股市獲利了結轉投資部位？富人無貸款2.2億買「西華富邦」

【260529ETtoday房產雲股市獲利了結轉投資部位？富人無貸款2.2億買「西華富邦」】

股市瘋漲，開始有「好野人」獲利了結，將部分資金轉入房市？信義房屋專家觀察，近來北市高總價產品賣得不錯。近期大直指標豪宅「西華富邦」交易，買方2.2億現金購入，前屋主持有11年轉手賺逾5千萬元。

近期台股瘋漲，是否有帶動房市？新聯陽副總邱俊陽表示：「一般建案應該暫時還不會出現，但頂級豪宅市場，會吸引大戶在股市獲利了結後進場。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示：「股市暢旺，吸走市場上大量資金，而房市回歸理性、自住當道，但觀察已有一些高資產族群的資金開始往房市移動，觀察近來北市中高總價產品賣得不錯。」

不過，曾敬德表示：「排除高資產族，目前『股市獲利了結資金，流入房市』現象並不明顯，未來房市走向仍要看央行政策，但觀察當前房市在歷經1~2年沉澱後，已頗有築底態勢。」

觀察今年以來，台北市不少億級豪宅交易買方皆無貸款。而帳面獲利最顯著的是，大直指標豪宅「西華富邦」13樓戶，該戶在4月以總價2億2850萬元交易，權狀131坪，換算單價204萬元。

進一步觀察，該筆交易買方無貸款。而前一手交易是在2015年，總價1億7463萬元，等於過了約11年，帳面增值5387萬元，漲幅達3成。

在地房仲、聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示：「該豪宅為2014年底取得使照，因此2015年的買方應是買在毛胚價，而近期轉手推測是精裝潢+高檔家具電的成本，墊高價，因此實際獲利沒有帳面上看起來得多。」

陳泰源表示：「本次交易戶別為低樓層戶，若面河景觀受限，而該戶交易是可以遠眺劍南山的朝北側，視野自然不輸高樓層面河，且為108坪戶型，在該社區中總價相對低，因此墊高單價。」

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記者項瀚／台北報導

針對「中山區植福路286巷38號十三樓」該戶成交案例，

首先，

不含車位的建物登記是108.33坪，另外雙車位用700萬元計算，前次104年8月的取得成本1億7463萬元，還原單價是154.7萬元。而這次115年4月成交2億2850萬，換算單價為204.5萬元。

換言之，持有大約10年半，獲利5387萬，漲幅約三成。

再來，

個人對於該筆成交價格的看法：

* 西華富邦是於103年12月取得使用執照，所以，104年8月入手時應為「毛胚屋」；而115年4月應該是「精裝潢 + 高檔家具電等成本」墊高價格，若再把過去十年來應繳納的管理費、房屋稅、地價稅算進去……實質獲利，其實沒有帳面上看起來得多。

* 但是，由於賣方是於「房地合一稅制105年上路」之前的「104年8月」入手的，因此賣房適用舊制，除了土地增值稅，只有建物部分要併入綜合所得，因次稅負相對輕。也算是一種利用「舊制波段下車」的省稅策略。

* 該戶雖然是「低樓層」，但並非「朝南戶」；縱使面河，也會被「基河國宅二期／大直美堤花園」遮住視野；反觀，此交易是「可遠眺劍南山的朝北戶」，視野自然不輸「高樓層朝南面河」。

* 該坪型為108坪，相較於朝南戶型為142至145坪而言，屬於「相對低總價」，因此「單價」反而容易拉高。

* 誠實說，近年豪宅市場並不景氣，尤其104年進場適逢前次房市高檔反轉期，因此，能夠獲利、至少不虧出場的，實屬不易。

* 而此次交易是「現金無貸款」購入，判斷買家可能從事與AI產業或搭上股市浪潮導致滿手現金而有「錢進高總價不動產」的置產需求。

* 更別說，豪宅如果要貸款的話，除了受「限貸令」影響導致最多僅三成；對有錢人而言，為了這三成的貸款，還得同時面對銀行的層層「金流檢查」，實在麻煩，因此如果可以，既然都買得起豪宅了，當然盡量用全現金囉！

不曉得，同業們是否認同我的想法，以及有其他觀點要補充嗎？