2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第262頁～封底

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第262頁～封底】

1.第二十二條：其他約定。

建議條文：......↓

二、甲方依本合約取得之「分回條件、拆遷補貼及搬遷補貼等，已包含本都市更新事業權變計畫應取得之土地改良物殘餘價值、拆遷補償及安置費用」，未來甲方除需配合乙方辦理相關簽領憑證外，不得再另向乙方請求任何補償或其他費用。

三、非經他方同意，任一方不得將本契約所定之權利義務移轉予他人，否則其轉讓不生效力。本契約所定知權利義務，對雙方之繼受人均有效力。

四、政府核定權變計畫後，如本合約分得坪數車位等權利義務與權變核定之分配坪數車位等權利義務不同時，甲方得於「核定後二個月內」自由選擇二者中對自己有利之一種權利義務。

五、本契約於「雙方簽訂時生效」。

2.合約與權變的補貼不重複領取之原則。為避免權利義務久懸未決，宜限定地主可行使選擇權之一定期限。如非附「條件」或「期限」，契約原則上於雙方簽訂時生效。

3.「權利變換」依法應提列建築物及其他土地改良物的拆遷補償費，但實務上建商與地主合建，合約條件通常不包含此等拆遷補償費，也就是不再補償地主更新前應拆除的建物及地上物之殘餘價值，地主也寧願以此價值多換取一些更新後的房屋分配面積；至於權變的「安置費用」，則相當於一般合建契約合約條件，通常也包含的「租金補貼」。不過為避免是否得兼領之爭議，最好將「不重複領取的原則」明載於合約內。

4.基於「債之相對性」原則，若房地所有權移轉，其後手並非當然繼受合約，「當然繼受」合約，僅限於法定繼受人（自然人繼承、公司合併、改組或轉讓等情形），其他情形則仍然要經過繼受人的同意或承認。

實務上也常見建商將整合好的合約轉讓給其他建商，雖然通常需要地主重簽同意書，不過為免爭議，最好約明本條第三項的約款；如果合約有轉讓，也最好要求對方的後手簽署無條件繼受的切結書。

5.本條第四項即為所謂的「擇優」條款，讓地主得選擇合約及權變計畫的分配結果對自己有利者適用（本書所使用的文字與「都更停看聽－台北市都市更新參與注意事項」相同）。

不過應注意是權利義務「包裹」擇優，而非「片面」或「部分」權利義務擇優，也就是不能僅選擇合約或權變某些對自己有利者適用、其他不利者則不適用，而是合約或權變計畫內含的權利義務「擇一」而適用。

6.有許多合約會約定：「本合建契約自乙方與更新單元內O%土地及合法建築物所有權人簽訂合建契約、買賣契約或其他合作開發契約始生效。」此為附「停止條件」生效的合約，也就是簽約時合約並未生效，唯有當條件成就時，雙方合約始生效力。

在大型社區大樓的案件，可能通常會如此約定，然而此等不確定成就的「條件」，涉及合約是否生效，影響法律關係存否重大，建議宜約定較容易檢證的條件。

7.都市危險及老舊建築物加速重建條例。許多既有建築物存在著安全疑慮，因此在民國106年4月25日時，立法院三讀通過了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，其目的便是要加速「危險建築物」及「老舊建築物」的重建。

如果你家符合「危險」或「老舊」的定義，就有機會依危老條例來申請重建，進而提升居住品質與安全。

8.為了增加民眾申請的誘因，政府也祭出了相當的好處，例如：

A.增加容積獎勵，最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。

B.危老條例實施三年內提出申請，再給予法定容積10%獎勵。

C.放寬建蔽率及建築高度。

D.房屋稅減半，最長12年。

9.但是，想要得到好處，也有一定條件，例如：

A.應於民國116年5月31日前提出申請。

B.應取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。

C.應經結構安全評估結果未達一定標準。

D.民國111年5月12日前申請者始得減免稅捐。

10.我們知道都市更新條例的概念是架構在多數決機制，而「危老條例」卻要百分百同意才能申請，也因現實中要百分百同意難度非常高，所以重建計畫範圍內的權利人愈少、愈單純，才愈有機會達到門檻。若無法達到百分百同意，還是只能依照都更條例來申請。

11.要注意，現在公布的是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，而「條例」的內容多只是原則說明，實際上賅如何執行，還是得等政府機關訂定相關配套的子法，才能進一步研判是否有機會依危老條例申請重建。

12.適用範圍

危老條例：屋齡三十年以上經結構安全評估結果未達標準且改善不具效益或未設電梯之老舊建築物，或依法判定危險建築物之基地，無面積限制。

都更條例：須符合地方所訂更新單元劃定基準規定，基地面積達一千平方公尺以上。（各地可能另有例外規定）

不依都更條例：符合都市計畫及建築管理法令規定即可。

13.同意比例

危老條例：「全體」土地及合法建築物所有權人同意。

都更條例：土地及合法建築物所有權人「多數」同意（符合法定同意比例）。

不依都更條例：取得「全體」土地所有權人土地使用同意書。

14.實施方式

危老條例：私人協議合建，政府不涉入權利分配。

都更條例：以協議合建方式實施時，政府不涉入權利分配；以權變方式實施時，政府審查決定各所有權人之分配。

不依都更條例：私人間協議合建，政府不涉入權利分配。

15.容積獎勵上限

危老條例：基準容積之1.4倍或原容積之1.15倍。

都更條例：基準容積之1.5倍或原容積加基準容積之0.3倍。

不依都更條例：基準容積之1.2倍。

16.建蔽率、高度限制

危老條例：依地方所定標準酌予放寬

都更條例：迅行劃定都更地區除因飛航安全管制外，不受建築及都計法令限制。迅行劃定都更地區得經審議通過，依原建蔽率建案。

不依都更條例：無放寬。

17.稅捐減免

危老條例：有

都更條例：有

不依都更條例：無

18.補助

危老條例：得依地方法規申請補助結構安全評估費用、重建計畫，及提供融資貸款信用保證。

都更條例：更新會重建之規劃設計費、整維之規劃設計費及工程費用，得以都更基金補助。

不依都更條例：無。

19.強制拆屋

危老條例：無強拆規定。

都更條例：以權變方式實施時，得以公權力強制拆屋。

不依都更條例：無公權力強制拆屋。