211201Smart智富 全台租金持續創高 蛋黃區卻出現長空租狀況 租屋族善用6策略 找到高CP值好房
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根據內政部公布的租金指數，2021年10月為104.77，再創有統計以來的40年新高。不過詭異的是，有不少業者觀察，雖然租金持續成長，卻有部分蛋黃區的招租期拉長，出現「高租金、長空租」的狀況。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源分享，他有一間位於台北市中山區精華地段的套房，過去招租，通常都是1週內就找到房客，但這次花了1個月的時間才順利出租。明明租金與周邊水準相當，但一開始卻乏人問津，直到第4週，他決定降租1,000元才找到租客。
精華區出現高租金、長空租的現象，是個案還是趨勢？房東降價求租，有機會成為通案嗎？其實從戶政的數據就可以看出端倪。截至2021年10月，六都中，除了台北市，其他五都的戶數皆成長，僅台北市從去年底的106萬1,000戶降至105萬5,920戶，且過去幾年增加的戶數也不多（詳見表1）。進一步觀察租金的走勢，台北市從2019年至2021年，不論套房、雅房、整層住家，其租金的漲勢也不如其他都會區（詳見表2）。
國際認證不動產投資師協會（CCIM）常務理事蘇明俊分析，租賃主要還是供需問題。從需求面來看，由於台北市為服務業為主的城市，但這次疫情重創服務業，不少北漂族受到影響而退租、返鄉，而蓬勃發展的網購、物流等，其就業需求則不在台北市，因此，這段時間租屋需求下降。
供給面部分，這幾年政府為解決居住問題，陸續祭出政策引導空屋釋出，同時鼓勵包租代管業發展，加上疫情關係，不少旅館提供長租方案，上述原因，導致整體供給變多。
需求下降、供給增加，使台北市這2年招租期拉長、租金漲勢趨緩。蘇明俊認為，未來即便疫情不再，但工作型態已改變，需求不會突然大幅回升，供給則因政策引導持續增加，所以台北市的租賃市場應會呈現緩慢復甦，不過租金大幅降低的機率不高，因為通膨、低利率的環境短期難變。
「租屋（需求）都是跟著工作走，譬如，可以看到台南市這2年租金明顯成長，主要有南科產業的進駐與人力成長的結果。」蘇明俊說，綜觀其他都會區，暫時較不易出現如台北市高租金、長空租的狀況，且工作機會成長的城市，租金還有機會持續提高。而面對全台租金持續創高，房客能用什麼策略租到性價比高的物件呢？
策略1》找量體大的區域 如重劃區、舊城區
量體大，表示供給多，在房東競爭較激烈的區域，有機會找到相對便宜的租屋。屋比房屋總監陳傑鳴表示，如果是希望承租大樓或較新物件的租客，可以鎖定近年來大量釋出新屋的重劃區，若能接受老公寓、舊城區，則可往較沒落的學區或是商圈周邊尋找。
策略2》用距離換低租金 但記得評估通勤費用
跟買房一樣，同樣的租屋條件，通常愈往蛋白區，價格愈便宜。不想居住品質縮水，但預算又不夠高，陳傑鳴建議不妨犧牲一點時間用來通勤，譬如這幾年已出現不少居住地在桃園市、工作地在台北市的通勤族，不過記得，除了時間，也要衡量通勤費用是否划算。
策略3》和房東簽長約 以長住條件協議降租金
不想離開蛋黃區，可以試著跟房東協議簽長約，陳泰源觀察，多數房東其實偏好簽長約，現在市場雖多為一年一約，但很大的原因是房東不確定承租方的狀態，如果是好的房客，房東當然會希望能長期穩定出租。
所以，如果是新承租的物件，簽約前，把屋況、優缺點都看仔細，如果確認可以長住沒問題，就勇敢跟房東協議簽長約、降租金；若是舊有租約到期，房東願意續租，也代表房東認為這個租客沒問題，此時也能提出相同的要求。
策略4》找不缺錢的房東 用好租客的角度議價
不缺錢的房東，更好殺價！陳泰源分析，有些房東因為還在償還房貸，所以多半期望租金收入可以支付每月貸款，能降租的空間自然不多；反之，沒有貸款壓力的房東，需要的是長期穩定的好房客，有人可以照顧房子，才是這群「不缺錢房東」在意的事情，所以殺價比較容易。
哪邊可以找到不缺錢的房東呢？答案是：調閱建物登記謄本（詳見Tips）。在一般人能申請的「第二類謄本」上，可以看到建物登記的「他項權利部」，如果有房貸，通常會有「最高限額抵押權」的設定，且「權利人」多會是銀行。此時，可以觀察登記日期，如果這項權利登記的時間已經接近或超過20年，則可判斷房東的房貸應該快要或已經清償完畢，此時就試著向房東展現誠意，用好租客的角度議價。
Tips＿第二類謄本線上即可申請
一般民眾，即便非利害關係人，都能申請「第二類謄本」，申請的管道，可至地政事務所臨櫃申請，或向中華電信申請帳號，利用「全國地政電子謄本系統」申請，網址為：ep.land.nat.gov.tw/Home/Index，申請費用為每張20元，譬如，若一個建號謄本資料共3頁，費用為60元。
策略5》找朋友合租住家 既省租金又有公共空間
整層住家的租金雖然較貴，但細算下來，其單坪租金會比套房、雅房更低，且可以與室友共享客廳、廚房等公共區域，相比只有「房間」的狀態，會有更多空間可以利用。
蘇明俊表示，除了自己找朋友共同合租整層住家以分擔租金外，也能參考「共生公寓」的租屋物件，其租金換算下來會比單獨承租套房便宜一些，且市場上的共生公寓多半為職業房東或專業的包租代管業者，物件的狀態多半打理得不錯、入住的規範亦會約定清楚，只要室友間的生活習慣可接受，是不錯的選項。
策略6》鎖定長空租物件 但要留意屋況有無瑕疵
在租屋網上觀察租屋物件的刊登日期，陳傑鳴表示，若看到刊登已久的物件仍未出租，表示房東已經空租一段時間，此時不妨大膽約看屋並議價。不過，物件長期租不出去，可能是屋況有瑕疵等問題，所以議價的同時，也要留意瑕疵是否能接受，不要因為租金變便宜而胡亂簽約，萬一入住後反悔想退租，將有賠償責任。
陳傑鳴補充，除了上網找租件外，若有鎖定租屋區域，因有些房東並未上網招租，故可仔細觀察鄰里布告欄的出租訊息、詢問社區管理員等，也有機會找到不錯又便宜的租件。
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