老透天遭2棟商辦「包夾」 地主封騎樓「不給走」

【260423東森 老透天遭2棟商辦「包夾」 地主封騎樓「不給走」】

兩層樓高的老舊透天厝被包夾在兩棟商辦大樓中間，新舊對比強烈，就像是一座孤島，被號稱是都市奇景，更奇特的是這一段還不給大家走。......↓

記者溫有蓮：「走在松江路的騎樓上面，走著走著，欸？我怎麼過不去了？原來是這裡的地主說，這是私人土地因此可以圍起來，不開放通行。」

整排都能走，就你這兒不行，地主貼公告，私人土地嚴禁入內以免觸法，但不少行人都覺得不方便。尤其下雨天騎樓走不了，只能被迫走到外面淋雨繞路。但北市建管處說地主沒有違法。

北市府建管處發言人鄭大川：這棟建築物是早期辦好產權登記的老房子，目前那個空間還是屬於私人產權，法律上並沒有規定一定要開放給公眾通行。

而這棟老透天背後其實也很有故事，基地面積35坪兩層樓，2023年時，旁邊大樓還沒蓋好，曾經一度開價1.6億元求售，還希望能納進都更，引發討論。

不過如今出售布條已經撤下，實際致電當時布條上房仲電話，私下透漏疑似是開價太高賣不掉，屋主決定不賣了。

房仲專家陳泰源：「施工起來確實會比較麻煩，造成損鄰的風險會比較高，因此它單坪的營造成本一定會比一般大基地的建案來得高。」

房仲則分析，土地夾殺加上小坪數受限之下，如果這棟想都更改建難度高也比較麻煩，因此這裡漸漸變成都更孤島，如今地主又公告不給行人走、圍起自家土地再度引發外界關注。

東森YT→https://youtu.be/gYLkx4aK8gU

記者：溫有蓮、温硯鈞

【都更孤島的真相：35坪老透天，為何改建未必是最好選擇？】

台北市松江路這棟老透天，被包夾在2間商辦中，被號稱是都更孤島，現在屋主還公告「騎樓不給走」，引發關注。

像這樣的小基地透天厝，以後要改建，是不是沒辦法或比較麻煩？

答案是肯定的。

一塊基地是否能改建，最關鍵的是要看該基地的「最小淨寬度」與「作業迴轉空間」。只要確認「怪手」得以自由作業，且鄰路寬度足以讓「砂石車」進出，再小的基地都沒問題。（像是之前新聞就有報導過「基地面積僅8.17坪的筆筒級危老案」便知）

而本案，是自有天地透天厝，基地面積35坪，施工空間綽綽有餘。

但是！

a.施工起來確實比較麻煩、損鄰風險較高。

b.因此，「單坪」營造成本也會比起一般大基地的建案來得貴。

c.重點是，扣掉建築法規之消防、機電等必要空間，公設比通常40%起跳，有的甚至超過50%。

d.且肯定只能規劃機械車位，導致後續維護成本高。（如果要規劃「地下」停車位，扣掉「擋土牆」與「連續壁」，可能頂多只能停「總價值僅數百萬元」、3～4台機械車位，卻要花「上千萬元開挖地下室」。）

e.小基地，少了「規模獎勵」，基本上「獎勵容積」是拿不滿的。所以改建後有極大可能「權狀坪」比原本的多，但是扣掉公設後的「實坪」卻比原本的小。

總而言之，

基地小，不是不能改建，而是技術門檻較高、損鄰風險較大、公設比高／實坪少、機械車位保養成本高、安全性較低等諸多缺點，不太划算。

因此，與其改建，不如延壽翻新成為「類古蹟」（結構補強搭配老屋拉皮復古風），反而能勾起都市人的「歷史建築記憶」還比較有價值。

也就是說，與其成為一個「難用的新建築」，不如成為一個「有故事的舊地標」。

你覺得呢？

ps：正因為是「早期」登記的「自有、老」透天，所以把騎樓圍起來才沒有違法；倘若改建成「新」建物，縱使騎樓依舊登記為該地主的主或附屬建物，仍得依照「現行」法規「吐出來」供公共通行使用了（產權雖在、權利受限）。