基泰大直114重訴905判決：基地變停車場還惡意解約遭重判狂賠4200萬！蔣萬安不撤預售建照成建商「以拖待脫」藉口？

【260612基泰大直114重訴905判決：基地變停車場還惡意解約遭重判狂賠4200萬！蔣萬安不撤預售建照成建商「以拖待脫」藉口？】

「基泰大直預售損鄰案」至今，基地不僅被建商當成停車場收錢，甚至惡人先告狀、發函恐嚇買方解約。無良建商以為仗著蔣萬安市長放水不撤建照，就可以用「完工期限未到」這招在法庭上以拖待變、吃定弱勢消費者。

幸好法官眼睛是雪亮的，一審重判基泰建設必須吐回千萬元自備款，更一毛不減地加碼判賠15%懲罰性違約金，讓堅持到底的買方大獲全勝、狂拿合計約 4,200 萬元！

然而在這場正義背後，最扯的是台北市政府與蔣萬安市長消極、放任早已灌滿水泥、根本無法施工的建照持續有效，擺明送給建商一面「拖延金牌」，差點成為逃避責任的幫兇。

以下，我將以最白話的法律白話文翻譯與市場實務視角，帶你逐段拆解這份極具指標意義的判決書，看穿無良建商「以拖待脫」的無恥套路，更為所有消費者上一堂價值千萬元的「預售解約房產課」。......↓

【判決書原文】

裁判字號：臺灣臺北地方法院 114 年重訴字第 905 號民事判決
判決原址：〔 https://reurl.cc/r07xVy 〕

原            告：顧哲銘、施心媛、林冠銘 上 三 人

訴訟代理人：陳建州律師（鼎禎國際律師事務所 暨 泊山妍爛尾樓受害人委任律師）

被            告：基泰建設股份有限公司
法定代理人：楊儲明
訴訟代理人：戚本昕律師、徐志明律師
複訴代理人：林怡均律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主　　　文

一、被告應給付原告顧哲銘新臺幣13,74萬5,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告應給付原告施心媛新臺幣14,35萬5,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告應給付原告林冠銘新臺幣13,61萬8,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項於原告顧哲銘以新臺幣4,582,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13,745,000元為原告顧哲銘預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告施心媛以新臺幣4,785,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣14,355,000元為原告施心媛預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於原告林冠銘以新臺幣4,539,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13,618,000元為原告林冠銘預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

白話文翻譯【台北地院一審重判！基泰建設吐回千萬自備款再加碼百萬違約金】

這是一份台北地方法院在民國 115 年（2026年）6 月 5 日做出的民事判決。三位買方（顧哲銘、施心媛、林冠銘）控告基泰建設要求解約還款與賠償違約金，法院判決買方大獲全勝，要點如下：

基泰建設必須賠償三位買方總計近 4,200 萬元：

顧哲銘獲賠 1,374.5 萬元、
施心媛獲賠 1,435.5 萬元、
林冠銘獲賠 1,361.8 萬元。

以上金額均包含「已繳工程款的退款」與「總價的15%違約金」，並從 114 年 8 月 14 日開始計算每年5%的遲延利息。

訴訟費用由建商買單：官司規費全數由被告基泰建設負擔。

准許「假執行」，買方可先扣押建商資產：買方只要提供約三分之一的擔保金（約 450 幾萬），就可以在基泰上訴二審之前，直接向法院聲請強制執行、查封基泰的財產，防止建商脫產。

讀後心得【對付上市建商免驚脫產！免花百萬假執行，等著連本帶利收割 5% 高通膨定存】

很多不懂業界的人看到「准許假執行」就興奮，但我一眼就看出，這幾百萬的擔保金，原告根本沒必要花。

基泰建設是股票上市公司，名下資產、土地跑不掉，為了維持公司營運，它根本不可能也難以脫產。既然沒有倒閉的風險，買方何必再拿四、五百萬現金卡在法院當擔保？

這時最聰明的策略，就是「以逸待勞」。

法官判決每年 5% 的利息，在現在這種通膨時代，哪裡找這麼穩當、完全無風險的 5% 高利台幣定存？既然不用擔心上市建商跑路，買方大可不必急著假執行，放著讓它上訴，利息繼續滾。等判決最終確定，再直接叫基泰連本帶利吐出來，這才是真正借力使力、狠狠洗臉惡建商的高段操作！

【判決書原文】

事實及理由

壹、程序方面：

原告起訴時請求被告返還價金及懲罰性違約金，嗣於訴訟繫屬中減縮利息起算日，如附表二所示（見重訴卷第261-262頁），依民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

原告於民國111年間分別與被告簽訂「基泰大直」房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買「基泰大直」建案之房地，並已繳納部分價金，詳如附表一所示。

詎「基泰大直」建案因於112年9月7日發生鄰房倒塌災害事故，遭臺北建築管理工程處（下稱北市建管處）命令停工，被告迄今仍未復工，現今仍將基地當作停車場，並寄發存證信函予原告，表明解除契約，顯無履行契約之真意，已屬預示拒絕給付，違反契約甚鉅。

爰以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，並依系爭契約第23條第2項、民法第259條第1、2款，請求擇一判命被告返還價金本息，並依約定總價計罰15％之懲罰性違約金等語。

並聲明：

㈠被告應給付原告顧哲銘新臺幣（下同）13,745,000元，及如附表二編號1所示之利息。

㈡被告應給付原告施心媛14,355,000元，及如附表二編號2所示之利息。

㈢被告應給付原告林冠銘13,618,000元，及如附表二編號3所示之利息。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯以：

系爭契約第11條第1項明確約定，被告應於115年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，迄今尚未屆期，而「基泰大直」建案之建築執照尚未屆期，亦未經撤銷，倘經主管機關允許，隨時可復工，故本件並無自始客觀確定給付不能之情形。

又被告係因原告表明欲解除契約，始發函表示同意配合辦理，並多次表明同意協商之意，並無預示拒絕給付。故原告主張期前預示拒絕給付，解除契約，均不可採。

又依系爭契約第27條約定，原告係將價金繳納至臺灣銀行士林分行帳號000000000000號預售款信託專戶內（下稱系爭信託專戶），原告自應向臺灣銀行請求返還價金，被告無權動支該信託款，自無返還義務，如命被告返還，原告將有雙重得利。又原告所主張違約金應屬賠償性違約金，原告應就其所受損害及損害金額為舉證。且原告主張之損害額係以全額價金為計算，與其實際上繳納至信託專戶之金額，顯然不成比例，應予酌減等語。

並聲明：

㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

白話文翻譯【買方怒控基泰工地變停車場、惡意解約！基泰厚臉皮辯稱：隨時可以復工】

這是訴訟中雙方的攻防主張。買方因不滿基泰停工擺爛而告上法院，基泰則提出一堆法律說詞試圖脫罪，雙方重點如下：

買方（原告）的主張：

工地變停車場，基泰根本不想蓋：112年發生大直垮塌事故後被命令停工，基泰至今沒復工，甚至把基地拿來當停車場用。

惡人先告狀：基泰非但不蓋，還發存證信函恐嚇買方說要「解除契約」，這就是擺明不想履約。

要求解約退款加罰款：買方正式宣告解約，要求基泰退還已繳工程款，並外加總價15%的懲罰性違約金。

建商（被告基泰建設）的狡辯：

合約期限還沒到，我隨時能復工：合約約定115年9月30日才交屋，現在時間還沒到，建照也沒被撤銷，只要政府允許，我們隨時能復工，不算違約。

是買方先說要解約的：我們發存證信函只是「配合辦理」解約，沒有拒絕蓋房子。

要退錢去跟信託銀行要：買方的錢是繳到臺灣銀行的信託專戶，基泰沒拿到這筆錢，買方應該去跟銀行要。如果判基泰還錢，買方會拿到雙份利益。

15%違約金太高：違約金是補償性質，買方沒證明自己損失多少，且違約金應該要減少。

讀後心得【把工地變停車場收費還怪買方？看穿無良建商「以拖待變」的無恥套路】

「基泰大直鄰損案」鬧得全台皆知，基泰把好好的建築基地搞到垮塌停工，非但不趕快跟市府協商復工（無心復工又不與買家善意溝通解約賠償），竟然還有閒情逸緻把基地拿來「當停車場」收錢？

更惡劣的是，基泰自己蓋不出來，還好意思發存證信函反過來「指責買方違約、要求解約」，這就是典型的惡人先告狀。

最讓我看不起的，是基泰居然拿「信託專戶」當擋箭牌。

買方是因為信任基泰的品牌才簽約，錢也是按照合約繳進指定的信託專戶。今天建案出事了，竟然雙手一攤，叫買方自己去跟信託銀行（臺銀）要錢，甚至扯什麼買方會「雙重得利」？這種毫無擔當行徑，就是賭買方耗不起時間而妥協。

基泰以為用「完工期還沒到、蔣萬安市長也還沒把建照撤銷」就可以拖待變，但在我看來，這只是他們的心虛掙扎，因為法官的眼睛是雪亮的！

【判決書原文】

三、本院之判斷：

㈠原告於111年間分別與被告簽訂系爭契約，購買「基泰大直」建案之房地，並已繳納部分價金，詳如附表一所示等情，為兩造所不爭執（見重訴卷第229-230、262頁），並有系爭契約、臺灣銀行士林分行115年4月1日士林營密字第11500010921號函在卷足憑（見重訴卷第31-110、239-241頁），可先認定。

㈡原告解除契約，於法有據：

⒈按債權人在履行期屆至前，固不得請求債務人給付，惟倘契約成立後，債務人給付不能已確定者，縱原約定之履行期未屆至，亦屬給付不能，如有可歸責於債務人之事由，除法律別有規定或契約另有約定外，債權人即得依民法第256條規定解除契約，此有最高法院110年度台上字第2998號民事判決、112年度台上字第1660號民事判決意旨可參。

查「基泰大直」建案因於112年9月7日發生鄰房倒塌災害事故，遭北市建管處命令停工，迄今未復工，為兩造所不爭執（見重訴卷第230頁），且有北市建管處災害原因調查報告書、臺北市政府都市發展局112年9月8日北市都建字第1126168394號函在卷足憑（見重訴卷第117-128、197頁），則被告依法已無法繼續施工。

兩造雖於系爭契約第11條第1項明確約定：被告應於115年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照等語（見重訴卷第41、69、97頁），足認被告之給付尚未屆期，然既有上述法律上障礙存在，且現今距離履行期只剩不到半年，被告尚未復工，顯然不可能如期完工，顯已確定為給付不能。

被告雖辯稱：其建築執照尚有效，倘經主管機關允許，隨時可復工云云，然其給付現今確有法律上障礙，已如前述，在該法律上障礙消滅之前，自屬給付不能無訛，不因被告泛稱將來可能復工云云，而有不同。

⒉又債務人在履行期屆至前，如以斷然、無轉寰改變餘地之態度，預示拒絕給付，則債權人信賴債務人於約定清償期將依約履行之基礎已復不存在，此時不應強令債務人應待清償期屆至始得解除或終止契約，而坐視損害擴大，應認債權人於清償期屆至前，即得類推適用給付不能或給付遲延之規定，請求救濟，此有臺灣高等法院113年度上易字第296號民事判決意旨可參。

經查：

⑴原告顧哲銘於112年9月12日寄發電子郵件予臺灣銀行，表明不同意被告動用系爭信託專戶之爭議款項（見重訴卷第199頁），被告隨即於112年11月28寄發存證信函予原告顧哲銘，指摘原告顧哲銘違反契約云云，並表明解除契約（見重訴卷第129-131頁），顯見被告已斷然拒絕給付。

⑵被告於114年3月17日寄發存證信函予原告施心媛，聲稱：臺端多次表示解約，本公司同意之，爰依系爭契約第11條第3項約定解除契約云云（見重訴卷第137-139頁），然原告施心媛否認先前曾有解除契約之意思表示（見重訴卷第16頁），被告並未舉證證明，難認兩造當時係合意解除契約，應認被告單方為解除契約之意思表示，亦屬斷然拒絕給付。

⑶被告於112年12月11日寄發存證信函予原告林冠銘，指摘原告林冠銘違約，並表明解除契約（見重訴卷第141頁），顯然已斷然拒絕給付。據上，被告於履行期前對原告斷然拒絕給付，自屬預示拒絕給付，已屬債務不履行。

⒊被告在履行期屆至前，既已確定給付不能，並有預示拒絕給付，顯屬債務不履行，實質上已違反系爭契約第11條第1項關於完工及取得使用執照期限之約定，則原告援引給付不能之規定，依照或類推適用民法第256條規定，以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示（見重訴卷第19頁），於114年8月13日送達被告，有送達證書在卷足憑（見重訴卷第181頁），應認系爭契約已經原告合法解除。

白話文翻譯【法官開轟！剩下半年怎麼可能蓋得完？認定基泰確定違約、買方解約完全合法】

這是法官針對「買方能不能提前解除契約」所做出的核心判決。法官完全不採信基泰的狡辯，逐點戳破建商謊言......↓

雙方不爭執的事實：

買方確實於111年買了預售屋並繳了錢，而「基泰大直」在112年9月7日造成鄰房垮塌後被勒令停工，至今都沒有復工。

完工期限剩不到半年，不可能蓋好：

雖然合約寫115年9月30日才交屋，現在時間還沒到，但現場早就停工。法官認定，在距離期限只剩不到半年的情況下，基泰連復工都還沒影，根本不可能如期完工。這種在法律上叫「確定給付不能」，即使期限還沒到，買方也能依法解約。

基泰發函惡意退場，坐實拒絕履約：

基泰陸續發存證信函給三位買方，胡亂指摘買方違約並單方面宣稱要解除契約。法官痛批，基泰這種強硬、毫無轉圜餘地的態度，就是擺明「預示拒絕給付」，也是一種嚴重的債務不履行。

買方解約完全合法：

既然基泰確定蓋不出來，又擺出不願履約的無恥態度，買方在114年8月13日透過訴狀送達正式宣告解約，於法有據，雙方合約已合法解除。

讀後心得【北市府放任建照當幫兇！法官一針見血戳破基泰「復工謊言」】

基泰在法庭上厚著臉皮拿「建造執照還有效、隨時可復工」來當拖延擺爛的擋箭牌，幸好法官眼睛雪亮，一句「剩不到半年怎麼可能完工」直接打腫建商的臉。

另，從這段判決來看，暴露出蔣萬安市長的作法也很扯！

當時為了救災、避免鄰房加速沉陷傾斜甚至倒塌，該基地地下早就被灌滿了水泥，現況更被基泰拿來當停車場收錢營利，明眼人一看就知道根本難以復工也不想復工。

結果，台北市政府卻消極放任建照持續有效，名義上還允許「基泰大直」繼續施工，這無異於高高舉起、輕輕放下，形同給了建商一條「因為我隨時可以復工，所以我還沒有違約」的藉口。

公權力不作為，差點成了無良建商逃避違約金的幫兇。

幸好法官非常接地氣，拋開死板的法條文字，直接從現實層面的「剩不到半年」來做實務推論，直接定罪基泰。這也提醒了我們所有消費者，遇到惡劣建商與消極主辦機關時，唯有尋求司法正義，才不會讓自己的血汗錢被這群「官商聯手」給吞了！

【判決書原文】

㈢返還價金本息部分：

⒈按被告如有違反系爭契約中開工及取得使用執照期限之規定者，原告得解除契約，解約時，被告除應將原告已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息，應一併退還，系爭契約第23條第2項已有明定（見重訴卷第49、77、105頁）。原告因被告上述違約情事，合法解除契約，則依照上開規定，被告自應返還如附表一所示已繳價金。

⒉惟就利息部分，系爭契約第23條第2項既載明「遲延利息」之字樣，應待原告以本件起訴狀繕本之送達而解除系爭契約後，被告仍未返還價金，始負遲延責任，其遲延利息應自起訴狀繕本送達翌日即114年8月14日起算。

又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加「自受領時起」之利息償還之，固為民法第259條第1款、第2款所明定，然兩造就回復原狀之義務既有上述約定存在，即無適用民法第259條規定之餘地，無從自受領時起算利息。

⒊系爭契約第27條雖約定：本件價金均應存入系爭信託專戶，該信託之受益人為被告而非原告，受託人台灣銀行係受託為被告而非為原告管理信託財產，但被告無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於原告（見重訴卷第51、79、107頁）。然原告合法解除契約後，被告應返還已繳價金本息，既為系爭契約第23條第2項所明定，基於契約嚴守原則，被告即應遵守，不得以第27條為藉口而脫免義務。

又該信託之受益權雖因被告無法依約定完工或交屋，歸屬於原告，原告得請求臺灣銀行返還信託款，然被告與臺灣銀行係因同一目的，本於個別發生之原因，對原告負給付義務，構成不真正連帶債務關係，原告本得對被告或臺灣銀行其中一方請求給付，待其中一方債務人履行後，他方債務人即同免責任，自無雙重得利之可言。

故被告辯稱：原告應向臺灣銀行請求還款，並非向被告為之云云，並不足採。

白話文翻譯【買方跟誰要錢都可以！法官判定基泰必須退款，但利息起算點被合約文字卡死】

這是法官針對「買方已繳交的工程款該怎麼退、利息怎麼算」所做出的判決。

法官認定基泰必須還錢，且不能把責任推給信託銀行（臺銀），但利息部分買方因合約字眼吃了虧......↓

基泰有義務退還全部已繳房地價款：

因為基泰違約導致買方合法解約，依照買賣合約第23條第2項，基泰必須把買方之前繳的所有款項一毛不剩地退還。

利息不能從繳錢那天算起，只能從解約隔天算：

民法原本規定解約退錢時，利息要從建商「拿到錢的那天」開始算。但因為當初預售屋合約寫了「遲延利息」這四個字，法官認定必須等到買方正式把解約訴狀送達（114年8月13日）後，基泰不還錢才算遲延。因此，利息只能從解約隔天（114年8月14日）開始算，前面幾年的利息無法追討。

別拿信託專戶當擋箭牌，買方高興告誰就告誰：

基泰辯稱錢在臺灣銀行的信託專戶裡，買方應該去找銀行。法官直接駁回，認定基泰跟臺灣銀行對買方都有還款義務（法律上稱不真正連帶債務）。買方有權利選擇直接跟基泰要錢，基泰必須嚴守契約責任，絕對不能推託。

讀後心得【預售屋定型化契約隱藏的文字陷阱！一個「字眼」讓買方白白損失三年利息】

看完這段判決，必須嚴肅地提醒所有預售屋買方：這就是實務上最血淋淋的「文字遊戲」教訓！

雖然法官很正義，判定基泰不能拿信託專戶當藉口、必須乖乖退款，這點大快人心。但魔鬼藏在細節裡，你看利息這一項，買方原本依法可以要求基泰把這四年來「受領金錢」的利息全部吐出來，結果卻卡在當初簽約時，建商在定型化契約第23條寫了「如有遲延利息，應一併退還」這幾個字。

就因為多了「遲延」這兩個字，硬生生把民法保障的「受領時起算」變成了「解約翌日起算」。

這群原告買方從111年就開始繳幾百萬元的購屋金給基泰，被卡了整整三年，最後竟然一毛利息都拿不到，只能從114年8月解約後才開始算5%利息。這等於是讓建商平白無故借了三年的無息貸款！

這也是為什麼我一直強調，預售合約裡的每一個字都暗藏玄機。建商的法務團隊不是吃素的，他們早就在契約範本裡埋好了地雷，等到出事解約時，消費者才發現吃了悶虧。

【判決書原文】

㈣違約金部分：

⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。賠償性違約金，係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；懲罰性違約金，則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金，俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他的損害賠償，庶符合當事人訂約之真義。又約定違約金額是否過高，在賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要依據，在懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之，此有最高法院106年度台上字第1853號民事判決意旨可參。

⒉查被告如有違反系爭契約中開工及取得使用執照期限之規定者，原告得解除契約，解約時，被告應同時賠償房地總價款15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，原告除上述請求返還價金及其遲延利息、給付違約金外，不得另行請求其他損害，系爭契約第23條第2項、第4項已有明定（見重訴卷第49、77、105頁）。

觀諸該條文，兩造係將違約金與遲延利息併列，而遲延利息目的在於填補原告無法運用該價金所生之損害，實質上屬於廣義之損害賠償，則該違約金之目的顯然不僅止於填補原告之損害，尚有督促被告履行債務，確保債權效力之目的，應認屬懲罰性違約金。被告主張此為賠償性違約金，尚不足採。

⒊依約定總價之15％計算，原告3人所得請求之懲罰性違約金金額分別為原告顧哲銘6,345,000元、原告施心媛6,645,000元、原告林冠銘6,798,000元。衡酌「基泰大直」建案中，被告為定作人，承攬人為訴外人福益營造股份有限公司（下稱福益公司），被告派駐工地負責人，有權指示福益公司及所屬人員，故被告也參與工程之進行，並對現場工作進行指示及監督，且被告另委任王德生建築師為設計監造人，故被告有指示與監督之責，福益公司有施工之責，王德生有監造之責。

該建案發生鄰房倒塌災害事故，起因於最初土壤改良即有人為管理不善，且未經合法變更程序自行更改連續壁厚度，之後二次調整監測數值，無視警示，未採取積極改善作為，監造亦未發揮監造職責，其後在最危險階段，仍無視紅單警告，繼續施工，導致災害發生，故被告、福益公司、監造三方均有無法規避的責任等情，有北市建管處災害原因調查報告書在卷足憑（見重訴卷第122、125頁），足認被告違約情節重大。

而被告收取附表一所示價金，迄今約有4年，原告均無從動支，且原告上述得請求返還之遲延利息，均應自起訴狀繕本送達翌日即114年8月14日起算，此前約3年之遲延損害尚未獲得填補。經綜合考量上情，難認本件違約金有何過高之處，毋庸酌減。

⒋上述違約金，應於解約時「同時」賠償，為系爭契約第23條第2項所明定（見重訴卷第49、77、105頁），屬於有確定期限之給付。被告以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，於114年8月13日送達被告，既經認定如前，被告未按期給付違約金，即陷於給付遲延，依民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條規定，應自翌（14）日起，按週年利率5％計付遲延利息。

白話文翻譯【法官怒批基泰罪無可逭！15%違約金一毛都不准減，加碼再判5%遲延利息】

這是法官針對「15%違約金到底合不合理、該不該減少」所做出的關鍵判決。

法官重砲抨擊基泰建設，並判定違約金必須全額照准，要點如下......↓

認定為「懲罰性違約金」，建商賴不掉：

基泰辯稱這只是「賠償性違約金」，買方沒證明損失就不能要那麼多。但法官認定，合約中將「違約金」與「遲延利息」併列，代表這筆錢是用來「強制作為不履行的懲罰」，屬於「懲罰性違約金」，基泰必須全額賠償。

三位買方分別獲得高額違約金：

依照房屋總價15%計算，
顧哲銘可拿634.5萬元、
施心媛可拿664.5萬元、
林冠銘可拿679.8萬元。

偷工減料情節重大，三方責任難逃：

法官根據北市府調查報告指出，基泰身為定作人有監督之責，卻放任營造廠（福益公司）與監造建築師（王德生）亂搞。建案從最初土壤改良就管理不善，甚至「未經合法程序私自更改連續壁厚度」，事後還「兩次竄改監測數值」、無視紅單警告瘋狂施工，才導致鄰房垮塌。基泰違約情節極其惡劣，違約金絕不酌減。

買方資金被白卡三年，利息加碼算：

買方的血汗錢被基泰卡了快4年無法動彈，且前面3年的遲延損害都沒得到補償。法官判定基泰必須在解約時「同時」賠償這筆違約金，因為基泰沒給，所以違約金同樣要從114年8月14日起，加算每年5%的遲延利息。

讀後心得【私改連續壁還竄改數據！法官重金幫消費者出氣，看穿建商草菅人命的吸血本質】

看完這段法官的判決理由，我真的覺得太痛快了！

這群無良建商平日裡財大氣粗，出了事就想把責任推給底下的營造廠和建築師。但這份判決書直接撕開了基泰的假面具。

調查報告寫得清清楚楚：私自更改連續壁厚度、出事後還兩次調整監測數值欺騙大眾，甚至在最危險、政府發出紅單警告的階段，他們依然無視警告繼續挖。這根本不是意外，這是人禍，是為了解省成本而草菅人命的蓄意犯罪！

更讓我敬佩的是法官的實務眼光。

一般建商最愛在法庭上哭窮，要求法官「酌減違約金」。但法官這次完全不吃這一套，直接挑明了講：買方的自備款被你卡了將近四年，而且因為合約文字的漏洞，買方前面三年的利息損失已經拿不回來了。如果這時候再幫建商減少15%的違約金，那公理何在？

法官不僅一毛沒減，還乾脆地把這筆違約金再灌上5%的延遲利息，就是要讓基泰痛到骨子裡。我常在市場上告誡想買預售屋的朋友，建商的合約雖然處處是陷阱，但只要建商做的惡夠大、留下的證據夠明確，司法終究會還給消費者一個公道。

基泰這次被法院連本帶利狠狠痛擊，完全是咎由自取！

【判決書原文】

㈤本院既已獲致心證，原告聲請函詢臺灣銀行：承購戶得否隨時向該行取回已繳價金？須檢附哪些文件？被告聲請函詢臺灣銀行：若能退款，價金、利息共有多少等語（見重訴卷第262-263頁），均不影響結論，無調查必要。

又本件言詞辯論終結後，被告又具狀聲請再開言詞辯論，以調查系爭信託專戶之利息多寡，並無必要。而兩造於言詞辯論終結後具狀所為之陳述，亦無從審酌，附此敘明。

四、綜上所述，原告依系爭契約第23條第2項約定，請求被告給付已繳價金、懲罰性違約金本息，即給付原告顧哲銘13,745,000元（計算式：7,400,000+6,345,000=13,745,000），給付原告施心媛14,355,000元（計算式：7,710,000+6,645,000=14,355,000），給付原告林冠銘13,618,000元（計算式：6,820,000+6,798,000=13,618,000），以及上述均自114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告就價金部分既為選擇合併，其另依民法第259條第1、2款規定所為請求，在上述勝訴之範圍內，無庸審究；在上述敗訴範圍內，亦無從獲得更有利之判決，應一併駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第三庭法官王沛元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國115年6月5日
書記官葉愷茹

白話文翻譯【全案定讞前最終總結！法官封殺基泰所有拖延戰術，三位買方大獲全勝】

這是判決書的最後總結與行政程序交代。法官在結尾展現極高效率，直接封殺基泰一切想拉長戰線的法律小動作，要點如下......↓

駁回雙方不必要的調查，拒絕基泰拖延：

買方和基泰原本都想請法院去函詢問臺灣銀行關於信託專戶的退款細節與利息多寡。法官認為，不論銀行那邊怎麼規定，都不影響基泰必須還錢的結論，通通沒必要查。

基泰甚至在開庭結束後，還耍小聰明遞狀要求「重新開庭」來調查信託利息藉故拖延，法官直接打臉拒絕。

三位買方最終獲賠總額與計算式：

顧哲銘：退還價金 740 萬 + 違約金 634.5 萬 = 13,745,000 元。
施心媛：退還價金 771 萬 + 違約金 664.5 萬 = 14,355,000 元。
林冠銘：退還價金 682 萬 + 違約金 679.8 萬 = 13,618,000 元。
（以上所有金額，皆可續領自 114 年 8 月 14 日起算、年利率 5% 的遲延利息）

後續上訴規定：

這是一審判決。基泰如果對判決結果不服，必須在收到判決書的 20 天之內，委任律師並繳納裁判費向台北地方法院提出上訴，否則判決就會直接確定。

讀後心得【出事就想「重新開庭」搞拖延？看穿上市大建商法務團最難看的垂死掙扎】

看完這份判決的完結篇，我最佩服的就是王沛元法官的果斷！

在不動產訴訟實務上，大建商有的是錢請龐大律師團，當他們發現局勢不妙、一審要敗訴時，最常用的賤招就是「拖字訣」。

像基泰在言詞辯論都終結了，竟然還大喇喇地具狀申請「再開言詞辯論」，藉口要去查信託專戶裡的利息。這種小動作，說穿了根本不是為了釐清真相，純粹只是想利用程序「合法拖延時間」，多拖幾個月是幾個月，試圖消耗小老百姓的意志力。

好在法官經驗老道，連理都不理，直接一句「無必要、無從審酌」狠狠關上大門，在 115 年 6 月 5 日俐落地敲下正義的法槌。

這場官司打下來，三位承購戶能拿回全部自備款，還額外獲賠每人六百多萬的違約金，加上後續 5% 利息繼續滾，可謂大獲全勝。

雖然基泰還有 20 天的期限可以選擇上訴二審，但一審法官已經把基泰「給付不能」與「重大過失」的事實咬得死死的。我認為，這份判決書不僅幫大直案受害的預售買方吐了一口怨氣，更狠狠賞了全台灣那些以為靠律師團搞拖延就能沒事的無良建商一記大耳光！