基礎）視而不見。這筆錢才是設局者真正的「大肥肉」，也是誘使買方與房仲聯手布局的動機。

「合意」不代表「合法」：

就算「張桀鳴」同意做價，那也只是代表他被捲入了一場違法交易，並不代表這群房仲沒有利用這筆「溢價」來侵蝕「張桀鳴」原本應得的房產淨值。

避重就輕的偵查方向：

檢察官的偵查方向遭被告導向了「我有沒有幫他還債」，而避開了「我透過這場假交易從銀行套了多少錢，以及這筆錢去了哪裡」。

總結來說：「超貸金流」才是本案的犯罪動機。

沒有這550萬的利差，這群人何必出動4個房仲、設計複雜的高利月租、高價買回條款？

處分書漏掉這一環，就像是查命案卻不查兇器和動機一樣荒謬。

【被遺忘的錄音與消失的實價真相】

這段內容揭露了偵查過程中的三大荒謬之處，讓所謂的「司法正義」顯得極其廉價：

錄音譯文的「人間蒸發」：

「張桀鳴」明確提到，他已提供與「劉邦信」的錄音譯文，內容足以證明成交價就是3,100萬。

但在這份處分書中，檢察官卻隻字未提這份關鍵證據，反而全面採信被告（房仲與買家）事後「串供」的「2,550萬」說法。在法律上，錄音是極強的「直接證據」，檢察官若未經查證就排除，無異於是在偵查程序中放水。

斷裂的707萬金流真相：

最令人生疑的是，「張桀鳴」不小心將那筆707萬元匯入「房仲店東／謝志賢」帳戶，檢察官竟然沒有去追查這筆錢最後「流向何處」。

如果真的是要退還給買家，金流紀錄應該清清楚楚。檢察官僅憑被告的一句「房仲說已退回買家」就結案，卻不查驗這筆錢是否變成了這群房仲與買家私下分贓的佣金。這不僅是偵查怠惰，更是對洗錢嫌疑的縱容。

實價登錄的公然造假：

如果成交價真的是2,550萬，那為何報給銀行的貸款資料和內政部的「實價登錄」通通都是總共3,100萬？這已經不是民事糾紛，而是集體偽造文書與詐騙銀行。

檢察官一方面承認「實際成交僅2,550萬」，一方面卻對「實價登錄3,100萬」這種國家級的造假行為視而不見，這種邏輯矛盾，簡直是在打臉國家的法律威信。

總結感想：

這不是證據不足，而是「偵查真空」。

檢察官繞過了最硬的錄音證據、繞過了最髒的超貸金流、繞過了最明顯的實價造假，只在那幾萬塊的代書費跟仲介費上打轉。這讓「張桀鳴」感受到的不是法律的保護，而是設局者與司法制度之間一種令人心寒的「無聲默契」。

【處分書原文】

(四)至被告許皓青與告訴人間，就A、B房地買回條件、星展銀行貸款59萬1,965元部分，有所歧見且各執一詞，自無從單憑告訴人之片面指訴，逕為不利於被告之事實認定。另依告訴人本案所指，A、B房地買賣事宜係由被告許皓青與告訴人接洽，買方則為被告劉邦信及楊承祥，未見被告劉昌傑、黃琝翔及謝志賢於締約過程中有何對告訴人施用詐術及不當獲取財物之情事；又告訴人雖將717萬8,998萬元匯入本案帳戶，然前述交易過程，乃至後續返還之各項費用支出尚屬合理，遑論被告6人間有何詐欺之犯意聯絡及行為分擔。綜上所述，本案純屬民事紛爭，告訴人宜循民事訴訟解決。此外，復查無其他積極證據足認被告6人有何告訴及報告意旨所指犯行，揆諸前開判決先例意旨，應認渠等犯罪嫌疑均不足。

四、依刑事訴訟法第252條第10款為不起訴之處分。
檢察官：高肇佑
本件正本證明與原本無異
告訴人接受本件不起訴處分書後得於十日內以書狀敘述不服之理由，經原檢察官向臺灣高等檢察署檢察長聲請再議。
中華民國 115 年3月25日
書記官：謝瑩緹

白話文翻譯【最終判決：這只是「算不清」的民事糾紛】

各執一詞，證據不足：

檢察官認為，「張桀鳴」與被告「許皓青」對於「買回條件」和「星展銀行貸款」的說法對不起來。在沒有其他證據的情況下，不能只聽「張桀鳴」的一面之詞。

切割其他被告：

檢察官指出，買賣主要是「許皓青」在談，買方是「劉邦信」與「楊承祥」。至於另外三位房仲（劉昌傑、黃琝翔、謝志賢），檢察官認為他們只是「路人」，沒看到他們施用詐術，所以這六個人之間不存在「共同詐欺」的合謀。

款項支出「尚屬合理」：

雖然「張桀鳴」匯了700多萬進入「房仲店東／謝志賢」的私人帳戶，但檢察官認為「以實際成交2550萬元，而非作價3100萬的前提下」扣掉的各項費用支出「看起來還算合理」，沒發現有什麼不對勁。

最終結論：

檢察官認定這「純屬民事糾紛」，請告訴人自己去打民事官司。因為查不到犯罪證據，所以給予這六人「不起訴處分」。

心得感想【當司法成為設局者的「免死金牌」】

讀到這裡，這位「高肇佑」檢察官的結案陳詞，簡直是把「張桀鳴」推向了絕望的懸崖。這份處分書的邏輯存在著幾個讓人不寒而慄的破綻：

「路人房仲」的集體隱身：

檢察官說沒看到其他三位房仲施用詐術，但這正是最詭異的地方！為什麼賣兩間普通的房子需要四位仲介集體出動？這種在實務上極端反常的「人海圍獵」，在檢察官眼中竟然不具有「犯意聯絡」的聯想，這種對不動產實務的無知，變相縱容了詐騙集體設局。

私人帳戶金流的「合理化」：

本案沒做履保，又「張桀鳴」把7百多萬匯入「房仲店東／謝志賢」的個人帳戶，這在任何合法的加盟體系都是足以撤照、開除的特大違規，甚至就是洗錢的溫床。檢察官卻以一句「支出尚屬合理」就輕輕帶過，完全不追查這筆錢進入私人帳戶後的真實流向，這已經不是中立，而是偵查怠惰。

錄音證據的「技術性無視」：

「張桀鳴」提供了足以證明成交價為3,100萬的錄音。檢察官在文中卻說「各執一詞」、「無從單憑告訴人指訴」。

錄音就是物證，不是指訴！

檢察官選擇不聽、不驗、不提那份錄音，卻採信被告口頭編造的「2,550萬私約，與3100萬元之間的價差匯給房仲店東之後再退還給買家」這種偏頗的採證方式，讓法律的天平徹底失衡。

民事解決的空話：檢察官最後說「宜循民事訴訟解決」。這句話最傷人。

設局者就是利用這套不起訴書，在民事法庭上大聲宣稱：「檢察官都說我沒騙人了！」他們利用刑事體系的撤守，回頭在民事戰場上徹底摧毀「張桀鳴」。

總結感想：

這份處分書是典型的「抓小放大」。檢察官鑽進了微小的帳目核對，卻放過了巨大的制度漏洞、違法AB約、詐貸套利之事實。

當一個公權力機關對「實價登錄造假（3,100萬）」與「私人帳戶收受鉅款（700多萬）」都覺得「尚屬合理」時，這個司法體系就已經成了這群專業掠奪者最好的保護傘。

「張桀鳴」面對的不是一群仲介，而是一套被設局者玩弄於股掌間、卻自以為公正的法律流程。

後記：

【中和區自立路117巷3號（一樓）】

面積登記28.34坪，屋齡超過40年
113年04月25日1700萬，所有權人─楊承祥
114年08月30日1755萬，所有權人─詹先生

a.因為有租客在，所以才拖到114年8月過戶，月租金1萬7千500元。

b.張桀鳴過戶給楊承祥之後，租客每月支付的租金17500元，就改由「許皓青集團」收取。

c.假設屋況良好，家具電全配，目前行情至多3萬元。

【中和區自立路99巷6號二樓】

面積登記31.54坪，屋齡超過40年
113年04月25日1400萬，所有權人─劉邦信
113年12月12日1400萬，所有權人─陳志明（陳冠陵之父）

a.張桀鳴持續居住在裡面。

b.當劉邦信再度過戶給陳志明之後，陳冠陵提起「請求遷讓房屋」訴訟，要把張絜鳴趕走。

c.假設屋況良好，家具電全配，目前行情至多3萬元。

==綜上==

許皓青集團主張：因為作價3100萬，私下實際成交2550萬，所以賣方只能主張擁有2550萬元；然後，兩年到期可以買回，但要用3100萬才行......這不是詐騙，什麼才是詐騙？