陳泰源 專任約房仲》惡建商剋星

141031 大直買屋 力行新城 仁愛社區 建案名稱─力行新城 - 仁愛社區；建設公司─太平洋建設 使用分區─住 3 ；主要用途─住家用；種類─軍宅 格局─ 3 房 /2 廳 /2 衛 售價─ 2880 萬；單價─ 57.2 萬 / 坪 房屋權狀─ 50.33 坪 主建物─ 26.03 坪……↓

141030 高公設比，地 / 屋主其實也是共犯結構◎文 / 陳泰源 2014 年 10 月 24 日，當天的房地產新聞聚焦在高公設比，談到台北市的新建案公設比平均超過 34% 以上；換言之，花 1000 萬元買房子，其中將近 350 萬是花在公設上面。 這讓我想起幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一個都更座談會，因為他們家目前也有建商在整合都更。 我當下就問建商：為什麼公設比要那麼高？可不可以低於 30% 見 2X% 可以嗎？ 建商回答：吼 ~ 你怎麼那麼笨啊！......↓

141030 山不轉路轉，找到影響人說服決策者◎文 / 陳泰源 A 同事接了某間房子賣，後來離職至別家房仲公司，於是，我便與屋主聯絡，企圖取得續約，讓公司能繼續賣。 因為這間房子所有權人是法人戶，於是我打給那間公司專案經理的手機號碼。 第一通： 「經理您好，我是陳泰源，請問您是否有將貴公司的房子委託我們台灣房屋大直店賣？當初與您接洽的是 A 同事，對嗎？因為 ……」 。 經理不等我把話全部講完，便回答： 「不用，不需要。」 接著立馬掛電話 ……↓

141030 誤打誤撞，即是有緣◎文 / 陳泰源 【故事 1 】 曾經，在大直街的某間公寓五樓要賣，那是棟一層兩戶的老舊公寓，要賣的是 A 戶。 當我去現場勘查時，一樓碰巧門沒關上，便藉機走上五樓。 結果，要賣的那五樓 A 戶，門上鎖，按電鈴沒人應答，顯然人去樓空；而隔壁 B 戶，門卻是開開的，心想：乾脆進去拜訪鄰居，看看能否有機會打聽到屋主的消息吧！......↓

141029 中天 蛋黃區房價鬆動 選前降價潮湧現 感謝記者 林昕潔 的採訪，實價登錄有助漲與助跌的效果，現在政府打房 = 政府幫買方議價。過去買房都是出價要比實價登錄高一些才能買到。現在買房，買方出價都要比實價登錄低才願意出價。 至於大直老華廈，用公寓的價格就可以買到電梯華廈，到底是哪間呢？歡迎私訊我唷！前提是您的預算必須介於 3500 萬左右，因為這間坪數頗大！ 以下是新聞報導 …… ↓

141028 大直買屋 挑高靜巷 小璽 地址─台北市中山區成功里8鄰北安路608巷4弄6之1號 影片網址→https://youtu.be/UmfoF97l4Vw 【物件資料】 售價─1780萬；單價─88萬/坪 降價1─1680萬；單價─83萬/坪 降價2─1650萬；單價─81.5萬/坪 降價3─1600萬；單價─79.1萬/坪 降價4─1550萬；單價─76.6萬/坪 降價5─1500萬；單價─74.1萬/坪 格局─1房/1廳/1衛；加蓋格局─1房 房屋權狀─20.24坪 主建物─10.47坪 附屬建物─6.38坪(陽台1.41坪+露臺4.23坪+雨遮0.75坪) 公設─3.39坪/17%......↓

141024 大直買屋 北安路 3 低靜巷裝潢公寓 地址─台北市中山區北安路578巷8弄1-30號 影片網址→https://youtu.be/KGTMiTHZ6pI 【物件資料】 售價─3000萬；單價─80.7萬/坪 降價1─2750萬；單價─74萬/坪 降價2─2650萬；單價─71.3萬/坪 降價3─2550萬；單價─68.6萬/坪 降價4─2500萬；單價─67.2萬/坪 降價5─2450萬；單價─65.9萬/坪 格局─2房/2廳/1衛1室；加蓋格局─1房/1衛 房屋權狀─37.18坪 主建物─28.6坪 附屬建物─陽台5.3坪 公設─3.29坪/9%......↓

141024 東森 回不去了 北市新建案公設比平均超過 34% 感謝記者 張清俊 的採訪，其實台北市的新房子公設比越來越高，地主 / 屋主也是共犯結構之一，不全然只是建商而已。 我還記得我曾經陪我一個朋友去聽一個都更座談會 ( 因為他們家目前也有建商在整合都更 ) 。 我當下就問建商：為什麼公設比要那麼高？可不可以低於 30% 見 2X% 可以嗎？ 建商回答：吼 ~ 你怎麼那麼笨啊！假設你使用空間是 20 坪，你要用 20 坪來賣？還是我給你多灌 10 坪公設虛坪改用 30 坪來賣？哪個對你地主 / 屋主比較有利？顯然是 30 坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比設定在社會大眾「能接受的極限」，將來你們賣屋不是可以賣更多錢嗎？ 當下我啞口無言 …… 然後，內心深處嘆了一口很長的氣。 以下是新聞報導 …… ↓

141023三立 AIT舊址蓋青年宅 連勝文：租金7折 感謝記者 吳雅琴 的採訪， 1.這個idea不錯，至少不會像以前賤售國土，遭人質疑建商炒地皮。 2.租金行情1500~1700元/坪，打七折的社會住宅約1000元/坪左右，以權狀15坪，使用空間10坪的套房來說也就是每個月1.5萬元，雖然便宜7折，對買不起房的年輕人來說還是貴了點，至少我本人在外租房子預算也沒超過1.5萬。 3.最後還是回歸到「錢」的問題，錢從哪裡來？縱使市政府擁有國有土地，但是沒有預算(錢)，怎麼蓋？最後還是要走BOT的模式，發包給建商，但是賠本的生意誰要做？政府與建商彼此之間仍要協調怎麼分利、如何拆帳？(例如：蓋1000戶，可能其中300戶屬於建商) 以下是新聞報導……↓

141019 士林買屋 至善路二段 名人別墅區 建案名稱─外雙溪社區；建設公司─王靖雄建築師事務所 使用分區─住 1 ；主要用途─住家用 格局─ 5 房 /4 廳 /5 衛 ( 含加蓋格局 ) 售價─ 1e3500 萬；單價─建物 156.1 萬 / 坪；土地 111 萬 / 坪 房屋權狀─ 86.48 坪 主建物─ 74.89 坪 …… ↓

141014 大直租屋 美景露臺 大直 mira 建案名稱─大直美麗華廈；建設公司─豐達產業股份有限公司 使用分區─商業用；主要用途─商業用 租金─ 5.5 萬 / 月，含管，車位、稅另計 房屋權狀─ 39.61 坪；不含車位─ 32.79 坪 主建物─ 20.76 坪……↓

141013 大直租屋 超大露臺 近捷運 明水大觀 建案名稱─明水大觀；建設公司─德源建設 使用分區─商業區：用途─商業用 租金─ 10 萬元 / 月，車、管、稅另計 總坪數─ 69.98 坪；房屋權狀─ 60.47 坪 主建物─ 36.24 坪 ...... ↓

141013 內湖租屋 複合式三房 月光鳴奏曲 建案名稱─月光鳴奏曲；建設公司─寶真建設 使用分區─第二之一種住宅區；主要用途─住家用 格局─ 3+1 房 /1 廳 /1 衛 租金─ 3.5 萬，含車位，管稅另計 房屋權狀─ 24.31 坪；不含車位─ 22.27 坪 主建物─ 12.31 坪 …… ↓

141013 中天 練拍打功太響 成不定期嫌惡設施 感謝記者 邱子玲、林昕潔 的採訪，是的，沒錯！不定期的嫌惡設施真的很難當下發現，以我自己為例：我自己租 12 樓的房子，當初以為棟距大，很通風，空氣好、採光佳，沒想到我住的窗戶不遠的對面，是別棟大樓的頂樓平台 ( 樓高剛好只有 11 樓 ) ，頂樓平台剛好是樓下一樓餐廳的排油煙機，最近季節的風向轉變，才將油煙吹到我住所的窗戶，都不能開窗，住了將近 1 年，我到現在才發現這個不定期嫌惡設施，才開始後悔承租。 所以，我蠻建議以後如果有購屋的打算，假設喜歡某個社區，先租再說，確定住得很舒服一陣子後，再開始詢問此社區有無其他房子出售？再下手。當然，前提是自住買方啦！如果是投資，就不需要這麼「高工」 ( 台語發音 ) 了。 以下是新聞報導 …… ↓

141012 做足感動服務，多給服務費也心甘情願◎文 / 陳泰源 【故事 1 】 某位買方，在購買某間房子的時候，因為很信任我，完全不看屋，直接出價，可惜晚了一步，先被別家仲介成交了。 後來，我帶了伴手禮親自登門謝罪，並且跟買方說：我沒幫您買到，已沒資格再為您服務了，請您去找別的仲介吧！......↓

141012 買方委任的命理師是房仲的阻力？助力？◎文 / 陳泰源 【故事1】 有一組客戶，我帶他們看了好幾次、好幾間房子，互動都還不錯，後來終於好不容易看上了其中一間，客戶問得很詳細，彷彿真的很想買。 但這時，買方突然說：我要請命理師來看過，師父若說可以，我再來出價。......↓

141011TVBS 捷運正名不跟進 永康商圈：淡水信義易混淆 感謝記者 邱婉柔 的採訪， 台北捷運路線正名，但周邊店家似乎不打算跟進更改交通資訊或文宣！位在捷運信義線周邊的永康商圈，店家就直接表示，淡水離信義區這麼遠，改名容易讓觀光客誤解，講信義線反而更讓人知道所在位置，而房仲業避免爭議，也習慣標榜房屋是鄰近哪個捷運站，不會說捷運線。 以下是新聞報導 …… ↓

141007明水路 大空間低總價 敦煌名家397-7-9-1 地址─台北市中山區永安里26鄰明水路397巷7弄9~15號 影片網址→https://youtu.be/VFX1l8IqvME 【物件資料】 售價—7650萬；單價─96萬/坪or114.2萬/坪 降價1—7388萬；單價—92.5萬/坪or110.2萬/坪 降價2─6800萬；單價─84.9萬/坪；or101萬/坪；車位價─300萬 格局—4房/2廳/2衛/1室/；加蓋格局─2房 房屋權狀(含車位)—86.6坪；車位─約10坪 不含車位─約76.6坪；；地下室1/3計算─64.34坪 主建物—30.43坪 地下室—18.39坪，1/3計算─6.13坪 附屬建物—14.74坪 公設—約13.04坪/17%......↓

141007 中天 松山線出口面對面 遭質疑：設計有事嗎？ 感謝記者 陳韻雯 的採訪，另外補充，我身邊有客戶發生過，知道某捷運在蓋 ing ，還沒蓋完成，就出高價買了店面，結果，捷運出口一設立，糗了，馬路對面的人潮只能看到捷運出口，店面完全被遮住，連招牌都不太能看得見。雖然許多投資店面的人喜歡買在捷運出口處，但建議等捷運出口蓋好之後再買。 以下是新聞報導 …… ↓

141006 中天 中視 賣方反悔不賣 房仲索賠服務費敗訴 感謝記者 林昕潔、羅立芸、陳濡群，的採訪，關於這則新聞。 1.疑點重重，從頭到尾都說屋主反悔，但是買方呢？買方的態度究竟為何？為什麼也不出面簽約呢？顯然買方也反悔，買賣雙方彼此都沒有任何一方與仲介站在同一陣線上，那仲介方敗訴機率當然高啦！ 2.大家注意到了嗎？底價5160萬就可含服務費，結果仲介找到了一個買家可以多出10萬元！？意思就是，屋主極有可能覺得賣太便宜了，不然怎麼可能仲介幫我找到一個願意付「超%」價格的買方？而上法院後，買方也知道原來他是可以不用出那個高的價錢的就可以買到的，因此也覺得房仲可能不老實，於是法官自然幫消費者辯護囉！ 3.叫「霸王條款」顯然是故意貼標籤，抹黑房仲業，我們帶客人看房子、擺板子宣傳、印製傳單、派報等等，這些都是要花錢、花時間、花人力的！所以，一旦達到屋主要賣的價格，理所當然買賣就已成立！只差「約時間簽約」而已。 4.如果以後價格真的出到屋主的底價，而屋主還是可以反悔沒有任何違約金的話，那就天下大亂了，以後投資客想「試水溫」，先賣1000萬，客戶出到，就反悔不賣，改賣1200萬，然後客戶出價到達，再反悔改賣1500萬，這樣不就瘋掉了？所以這個真實案例，顯然我們都沒有看到全貌，不可以說「反悔需付違約金」條款失效。 以下是新聞報導 …… ↓

141005 中天 公寓貸款較困難 建材 地點 門牌 屋齡有眉角 感謝記者 林昕潔 的採訪，很多首購族因為預算有限，低公設的公寓產品往往是年輕夫妻的熱門選項。但是買老舊公寓該注意哪些？貸款成數、利率會比較好呢？ 1. 地段 / 地點必須菁華 (ex ：近捷運 ) 。 2. 門牌號碼避免「弄」 ( 窄小巷弄盡量避免 ) 。 3. 盡量挑選街道寬到至少「 8 米」，才有潛在都更題材。 4. 盡量挑 30 年以內的公寓，構造為「鋼筋混凝土」，至少還有機會爭取到 20 年房貸；避免購買屋齡超過 40 年以上的，特別避免「加強磚造」，因為銀行認定房屋壽命只有 50 年，超過 40 年以上屋齡，貸款年限會縮短，每月繳交的房貸壓力較大。 以下是新聞報導 …… ↓

141003 大直買屋 雙主臥樓中樓 禪風 大直王朝 建案名稱─大直王朝；建設公司─和成建設 使用分區─住 3 ；主要用途 ─ 住家用 格局─ 4 房 /2 廳 /3 衛 /3 陽台 售價 ─9900 萬；單價 94.5 萬 / 坪 房屋權狀─ 123.43 坪；不含車位─ 99.5 坪 主建物─ 67.34 坪 ( 六樓 48.58 坪 + 七樓 18.76 坪 )…… ↓