230216北區店東長經營聯誼會之【如何透過《包租代管、社會住宅》創造商機】
【前言】
自有品牌業者加入《東龍不動產大聯盟》，各區域都會定期舉辦「店東長經營聯誼會」，讓您免換招牌同時享有加盟總部的資源。
這次北區經聯會的主題是：淺談「包租代管與社會住宅」的基礎知識與可能商機。
【開場白】
陳理事長半開玩笑地表示（強調是開玩笑，別當真）：中央政府推動的300億住宅租金補貼方案，「獎狀發給『仲介』，主要承辦卻是『租服』」，這讓他有點不滿意。
陳理事長說道，他於民國80年就開始踏入不動產業至今，目前任職於《兆基管理顧問股份有限公司》，不免俗也要介紹一下兆基，兆基營運至今已累積13年，而陳理事長在兆基服務則有7年多；兆基從7年前約60個員工，到現在已高達620名員工，連他自己震驚，怎麼成長這麼快。
【「社會住宅與包租代管」於民國107年正式上路】
二房東、自然人之個人或代理人，不可以做包租，因為不是業者，一定要法人才可以，否則小心觸法。
【包租代管】
最簡單的解釋就是「幫房東管理房子」。
【代管，物業管理，租賃服務業？】
顧名思義就是「代為管理房子」，以前沒人知道什麼叫管理房子，仲介的管理方式就是「出事再管理」，例如幫忙按電鈴催繳房租之類的，沒出事就沒管理。
有些屋主長期在國外，想說找「物業管理」，卻混淆了「租賃服務業」，記得，「你家大門以內」叫租賃管理，「專有以外的公設範圍」就是物業管理。
很多房東確實不想直接面對房客，因為現在的房客都「超有水準」，房客把租房當作「消費行為」，政府也立了「租賃專法」並公布納入「消保法」了，房客變得愈來愈聰明，家具、家電壞掉就會拍照傳給房東，就像是住飯店一樣，要求房東維修、保養、更換。（小編覺得很合理，本來就該這樣不是嗎？）
陳理事長說，有些年紀大的房東很可憐，為了催繳房租、跑了五趟都還收不到，一些租客看到老房東都會想欺負。
【包租：二房東概念】
假設屋況差，無法出租至行情區間的價格。業者通常會以3、5、10年不等的長期租約簽訂，幫屋主整修、裝潢房子，由於成本需要攤提，因次必須用「市價7、6折」出租給包租業者，待租約到期，再交還給房東。
好處是，期間沒有空窗期，房東都是穩定收租；空屋期、裝修成本等風險皆由包租業者承擔。
注意！包租代管業者，不可「次委託」！不能A公司包給B公司，只能由同公司的員工來承作。
業務內容：點交、收租、日常維修、糾紛處理。
【代管費】
代管業者要跟房東收管理費，行情是月租金的10-15%，單一門牌的房子其實管理還好，就東西壞掉找人檢查或維修更換、偶爾催繳房租；
隔間雅套房比較麻煩些，由於是分支電表，所以還得抄電表分算電費，也由於隔音通常不好（貓狗叫、念經、鬧鐘叫、做愛的聲音），所以糾紛也會比較多。
【誘因：稅優】
房東把房子委託業者代管，就能享受稅優。
每戶、每個門牌的租金都有免稅額6000塊錢，6000到20000元的部分必要扣除額為53%，原本是43%提高10%變53%，超過2萬元的部分則回復到43%的抵扣額，租約一定要一年起跳（須附租約正本）。
舉例：2萬元的房子先扣到6千，剩下1.4萬元再扣53%=剩下6580元才納入個人綜合所得稅。其實沒有繳多少稅，除非你真的是「超多屋族」。
台北市很特別，台北市的房東如果將房子交給包租代管業者管理的話，房屋稅跟地價稅的稅額可減徵40%，只有台北才有。（減徵，一來一回差很大，尤其是地價稅，五倍減徵40%，滿有感）
【如何成為合法業者？】
房仲公司需要增加兩個營業項目：租賃住宅代管業、租賃住宅包租業。
繳存保證金：跟房仲業不同，跟「管理數量」有關，管理150間以下就是繳15萬元，每增加100間就多繳10萬元，最高上限500萬元。（例如兆基）
一定要有一位「專職」的住宅租賃管理人員，兼職者不可以簽章。
加入地方公會：只要總公司（例如台北）加入公會即可，分公會（例如新北）可以不用強迫加入。
要申請登記：經營型態，以前叫營利事業登記證，也要許可函，營業保證金繳完了、還要有公會會員證書，才能營業。相關立法過程，有參雜房仲業經驗，算是進化版。
除了要拿取證照、考試之外，複訓時也要考試，起初上路時，大家為了要趕合法化，開班課堂不夠，一個班只有60人名額，後來又受到疫情影響，導致許多人來不及上課就證照過期失效得重新來過。
陳理事長建議，證照到期前半年就要報名，半年前就可以上課了，記得提早，對了，如果有「房仲營業員證照」還能抵扣上課時數呢！
陳理事長認為，房仲工作會歸零、開店每個月管銷至少30萬元起跳；但包租代管這個產業「不會歸零」，由於得達到規模經濟，因此萬事起頭難，第1-100間是最辛苦的階段，等到過了門檻、從101間開始，從此每月收入20萬元起跳，愈來愈輕鬆，因為在同個地區的人力成本是不變的，且房子同時間出事情的機率很低，不用擔心，建議一起來靠不產產做被動收入。
重點是，也可以「養專任約」，提高屋主對業者的「黏著度」。用不動產做被動收入，
以兆基來說，目前平均一個月，全台能產出4-500間房源，業務範圍也不只是包租代管，另外還有旅館、商務中心，市場真的很大。
提醒，包租代管業，毛利率很高、但人事成本也很驚人，代管費只有行情，沒有上限，不像房仲規定上限6%服務費，看各自的本事。
【社會住宅 包租代管333】
隔間雅套房，不能做社宅。
所有費用，房東不用付、房客也不用付，
社宅已經執行到第三期，預計今年6月份會到第四期，一個是「地方政府」投標，另一個是「住都中心」投標，審件單位不同。
民進黨政府希望蓋8至12萬戶，目前累積4萬多戶，若搭配民間提供的既有成屋，加上四期執行完畢後，應該累積達10萬戶沒問題。
北市的房租上限是2.5萬元，如果帝寶想出租2.5萬元，當然也歡迎加入社宅行列。舉例：2萬元租金減掉1.5萬免稅額，再扣60%扣抵額，幾乎接近免稅。
地價稅減徵：台北市直接比照自用稅率，新北市則是減徵80%，高雄市最近通過減徵80%。
包租部分的公證費：北市補助4500元，其他縣市3000元補助；
修繕費：每年有1萬元修繕費，但不能買新的、不可無中生有，除非是住警器、滅火器。原先有的家電，有的話，都可以請領修繕補助，另有3500元居家安檢的補助，類似凶宅險、跌價險的補助。修繕維護費雖然是政府出錢，但還是要跟房東報告。
【屋況點交，是包租代管業的最大精隨】
如何將房子恢復原狀，現在都要寫得清清楚楚，甚至連家電的品牌都要寫清楚，才能有所依據，過去遇過曾有租客貍貓換太子。
若有糾紛：交由業者負責「調處」。
會針對繳租不正常，會進行了解，以前業界催收會大小聲，現在都願意傾聽、關心，可以找社工一起來解決，所以欠租率都滿低的，例如：立約30號，但每個月5號發薪水，永遠無法準時匯房租。解決方式就是提早繳6天。或者乾脆固定每個月5號簽約。這些都是可以變通的方式。
【租金打折】
一類戶：原住民、身心障礙、家暴：打7折
中低收、低收入戶：打5折
差額部分，由政府補貼，房東拿到的還是不變的租金。
591網站標題打「社宅」，幾乎都是排隊搶著租，所以這一行，都是以經營房東為主。
我們已經做到像日本一樣，會做調查：吸毒、犯罪、租霸，事先預防，所以催繳率已經降低，讓房客知道，如果不改善就不會租到房子。（PS：陳理事長小聲說：民意代表介紹的租客，素質都不太好。）
【租客背景、身分】
如果是興建的社會住宅，就可以出租任何身分；但如果是房東提供的社宅，可能會設一些門檻，例如婉拒90歲以上長者承租。
判斷租客：身心狀況、繳租來源。
社宅是專案、要求也比較多，又是固定金額，台北市一間才兩萬多塊錢，其實比較是做公益心態。
要承做社會住宅，必須要同時具備不動產經紀業（代租找房客）跟租賃服務業，才可以投標。
社宅不是整棟，而是一戶一戶（散戶），整棟的，目前為止，都是中央或地方政府都成立住都中心或國宅處在管，類保全概念。
【300億住宅租金補貼】
申請條件：門檻超寬，幾乎等於沒有條件，唯一就是要35歲以下。
家庭成員：以台北市來說，每個人，要賺6萬多元以上才無法申請；換言之，幾乎所有人都可以申請得到，帳戶還不用本人；除非你名下有房子，不然幾乎不可能不過。
申請人：就算爸媽有房子，兒子也可以申請，持分非100%持有也可以申請。
用途：只要有房屋稅就可以，違建、分租套房都可以、頂加都可以
「社會住宅包租代管」的房客，如果經比較精算，發現住宅租金補貼比較划算的想轉出去，也給你轉，每月享2000至8000元的補助。
補貼上限：有分三級3千、5千、8千。
以台北市為例：
第一級八千：家庭成員，兩人以上有中低收入身份，或三人以上有中低收入身分的。
第三級三千：有一個未滿40歲、具經濟弱勢身份。
【加碼】
只要有小孩子，增加1.2倍，生一個1.4倍，生兩個1.6倍，生三個1.8倍，領一年。
家庭成員，新婚，申請日，連續兩年加1.3倍，之後若生小孩，最高還可申請到1.8倍，中低收入戶加1.4倍（8千乘1.4倍）。
去年31萬戶申請、核准28萬戶，目前已經截止，接下來要到今年6月才開始，
初入社會的青年，加碼1.2倍，但要35歲以下。
【申請方式】
去年是網路申請→驗證身分→填寫資料→上傳租約→存摺封面→核准OK→簡訊通知。
原本租金補貼是地方政府跟中央一起出錢，由地方政府於每年的2、8月匯出。
中央營建署為了要服務這麼多人，在新莊租了一個辦事處，徵了150名約聘人員，沒有一個懂，去電沒有接電話，營建署受不了了，決定還是讓地方政府執行比較省事，所以傳出今年採隨到隨辦。
【公益出租人】
只要是300億方案的房東，就享有公益出租人的優惠：1.5萬元的減免，房屋稅與地價稅沒有有優惠。（小編印象中好像有？）
但若是「社會住宅」跟「包租代管」，則肯定有房屋稅、地價稅減徵，
包租代管的房客，業者會再問一次，讓房客選擇「300億元」或「包租代管」二選一，若沒提，就自動帶入。
300億住宅租金補貼預計會辦4年，雖說不是業者舉辦，但內政部與營建署也希望業者推廣，接下來，就等隨到隨辦的執行方式出爐。
主講者：台北市包租代管租賃公會理事長─陳柏勳0982885588
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