230515【一次看穿都更X合建契約陷阱】合建過程冗長數年，#找補機制 一定要約定好 #效期 及 #調整機制
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地主與建商談合建時，契約中最好約明一定的「效期、調整上下限的趴數或退場機制」，以免經過太久的前期準備時間，由於時空環境已大幅改變，「到那時」若雙方依照「當時」原來約定的內容履行，可能有失公允。
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【案例，前言】
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大安區某棟高聳豪宅，經過「都更」加持，加上之前還適用的停車獎勵，建築容積較原先增加將近一倍。
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建商早在民國94年間就已和地主簽好都更合建契約，95年中申請報核都更事業計畫，實施方式是「協議合建」，不進行「權利變換」程序。
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行政流程中，建商曾照主管機關要求，調整基地面積，並因環評結論要求縮減樓層，須變更計畫，所以直到98年底才完成事業計畫的核定，99年取得建造執照。
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黃先生於94年與建商簽訂合約時，約定地主可分配：
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A.「房屋面積80坪」，（#固定坪數 之陷阱）
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B.並約明於「取得建照後」依建商通知辦理選屋
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C.選屋時如果超選或少選坪數，「一坪以50萬元找補」。（時空背景不同，房價漲跌難預測）
【時空條件不同，缺乏調整機制】
沒想到這段期間，房價竟然由94年原本的一坪50萬元行情，飆漲到一坪150萬元，合約中又沒約定地主可選房屋面積的上限，
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從地主的角度，當然要多選房屋，因為多選一坪就可現賺100萬差價；
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反之從建商觀點，當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數。於是雙方僵持不下，無法達成選屋協議，現在大樓已經蓋好，黃先生竟然還沒分到房屋！
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【約好合約效期及調整機制】
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站在公平立場，合建契約應約明地主可在約定的「分配面積」或「價值」之一定「比例」內選屋，
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並依選屋時建商所提供的價格表找補屋價，超過該範圍，則以「#公開銷售價」或「一定 #比例 的金額」找補。
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合約中最好約明一定的「效期、調整或退場機制」，以免經過太久的前期準備時間，時空環境已大幅改變，這時依雙方原約定內容履行，可能有失公允。
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雖一方可依據民法「#情事變更原則」，訴請法院變更合約內容（參照民法第二二七之一條），但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。
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地主與建商簽訂合建契約，如果是以「#協議合建」方式實施都更（亦即不走 #權變程序），合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。
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而如果是以「權利變換」方式實施（亦即俗稱的「假權變，真合建」），政府多少還會管到房地分配事宜，
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但若是單純以「協議合建」方式實施，就只有私約的分配（不會記載在計畫書上），因此政府是 #完全不會過問分配 的！因此在擬定合建契約時，就必須更加謹慎哦！
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採訪、主持、撰稿→#東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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我是陳泰源！