230515合建地主的六個QA

230515合建地主的六個QA

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今晚收到一名讀者的來信，他家正在與建商談合建，從他mail裡提的問題，看得出來，他把我的書讀得相當仔細，因為問得非常專業！為了感謝這名讀者用新台幣支持我的新書，我當然也得花時間、用心打字回覆，順帶與大家分享哦～

==以下為書信內容==......↓

泰源您好，我購買了你的著作『這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱』一書。最近有建商來談合建，有幾個問題想要請教您：

答：感謝您買我的書，也希望我的回覆，能讓您感受到我的滿滿誠意。

1. 在您書中的第120頁提到避免『一案建商』。這次來談得建商我查了一下，目前只有兩個建案，而且成立的時間大約只有8年左右，不曉得這樣是否算是高風險的建商？

 

答：不論人或公司，都是從菜鳥開始，我想，8年時間，說短不短，至少，前面兩個建案，起碼沒有糾紛？或許可以google看看？當然也有可能是媒體被建商下預算因此找不到爭議新聞。

 

總之，如果您希望，把風險降至最低，比較萬無一失的做法是，去找前面兩個建案的住戶或地主，詢問他們與建商合作的評價、購買預售屋時打交道的經驗，如果沒有明顯負面，便可「暫且」相信。

 

2. 書中第122頁中提到『合建』比較適合不愛燒腦參與設計,又或者是蓋好了以後沒打算自住,只想賣屋換現金的地主。想請問如果是『合建』的話地主是否就沒有參與設計的權利呢？

答： 這問題問得很好，我之前在粉專說過，我在寫書「當時」有點被「建商派」給的資訊所誤導了。

精準的解釋應該是，對於黑心建商而言，牠們認為，牠們是出錢的一方所以比較大（明明出土地的比較大），所以，會完全以「建商利益」考量去規畫房子；

因此，你要擔心的是，縱然建商「原本答應，且白紙黑字載明」依照你想要的格局、建材、配備去蓋房子，最終也有可能「完全不按照契約走」，尤其一樓地主的風險最大！極有可能被先斬後奏、縮水店面面積。

因為，無良建商清楚知道，合建糾紛，沒有刑事背信的坐牢風險，只有民事債務不履行的價金求償，而且還得要地主先拿出錢繳裁判費、提起曠日廢時的訴訟，才能以「現金賠償、無法打掉重蓋」討回「不完美的正義」。

因此，你說的一點也沒錯！既然是合建，顧名思義就該是平等、合作，地主當然可以也應該針對「分回給地主的部份」要求建商行「客製化」設計。

所以，關鍵在，地主選屋的依據，是否為「要拿去申請建照的設計圖」？如果不是，選完屋，建商再偷改設計圖，再去申請建照，那就一樣踩坑了。

3. 書中第128頁中提到『坪數分配要按照比例原則』，在建商目前提供的合約中將『基準容積』以及『危老獎勵容積』分開計算。在『基準容積』的部分，地主可分得64%，而『危老獎勵容積』的部分地主可分得54%。想請問將『基準容積』以及『危老獎勵容積』分開計算這樣的計算方式是常態嗎？

答： 是常態，坊間、多數建商，通常將此切割，各別談分配比例；但我認為不應該。

建商通常的話術是：申請危老容積獎勵，須要另外填寫申請報告書、另外請建築師畫設計圖、營建成本也會增加（要申請到某些獎勵必須提高建築品質，例如耐震係數、綠建築之類的），因此，危老容獎，地主應該分少一點，建商應該分多一點。

但破解該話術也很簡單，

第一：「危老條例」獎勵的對象，是地主，不是建商；申請就有的東西，建商其實不用太努力，何況是依比例分，建商又不是沒有享受到地主貢獻的利益？

沒有地主的土地、沒有所有權人的房子，怎麼可能符合條件？建商不論從「地主的」房地申請到幾％容獎，每1%都是「地主的土地所貢獻出來的」。所以，分配比例，理當一致。

第二：除非，是「建商自己花錢」從它處地段購買容積，再移轉至本建案（簡稱「容積移轉」），地主的分配比例，才應降低，但不可不分配；因為，雖然是建商花錢買的容積，但「多出來的」建坪仍會「稀釋」地主的土地。

4. 書中第132頁中提到選屋的時間點是在完成建案規劃之後。目前建商提供的合約是在建照取得之後。目前我們只參加過一次建商的簡報，簡報中有提到之後改建的規劃，不過是相當high level的規劃。請問在這樣的情況下可以先進行選屋嗎？

答：取得建照之後再選屋，就是陷阱之一。我現在可以斷定，建商肯定希望在「取得建照之前」就要你們「先信託」。

請務必堅持，程序該該是這樣→

先依照建築師規畫的設計圖來選屋，要清楚確定，總共分了多少坪、選了哪幾樓、哪個戶別、總共幾個車位、車位的樓層，統統都清清楚楚選定了之後，再拿這份「選屋文件」與「設計圖」一同去「信託」；

然後，才准許建商依據「已經信託的設計圖」去申請建照（以防建商亂改設計圖）；記得，順序不可顛倒，不要信託了以後、回不了頭了，才來選屋，當心建商不認帳！你又無法解約。

5. 書中第135頁中提到信託的型態分為四種，我看了建商提供的合約看不出來是哪一種，合約上面單純寫的是『信託管理』。請問我要怎麼判斷是否為『不動產開發信託』？

答：那就是一般的信託，也是最可怕的陷阱之一。所謂的「不動產開發信託」指的是「建照下來之後，對消費者開賣預售屋」所建立的機制，跟前期整合階段與地主合建的信託無關。

6.我也上網看了你們家與建商周旋的故事，看完之後馬上買了你的著作。閱讀完你的著作後發現了目前這個建商提供合約的問題。我最後一個問題為目前這個建商只開過一次說明會就拿了一份『合建分屋契約書』叫我們住戶簽署。這份契約書的內容包含了所有的內容。我想請問可否先簽署一份同意都更的同意書之後再簽署契約呢？

答：看起來，這建商似乎很急？理性思考，正常程序，不就應該是，先簽「同意建商整合的意願書」，待達到一定門檻、多數同意之後，才簽「合建契約」，不是嗎？

最後，再補充一個新書裡沒有提到的內容，google「公司網」並點進去，然後輸入「建商名」再按下搜尋鍵，便可查出該建商過去是否有過官司？且可詳讀相關判決書內容來判斷該建商是否黑心。

#願黑心建商銷聲匿跡

#我的善良必有鋒芒