房市續冷、建商縮手 建照使照「死亡交叉」

260529三立 房市續冷、建商縮手 建照使照「死亡交叉」

預測台灣房市未來走向的分析方式有很多，其中一種，是拿「建照（建造執照）」和「使照（使用執照）」的核發數量做交叉比對。

建照→開始可以蓋房子，「未來」3、5年後蓋好。好比「懷孕」。

使照→房子已蓋好，「現在」可以開始入住使用。好比「出生」。

通常是這樣，

建照量若大於使照量，表示建商看好未來房市「需求旺」，所以大興土木（不然幹嘛大量蓋房子？）；反之，則表示看壞房市，所以縮手觀望。

目前的情況是，

2025年，台灣房市出現使照量「超越／大於」建照量，重現2015年的「死亡交叉」，以此推論，房價趨勢，正式走跌。

但，這次跟上次，也有不太一樣之處，......↓

2015年12月31日是「奢侈稅／特種貨物及勞務稅條例」落日換「房地合一稅1.0」接手的分水嶺。

當年，

A.一大群投資客賣方，為了不想被課奢侈稅（房屋總價的10%至15%），所以都忍耐、「累積」滿兩年之後免徵時才（能）賣，

B.加上全球QE退場（熱錢退）與升息預期（資金收縮）

綜上主要A+B兩點，導致發生「恐慌性拋售潮」，並從2016年起，房價開始往下修正。

但這次的情況是，

C.預售屋的「紅單」與「買賣契約」皆已禁止轉賣、轉讓，

D.成屋的「房地合一稅2.0」重稅期長達5年（超過5年後賣房才能從獲利的35%降至20%課稅），

E.更別說還有俗稱「金龍海嘯」的「第7波選擇性信用管制」。

F.其實還有利率調升、房貸荒、海量交屋潮卻又同時迎來大繼承潮及少子化等嚴峻問題。

另外，

除了使照（象徵當下）破3.1萬宅創20年新高！但「開工」與「拆照」（象徵未來）宅數掉到「近十年」次低。

這也表示，

a.「目前」供給爆量，呈現「供過於求」；卻又同時意味著未來3、5年，成屋去化至一定程度後，新屋供給可能斷層，便逐漸回到「賣壓緩解、供需平衡」。

b.不過，根據台灣「人口少子化」、「居住都市集中化」來看，對於「精華地段的核心區」而言，這時可能是「議價進場」的好時機。

c.反觀「造鎮區、點燈率低、投資（投機）氛圍濃厚的重劃區」等，恐怕會演變成日本偏鄉的「類滅村」，將形成「資產難以短期變現、流動性極差的重災區」。所以，請慎選地段。

這也導致心態上的轉變，

對建商而言：現在最怕的，是預售賣不掉、得自掏腰包蓋房、財務壓力過大使得資金周轉失靈。

輕則，工程延宕。

中則，集體延後交屋導致違約或交易糾紛頻傳。

重則，宣布倒閉、建案直接爛尾。

對買家而言：由於深怕「今日以為撿便宜，明日回頭看發現還是買貴了」的心態，導致「縱使賣方已經有感讓利了」卻依舊「不願出手」。讓市場已經出現「把實價登錄當天花板」往下談的殺價文化，也就是全面進入「買方市場」。

最後談這無奈，

台灣粗出生率（4.62‰）與粗結婚率（4.47‰）雙創新低，但「粗離婚率」也創下近三年新低（2.23‰）。

個人認為……↓

a.出生率低：驗證「高房價」就是「最強避孕藥」。

b.結婚率低：表示年輕世代「優先把自己照顧好、不想拖累或被拖累」所以不願結婚。

c.離婚率低：這就比較有趣了，我覺得原因有2……↓

1.「低結婚率」間接導致「低離婚率」。

2.不離婚，是因為「離不起婚」：感情不好卻不離婚，有時是因為「分家成本太高」。有一種新興現象叫作「同居式離婚」或「婚內單身」——因為台北市一間小宅動輒兩三千萬。辦了離婚，不僅有複雜的財產分割法律問題，分了財產之後的雙方，誰也買不起第二間房，只好繼續住在同一個屋簷下，形成「產權難分、卻各過各的」的生活型態。

看來，高房價不僅是最強避孕藥，還能綁架婚姻呢。（苦笑）

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三立新聞→〔 https://youtu.be/dTKDarvobws 〕

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