大家地產113重訴434判決：丈人拿「女兒陳思婷」騙錢再脫產「女婿卓家雄」合法洗劫千萬房產債務！

【260625大家地產113重訴434判決：泊山妍爛尾外傳》老丈人拿錢、女兒陳思婷當人頭再脫產給「女婿卓家雄」之合法洗劫千萬債務手段曝！】

震驚全台的爛尾樓北投《泊山妍》案外案！

當無數「受害地主」與「預售承購戶」們欲哭無淚時，「嘉源建設」前董座「丈人陳俊良」、「人頭女兒陳思婷」，與「大家地產女婿卓家雄」，竟在東窗事發前夕精準串聯，將千萬精華房產火速移轉過戶，展開一場「家族脫產神切割」。並在士林地院 113 年重訴字第 434 號民事一審判決中拿下「全勝」！成功拔除千萬抵押權，「合法洗劫」這筆大同區房產。

法律不保護好人，只保護懂規則的缺德精。以下為你白話拆解這份代價千萬的判決書內幕，帶你直擊全台放款單位集體背脊發涼的暗黑商戰……

【判決書原文】

裁判字號：臺灣士林地方法院 113 年重訴字第 434 號民事判決
判決原址：〔 https://reurl.cc/qpl70n 〕

原 告：大家地產股份有限公司（原大家地產有限公司）
法定代理人：卓家雄
訴訟代理人：翁偉傑律師

被 告：駿臨租賃股份有限公司
法定代理人：鄭友華
訴訟代理人：劉陽明律師、陳璧秋律師

上列當事人間請求塗銷抵押權登記事件，本院於民國115年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主　文

一、被告應將附表所示不動產，由臺北市建成地政事務所於民國一○八年十月二日設定收件字號一○八年大同字第三九五八○號如附表「抵押權設定內容」欄所示之最高限額抵押權登記予以塗銷。

二、訴訟費用由被告負擔。

📄 白話文翻譯【大反轉！手忙腳亂的黑心建商，竟打贏了官司？】

這是由臺灣士林地方法院民事第四庭，在經過審理並於民國 115 年 1 月 12 日聽完雙方大狀的辯論後，所做出的正式第一審民事判決。

原告是大家地產股份有限公司（負責人卓家雄，委任翁偉傑律師）；被告是融資公司駿臨租賃股份有限公司（負責人鄭友華，委任劉陽明與陳璧秋兩位大律師）。

打官司的訴求，是「大家地產」請求法官要求融資公司把大同區精華房產上的 1,000 萬元最高限額抵押權給擦掉。

而法官最終下達了震驚地產圈的正式判決（主文）：

一、融資公司慘敗：

法官判決，被告駿臨租賃必須把 108 年 10 月 2 日設定、擔保金額 1,000 萬元的最高限額抵押權登記，予以塗銷！

二、規費對方全買單：

這場千萬元官司所衍生的所有訴訟費用（包含卓家雄先前被勒令補繳的 10 萬元裁判費等），依法全部由打輸官司的被告「駿臨租賃」全額承擔。

🎯 讀後心得【贏了法律卻輸了商道！看卓家雄如何合法上演「空手套白狼」】

讀完這段令人跌破眼鏡的判決主文，我的內心非但沒有正義彰顯的喜悅，反而感到一股深深的寒意。這絕對是台灣房地產與法律界一場極其諷刺的經典商戰案例！

先前，卓家雄在 113 年急急忙忙告進法院時，連夜趕出一份連自家公司名字都寫錯、負責人住址都漏掉、甚至連一毛錢裁判費都沒繳的「半成品狀紙」，狼狽地被法官下最後通牒修理。當時所有人都在看這個開局荒謬、手忙腳亂的女婿建商要如何出糗。

然而，誰能想到，大轉折發生了！

這個開局鬧出低級笑話的大家地產，最終竟然在實體判決中「全勝」！這位女婿建商，究竟是靠著多麼陰險的法理算計以及對手的致命疏忽，才能反敗為勝、合法吞下這千萬房產？

【判決書原文】

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告為附表「不動產標示」欄所示不動產（下稱系爭不動產）之所有權人，系爭不動產之前所有權人即訴外人陳思婷（下稱陳思婷）與被告於民國108年10月2日設定收件字號108年大同字第39580號如附表「抵押權設定內容」欄所示之最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權），惟陳思婷此後從未與被告有任何借貸事實，系爭最高限額抵押權所擔保之債權債務關係自始從未發生，且系爭不動產於112年5月22日又移轉登記讓與予原告，原告既非設定義務人，亦非擔保抵押權之債務人，而系爭最高限額抵押權之設定義務人陳思婷於系爭不動產讓與前既未積欠被告任何債務，於系爭不動產移轉後，原告自無代為償還任何抵押債務之需要。

㈡被告不但未借貸任何資金予陳思婷，甚至於112年8月2日具狀對原告就系爭不動產聲請拍賣抵押物，經本院認定自形式上觀之，尚無從認定被告對抵押義務人陳思婷有任何債權已屆清償期未獲清償，而得實行系爭最高限額抵押權之情形，而駁回被告之聲請確定在案。

然被告既就系爭不動產對原告聲請拍賣抵押物，顯然針對系爭最高限額抵押權所擔保之債權債務浮動狀態已有中止而確定，對抵押義務人陳思婷間已有中止交易往來之意思，更遑論毫無業務往來之兩造，系爭最高限額抵押權所擔保之債權將不再繼續發生，且系爭最高限額抵押權所擔保之債權既於原告受讓系爭不動產時不存在，基於抵押權之從屬性，原設定之系爭最高限額抵押權應因而歸於消滅，為此依民法第881條之12第1項、第767條第1項中段規定提起本訴等語。

並聲明：被告應將系爭最高限額抵押權登記塗銷。

📄 白話文翻譯【大家地產上演無情切割，主張「債務零元」要求塗銷】

這是原告大家地產（負責人卓家雄）在法庭上向法官提出的起訴主張與藉口，白話意思如下：

㈠ 我們是無辜的新屋主，前手根本沒欠錢：

大家地產主張：「這間大同區的精華房產，現在合法的土地所有權人就是我們『大家地產』。這間房子的前屋主叫陳思婷，她在民國 108 年時，雖然幫融資公司駿臨租賃設定了一筆 1,000 萬元的最高限額抵押權，但是陳思婷私底下『從來沒有』跟融資公司有過任何借貸事實，兩邊的債務關係從來沒發生過。

這間房子在 112 年 5 月 22 日合法過戶給我們大家地產後，我們既不是當時蓋章設定抵押的人，更不是借錢的債務人；既然前屋主陳思婷沒欠融資公司一毛錢，我們這個新屋主當然更不需要代為償還任何債務。」

㈡ 融資公司自打嘴巴，金額結算就是「零元」：

大家地產進一步指責：「融資公司不僅沒借錢給陳思婷，甚至還在 112 年 8 月跑去向法院聲請拍賣這間房子，結果因為拿不出陳思婷有借錢的證據，當場被法院駁回確定。

不過，既然融資公司主動聲請拍賣這間房子，在法律上就等同於『強制結算信用卡額度』，兩邊的債務金額從此凍結、確定。既然結算時，前手陳思婷欠你們的錢是零元，而我們大家地產跟你們融資公司更是一點業務往來也沒有，未來也不可能再發生債務。

根據法律『抵押權必須跟著債權走』的從屬性鐵律，既然債權是零，這筆抵押權就應該要消滅！請法官判決融資公司必須把抵押權登記塗銷。」

🎯 讀後心得【抓準法律死穴的冷血切割！看卓家雄如何演一齣「借屍還魂」】

讀完原告大家地產這段理直氣壯的主張，不得不佩服女婿卓家雄的狠毒。這手棋下得完全是過河拆橋的最高境界！

在法律上，卓家雄玩了一個極其高明的「偷換概念」：

他咬死地政登記簿上的名字，把「老丈人陳俊良（嘉源建設）借的錢」，跟「登記屋主陳思婷」切得一乾二淨。「女婿卓家雄」表面上是在幫「太太陳思婷」喊冤，說陳思婷沒借錢，實則是利用「陳思婷只是人頭」的這個法律漏洞，回過頭來把融資公司真正付出去的千萬資金一筆勾銷。

更狠的是，「女婿卓家雄」還利用了融資公司急著要錢、去法院聲請拍賣的動作，反手一巴掌拍過去，把對方的合法追債程序，扭轉成「這代表你們主動要求結算債務」的法律陷阱。

這場官司從一開局，大家地產就擺出了「資產我要、債務不認、法律奈我何」的姿態。面對女婿建商這樣精心佈局、抓準登記漏洞的法律攻防，被賴帳的融資公司究竟會拿出什麼樣的底牌與合約來憤怒反擊？

【判決書原文】

二、被告則以：

㈠系爭最高限額抵押權設定之緣由及所擔保之債權發生經過如下：

⒈訴外人嘉源建設股份有限公司（下稱嘉源公司）於108年4月24日與被告駿臨租賃股份有限公司（原駿臨資產管理有限公司）簽訂土地合作協議書（下稱系爭合作協議），由被告出資3,000萬元投資嘉源公司坐落臺北市○○區○○段○○000000000地號等土地之泊山妍新建案（下稱系爭建案），待興建完成後被告可分得105坪房屋及地下一層平面停車位2位，以作為投資報酬；嘉源公司除將系爭建案中424、426地號土地35坪過戶予被告外，並約定就系爭不動產設定債權額2,000萬元之抵押權予被告，並於簽約同時開立支票2紙，金額分別為1,000萬元、2,000萬元作為擔保。

⒉被告依系爭合作協議，分別於簽約日108年4月24日以匯款方式給付嘉源公司600萬元、108年5月10日再匯入400萬元，合計1,000萬元予嘉源公司。而嘉源公司為履行系爭合作協議第7條約定，於被告出資1,000萬元時，將臺北市○○區○○路000巷00號1樓（即系爭不動產房屋部分，下稱系爭房屋）設定抵押權予被告作為擔保，故於108年7月1日嘉源公司與斯時嘉源公司負責人陳俊良之女兒陳思婷簽訂「借名登記協議書」，將系爭不動產借名登記於陳思婷名下，並約明嘉源公司為系爭不動產之實際所有權人，陳思婷對系爭不動產無處分權、管理權及使用權。

隨後於108年7月25日陳思婷依嘉源公司之指示，與當時系爭不動產之所有權人即訴外人姜玉梅簽訂系爭不動產之買賣契約，於108年9月17日完成系爭不動產所有權移轉登記於陳思婷名下，再由陳思婷依嘉源公司指示，於108年10月2日就系爭不動產為被告設定系爭最高限額抵押權。

⒊原告早於取得系爭不動產所有權之前，即已知悉系爭不動產系嘉源公司借名登記予陳思婷名下，且依被告與陳思婷於108年9月30日簽訂之土地、建築改良抵押權設定契約書，包括被告與嘉源公司前簽訂之系爭合作協議及被告與陳思婷簽立之前開借名登記協議書，本於經驗法則、誠信原則，足證系爭最高限額抵押權設定登記擔保債權種類及範圍所約定之「全體債務人」應包括嘉源公司及陳思婷在內。

㈡信託受託人即訴外人新光國際租賃有限公司依嘉源公司指示於108年12月23日與被告就臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下稱424、426地號土地）簽訂買賣契約，被告亦於108年12月25日就系爭建案再行出資860萬元，並依嘉源公司指示，將款項匯入「臺億建經受託信託財產專戶北投溫泉段」帳戶。待被告於109年1月13日取得424、426地號土地後，除於109年1月15日以地主身分與嘉源公司簽訂合建契約書，於同月31日再次就系爭建案出資1,140萬元，前後出資達3,000萬元。

又由於嘉源公司就系爭建案未按興建時程施工，無法依原定110年11月20日前完成系爭建案總登記，為被告按得分配坪數所選定之戶別及車位，委託嘉源公司進行該不動產預售屋之銷售，被告與嘉源公司除於110年5月20日簽訂預售屋委託銷售契約外，並於110年6月4日簽訂系爭合作協議之增補協議（下稱系爭增補協議），被告同意延長投資時程，並調整投資報酬，確認選屋之標的。

㈢嗣嘉源公司因資金需求，將系爭建案融資轉貸至中租迪和股份有限公司（下稱中租公司），於111年10月24日由委託人嘉源公司、陳來生、陳慶雄、邱瑤文、曾李拋、陳裕豐、黃得恩（均係系爭建案土地所有權人，下稱陳來生等6人）及被告；受託人臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）與中租公司簽訂建築經理業務委任暨信託契約書，就系爭建案所需興建費用，依嘉源公司與中租公司所簽署之借貸契約書相關約定辦理，由臺億公司依工程進度出具工程進度查核報告書，通知中租公司，由中租公司依照工程進度撥款存入信託財產專戶後，由臺億公司撥付嘉源公司。

詎料，嘉源公司之負責人陳俊良於112年6月5日起即避不見面，不但未跟公司員工聯繫，更放任支票跳票；於112年7月8日更以簡訊通知系爭建案之所有預售屋承購戶表示其無法繼續系爭建案之興建，足證嘉源公司就系爭建案確已無法依約完工，更遑論依系爭合作協議及系爭增補協議，給付約定之投資報酬予被告。且中租公司於112年12月27日以嘉源公司分別於112年1、2、5、6月向其辦理7筆融資業務，自112年10月起即未依約還款，逕以陳來生等6人、嘉源公司、被告於111年12月27日登記設定予中租之7億3,440萬元最高限額抵押權，聲請就尚欠款項3億4,995萬9,831元拍賣抵押物以資受償。

㈣因嘉源公司未能依系爭合作協議、系爭增補協議給付投資報酬予被告，被告就系爭最高限額抵押權所擔保之原債權即被告就系爭建案出資之1,000萬元部分，於112年7月26日具狀向本院聲請抵押物拍賣裁定，該最高限額抵押權所擔保之債權範圍依民法第881條之12第1項第5款規定，即告確定。而原告早於取得系爭不動產所有權之前，即已知悉系爭不動產系嘉源公司借名登記予陳思婷名下，原告提起本訴以陳思婷未積欠被告債務為由，請求塗銷系爭最高限額抵押權登記，即屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

📄 白話文翻譯【融資公司血淚控訴！爆出老丈人、女兒、女婿完整脫產鏈內幕】

這是被告融資公司（駿臨租賃）在法庭上拿出所有合約與匯款單據的憤怒反擊，白話意思如下：

㈠ 錢確實付出去了！這棟精華房產是老丈人的「借名登記人頭戶」：

融資公司控訴：「這整件事根本是精心設計的騙局！民國 108 年，老丈人陳俊良的『嘉源建設』為了北投爛尾樓《泊山妍》建案，找我們投資 3,000 萬元。雙方白紙黑字簽了合作協議，我們在 108 年 4 月和 5 月，就依約先匯了第一筆 1,000 萬元給嘉源建設。

老丈人為了履行合約給我們擔保，在 108 年 7 月私底下跟他的親生女兒『陳思婷』簽了一份《借名登記協議書》，表明這間大同區的精華房產雖然名字登記在女兒名下，但實際所有權、處分權全都是嘉源建設的。隨後，老丈人指示女兒陳思婷，在 108 年 10 月把這間房子設定了 1,000 萬元的最高限額抵押權給我們當作保障。

更惡劣的是，女婿卓家雄的『大家地產』在買下這間房子之前，明明『早就知道』這間房子是老丈人借名登記在女兒名下的財產！按照商業誠信與社會經驗法則，抵押權上寫的『全體債務人』，理所當然應該要把實際拿錢的嘉源建設和陳俊良算進去！」

㈡ 我們陸續掏出 3,000 萬，換來的卻是老丈人惡意捲款跳票：

融資公司繼續控訴：「我們非常信任他們，108 年底到 109 年初，我們又陸續依照指示，把剩下的 2,000 萬元款項通通匯進信託專戶與嘉源建設帳戶，前後總共實打實掏出了 3,000 萬元巨款。

沒想到，嘉源建設根本沒有按時施工，老丈人陳俊良更在 112 年 6 月 5 日起突然人間蒸發、避不見面，放任公司支票惡意跳票，甚至在 7 月傳簡訊給全體預售屋買家擺爛宣布無法完工，導致整個《泊山妍》變成北投大爛尾！連帶的，連中租迪和融資公司也因為被欠了近 3.5 億元，跑來聲請拍賣建案土地。」

㈢ 拿了 3,000 萬就脫產，女婿卓家雄利用登記漏洞合法賴帳：

融資公司痛批：「因為老丈人捲款擺爛，我們為了保全當初投資的 1,000 萬元擔保品，才會在 112 年 7 月 26 日向法院聲請拍賣這間大同區房產，這筆最高限額抵押權的債權也因此依法凍結、確定。

大家地產明知道這間房子的前手陳思婷只是個借名登記的人頭，真正拿走我們 3,000 萬的是老丈人陳俊良！現在女婿卓家雄一邊接手了老丈人轉移過來的精華房產，一邊卻鑽地政登記沒寫到嘉源建設的漏洞，厚顏無恥地用『陳思婷個人沒借錢』為理由，要求法院塗銷抵押權。這種沒天理、沒誠信的無恥訴求，請法官立刻駁回！」

🎯 讀後心得【實打實的千萬血汗錢！融資公司揭開「惡魔轉移」的暗黑真相】

讀完融資公司這段字字血淚、證據確鑿的反擊，我們終於拼湊出了北投爛尾樓《泊山妍》背後，這場驚天脫產風暴的完整拼圖。

融資公司的抗辯，直接撕開了「大家地產卓家雄」在第一段表現出來的「無辜受害者」假面具：

第一、「老丈人拿錢、女兒當人頭、女婿接產權」的脫產鐵證被白紙黑字記錄：

融資公司拿出了合約與匯款單，證明了 3,000 萬元的現金是真金白銀流進了老丈人的口袋。而這間大同區房產，打從一開始就是老丈人陳俊良為了拿融資，精心利用女兒陳思婷簽下《借名登記協議書》所製造出來的「防火牆資產」。

第二、精準踩點的「綠色通道」：

看看這個讓人背脊發涼的時間線：112 年 5 月 22 日，這間房子被火速過戶給女婿卓家雄的大家地產；僅僅兩週後的 112 年 6 月 5 日，老丈人陳俊良就徹底神隱、支票跳票。這絕對不是巧合，這是一場精密計算過、在東窗事發前夕將精華資產安全轉移到女婿口袋的「完美脫產鏈」。

第三、最諷刺的商業誠信崩壞：

融資公司最憤怒的是，卓家雄「明明知情卻裝糊塗」。卓家雄一邊點收了老丈人送過來的上千萬精華房產，一邊在法庭上冷酷地翻臉不認人，咬死「地政登記上只有寫陳思婷的名字，沒寫老丈人的公司」。

這是一段極其精彩且令人憤怒的商戰攻防。面對融資公司實打實的 3,000 萬匯款單，以及老丈人與女兒的借名登記鐵證，法官究竟是在什麼樣的法理糾結下，最終竟然不得不把勝訴判給了這個冷血、狡猾的女婿建商？

【判決書原文】

三、本院之判斷：

㈠原告主張為系爭不動產之所有權人，系爭不動產之前所有權人陳思婷與被告設定系爭最高限額抵押權，被告具狀對原告就系爭不動產聲請拍賣抵押物，經本院以112年度抗字第366號裁定駁回聲請確定在案等情，為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張系爭最高限額抵押權所擔保之債權不存在一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

㈡按稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權；最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限；又最高限額抵押權所擔保之原債權，因最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物而確定，民法第881條之1第1、2項、第881條之12第1項第5款定有明文。再按抵押權具從屬性，以其擔保之債權存在為抵押權實行之要件，而於最高限額抵押權情形，係就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權為擔保，故於抵押權設定時，未必已有所擔保之債權存在。

又原債權一經確定，該抵押權與擔保債權之結合狀態隨之確定，此時該最高限額抵押權之從屬性即與普通抵押權完全相同。

被告前以系爭最高限額抵押權人向本院聲請就系爭不動產予以拍賣，經本院以112年度司拍字第191號受理，依上開規定，系爭最高限額抵押權所擔保債權於被告向本院聲請拍賣系爭不動產即已確定。

㈢被告抗辯其與嘉源公司於108年4月24日簽訂系爭合作協議，由被告出資3,000萬元投資系爭建案，其中協議第7條並約定於被告出資1,000萬元時，將系爭房屋設定抵押權予被告作為擔保，被告先後108年4月24日匯款600萬元、同年5月10日匯款400萬元至嘉源公司帳戶，再經嘉源公司指示，於108年12月25日匯款860萬元至「臺億建經受託信託財產專戶北投溫泉段」帳戶，再於109年1月31日匯款1,140萬元至嘉源公司帳戶，因系爭不動產原登記姜玉梅名下，嘉源公司與陳思婷簽訂「借名登記協議書」，以陳思婷為出名人，由陳思婷於108年7月25日與姜玉梅簽訂買賣契約，於108年9月17日將系爭不動產移轉登記予陳思婷，再於108年10月2日就系爭不動產設定系爭最高限額抵押權等情，此有被告所提系爭合作協議（本院卷第178-180頁）、匯款單據（本院卷第182、206、234頁）、借名登記協議書（本院卷第184頁）、不動產買賣契約書（本院卷第186-190頁）、系爭不動產登記簿謄本（本院卷第198-201頁）、他項權利證明書（本院卷第202頁）等影本為證。

📄 白話文翻譯【法官開堂驗屍！確認兩大鐵證：融資公司出資 3,000 萬、主動聲請拍賣讓債務結算】

這是法官在聽完雙方大戰後，開始進行法律實質審查的「判斷第一部分」，法官白紙黑字確認了以下三點事實與法律規矩：

㈠ 雙方不爭執的客觀事實：

法官先定調：「原告大家地產現在是房子的主人，前屋主是陳思婷。而被告融資公司之前確實跑去聲請拍賣這間房子，結果被法院裁定駁回確定。這些事情兩邊都沒意見，是真的。現在唯一要吵的，就是這筆 1,000 萬的抵押權到底還有沒有效？」

㈡ 法律的鐵律：融資公司聲請拍賣，債務就「強制停卡結算」

法官開始科普民法第 881 條的規定：「所謂『最高限額抵押權』，就像是給債務人一張有額度的信用卡。在平時，裡面的欠款是浮動的、不確定的。但是，法律規定得很嚴格，只要抵押權人（融資公司）主動向法院聲請拍賣這間房子，這張信用卡就形同『強制停卡並結算金額』。

結算之後，這個抵押權就會瞬間變成普通的抵押權，必須死死遵循『從屬性』——也就是說，此時此刻結算出來，地政登記上的債務人到底欠多少錢，這個抵押權就只能擔保多少錢。既然融資公司先前已經向士林地院聲請拍賣，這筆抵押權擔保的債權金額，在聲請的那一天，就已經依法『徹底凍結、確定』了。」

㈢ 法院認證：融資公司確實實打實掏出了 3,000 萬元！

法官調閱了融資公司呈上來的所有證據，公開幫融資公司背書：「融資公司說的是真的。他們在 108 年跟老丈人的嘉源建設簽合約，講好出資 3,000 萬元投資北投《泊山妍》案。融資公司也真的陸續在 108 年匯款 600 萬、400 萬，108 年底匯款 860 萬到信託專戶，109 年初再匯款 1,140 萬，前後確實實打實地匯過去 3,000 萬元！

同時，這間大同區的房子，也確實是老丈人陳俊良私下跟女兒陳思婷簽了《借名登記協議書》、把女兒當成人頭出名人後，再指示女兒在 108 年 10 月 2 日，蓋章設定這筆 1,000 萬抵押權給融資公司當擔保。這些合約、匯款單、人頭協議書，經過法院核對，全部都是真的。」

🎯 讀後心得【法官化身包青天！認證融資公司的千萬血淚，卻也親手設下「法律斷頭台」】

讀完這段法官的判斷，案情進入了最扣人心弦的緊要關頭。這段文字看似平實，實則暗藏了極大的商戰悲劇：

第一、正義被確認，融資公司不是詐騙，3,000 萬是真金白銀：

法官在這裡當起公正的第三方，用一疊厚厚的匯款單和《借名登記協議書》，狠狠打了大家地產一巴掌。卓家雄前面把事情講得像融資公司來亂綁抵押權，但法官直接證實：融資公司是實打實的受害者，老丈人陳俊良拿了人家 3,000 萬也是鐵打的事實，而女兒陳思婷就只是老丈人拿來借名登記的「防彈人頭」。

第二、致命的法律緊箍咒→主動停卡結算：

然而，這段最恐怖的伏筆，在於法官重申了「最高限額抵押權一經聲請拍賣，債權就隨之確定」的法律鐵律。融資公司當年因為老丈人捲款神隱，急著去向法院聲請拍賣大同區的房子，這個看似正當的追債動作，卻在無形中觸動了法律的「結算機關」。

法官在這一大段裡，一方面幫融資公司澄清「你們真的有給錢」，但另一方面，卻也透過法條把絞刑台的繩套慢慢拉緊。既然事實都調查清楚了，融資公司確實出了 3,000 萬，房子也確實是老丈人的，那麼法官最後到底是抓到了哪一個「致命的登記疏忽」，才會心一橫，把贏面判給了這個精明的賴帳女婿？

【判決書原文】

㈣按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第757條第1項定有明文。又抵押權所擔保之債權，其種類及範圍，屬於抵押權之內容，依法應經登記，始生物權之效力，如未於土地登記簿一一記載，應以抵押權人聲請登記時提出之抵押權設定契約書，視為登記簿之附件，在該契約書上記載之該抵押權所擔保之債權，始為抵押權效力之所及，若於登記簿及抵押權設定契約書均未記載者，即非抵押權所擔保之債權，應非抵押權效力所及。

依臺北市建成地政事務所檢送系爭最高限額抵押權相關登記資料（本院卷第136-145頁），於「擔保債權種類及範圍」記載：「擔保權利人對全體債務人現在（包含過去所負現在尚未清償）及將來在本物權契約最高限額內所約定之借款、墊款及票據之權利，包括本金、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權費用」等語。於「權利人或義務人欄」記載：「義務人兼債務人陳思婷」。

從上開登記內容文意觀之，係以被告對債務人陳思婷之債權為系爭最高限額抵押權擔保標的。陳思婷雖為系爭不動產登記出名人，但未承擔嘉源公司對被告之債務。系爭最高限額抵押權所擔保債權於被告前向本院聲請就系爭不動產予以拍賣時，依民法第881條之12因而確定，而於擔保債權確定時，即與普通抵押權相同，如無債權存在時，依抵押權從屬性效果，抵押權即隨之消滅。

㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。

被告對陳思婷無債權存在，系爭最高限額抵押權既已消滅，此部分登記自屬有害於系爭不動產所有權，原告本於所有人地位，依上開規定，請求被告塗銷系爭最高限額抵押權登記，應屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第767第1項中段規定，請求被告塗銷系爭最高限額抵押權登記，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第四庭
法官辜漢忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國115年2月4日
書記官林蓓娟

📄 白話文翻譯【融資公司死於「地政登記一個疏忽」，法官依法判決塗銷】

㈣ 翻開地政登記簿：債務人欄竟然沒寫「嘉源建設」！

法官指出台灣法律最殘酷的「登記外觀主義」：「根據民法第 757 條，不動產物權的變更，只要沒去地政機關登記，就是不生效力！抵押權到底擔保誰的債務，必須在「土地登記簿」或「設定契約書」上寫得一清二楚，沒寫的就不算。

法院特地向臺北市建成地政事務所調閱了當年的登記檔案，發現上面雖然洋洋灑灑寫了『擔保全體債務人現在及將來的一切借款票據』，但是在最關鍵的【權利人或義務人欄】裡，清清楚楚只記載了：『義務人兼債務人陳思婷』一個人。

也就是說，這筆抵押權在法律上『只擔保陳思婷個人的債務』。「太太陳思婷」雖然私下是「老丈人陳俊良」公司（嘉源建設）借名登記的人頭，但她個人在法律上並沒有承擔嘉源建設欠融資公司的 3,000 萬元債務。

既然融資公司之前主動聲請拍賣，導致這張『信用卡』被強制結算凍結，而結算時，陳思婷個人確實沒欠融資公司半毛錢，根據抵押權必須跟著債權走的鐵律，債權既然是零，這筆抵押權在法律上就已經死掉、消滅了。」

㈤ 所有權人勝訴，命令融資公司把手拿開：

法官最後依法裁判：「根據民法第 767 條，房子現在的所有權人（大家地產）有權利要求清除任何妨害產權的髒東西。既然這筆抵押權在法律上已經因為沒有債權而消滅了，繼續登記在簿子上面就是妨害大家地產的產權淨空。因此，大家地產要求塗銷登記，法院予以准許。」

五、六、其餘不重要，全案定讞：

法官總結：「兩邊其他的吵鬧和藉口，都不影響這個致命的法律事實，不用再談了。本院於民國 115 年 2 月 4 日由民事第四庭法官辜漢忠正式宣判：原告大家地產全勝，融資公司駿臨租賃必須塗銷抵押權，且要吞下所有的訴訟規費。如果不服判決，可以在 20 天內提上訴。」

🎯 讀後心得【黑心建商的完美犯罪？融資公司死於地政櫃檯的「臨門一腳」】

讀完這段最終的判決理由，真讓人忍不住為融資公司嘆一口氣，同時也看清了「黑心建商／女婿卓家雄」與「嘉源建設前董座／丈人陳俊良」及「謊后公關／女兒陳思婷」這場「產權大清空」商戰的核心關鍵。

第一、融資公司的致命死穴：沒把真正的債務人登記上去

這場千萬商戰的勝負，既不是看誰比較委屈，也不是看誰真的拿了錢，而是看當年地政登記的那張紙！融資公司實打實地匯出了 3,000 萬元，甚至也拿到了老丈人和女兒的《借名登記協議書》。看似天衣無縫，卻在最後去地政事務所辦理登記時，犯下了不可挽回的致命失誤——他們在「債務人」那一欄，只寫了人頭女兒陳思婷，卻漏掉了真正拿錢、簽合作協議的「嘉源建設」！

第二、法律不保護好人，法律只保護懂法律的「賴帳精」

這個登記上的小疏忽，成了卓家雄最完美的破口。卓家雄精準地利用了台灣法律的「物權法定原則」。對法官而言，縱使知道老丈人捲款神隱很惡劣，縱使知道融資公司出了 3,000 萬很可憐，但地政登記簿上沒寫嘉源建設，法官就不能把嘉源建設的債務強加在陳思婷身上。卓家雄就是用這招，合法地上演了這場「空手套白狼」，平白點收了這間毫無負擔、產權淨空的千萬精華房產。

第三、這只是第一審，正義在下半場等著他們！

全案在 115 年 2 月初由法官辜漢忠做出判決。雖然大家地產在這個回合靠著對手的登記失誤與法律漏洞拿下了「全面勝訴」，成功把 1,000 萬的最高限額抵押權強行拔除。但這種走在鋼索上的脫產手段，真的能讓他們高枕無憂嗎？

融資公司接下來的上訴反擊，以及北投爛尾樓無數受害者的怒火，縱使無「法」讓這對翁婿付出代價，老天爺也絕對會給予這群房產詐騙家族應得的「報應」。

＝後記＝

這場官司絕對沒有「沒救了」，到了二審（高等法院），融資公司翻盤的機率其實相當高！

一審法官辜漢忠之所以判大家地產全勝，是因為他採取了地政法律上最保守、最僵硬的「登記外觀主義」與「物權從屬性」——也就是法官只看地政登記簿上寫了誰，沒寫嘉源建設，就一刀切地認定債務不存在。

但到了二審，高等法院的法官通常更看重「實質真相」與「誠信正義」，尤其是那份「借名登記協議書」。

💡 翻盤關鍵一：戳破女婿的「護身符」——知情惡意與誠信原則

台灣民法第 148 條是所有法律的帝王條款：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠信原則。」

一審判決書裡記錄了一個極其重要的致命鐵證：「原告（大家地產卓家雄）早於取得系爭不動產所有權之前，即已知悉系爭不動產係嘉源公司借名登記予陳思婷名下。」

這意味著什麼？

女婿卓家雄在過戶這棟房子時，主觀上完全是「知情（法律上的惡意）」。他明知道老丈人拿了人家 3,000 萬，也明知道老婆只是個人頭。

二審攻防點：

融資公司在二審可以主張，卓家雄利用地政登記的技術性疏忽，過戶精華產權後反手要求塗銷抵押權，這完全是鑽法律漏洞、藉由惡意串聯來賴帳，屬於典型的「權利濫用」與「違反誠信原則」。

高等法院的法官通常非常討厭這種過河拆橋的行為，極可能因此逆轉判決。

💡 翻盤關鍵二：探求當事人真意——人頭女兒的「隱含債務承擔」

民法第 98 條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於譯文所用之辭句。」

一審的盲點： 一審拘泥於登記簿上只寫了陳思婷，而陳思婷個人沒拿到錢。

二審翻盤點：既然那份「借名登記協議書」證實了房子實質上是老丈人公司（嘉源建設）的資產，而陳思婷是依老丈人指示去蓋章設定抵押權。那麼，陳思婷在設定契約書上簽名為「債務人」的「真意」，理所當然是「願意用這棟房子，來擔保嘉源建設因為該土地合作協議所產生的一切債務」。這在法理上可以被解釋為「物上保證」或「併存的債務承擔」。一旦二審法官採信這點，抵押權就不會被消滅。

👴 真心總結

一審大家地產雖然贏在「字面規則」；但二審融資公司只要咬死「翁婿惡意串聯脫產」、「新屋主過戶前完全知情」以及「違背商業誠信原則」這幾點，配合那份「借名登記協議書」，絕對是一把捅穿黑心建商防線的利刃！

這場大戲，下半場才剛要精彩。