大家地產108重訴271判決：地產禿鷹卓家雄如何用「無金流債權」碰瓷炬曄營造？

【260702大家地產108重訴271判決：地產禿鷹卓家雄如何用「無金流債權」碰瓷炬曄營造？】

房地產界最令人詬病的是，把法院當作恐嚇工具的禿鷹。這起主要由大家地產（負責人卓家雄）控告炬曄營造的官司，就是一場教科書級的「無賴操盤」。

當時，大家地產聯手幾位苦主，在一審時，連基本借據與金流都拿不出來的「模糊四千萬債權」，強行「碰瓷」合法接手建案的炬曄營造。他們企圖打「集體受害者」的悲情牌，賭一個讓別人幫他們買單的機會。幸好司法眼明，法院直接駁回這場無理鬧劇，更痛斥原告的指控完全是「主觀臆測之詞」！

接下來，我將透過判決原文與白話翻譯，帶你拆解這群「地產禿鷹」的套路……↓

【判決書原文】

裁判字號：臺灣臺北地方法院 108 年重訴字第 271 號民事判決

判決原址：〔 https://reurl.cc/Q20932 〕

裁判日期：民國 108 年 09 月 27 日

裁判案由：確認債權存在

原                    告：蘇義閔、黃向陽、陳列勳、陳淑霞、大家地產有限公司

法  定  代  理  人：卓家雄

共同訴訟代理人：陳守文律師、郭千華律師

被                    告：炬曄營造股份有限公司

法  定  代  理  人：張鶯玲

被                    告：蔡幃昌

共同訴訟代理人：詹順發律師

上列當事人間請求確認債權存在事件，本院於民國108 年9 月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

白話文翻譯📌【房產債務糾紛戰：大家地產與炬曄營造的法庭對決】

這份判決書是民國108年9月27日，由「臺灣臺北地方法院」針對一起請求「確認債權是否存在」的案件所做出的判決（案號：108 年度重訴字第 271 號）。

起訴的一方（原告）：包含蘇義閔、黃向陽、陳列勳、陳淑霞等四位個人，以及由卓家雄擔任法定代理人的「大家地產」。

被控告的一方（被告）：為「炬曄營造股份有限公司」（法定代理人張鶯玲）以及「蔡幃昌」先生。

這場官司經過法院審理，並於108年9月4日結束辯論，最後的判決結果如下：

判決結果：原告大家地產與其他債權人提出的訴訟，全部被駁回（也就是這場官司是大家地產這方輸了）。

訴訟費用：因為大家地產這方輸了官司，所以必須承擔全部的訴訟費用。

讀後心得📌【一個判決結果的伏筆：當「討債」撞上了「法律鐵板」】

這場官司的原告，包含卓家雄在內，當初站上法庭時，帶著極高的期望認為自己能透過法律手段把債權討回來。然而，法官的一句「原告之訴駁回」，直接為這場討債行動劃下了一個休止符。

究竟是中間發生了什麼樣的法律攻防？為什麼身為債權人的大家地產會碰壁？讓我們繼續看下去。

【判決書原文】

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴聲明為：

㈠確認寶吉第建設股份有限公司（下稱寶吉第公司）對被告炬曄營造股份有限公司（下稱炬曄營造）基於土地合作興建房屋契約書、分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在。

㈡確認寶吉第公司對被告蔡幃昌基於土地合作興建房屋契約書、分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在（見本院卷第9 至10頁），嗣於民國108 年5 月15日具狀將聲明更正為：

㈠確認寶吉第公司對被告炬曄營造基於103年1 月10日土地合作興建房屋契約書（下稱系爭合建契約書）、106 年12月6 日分屋協議書（下稱系爭分屋協議書）請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在。

㈡確認寶吉第公司對被告蔡幃昌基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在（見本院卷第333 頁），核屬聲明範圍之確認，而補充事實上及法律上之陳述，尚非訴之變更或追加，合先敘明。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。

本件原告主張其為寶吉第公司之債權人，且其前就寶吉第公司對被告基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權聲請強制執行，於執行命令送達後，經被告以寶吉第公司對其等並無前開債權存在為由聲明異議，是寶吉第公司與被告間是否有債權存在，攸關原告債權受清償之利益，依上開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險及不利益，於法有據，先予敘明。

白話文翻譯📌【官司的第一步：為何要確認這份「債權」？】

這段判決書是在說明官司打到法院時，原告（大家地產等）提出的法律請求，以及法官為何願意讓他們把官司打下去的原因。

起初，大家地產這方對法院提出的請求比較籠統，後來在民國108年5月15日，他們具體補充了要求，指定要確認「寶吉第公司」與「炬曄營造」、「蔡幃昌」之間，基於103年的合建契約和106年的分屋協議，確實擁有要求交付房子、車位和土地的權利（債權）。法官認為這只是在補充說明，並沒有違規變更訴訟內容，所以予以接受。

至於為什麼能打這場官司？法官引用了法律條文解釋：打官司必須要「有法律上的利益」。因為大家地產是寶吉第的債權人，他們原本想扣押寶吉第在合建案裡的財產，結果被炬曄營造和蔡幃昌反對，說寶吉第根本沒東西可以給。

既然雙方對「寶吉第到底有沒有這些分屋、分地權利」爭論不休，這直接影響到大家地產能不能順利討回錢，因此法官認為，大家地產確實有資格提起這場官司，要求法院來釐清真相。

讀後心得📌【法官的「准許提告」，不是這場戲的結局】

在程序面，法官准許提起「確認之訴」，其實就像是兩隊選手上台比賽前，裁判點頭說「你們符合參賽資格，可以開始打了」。

但這並不代表法官已經預判誰會贏，更不代表法官認同大家地產說的是事實。

【判決書原文】

貳、實體方面：

一、原告主張：

寶吉第公司與被告炬曄營造、被告蔡幃昌分別於 103 年1 月10日、106 年12月6 日簽訂系爭合建契約書、系爭分屋協議書，依系爭合建契約書第3 條第2 項、系爭分屋協議書第5 條第1 項約定，可知寶吉第公司對於被告炬曄營造享有受領房屋、車位、土地持分之債權，以及寶吉第公司與被告蔡幃昌約定將房屋、車位、土地持分指定登記予被告蔡幃昌，則寶吉第公司對於被告炬曄營造有請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權，以及寶吉第公司對被告蔡幃昌有請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權。

又原告蘇義閔、黃向陽、陳列勳、陳淑霞於107 年10月11日分別以本院107 年度司裁全字第1718、1717、1715、1716號裁定及原告大家地產有限公司（下稱大家公司）於107 年10月12日以本院107 年度北全字第446 號裁定向本院聲請強制執行寶吉第公司依系爭合建契約書、系爭分屋協議書對被告炬曄營造、被告蔡幃昌得請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權，業由本院於107 年10月12日分別核發北院忠107 司執全智字第728 號、第729 號、第730 號、第731 號、第733 號執行命令記載：「禁止債務人寶吉第建設股份有限公司（統一編號：00000000號）在說明一所示範圍內收取對第三人①炬曄營造股份有限公司、②蔡幃昌基於土地合作興建房屋協議書、分屋協議書、借名登記法律關係及其他相關約定得請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權及其他一切基於契約所生之債權或為其他處分，第三人亦不得對債務人清償。」在案。

惟被告否認寶吉第公司對被告炬曄營造、被告蔡幃昌有債權存在，並聲明異議，經本院民事執行處通知原告。是兩造就寶吉第公司與被告有無前開債權存在有所爭執，致原告對寶吉第公司之債權日後是否獲得清償即有受侵害之危險，為此，爰依民事訴訟法第247 條第1 項前段及強制執行法第120 條第2 項規定提起本件訴訟。並聲明：

㈠確認寶吉第公司對被告炬曄營造基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在。

㈡確認寶吉第公司對被告蔡幃昌基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在。

白話文翻譯📌【原告的核心主張：我們為什麼要扣押這些東西？】

大家地產這方主張：

他們翻開了建商「寶吉第公司」與營造廠「炬曄營造」、地主「蔡幃昌」之間簽署的合建契約與分屋協議。依據這些合約，他們認定寶吉第在蓋好房子後，本來就應該分到一部分的房屋、車位和土地持分。換句話說，大家地產認為，寶吉第手上握有「對炬曄營造與蔡幃昌討要房地產」的債權。

既然寶吉第欠了大家地產及其他債權人一大筆錢，這些債權人便在107年10月，向法院申請了「假扣押」。法院也確實發出了執行命令，明文禁止寶吉第去向炬曄營造與蔡幃昌討債，也禁止炬曄與蔡幃昌私下把房地產還給寶吉第。

然而，當法院把命令發出去後，炬曄營造和地主蔡幃昌卻跳出來否認，堅稱：「寶吉第根本對我們沒有任何債權，這筆錢或房地不存在！」

因為對方這句話，導致大家地產的錢變得討不回來。因此，大家地產這方才告上法院，要求法官判決：「寶吉第對這兩人的債權就是存在，法院必須確認！」

讀後心得📌【話術的包裝：如何將「猜測」變裝成「債權」】

大家地產卓家雄等人看起來是在保護債權，但他們整段論述的基礎都建立在「我們認為寶吉第應該分得到東西」這個假設上？他們拿著合約說「應該有」，但對方卻直接回一句「沒有」。

而且這個案子，怎麼跟卓家雄在《泊山妍》案使的手段極像？該不會又是假債權吧？畢竟只有支付命令，沒有金流。

【判決書原文】

二、被告則以：

原告請求確認寶吉第公司對被告基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、土地持分之請求債權存在，惟其並未確定是何地號土地及房屋，則其以無具體的土地、房屋作為對象之抽象請求權，自非適法，應予駁回。

又寶吉第公司於107 年6 月11日將其對合建地主高月梅等8 人所簽署之合建契約、該公司為該合建所取得之土地，以及對被告基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書之權利等，悉數轉讓予被告概括承受，並經相關地主同意在案，且相關房屋、土地以被告蔡幃昌為登記名義人，故寶吉第公司對系爭合建案已無任何權利，則原告請求確認寶吉第公司對被告炬曄營造及被告蔡幃昌基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書之房屋、車位、土地持分之請求權債權存在，自屬無據。

此外，原告並未就訴外人李進富向原告蘇義閔詐騙投資款新臺幣（下同）100 萬元、詐騙借款200 萬元；向原告黃向陽詐騙投資款450 萬元、詐騙借款200 萬元；向原告陳列勳詐騙投資款1,000 萬元；向原告陳淑霞詐騙借款2,000 萬元等情舉證以實其說，且李進富是寶吉第公司之負責人，並非受僱人，亦非執行公司職務，寶吉第公司無須負連帶責任。

況原告所主張之侵權行為，已逾2 年，均已罹於消滅時效，難認原告主張之債權存在。再者，依系爭合建契約書第3條、第16條第8 項、第17條第2 項約定，本合建為地主之土地與建方之房屋等值互易，需待使用執照核發下來，雙方方進行相應的土地持分與房屋之互易，在此之前，互易的請求權尚未發生。

另依系爭合建契約書第15條第2 項、第4 項約定，於寶吉第公司、蔡幃昌及其他地主們付清本約所列各條款項費用、各項工程追加減款、相關稅費、代辦費、大樓管理費、水電、保養費等，方開始交屋。惟由於本大樓尚在施工，離使用執照的核發尚有相當時日，地主未來是否履行互易之土地持分移轉，建方的房屋是否移轉，均未可知。

準此，有關土地持分及房屋移轉、交付請求權等，尚未發生而不得行使，自應駁回原告之請求。

並聲明：原告之訴駁回。

白話文翻譯📌【被告的強力反擊：寶吉第早就退出，這是一場無中生有的惡意提告】

面對大家地產等人的控告，被告炬曄營造與地主蔡幃昌拿出了鐵證，直接拆穿對方的假面具：

第一，大家地產這群人連自己想扣押的是哪幾號土地、哪幾間房子都講不清楚，只拿著模糊的概念來告，在法律上根本不及格。

第二，最關鍵的真相是：建商「寶吉第公司」因為自身財務危機，早在107年6月11日（也就是大家地產申請假扣押的四個月前），就已經把汐止這個合建案的所有權利、土地以及合約，全部合法轉讓給炬曄營造概括承受，也得到了所有在地老地主的簽名同意。現場的房屋和土地，都已經合法登記在蔡幃昌名下。寶吉第早就徹底登出這個建案，名下根本沒有任何權利可以讓大家地產扣押！

第三，大家地產卓家雄等人雖然口口聲聲指控建商老闆李進富詐騙了他們幾百萬到上千萬元（蘇義閔被騙300萬、黃向陽被騙650萬、陳列勳被騙1000萬、陳淑霞被騙2000萬），但這純屬李進富的個人行為，大家地產不僅沒拿出真憑實據，而且李進富是負責人、不是員工，這筆私人爛帳根本不該算在寶吉第公司頭上，更不用說這些指控早就超過了兩年的法律追溯時效。

第四，退一萬步講，根據當初的合建契約，這個建案必須等到「使用執照核發下來、且各項水電工程追加款都付清」之後，才會發生分配房屋和土地的權利。現在大樓根本還在施工中，連執照都還沒拿到，所謂的「分屋債權」在法律上根本還沒誕生。大家地產卓家雄等人拿著一個「根本還不存在」且「早就轉讓出去」的東西來提告，完全是無理取鬧，請求法官全部駁回。

讀後心得📌【地產禿鷹的現形記：明知沒東西，卻要用官司「卡死」建案】

這段被告的反擊非常精彩，直接把這群「卓家雄們」曬在陽光下。

一個真正專業的不動產業者，在發動法律戰前，絕對會先去地政事務所調閱謄本、去查明產權和合約的現狀。但卓家雄他們不這樣做，他們連具體是哪一戶、哪塊地都寫不出來。為什麼？因為他們根本不在乎，他們的目的就是要把水攪混。

這段攻防戳破了兩大不誠信的謊言：

時空倒置的栽贓：人家炬曄營造和地主在6月份就已經因為建商倒閉，合法完成頂讓、出資救案子了。卓家雄等人10月才去申請扣押，卻要把別人的合法自救，抹黑成是「惡意脫產」。

拿別人的爛帳當武器：他們自己被李進富個人詐騙了幾千萬，那是他們與李進富之間的私人恩怨。但卓家雄卻要把這筆私人債務，拿來當作攻擊炬曄營造和無辜老地主的子彈。

這充分證明了，打官司對卓家雄等人而言，只是商場上用來「卡死對手、要脅分一杯羹」的無賴手段。他們明知寶吉第早已退出、明知名下沒東西，卻還要硬告，這種惡意栽贓的做派，簡直是業界的害群之馬！

【為何疑似「又是假債權」的觀點補充】

在法律實務上，「聲請假扣押」是非常容易的。只要原告隨便拿著一張本票、一張借據，去法院跟法官說「我怕債務人脫產」，法院通常為了保護債權人，就會閉著眼睛先准許假扣押，而根本不會在第一時間去審查這張本票、借據背後的「金流到底是真是假」。但是，當案子進到了「實質訴訟（也就是這篇一審判決）」時，原告就必須把底牌掀開了。

法官在判決書裡白紙黑字寫下：原告「並未……舉證以實其說」。這句話在法官的專業術語裡，意思就是：「你們口口聲聲說被李進富騙了快4,000萬，那請問銀行匯款單呢？現金提領紀錄呢？會計帳本呢？你們竟然連一頁金流都拿不出來！」

各位想想，一般人被騙10萬塊，去警察局報案都要附上ATM轉帳明細了。這群人主張被騙了「300萬、650萬、1,000萬、2,000萬」，到了法院竟然拿不出任何金流證據！這如果不是「憑空捏造的假債權」還能是什麼？

【判決書原文】

三、原告蘇義閔、黃向陽、陳列勳、陳淑霞於107 年10月11日分別以本院107 年度司裁全字第1718、1717、1715、1716號假扣押民事裁定、原告大家公司則於107 年10月12日以本院107 年度北全字第446 號假扣押民事裁定，向本院聲請執行寶吉第公司依系爭合建契約書、系爭分屋協議書對被告炬曄營造、被告蔡幃昌得請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權，經本院於107 年10月12日北院忠107 司執全智字第728 號、第729 號、第730 號、第731 號、第733 號執行命令，禁止寶吉第公司收取對被告基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書、借名登記法律關係及其他相關約定得請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權及其他一切基於契約所生之債權或為其他處分，及被告亦不得對寶吉第公司清償。

又被告收受前開執行命令後，於107 年10月22日具狀聲明異議，陳報否認寶吉第公司對被告有債權存在等情。嗣經本院民事執行處於107 年12月21日以北院忠107 司執全智字第728 、729 、730 、731 、733 號函通知原告等節。有上開民事裁定、民事假扣押聲請執行狀、執行命令、第三人陳報扣押債權金額或聲明異議狀、函文在卷可稽（見本院卷第27至225 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張寶吉第公司對被告炬曄營造、被告蔡幃昌基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書有請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：

白話文翻譯📌【法官確認的不爭事實：雙方開戰的時間軸】

這一段是法官在正式進入判決核心前，先根據雙方提供的公文與公事紀錄，將大家地產這方發動假扣押，以及被告炬曄營造反擊的時間點，做一個客觀的整理。

雙方對這些時間點都沒有意見，法官認證為真實：

在民國107年10月11日與12日，原告蘇義閔、黃向陽、陳列勳、陳淑霞以及卓家雄的大家地產，拿著法院的假扣押裁定，正式向法院聲請強制執行，想要扣押建商「寶吉第公司」對炬曄營造、蔡幃昌所擁有的分屋和土地權利。

法院在107年10月12日隨即發出扣押命令（公文字號包含728、729、730、731、733號等），明令禁止寶吉第公司去領取這些房產或做任何處分，同時也命令炬曄營造和蔡幃昌，絕對不能把房地產給寶吉第。

然而，炬曄營造與蔡幃昌在收到這份命令後，立刻在107年10月22日向法院遞狀「聲明異議」，直接打臉大家地產，表明：「寶吉第對我們根本沒有任何債權存在！」

執行處隨後在107年12月21日，發函將這個情況通知大家地產卓家雄這方。這也是為什麼大家地產這群人，隨後會發動這場官司。

接下來，法官就要開始針對「寶吉第到底有沒有債權」進行實質的心得與關鍵判決。

讀後心得📌【自導自演的假扣押：用時間差進行惡意栽贓的序幕】

這段時間軸看似只是枯燥的法律程序，但它卻是戳破卓家雄「假正義、真誣賴」的鐵證。

請注意這兩個魔鬼細節：

1.人家6月退出，他們10月才扣押：前一段被告已經提出，寶吉第在107年6月就已經因為財務危機、合法把所有權利轉讓給炬曄營造並登出了。而卓家雄等人是在107年10月才去申請假扣押。

2.明明扣空，卻要硬拗：也就是說，當大家地產在10月發動假扣押時，寶吉第名下本來就已經空空如也，炬曄營造在10月22日提出異議說「名下沒債權」，完全是實話實說。

但卓家雄這群人的無賴之處就在這裡：

他們明知自己手腳比別人慢、明知建商早就合法退出，卻要在收到通知後，故意把「10月才發動的扣押」拿來硬拗、指控人家「6月的合法轉讓」是脫產。

這段時間軸直接證實了，他們根本是在自導自演，利用法律的程序時間差，來對合法接手的營造廠與地主進行惡意的法庭碰瓷！

【判決書原文】

㈠按債之概括承受謂概括承受債之關係所生法律上地位；至於依債之關係所生債權之讓與或債務之承擔，則並不影響讓與人或原債務人之法律上地位。是倘若契約當事人所移轉者非單純之債權讓與或債務之承擔，亦非僅債權債務之合併移轉，乃概括承受債之關係所生法律上地位，則有關讓與人之權利義務應一併由承受人繼受。

此際，凡與債權之讓與人或原債務人有不可分離之權利義務，亦隨同移轉而與承受人發生不可分離之關係，讓與人即從此脫離該債之關係，有關解除權、撤銷權或終止權等，亦唯有承受人方得行使之，屬於繼續的契約者，則由承受人繼續履行債務或享受債權。

關於債之概括承受，若由當事人依契約訂立者，其中一種型態即為契約承擔。契約承擔之法律上效果則為讓與人業已脫離契約關係，除非當事人另有約定，否則讓與人自契約之承擔發生效力時起，即脫離原契約關係，不再負擔債務、享有權利。

㈡查被告二人與寶吉第公司、前揭合建契約所示土地之地主高月梅、詹順三、王二川、詹永安、柳春足、邱郁婷、蔡玉玲等人於107 年6 月11日簽署讓渡書（下稱系爭讓渡書），並約定：「依前開契約書之約定（即系爭合建契約書、系爭分屋協議書），乙方（即上開地主及被告蔡幃昌）提供新北市○○區○○段700 、703 、706 、707 、836 、838 、840地號及新峰段1360、1362地號之土地興建開發大樓，甲方（即寶吉第公司）則提供上開（除乙方之蔡幃昌外）所有因興建開發或承購分配所取得之土地，與出資合作興建開發之炬曄營造股份有限公司（以下稱丙方）約定開發興建大樓，甲方對於乙方之權利義務，則皆由甲、丙方共同行使或負擔，且由甲、丙方自行協議分配或分擔額。

緣實際行使開發興建大樓之公司係由丙方擔任，且甲、丙方已約定，甲方所分配之房地，應指定登記予乙方之蔡幃昌，準此，由甲、乙、丙方同意再簽署本讓渡書，約定甲方將前述因興建開發、承購分配所取得之土地及甲方對於乙方之權利義務，概括讓渡予炬曄暨乙方之蔡幃昌，本讓渡書之權利義務，對於甲、乙、丙方之繼受人、繼承人、受益人、受贈指定人及法定代理人，均具同等約束效力，特立此書以示證明。」等內容，有系爭讓渡書可憑（見本院卷第307 頁）；而系爭讓渡書首段前言部分所載之「前已簽署合建契約書、土地合作興建契約書及分屋協議書」等內容即為系爭合建契約書、系爭分屋協議書乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第328 頁）。

足認寶吉第公司、被告二人及上開地主間已約定，由寶吉第公司將基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書所生關於合建案之興建開發、承購分配土地及對於上開土地地主等相關權利義務，均概括移轉予被告二人。

再者，參以證人即系爭讓渡書之簽署名義人高月梅（即簽署名義人詹順三之妻）、詹永安、柳春足（即簽署名義人王二川之媳婦）、邱郁婷、蔡玉玲、李進富及代蔡玉玲簽署該讓渡書之人王傑於本院證述：

系爭讓渡書均係其上所載名義人親自簽章，其等於簽章時對於該讓渡書所載事項暨所移轉之內容及對象均知悉並同意等語（見本院卷第364 至366 、396 至399 頁），且被告二人亦陳稱同意寶吉第公司將基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書所生之權利義務移轉與其等，有民事答辯狀及系爭讓渡書足證（見本院卷第304 、307 頁）。

可見系爭讓渡書所為之約定，其真意顯係寶吉第公司將其因系爭合建契約書、系爭分屋協議書所生法律上地位概括移轉予承受人即被告，屬於契約承擔，且此契約之承擔亦經被告同意，自已生效力。因此，寶吉第公司簽署系爭讓渡書後已脫離原契約關係，不再因上開契約書或協議書對被告負義務或享有債權。

㈢至原告雖以系爭讓渡書是否為名義人所簽署、文書內容不具體、證人無法指明讓與之權利義務及有違常情等事由主張系爭讓渡書非真云云（見本院卷第328 、335 、367 頁）。

然上開證人既已證實系爭讓渡書上之簽章為該文書上所載之人親自所為，則原告否認系爭讓渡書之形式上真正，顯無足取。另證人均表示於簽立系爭讓渡書時已瞭解並同意文書所示內容乙節，亦經其等證述明確，且佐以證人並非法律專業人員，對於所簽立系爭讓渡書之相關權利義務，無法當庭以口語具體表示，或已無印象，要不悖於常理。

而系爭讓渡書概括移轉之權利義務乃源於系爭合建契約書、系爭分屋協議書，業如前述，且該等合建標的於斯時尚未完成，是其未記載特定移轉之內容，自與常情無違，殊不得以該文書未具體列明所讓與之權利義務或未載明寶吉第公司所可獲利之範圍，即認系爭讓渡書屬虛偽不實。是以，原告此部分主張純屬主觀臆測之詞，尚不足採。

白話文翻譯📌【白紙黑字的讓渡書，讓騙子建商早就沒了權利】

這一段是這場官司最核心、也最精彩的實質攻防。一審法官直接拿出證據，狠狠打臉大家地產。

第一，什麼叫「契約承擔」？

法官先普及法律常識：如果一家公司只是轉讓單純的「債權」或「債務」，那公司的法律地位不變。但如果是「契約承擔（概括承受）」，就是把這整個合約中所有的權利、義務、甚至合約主人的身分，通通打包頂讓給別人。一旦簽字生效，原本的那個人（讓渡人）就徹底退出這個合約，以後不管合約賺大錢還是虧大錢，都跟原本的人完全無關。

第二，建商早就100%徹底退出了：

法官查出，被告炬曄營造、蔡幃昌與建商寶吉第，以及高月梅等8位在地老地主，早在107年6月11日（大家地產申請假扣押的4個月前）就共同簽署了一份「讓渡書」。

內容明文寫著：因為實際出資、出力蓋大樓的都是炬曄營造，大家同意由寶吉第將合建案所有的土地、承購分配權利、以及對地主的權利義務，「概括讓渡」給炬曄營造與蔡幃昌。而且寶吉第本來能分到的房地，也直接指定登記給蔡幃昌。也就是說，從107年6月11日起，寶吉第在法律上已經徹底跟這個建案無關，他們對炬曄營造或蔡幃昌，根本沒有半毛錢的債權！

第三，法官傳喚老地主，當庭戳破大家地產的謊言：

大家地產卓家雄等人為了拿到錢，不惜在法庭上使出他們最擅長的招式：惡意栽贓、指控這份讓渡書是假的、是通謀虛偽脫產！

結果，法官非常認真，直接傳喚了高月梅、詹永安、柳春足、邱郁婷、蔡幃昌、建商老闆李進富等所有人到庭。這些老地主一個個在法庭上具結發誓，親口告訴法官：「讓渡書上的名字和印章，確實是我們自己簽、自己蓋的！我們當時清清楚楚知道這件事，也完全同意建商退出、換人接手！」

大家地產這群壞人眼看證人戳破謊言，又開始胡攪蠻纏，指控說：「這些地主既然同意，那為什麼當庭講不清楚合約的具體細節？這合約連寶吉第能賺多少錢都沒寫，不合常理，一定是不實的！」（......合建契約裡面會寫建商能賺多少錢？笑死，卓家雄在《松蔦青語》合建契約裡面也沒寫他賺／A了地主多少錢啊？）

法官最後在判決書上嚴厲駁斥大家地產：老地主們又不是法律專業人員，隔了這麼久，當庭沒辦法用口頭流利背出法條、或者細節印象模糊，這完全符合常理。而且這大樓當時根本還沒蓋好，讓渡書直接概括承受舊合約，本來就不用重複寫細節。

法官直接定調：「大家地產這些指控，完全是他們自己『主觀臆測』的抹黑，根本不足採信！」

讀後心得📌【法官認證的「主觀臆測」：拆穿大家地產惡意栽贓的無賴手段】

這群惡意濫訴、慣性栽贓的「地產禿鷹」，這回在法庭上被法官用白紙黑字和一整排老地主的親口證詞，狠狠賞了一記大耳光。

從這段攻防，可以徹底看清這群人的手段有多無賴：

明知慢了四個月，還要硬告栽贓：

這份判決書直接證實了時間差。人家炬曄營造和地主是在6月11日合法簽字頂讓。當時建商寶吉第都快倒閉了，人家營造廠出資救案子、老地主們簽字同意，這在產業界是最正常的「合法自救」。結果大家地產10月才跑來申請假扣押，扣不到東西，就開始發揮惡人本色，把人家4個月前的合法自救，惡意抹黑成「虛偽脫產」。

欺負老實地主，連無辜老人都告：

最可惡的是，卓家雄這群人為了贏，竟然在法庭上公然指控這些老地主配合做假，逼得高月梅、柳春足這些老人家，還要大老遠跑來法院出庭具結。在法庭上，他們還試圖用法律話術去刁難地主，幸好法官眼睛是雪亮的，直接力挺地主，痛斥大家地產的指控完全是「主觀臆測」的廢話。

【判決書原文】

㈣綜上所述，寶吉第公司對被告基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權，已連同其他權利義務，移由被告概括承受，且經被告同意，原告不能證明該等轉讓係屬虛偽，故寶吉第公司對被告基於上開契約關係所生之債權，已不存在，原告訴請確認該部分債權存在，為無理由。

五、綜上所述，原告主張寶吉第公司對被告二人基於系爭合建契約書、系爭分屋協議書請求交付或移轉房屋、車位、土地持分之請求權債權存在，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 27 日

民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 108 年 9 月 27 日

書記官 李佳儒

白話文翻譯📌【一審判決的終局結論：大家地產毫無理由，全案駁回！】

這一段是一審判決書的結尾，法官下達了最終的斷言，徹底否定了大家地產卓家雄等人的無理取鬧：

建商「寶吉第公司」對營造廠「炬曄營造」與地主「蔡幃昌」原本基於合建契約與分屋協議所擁有的所有分屋、分地權利，早就已經連同其他所有的權利和義務，全部移轉給被告雙方概括承受了，而且這件事也完全經過所有當事人的同意。

原告大家地產這群人，根本拿不出任何一絲一毫的證據來證明這個轉讓是「虛偽造假」的。

既然寶吉第公司對被告兩人的債權早就已經不存在了，大家地產這方還硬要狀告法院、請求確認債權存在，在法律上是完全「沒有理由」的。

法官強調，這場官司的證據和事實已經非常明確，雙方後來再提的其他攻擊或防禦手段，都不足以動搖和影響這個判決結果，因此不需要再逐一廢話、浪費司法資源去討論。

據上論結，原告大家地產這方的起訴毫無道理，法院正式判決駁回，並且由輸了官司的原告全額負擔訴訟費用。

讀後心得📌【明知真相卻不收手：一審終局揭開更醜陋的「二審濫訴」序幕】

這段一審判決的收尾，法官溫祖明講得非常直白——「原告不能證明該等轉讓係屬虛偽」、「純屬主觀臆測」。

這代表什麼？

代表卓家雄他們從頭到尾就是「沒證據、瞎抹黑、硬要告」。他們利用司法制度，把別人的合法自救，用莫須有的罪名扣上「虛偽脫產」的帽子。

更惡劣的是，到了這個階段，一審判決書在108年9月27日出爐時，全案的鐵證、老地主們親自出庭發誓的證詞，已經清清楚楚、白紙黑字地送到了卓家雄等人的手上。

他們這時候已經徹底「明知」：

1. 炬曄營造和蔡幃昌是清白的，讓渡書是100%真的。

2. 寶吉第建商名下早就沒有任何資產可以扣押。

如果是個正常有底線的商人，看到這裡就該知道自己理虧，摸摸鼻子認賠收手。但這群慣性栽贓的傢伙根本不在乎正義與真相。一審的清清楚楚，反而成了他們二審加大力度無理取鬧的起點。

也讓我們更期待接下來二審的發展——看這群地產禿鷹在明知真相的情況下，如何在高院繼續演一齣令人作嘔的胡攪蠻纏！