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230518正聲廣播《房市日光大道》專訪 #這個房仲太狠了！ 作者 #陳泰源
這絕對是含金量很高的一集，尤其你如果有收看影音，保證將會聽到更多秘辛！
非常榮幸參加 #張欣民 老師主持的《#房市日光大道》廣播節目，這是我從業十二年多以來首度被他邀請，有一種「終於被他肯定」的激動感！
也謝謝欣民老師開金口，說如果平時有關心房地產卻不認識我的代表你已「離群索居」、還大力幫我打書、並誇我是 #東龍不動產 的扛霸子，種種謬讚讓我承受不起，哈哈哈！
其實這次是為了打書，第三次上 #正聲廣播 節目，前兩次是別的主持人的預錄節目，而且播完就沒了；這次則是直播，還有YT連結可收藏留念、重複收聽，實在太好了！
以下是這集內容的文字概述，想要知道更完整的內容，並且感受
A.主持人與受訪者對話時的「抑揚頓挫」
B.臨場反應的幽默對話
C.中間休息時間，主持人與受訪者私下聊了哪些話題？（有講到一些很辛辣的爆料哦！）
主題一、為什麼書名要取為《這個房仲太狠了！》？
除了是自費出書、作者比較無權干涉外，也跟書的內容非常扎實且寫實，把許多業者不願意講的秘辛給全然揭露有關。
主題二、已經出過房地產類書籍了，為何還想再出第二本？
a.買賣租這三大區塊，可講的東西太多了，不可能一本書就講得完。
b.第一本書比較偏炫技、話術、一般約狀態下同業踩線競爭；第二本書比較著重在客戶的服務品質，與經營 #個人品牌 成功 #被動吸引 客戶上門 簽 #專任約的業務經營之道。
c.基於一份使命感，危老都更改建議題越來越夯，我爸媽也與黑心建商打交道身受其害，希望透過出書 #降低資訊不對稱，避免再有地主的祖產遭到侵吞。
主題三、淺談饒河街危老改建案 #松蔦青語 的糾紛
a.先聲明，我反對黑心建商，也討厭貪婪地主，我們家是第一個簽同意的，所以絕對不是釘子戶。
b.千萬不要太早配合建商去信託，信託就是黑心建商坑殺地主的手段
b-1、很多人都有錯誤的觀念，誤以為「信託銀行會主持公道，信託會保障彼此說話算話」，但事實上，一旦發生爭議，信託銀行根本無法介入，只能要求雙方去法院吵，最後再依照判決書內容來執行而已。
b-2、一旦信託之後，建物與土地的所有權人就變成銀行，你將不再是地主，於是，銀行一定會背著地主，盡量配合有貸款的建商，去申請一切流程、包括容積獎勵（免費稀釋地主的土地）。
c.代刻印章授權書藏文字陷阱
c-1、嚴格來說，應該正名為「代刻『便章』授權書」，這份授權書的原意是方便建商跑繁雜、無關地主權益受損的文書流程用印，但在業界，這份授權書卻藏有非常普遍的文字陷阱：一切相關、不得限縮授權範圍、不得向主管機關提出異議。
c-2、我們家是103年的合建案，危老是106年以後才有的新條例，於是代刻印章授權書就被擴大解釋「用印無極限」，搭配建管處「官商勾結」，讓我們家在改建的「簽名『並』蓋章的切結書」裡「被蓋章，無簽名」就這樣通過了！？
c-3、記得，危老都更改建糾紛，建商沒有「刑事的背信與偽造文書等坐牢風險」，只有「民事的債務不履行等價金賠償問題」；而且還得由地主率先拿出裁判費並主動提告、再經由曠日廢時的訴訟精神折磨，最後才能取得不完美的正義，這就是黑心建商撥打的如意算盤。
d.合建的流程、先後順序很重要！
正確順序為：先（以申請建照的設計圖）選屋→再信託→建照下來→才可搬家給拆屋。
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然而， #黑心建商大家地產卓家雄 的順序是：
先信託，讓地主回不了頭→
再搬家，房子拆了搬不回去→
最後才來選屋，再來個翻臉不認帳，不爽提告啊。
e.不肖建商的四個黑心話術
e-1、合建就是地主「單純」出土地「而已」，建商是「出錢」蓋房子，「承擔」營建「風險」。
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在房市大好的前提下，房子都還沒蓋、地基也還沒挖，只要建照核發下來，就可提前開賣預售屋；一旦完銷，之後蓋房子的錢，都是由購買預售屋消費者所匯入的價款來支應；也就是說，實際上從建商口袋裡掏出的現金，根本不多，主要都花在前期整合、申請跑照流程的費用而已。
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因此，一旦房子蓋到一半，建商發現無利可圖甚至虧錢，就會宣布倒閉斷尾，
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倘若找得到建商續建，接手建商一定話術「之前條件太好，前建商才會倒，所以條件重談」。
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倘若找不到，就變爛尾樓，銀行就會進行拍賣程序，所得，優先償還的對象是銀行，剩下的渣渣才由購買預售屋的消費者們去分食；然後地主還是得花錢把房子蓋回來，所以說，縱然是合建，地主所承擔的風險還是很大！
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建商都有錯誤觀念，以為合建是建商出錢，所以建商比較大，事實上，錢可以借，沒有土地，就是沒轍，所以應該還是地主比較大；但不管如何，合建應該是對等關係才是，也該針對分配給地主的部分好好討論、客變規畫才是。
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e-2、本案是103年的合建契約，所以不符106年上路的危老條例
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類似新法「不朔及既往」的概念，但其實，就算建照下來，還是可以隨時重新申請。
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e-3、「基準容積」地主分多一點、「獎勵容獎」要另外申請，所以地主少拿一點
就算是獎勵而來的容積，仍是地主的土地所貢獻出去的，而且獎勵的對象就是地主。因此應分得的比例不該調降。
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除非是建商去它處、自己花錢購買容積再「移轉」至本案，地主才理應分少一點，但不能不分，畢竟，還是有稀釋地主的土地。
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e-4、保密條款不為第三人知道，否則失其效力，所以保密協議不可信託，因為銀行也不能知道
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保密條款不包括信託銀行，對地主有利的私契，一定要一併信託。
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主題四、聊聊凶宅
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凶宅的討論得有點氾濫，而且如果沒有告知，會觸犯刑事詐欺罪，有坐牢風險，因此房仲普遍也不敢隱瞞，加上現在實價登錄也要如實揭露凶宅資訊，因此現在比較不用擔心。
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但我新書裡面有聊到，出租房子如何預防房客害你的房子變凶宅，一旦變成凶宅後又該如何向房客的財產繼承人100%求償成功，之後又該如何用合法手段以接近市場行情的價格脫手賣出？詳情都寫在 #這個房仲太狠了！的新書裡，懇請用新台幣購買支持哦！
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主題五、外地人買房記得多問幾句話
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你在意的屋況瑕疵，在房仲公司製作的產權調查報告書裡面，不可能完全涵蓋，肯定有一些點，是你在意的，但屋況說明書裡沒有的。
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例如：鄰居是凶宅、是否有惡鄰、北投空氣有硫磺含量、南港河景第一排會飄來汐止瀝青味、大直商業宅無法設籍。
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節目原影→https://www.youtube.com/live/qPdk_hajOS4
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主持人─張欣民老師；受訪來賓─東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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我是陳泰源！