陳泰源 》專任約房仲 X 惡建商剋星

130715 感恩之旅 第 19 站 王崇欽 地點：新北市三重區重新路四段 82-84 號 ya~~~ 感覺好久沒有跟崇欽大哥見面嚕 ~~ 再次看到他感到「不只是開心」！至於，怎麼認識的？又為何在我的感恩之旅的名單中呢？這個故事，要從約 4 年前開始講起了。 ...... ↓

130714 非凡 風雨後漏水藏不住 民眾趁機看房 感謝記者 許娸雯 的採訪，真正專業級的買方，肯定是會挑颱風過後的一天馬上就約看房子，這樣，一些房子是否有被刻意掩飾漏水的疑慮，很容易就顯現出來，換言之，如果風雨過後，房子依舊完好，那就沒問題啦！ 當然，如果要挑颱風當下約看房子，小弟我也是樂意奉陪啦！只是被淋成落湯雞，或者是發生意外，恕小弟難負責， XD 以下是新聞報導 …… ↓

130712 大直租屋 從未見過的頂級 悅榕莊 物建名稱─靜巷綠景鋼骨悅榕莊 建設公司─春風建設 使用分區─商業區；主要用途─一般事務所 格局─ 3+1 房 /2 廳 /3.5 衛 租金─ 20 萬 / 月，含雙車位，其他外加 總坪數─ 121.74 坪；房屋權狀─ 99.43 坪 ( 尚有另一建號坪數未標示 ) 主建物─ 54.4 坪……↓

130710 東森財經 豪宅比高 天母推 38 樓北市最高摩天豪宅 感謝記者 陳文婕 的採訪，這是一則相當專業的新聞，關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子， 第一：因為市場上傳出政府可能從 7 月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約 1 成，所以，與其買“素地”適用「新法」，倒不如買“舊大樓”原地拆掉重建，適用當時容積獎勵 2 成的「舊法」，當然比較划算！簡單講，買素地，賺 1 成容積獎勵，單純，可是如果原地重建，牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜，政府獎勵容積給 2 成，就看建商願不願意多賺 1 成，跟地主戶耗嚕！ 第二：這是一個相當成功的案例， 基地面積約 1729 坪， 30% 超低建蔽率 =518 坪的面積 ( 建物的長 x 寬 ) ， 原本只能蓋 30 層樓高 =15716 坪。 政府獎勵容積 2 成約 4000 坪，改成 38 層樓高 =19716 坪的「總樓地板面積」。 換言之，這是一個政府、建商、地主 3 贏的局面。 1 政府提供政策工具，放寬容積獎勵，不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談，也意外成了「超越信義區，北市最高摩天輪住 ( 豪 ) 宅」的美名。 2 而建商多了 4000 坪、多了 8 層樓的房子可以賣，獲利初估約 40 億，再辛苦也願意整合都更成功。 3 相對的，地主分到的坪數，“主觀認知”感受到公平、甚至分得更多的利益，因此當然願意配合建商的規劃。 第三：此建案蓋好之後，有 4 個確定賣點。 1 「超越信義區，北市最高摩天輪豪宅」。 2 華固建設品質保證。 ( 誰說後文林苑時代，都更已死？ ) 3 基地超大，建蔽率 30% 超低，庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。 4 高樓層棟距無限、景觀無敵！ 以下是新聞報導 …… ↓

130703 三立財經 勤美璞真 現形 每坪 300 萬變 178 萬 感謝記者 吳凱中 的採訪，關於《勤美璞真》， 第一：勤美璞真，是台北市幾個耳熟能詳的眾豪宅中們，唯一，是採「捷運共構」的！捷運共構有很多缺點，而且幾乎都是小坪數為主的，豪宅採捷運共構，你說行情能破 300 萬嗎？這就跟高雄竟然也有出現號稱 100 萬 / 坪的豪宅出現，連在地房仲業者都不信，一樣的道理。 第二：《勤美璞真》基地面積不夠大，不僅建物後面可以亂停腳踏車，面前的大馬路毫無遮蔽物，沒啥行道樹幫忙吸噪音，低樓層非常吵是一定的，相對也比較沒有隱密性。 第三：之前喊價破 300 萬 / 坪指的是「頂樓」，有無敵景觀的加持，這次 178 萬的實價登錄是「四樓」，這樣來相互做比較確實也比較有爭議沒錯。 第四：不過「現階段此刻頂樓有 300 萬 / 坪」的行情，我是不相信，如果有同行、建商、富人不認同我的想法，歡迎找買方，或者自行出價 299 萬 / 坪去買，保證買得到！我也保證沒人願意出這樣的價格買「捷運共構宅」。 以下是新聞報導 …… ↓

130701 東森財經 一坪換一坪 南港 松山 都更 3 案通過 感謝記者 劉思妤 的採訪，針對這則新聞，小弟有以下幾點感想↓ 第一：誰說「後文林苑時代」 = 「都更已死」？我從來就不認同，只要建商對住戶坦承，表達誠意，努力溝通，都更當然可以順利進行，不要醜化釘子戶。 第二：所謂的「一坪換一坪」，其實有好幾種概念，“一坪換一坪”其實也是一個相對模糊、大概的口號，原則上可以分幾種類型↓ 指的是「權狀不變」→假設老舊公寓原本是 30 坪，都更後，建商就送還住戶權狀 30 坪的房子。但！新房子因為含 1/3 公設，所以實際上使用空間就變小了。 根據「地目」、「土地坪數」為參考依據，換算建物坪數給住戶，舉例：某棟位於地目「商 3 」的透天厝，按照商 3 土地，原則上 1 坪土地可以換取 5 坪多的建物坪數，假設透天厝土地 50 坪，換算下來等於至少 250 坪的建物坪數。 總支，不管是怎漾的算法，最後就是會得到幾個狀況↓ 房價至少漲 3 成，舊變新漲 1 成，公寓變電梯華廈漲 1 成，預售案賣 2~3 年後的未來價再漲 1 成。 原地主戶，獲得的建物坪數不變，甚至更多，但因為原本 3~4 層公寓變成 10 層以上的華廈，原地主持有的土地持分變少了。 以下是新聞報導 …… ↓

130703 三立 大嬸飆速塞信箱 房仲認輸 感謝記者 林欣 的採訪，基本上，這位大嬸塞信箱的速度之所以可以這麼快，最主要有 2 個原因，第一個就是她手中底部其實有放一塊硬墊板，這樣就可以不必一張一張去“塞”，而是用滑射的方式。第二個原因當然就是熟能生巧嚕！那一整排的信箱，肯定是大嬸幾乎天天都要執行放信件的信箱，所以已經有一點點慣性動作在裡頭了。 另外，也要謝謝明水路 555 號《皇普河畔》社區的管理員、總幹事的幫忙，謝謝他們提供社區的信箱，准許我們入內拍攝。 以下是新聞報導 …… ↓