【250106未達貸款條件就能無條件解約 之 解析 與 賣方的反制】
關於 網友的私訊提問 之 我的免費解答，通常要等我有空時，才能處理。
以下是，大約一兩年以前、甚至更早以前的提問，直到最近有空檔，才開始整理。
順便，無私公開分享。因為，該名網友，我已經忘記是誰？願您能碰巧看到這一篇，也對於無法及時解決您的問題，表示不好意思。（還是我當時有簡短給您建議呢？）
Hello 泰源哥您好：
我是您的忠實粉絲，都在默默follow您FB的PO文，跟看您的專訪。鼓起勇氣寫信給您，是想請泰源哥給我這個首購族買房的一點建議~~
目前看上一間文山區的房子(極美山莊，屋主開價2280)，我們跟某房仲品牌在下斡旋的時候有備註這樣的特約條件：本案貸款條件需達成交價的85成及貸款年限30年，若無則無條件解約。
但其實我私下在斡旋以前已經有請銀行鑑價，銀行100%把握以我的條件可以貸款85成，30年沒問題。另外，銀行鑑價此物件行情為2100萬，跟該房仲品牌買，最高可以估到2316萬。目前我們開的斡旋價格是2000萬。
但是，房仲說，屋主因為我們有壓特約，所以不跟我們談。
經過我與銀行來回詢問，我提出的solution是，銀行答應僅需要4個工作天就可以告知確切鑑價跟能核貸多少。所以我跟房仲建議，若屋主對此價格無疑慮，是否可以直接簽約，並在合約書上寫條款保護屋主：若過了4個工作天後，我們這邊沒有回覆，請無條件解約。我們認為這樣對屋主並沒有損失，他只是需要等我們4個平常日的工作天。
同時，與房仲來回溝通期間，我們曾多次表明希望可以與屋主直接見面，直接談。但房仲說，屋主還是不滿意我們壓特約，認為我們竟然對自己貸款成數有信心就不要壓，所以不想見面。
根據房仲說法，屋主覺得這樣有風險，若跟我們簽了後，發現又不能核貸，他覺得很麻煩又要再來一次。
想請問泰源哥：
1)是否壓了特約後，真的會影響屋主賣房的意願嗎？
2)身為買家，壓此特約真的不合理嗎？是否我應該相信銀行的初步鑑價跟房仲說法，直接把這個特約刪掉呢？
3)是否此為房仲的話術而已？請問該怎麼辨別是否真的為屋主的意思呢？或是泰源哥有建議該怎麼往下談呢？
懇請泰源哥指點迷津~~~
==以下，是我的回答==
首先，好像是「押」特約，應該不是「壓」特約？哈哈！再來，......↓
【問題一、是否壓了特約後，真的會影響屋主賣房的意願嗎？】
是的，押了特約條款之後，通常會影響屋主的賣房意願，主要原因有，
一、此舉容易讓屋主聯想，買家的自備款恐怕不足，算得太剛好、太緊繃，恐怕是踮著腳尖硬買房；說實在，賣給這樣的人，萬一將來買家的生活，被房貸壓得喘不過氣，換作我是屋主，也會基於同理或慈悲心，希望買家別太ㄍㄧㄥ，改買總價低一點的比較好。
二、縱然只要等4個工作天，但畢竟出門一趟去房仲公司簽約，也是要花時間的，萬一核貸不到而被無條件解約；將心比心，換作你是屋主，是否會有一種「空歡喜一場」的失落感？
【問題二、身為買家，壓此特約真的不合理嗎？是否我應該相信銀行的初步鑑價跟房仲說法，直接把這個特約刪掉呢？】
一、沒有不合理，民間契約之間，你情我願，講好就好。
二、如果你確實自備款有限，假使貸不到85成，差額得向親友周轉的話，那真的不能刪；進一步說，若你確實資金卡得緊，我衷心建議你，買總價低一些的產品，別讓生活變生存。
三、千萬不要相信「銀行初步鑑價」跟「房仲說法」。
對銀行而言：沒有合約書的初步鑑價，就只是估「房子本身」；有了買賣合約書之後的鑑價，就會連同「購買人的財力證明」一併審核，也就是「調聯徵」紀錄；更何況，銀行也有可能隨著景氣變動（某天股市熔斷）與政策（突襲式宣布打炒房／選擇性信用管制）而出現朝令夕改的情形。
對房仲而言：你買房的現金不足，不關他的事；你若借不到錢，無法補足差額導致解約，造成定金被沒收，房仲也沒有法律責任，而且，你知道嗎？你被屋主沒收的定金，通常，房仲還能與屋主對半分呢！所以不論你有買成，還是悔買付違約金，房仲都有賺。短視近利、自私自利的房仲一堆，切勿輕信。
【問題三、是否此為房仲的話術而已？請問該怎麼辨別是否真的為屋主的意思呢？或是泰源哥有建議該怎麼往下談呢？】
一、確實有可能是話術，有些房仲可能連回報屋主都沒有，直接「話術」要你刪除特約條款，畢竟都要簽約了，還是希望買家，硬ㄍㄧㄥ買下去，畢竟，與屋主對分違約金，相較起來，還是4%服務費的業績比較香。
二、如果是一般約，或許可以考慮透過別的房仲去跟屋主談，前提是，該名房仲真的互動起來，讓你感受真的很不舒服、小動作一堆、擺明沒替您著想，不然，還是盡量當個有道德的買家。
三、我的另外解方是，調整特約條款，改為：簽約之後、買家通知貸款沒問題之前，房仲可以持續帶看銷售，期間，若出現出價更高者，屋主「同樣也享有，無條件解約權利」改賣給其他組買家。
畢竟，你簽約了，但你又還不確定會買，然後，要屋主等你，屋主這段時間又不能賣給別人，導致有可能白等。所以，我的建議，比較公平，或許，房仲與屋主，都能聽得進去。而且對屋主而言，他還能因此，拿買賣合約書，秀出你的成交價，當作「墊背」，在你回覆確定要購買之前，屋主也能持續尋覓「出價更高者」，我想，我若是屋主，會很樂意答應的。
【其它補充】
你在問題裡提到，該物件，「銀行鑑價為2100萬，跟該（特定）房仲品牌買房，最高可以估到2316萬。」......雖然我沒有確切的資訊管道，但，我是不信啦！就當作是話術，聽聽就好囉～
PS：該房仲品牌不是總對外宣稱不炒房？跟你們買，同一間房子，可以估價較高價，這......算不算是某種形式的炒房呢？
留言
張貼留言
我是陳泰源！